Ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania w 2026? Taksa notarialna – przykład dla 500 tys. zł
Autor: Tacjana MasiukiewiczKoszty i podatki~12 min czytania
Ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania? Przy cenie 500 tys. zł maksymalna taksa notarialna za umowę sprzedaży na rynku wtórnym to 1 703,55 zł z VAT, a na rynku pierwotnym – ok. 2 555 zł z VAT za dwa akty (Twoja połowa umowy deweloperskiej i umowa przenosząca własność). To stawki maksymalne obowiązujące w 2026 roku, bez wypisów, hipoteki i opłat sądowych. Poniżej: wyliczenie krok po kroku dla 500 tys. zł, pełna tabela progów z rozporządzenia, stawki obniżone (½ i ¼) oraz odpowiedź, kto płaci notariuszowi.
Najważniejsze informacje
- Stawki taksy to stawki maksymalne – notariusz może pobrać mniej, a wynagrodzenie ustala w umowie ze stronami.
- Za umowę deweloperską, umowę przenoszącą własność lokalu mieszkalnego i umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego maksymalna stawka to ½ stawki z § 3 – dotyczy to także rynku wtórnego.
- Za ustanowienie hipoteki zabezpieczającej kredyt na mieszkanie maksymalna stawka to ¼ stawki z § 3.
- Do taksy dolicza się 23% VAT, a do tego wypisy aktu – maksymalnie 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę.
- Koszty notarialne umowy deweloperskiej dzielisz z deweloperem po połowie (art. 40 ust. 2 ustawy deweloperskiej).
Taksa notarialna 2026 – tabela progów z § 3 rozporządzenia
Maksymalne stawki określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Obowiązuje tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566, a ostatnia nowelizacja rozporządzenia weszła w życie 1 lipca 2021 r. – w 2026 roku nic się więc nie zmieniło. Podstawą jest wartość przedmiotu czynności, czyli w praktyce cena mieszkania podana w akcie (obciążeń i bonifikat się nie odlicza).
| Wartość przedmiotu czynności | Maksymalna stawka (netto) |
|---|---|
| do 3 000 zł | 100 zł |
| 3 000–10 000 zł | 100 zł + 3% od nadwyżki ponad 3 000 zł |
| 10 000–30 000 zł | 310 zł + 2% od nadwyżki ponad 10 000 zł |
| 30 000–60 000 zł | 710 zł + 1% od nadwyżki ponad 30 000 zł |
| 60 000–1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł |
| 1 000 000–2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł |
| powyżej 2 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki ponad 2 000 000 zł, maks. 10 000 zł (7 500 zł między osobami z I grupy podatkowej) |
To jest tzw. pełna stawka. Przy większości umów dotyczących mieszkań notariusz nie może jej jednak pobrać w całości, bo rozporządzenie przewiduje stawki obniżone.
Kiedy obowiązuje połowa stawki, a kiedy ¼?
Paragraf 6 rozporządzenia wymienia czynności, za które maksymalna taksa to połowa stawki z § 3. Dla kupującego mieszkanie najważniejsze są:
- umowa deweloperska (§ 6 pkt 15a),
- umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jej na nabywcę, także w wykonaniu umowy deweloperskiej (§ 6 pkt 16),
- umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego – czyli typowa transakcja na rynku wtórnym (§ 6 pkt 19),
- umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (§ 6 pkt 5),
- przeniesienie własności domu jednorodzinnego z gruntem, w tym od dewelopera (§ 6 pkt 18).
Wniosek jest ważny, bo w wielu poradnikach wciąż krąży informacja, że połowa stawki dotyczy tylko rynku pierwotnego. W aktualnym brzmieniu rozporządzenia sprzedaż lokalu mieszkalnego „z drugiej ręki” też ma maksymalną taksę równą połowie stawki z § 3.
¼ stawki (§ 7 ust. 1) dotyczy aktu ustanowienia hipoteki zabezpieczającej kredyt bankowy na zakup lokalu lub domu albo na budownictwo mieszkaniowe. Podstawą jest wtedy suma hipoteki, a nie cena mieszkania. Ta sama ¼ obowiązuje za sporządzenie samego projektu umowy.
Uwaga na miejsce postojowe i komórkę. Jeśli w tym samym akcie kupujesz udział w hali garażowej będącej osobnym lokalem niemieszkalnym, dla tej części nie ma obniżki przewidzianej dla lokali mieszkalnych. Gdy dla czynności w jednym akcie przewidziano różne stawki, notariusz stosuje je osobno (§ 11 ust. 2) – taksa za parking może więc być liczona od pełnej stawki. O VAT za miejsce postojowe piszemy w artykule VAT na mieszkanie od dewelopera.
Ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania? Tabela dla 400 tys.–1,5 mln zł
Na rynku pierwotnym podpisujesz dwa akty: umowę deweloperską (jej koszt dzielisz z deweloperem po połowie) i umowę przenoszącą własność. Na rynku wtórnym zwykle jeden – umowę sprzedaży, czasem poprzedzoną notarialną umową przedwstępną. Tabela pokazuje maksymalną taksę, jaką zapłaci kupujący, z 23% VAT, bez wypisów.
| Cena mieszkania | Pełna stawka § 3 (netto) | ½ stawki (netto) | Rynek wtórny: umowa sprzedaży (brutto) | Rynek pierwotny: ½ kosztu umowy deweloperskiej + umowa przenosząca (brutto) |
|---|---|---|---|---|
| 400 000 zł | 2 370 zł | 1 185 zł | 1 457,55 zł | 2 186,33 zł |
| 600 000 zł | 3 170 zł | 1 585 zł | 1 949,55 zł | 2 924,33 zł |
| 800 000 zł | 3 970 zł | 1 985 zł | 2 441,55 zł | 3 662,33 zł |
| 1 000 000 zł | 4 770 zł | 2 385 zł | 2 933,55 zł | 4 400,33 zł |
| 1 500 000 zł | 5 770 zł | 2 885 zł | 3 548,55 zł | 5 322,83 zł |
Ciekawostka z tabeli: sama taksa jest na rynku pierwotnym o około połowę wyższa niż na wtórnym, bo dochodzi drugi akt. Całościowo zakup od dewelopera i tak wychodzi zwykle taniej, bo nie płacisz 2% podatku PCC – chyba że na rynku wtórnym korzystasz ze zwolnienia przy pierwszym mieszkaniu. Porównanie wszystkich kosztów obu rynków znajdziesz w artykule Rynek pierwotny czy wtórny?, a pełne zestawienie kosztów zakupu od dewelopera – w przewodniku Koszty zakupu mieszkania od dewelopera 2026.
Taksa notarialna kalkulator – jak policzyć ją samemu
Nie potrzebujesz specjalnego kalkulatora. Wystarczą cztery kroki:
- znajdź w tabeli z § 3 przedział, w którym mieści się cena, i policz pełną stawkę,
- podziel ją przez 2 (umowa deweloperska, przenosząca, sprzedaż lokalu mieszkalnego) albo przez 4 (hipoteka – liczona od sumy hipoteki),
- przy umowie deweloperskiej podziel wynik jeszcze raz przez 2 – to Twoja część,
- pomnóż przez 1,23 (VAT) i dodaj wypisy: 6 zł netto za każdą stronę każdego wypisu.
Przykład: mediana ceny 2-pokojowego mieszkania w naszej ofercie
Według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026, mediana ceny 2-pokojowego mieszkania od dewelopera w Warszawie to 755 824 zł (859 dostępnych lokali), a we Wrocławiu – 662 405 zł (738 lokali). Liczymy dla Warszawy:
- pełna stawka: 1 010 zł + 0,4% × 695 824 zł = 3 793,30 zł netto,
- umowa przenosząca (½): 1 896,65 zł netto,
- umowa deweloperska (½, z czego Ty płacisz połowę): 948,33 zł netto,
- razem: 2 844,98 zł netto, czyli ok. 3 499 zł z VAT,
- jeśli kupujesz na kredyt i suma hipoteki wynosi np. 840 000 zł: ¼ × 4 130 zł = 1 032,50 zł netto, ok. 1 270 zł z VAT.
Dla mediany we Wrocławiu (662 405 zł) Twoja część taksy za oba akty to ok. 3 155 zł z VAT. Do tego dochodzą wypisy: jeśli akt ma 15 stron, a potrzebujesz 5 wypisów (dla siebie, banku, sądu, urzędu skarbowego i dewelopera), to maksymalnie 75 stron × 6 zł = 450 zł netto. Liczba wypisów i stron zależy od konkretnej transakcji – to tylko przykład. Mieszkania w tych budżetach znajdziesz w katalogach nowych mieszkań w Warszawie i nowych mieszkań we Wrocławiu.
Kupujesz od dewelopera i chcesz wiedzieć z góry, ile wyniosą wszystkie opłaty? Pomożemy wybrać mieszkanie i przeprowadzimy Cię przez zakup – dla kupującego najczęściej bez prowizji, bo nasze wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.
Umowa przedwstępna, darowizna, pełnomocnictwo – pozostałe stawki
| Czynność | Maksymalna taksa (netto) | Podstawa |
|---|---|---|
| Umowa przedwstępna w formie aktu | ½ stawki z § 3, jeśli notariusz zakwalifikuje ją jako umowę zobowiązującą z zastrzeżeniem terminu; w innym razie pełna stawka | § 5, § 6 pkt 1 |
| Darowizna mieszkania | co do zasady pełna stawka z § 3 (powyżej 2 mln zł limit 7 500 zł w I grupie podatkowej) | § 3, § 5 |
| Pełnomocnictwo w formie aktu – do jednej czynności | 30 zł | § 8 pkt 8 |
| Pełnomocnictwo w formie aktu – do więcej niż jednej czynności | 100 zł | § 8 pkt 8 |
| Poświadczenie podpisu na pełnomocnictwie | 20 zł | § 13 pkt 1 lit. b |
| Wypis, odpis lub wyciąg | 6 zł za każdą rozpoczętą stronę (min. 25 wierszy) | § 12 |
| Czynność poza kancelarią | +50 zł za godzinę w dzień, +100 zł w nocy i w dni wolne | § 17 |
Umowa przedwstępna nie jest wymieniona w rozporządzeniu wprost, dlatego jej kwalifikację ustala notariusz – zapytaj o nią przed podpisaniem. Przy darowiźnie w rodzinie przy mieszkaniu za 600 tys. zł maksymalna taksa to 3 170 zł netto, czyli dwa razy więcej niż przy sprzedaży. Podatkowe skutki darowizny i sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie opisujemy w artykule Sprzedaż mieszkania ze spadku lub darowizny. Kiedy warto dać komuś pełnomocnictwo notarialne, a kiedy wystarczy podpis poświadczony – wyjaśniamy w przewodniku po pełnomocnictwach.
