Podatek PCC przy kupnie mieszkania 2026 – 2%, zwolnienie, 6%

Podatek PCC przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym wynosi 2% wartości rynkowej lokalu i płaci go kupujący – pobiera go notariusz przy akcie. Nie zapłacisz go, jeśli kupujesz swoje pierwsze mieszkanie lub dom i spełniasz warunki zwolnienia, a także wtedy, gdy kupujesz od dewelopera, bo taka sprzedaż jest objęta VAT. Poniżej wyjaśniamy warunki zwolnienia, stawkę 6% dla inwestorów, PCC od hipoteki i pokazujemy, ile wynosi podatek przy cenach od 500 tys. do 1,2 mln zł.

Najważniejsze informacje

• Stawka PCC od umowy sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym to 2% wartości rynkowej (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC).
• Od 31 sierpnia 2023 r. kupujący pierwsze mieszkanie lub dom jednorodzinny jest zwolniony z PCC – pod warunkiem że ani on, ani żaden współkupujący nie miał wcześniej takiego prawa ani udziału w nim (wyjątek: udział do 50% odziedziczony w spadku).
• Zakup od dewelopera co do zasady jest bez PCC, bo sprzedaż jest opodatkowana VAT. Wyjątek: szósty i kolejny lokal w tej samej inwestycji kupowany przez tę samą osobę – PCC 6% (od 1 stycznia 2024 r.).
• PCC od hipoteki: 19 zł przy wierzytelności o nieustalonej wysokości albo 0,1% kwoty wierzytelności istniejącej.
• Przy akcie notarialnym płatnikiem jest notariusz. Jeśli czynność nie ma formy aktu, deklarację PCC-3 składasz sam w ciągu 14 dni.

Ile wynosi podatek PCC przy kupnie mieszkania na rynku wtórnym?

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych przewiduje stawkę 2% od sprzedaży nieruchomości, w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także od sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Podatek obciąża kupującego (art. 4 pkt 1). Jeśli kupuje kilka osób, np. małżonkowie, odpowiadają za niego solidarnie.

Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa mieszkania z dnia zawarcia umowy, a nie dowolnie wpisana cena (art. 6 ust. 1 pkt 1 i ust. 2). W praktyce przyjmuje się cenę z aktu, ale jeśli urząd skarbowy uzna ją za zaniżoną, wezwie Cię do jej skorygowania. Gdy tego nie zrobisz, wartość ustali z udziałem biegłego – a jeśli wynik różni się o więcej niż 33% od Twojej wyceny, koszt opinii ponosisz Ty (art. 6 ust. 3–4).

Cena mieszkania (wartość rynkowa)	PCC 2% – rynek wtórny	Pierwsze mieszkanie ze zwolnieniem	Zakup od dewelopera (VAT w cenie)	PCC 6% – szósty lokal w inwestycji
500 000 zł	10 000 zł	brak PCC	brak PCC	30 000 zł
700 000 zł	14 000 zł	brak PCC	brak PCC	42 000 zł
900 000 zł	18 000 zł	brak PCC	brak PCC	54 000 zł
1 200 000 zł	24 000 zł	brak PCC	brak PCC	72 000 zł

PCC to nie jedyny koszt aktu. Do niego dochodzi taksa notarialna – stawki i przykłady opisujemy w artykule Taksa notarialna 2026 – oraz opłaty za wpisy w księdze wieczystej, o których piszemy w tekście Opłaty sądowe i księga wieczysta przy zakupie mieszkania.

Zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu – warunki

Zwolnienie wprowadził art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, obowiązujący od 31 sierpnia 2023 r. Przepis nie ma limitu ceny ani metrażu i nie jest powiązany z żadnym programem kredytowym – dotyczy każdego kupującego, który spełni warunki. Z PCC zwolniona jest sprzedaż, jeśli łącznie:

• kupujesz prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, własność budynku mieszkalnego jednorodzinnego albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
• kupującym jest osoba fizyczna (lub kilka osób fizycznych) – spółka czy firma ze zwolnienia nie skorzysta;
• ani w dniu sprzedaży, ani wcześniej żadnemu z kupujących nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w nim;
• jedyny dopuszczalny wyjątek to udział nieprzekraczający 50%, nabyty w drodze dziedziczenia (nie darowizny, nie zakupu).

W akcie notarialnym składasz oświadczenie, że spełniasz te warunki. Notariusz nie pobiera wtedy podatku, ale za prawdziwość oświadczenia odpowiadasz Ty – urząd może je zweryfikować.

Co odbiera prawo do zwolnienia, a co nie

• Odbiera: mieszkanie lub dom sprzedany lata temu (liczy się także przeszłość), udział otrzymany w darowiźnie – nawet 10%, udział odziedziczony powyżej 50%, a według stanowiska organów podatkowych (interpretacje Dyrektora KIS) także mieszkanie lub dom za granicą.
• Nie odbiera (bo przepis ich nie wymienia): działka budowlana, lokal użytkowy, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, a także sama umowa deweloperska – do czasu umowy przenoszącej własność masz tylko roszczenie, a nie własność.

Małżonkowie i współwłasność

Warunek dotyczy każdego kupującego. Jeśli kupujecie we dwoje, a jedna z osób miała już mieszkanie, zwolnienie nie przysługuje – i to w całości, a nie tylko w połowie. Tak orzekają organy podatkowe m.in. w interpretacji z 9 stycznia 2025 r. (0111-KDIB2-2.4014.381.2025.1.KK). Rozdzielność majątkowa tego nie zmienia, jeśli oboje małżonkowie występują w akcie jako kupujący. To samo dotyczy zakupu z rodzicem „na współwłasność”: jeśli rodzic ma własne mieszkanie, cała transakcja jest opodatkowana 2%.

Miejsce postojowe i komórka w jednej umowie

Zwolnienie obejmuje wyłącznie prawa wymienione w art. 9 pkt 17. Jeśli razem z mieszkaniem kupujesz np. udział w garażu wielostanowiskowym, który jest osobnym lokalem, ta część ceny nie korzysta ze zwolnienia. Dlatego w umowie warto rozdzielić ceny poszczególnych składników – jeśli wartości nie zostaną wyodrębnione, podatek pobiera się według najwyższej stawki od całości (art. 7 ust. 3 pkt 1).

Dlaczego kupując od dewelopera nie płacisz PCC?

Art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC wyłącza z podatku czynności w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT. Deweloper sprzedaje lokal z VAT wliczonym w cenę (8% dla mieszkań do 150 m²), więc drugi podatek od tej samej transakcji nie powstaje – niezależnie od tego, czy to Twoje pierwsze, czy trzecie mieszkanie. Szczegóły stawek VAT, także dla miejsc postojowych i komórek, znajdziesz w artykule VAT na mieszkanie od dewelopera.

Są dwa wyjątki. Pierwszy to stawka 6% dla inwestorów (opisana niżej). Drugi: jeśli sprzedaż lokalu przez firmę jest zwolniona z VAT – np. gdy od pierwszego zasiedlenia minęły ponad 2 lata (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) – PCC 2% jednak się pojawia, bo art. 2 pkt 4 lit. b ustawy o PCC wprost wyłącza sprzedaż nieruchomości spod tego wyłączenia. Dotyczy to m.in. mieszkań odsprzedawanych przez spółki po latach najmu. Wtedy możesz skorzystać ze zwolnienia dla pierwszego mieszkania, jeśli spełniasz warunki.

Rynek pierwotny oznacza więc brak PCC przy każdym zakupie, a nie tylko pierwszym. Jeśli kupujesz kolejne mieszkanie – np. dla siebie po sprzedaży starego albo na wynajem – to realna różnica kilkunastu tysięcy złotych na korzyść nowego lokalu. Pełne porównanie kosztów obu rynków opisujemy w artykule Rynek pierwotny czy wtórny?

Szukasz kolejnego mieszkania i nie chcesz płacić 2% PCC? Pomożemy wybrać mieszkanie od dewelopera w Warszawie lub we Wrocławiu – kupujący najczęściej nie płaci nam prowizji, wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Ile oszczędzasz na PCC, kupując od dewelopera – dane z naszej oferty

Według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026, mediana ceny dostępnego mieszkania w nowych inwestycjach w Warszawie to 853 000 zł, a w nowych inwestycjach we Wrocławiu – 759 682 zł. Gdyby lokal o takiej wartości kupić na rynku wtórnym bez prawa do zwolnienia, PCC wyniósłby odpowiednio ok. 17 tys. i 15 tys. zł.

Mieszkanie (mediana ceny w ofercie)	Cena	PCC 2%, gdyby kupić na rynku wtórnym
Warszawa – wszystkie dostępne mieszkania	853 000 zł	17 060 zł
Warszawa – 2 pokoje	755 824 zł	15 116 zł
Warszawa, Białołęka – 2 pokoje	553 358 zł	11 067 zł
Wrocław – wszystkie dostępne mieszkania	759 682 zł	15 194 zł
Wrocław – 2 pokoje	662 405 zł	13 248 zł
Wrocław, Fabryczna – 2 pokoje	511 792 zł	10 236 zł

Przykład: masz już kawalerkę i szukasz 2 pokoi we Wrocławiu za ok. 660 tys. zł. Na rynku wtórnym zapłacisz 13 200 zł PCC (zwolnienie nie przysługuje, bo masz już mieszkanie). Kupując od dewelopera mieszkanie w tej samej cenie, tej kwoty nie płacisz – możesz ją przeznaczyć np. na wykończenie lub miejsce postojowe. Najtańsze 2 pokoje znajdziesz m.in. w inwestycjach na wrocławskiej Fabrycznej, gdzie mediana to ok. 512 tys. zł.

PCC 6% – kiedy płacisz podwyższoną stawkę?

Od 1 stycznia 2024 r. art. 7a ustawy o PCC wprowadza stawkę 6% dla kupujących hurtowo od dewelopera. Płacisz ją, gdy kupujesz co najmniej sześć lokali mieszkalnych (lub udziałów w nich) opodatkowanych VAT w jednym albo kilku budynkach na tej samej działce, albo masz już pięć takich lokali i kupujesz kolejny. 6% dotyczy szóstego i każdego następnego lokalu – pierwszych pięciu nie. Podatek płacisz obok VAT wliczonego w cenę.

Przy zakupie na współwłasność wystarczy, że jeden ze współkupujących spełnia warunek sześciu lokali, a stawka 6% obejmuje całą umowę; solidarnie odpowiadają za nią tylko ci kupujący, których ten warunek dotyczy (art. 7a ust. 2, art. 5 ust. 3). Zgodnie z przepisem przejściowym (art. 13 ust. 2 ustawy nowelizującej z 26 maja 2023 r.) stawki 6% nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w wykonaniu umów deweloperskich lub przedwstępnych podpisanych przed wejściem nowych przepisów w życie. Uwaga: to nie jest podatek „od szóstego mieszkania w ogóle” – liczą się lokale w tej samej inwestycji na jednej działce.

PCC od hipoteki i pożyczki od rodziny

Jeśli kupujesz na kredyt, zapłacisz PCC od ustanowienia hipoteki – niezależnie od rynku i od tego, czy korzystasz ze zwolnienia dla pierwszego mieszkania (zwolnienie dotyczy tylko umowy sprzedaży). Stawka wynosi 19 zł przy zabezpieczeniu wierzytelności o wysokości nieustalonej albo 0,1% przy wierzytelności istniejącej – np. 600 zł przy kwocie 600 tys. zł (art. 7 ust. 1 pkt 7). Podatnikiem jest osoba składająca oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, a jeśli wpis hipoteki nie zostanie dokonany, podatek podlega zwrotowi (art. 11 ust. 1 pkt 5). Jak przygotować się do kredytu, opisujemy w poradniku Kredyt hipoteczny krok po kroku.

Częsty przypadek przy wkładzie własnym to pożyczka od rodziców. Umowa pożyczki podlega PCC 0,5%, ale pożyczka pieniężna od najbliższej rodziny (m.in. małżonka, rodziców, dziadków, rodzeństwa) jest zwolniona, jeśli pieniądze przejdą przelewem na Twój rachunek, a gdy kwota przekracza limit z ustawy o podatku od spadków i darowizn – zgłosisz ją na deklaracji PCC-3 w ciągu 14 dni (art. 9 pkt 10 lit. b). Więcej o źródłach wkładu własnego piszemy w artykule Wkład własny 2026.

Kupujesz na kredyt? Umów konsultację z ekspertem kredytowym – porównamy oferty kilku banków i policzymy wszystkie koszty zakupu, także podatki i opłaty przy akcie.

Kto płaci PCC i w jakim terminie?

Umowa sprzedaży mieszkania zawsze ma formę aktu notarialnego, a przy czynnościach w tej formie płatnikiem PCC jest notariusz (art. 10 ust. 2). Pobiera podatek od kupującego w dniu aktu i nie może sporządzić aktu bez jego wcześniejszej zapłaty (art. 10 ust. 3). Następnie wpłaca go do urzędu skarbowego do 7. dnia kolejnego miesiąca. Ty nie składasz wtedy żadnej deklaracji PCC.

Deklarację PCC-3 składasz sam i wpłacasz podatek w ciągu 14 dni tylko wtedy, gdy czynność podlegająca PCC nie jest dokonywana w formie aktu notarialnego – np. przy wspomnianej pożyczce od rodziny. Obowiązek podatkowy przy sprzedaży mieszkania powstaje z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność, także gdy wcześniej podpisałeś umowę przedwstępną (art. 3 ust. 2). O tym, czy zakup trzeba dodatkowo zgłaszać do urzędu, piszemy w tekście Czy trzeba zgłosić zakup mieszkania do urzędu skarbowego?

Czytaj także:

• Podatki przy zakupie mieszkania przez cudzoziemca

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Na rynku wtórnym PCC to 2% wartości mieszkania – od 10 tys. zł przy lokalu za 500 tys. do 24 tys. zł przy 1,2 mln zł. Ze zwolnienia skorzystasz tylko przy pierwszym mieszkaniu lub domu, i to pod warunkiem, że żaden współkupujący nie miał wcześniej takiej nieruchomości. Przy zakupie od dewelopera PCC nie płacisz niezależnie od tego, które to mieszkanie – z wyjątkiem inwestorów kupujących sześć i więcej lokali w jednej inwestycji. Pozostałe koszty transakcji zebraliśmy w przewodniku Koszty zakupu mieszkania od dewelopera.

Chcesz kupić mieszkanie bez PCC? Dobierzemy dla Ciebie mieszkanie od dewelopera w Warszawie lub we Wrocławiu i przeprowadzimy przez cały zakup. Działamy od 2016 r.; kupujący najczęściej nie płaci prowizji – wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Wyliczenia mają charakter orientacyjny i nie stanowią porady podatkowej. W sytuacjach nietypowych (udziały, spadki, nieruchomości za granicą) warto sprawdzić swoją sytuację u notariusza lub wystąpić o interpretację indywidualną.

Źródła

• Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 191 (art. 2 pkt 4, art. 3–7a, art. 9 pkt 10 i 17, art. 10, art. 11).
• Ustawa z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, (…) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw – Dz.U. 2023 poz. 1463 (wprowadzenie zwolnienia i stawki 6%).
• Kupno mieszkania lub domu na rynku wtórnym bez podatku PCC – gov.pl (terminy wejścia w życie, przepisy przejściowe).
• Ustawa o podatku od towarów i usług – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 775 (art. 43 ust. 1 pkt 10).
• Interpretacje indywidualne Dyrektora KIS – m.in. 0111-KDIB2-2.4014.381.2025.1.KK z 9.01.2025 r. i 0111-KDIB2-2.4014.203.2023.1.PB z 21.09.2023 r. (zakup przez małżonków).
• Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026.