Kto płaci notariuszowi i co jeszcze pobiera kancelaria?
Umowa deweloperska – wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności związane z jej zawarciem, łącznie z wypisami, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają dewelopera i nabywcę w równych częściach (art. 40 ust. 2 ustawy deweloperskiej). Szczegóły umowy opisujemy w artykule Umowa deweloperska 2026.
Umowa przenosząca własność i sprzedaż na rynku wtórnym – przepisy nie wskazują, kto ma zapłacić. Zwyczajowo taksę, wypisy i opłaty pokrywa kupujący, ale strony mogą ustalić inny podział. Warto to zapisać w umowie przedwstępnej lub deweloperskiej.
Kwota, którą przelewasz notariuszowi, to nie tylko taksa. Notariusz jako płatnik pobiera podatki – na rynku wtórnym przede wszystkim podatek PCC przy kupnie mieszkania – oraz opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej, które przekazuje do sądu (art. 7 Prawa o notariacie). Ich wysokość wyjaśniamy w artykule Opłaty sądowe i księga wieczysta.
Czy można negocjować taksę notarialną?
Tak. Art. 5 § 1 Prawa o notariacie mówi, że wynagrodzenie notariusza określa umowa ze stronami czynności, a rozporządzenie wyznacza jedynie górną granicę. Notariusz nie może wziąć więcej niż stawka maksymalna, ale może wziąć mniej. W praktyce przy droższych mieszkaniach i przy kilku aktach w jednej kancelarii (np. umowa przenosząca razem z hipoteką) jest przestrzeń do rozmowy. Przy umowie deweloperskiej kancelarię często wskazuje deweloper, więc pole do negocjacji jest mniejsze.
Przed wizytą poproś kancelarię o wyliczenie wszystkich kosztów na piśmie: taksy, VAT, liczby wypisów, podatku i opłat sądowych. Łatwiej wtedy porównać oferty i uniknąć zaskoczenia przy podpisaniu aktu.
Czytaj także:
Ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania za 500 tys. zł – wyliczenie
Weźmy mieszkanie za 500 000 zł. Pełna stawka z § 3 wynosi 1 010 zł + 0,4% × 440 000 zł = 2 770 zł netto. Dalej liczymy według stawek obniżonych:
| Pozycja | Netto | Z VAT 23% |
|---|---|---|
| Umowa sprzedaży (rynek wtórny) – ½ stawki | 1 385,00 zł | 1 703,55 zł |
| Umowa przenosząca własność (rynek pierwotny) – ½ stawki | 1 385,00 zł | 1 703,55 zł |
| Umowa deweloperska – Twoja połowa z ½ stawki | 692,50 zł | 851,78 zł |
| Razem rynek pierwotny (dwa akty) | 2 077,50 zł | 2 555,33 zł |
| Hipoteka na 480 000 zł (kredyt 400 000 zł) – ¼ stawki | 672,50 zł | 827,18 zł |
Do tego dochodzą wypisy aktu (maksymalnie 6 zł netto za stronę), opłaty sądowe za księgę wieczystą i – na rynku wtórnym – podatek PCC. Kwoty są górnym limitem: notariusz może pobrać mniej. Pełne zestawienie wydatków znajdziesz w przewodniku: Koszty zakupu mieszkania od dewelopera. A jeśli chcesz sprawdzić, jakie mieszkania mieszczą się w Twoim budżecie, zobacz nowe mieszkania w Warszawie i nowe mieszkania we Wrocławiu.
Najczęstsze pytania
Ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania za 500 tys. zł?
Pełna stawka z § 3 to 2 770 zł netto, a za umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego notariusz może pobrać maksymalnie połowę, czyli 1 385 zł netto (1 703,55 zł z VAT). Na rynku pierwotnym dochodzi połowa kosztu umowy deweloperskiej, więc łącznie ok. 2 555 zł z VAT, bez wypisów.
Czy taksa notarialna na rynku wtórnym jest pełna czy połowiczna?
Połowiczna. § 6 pkt 19 rozporządzenia przewiduje połowę stawki z § 3 za umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego, a pkt 5 – za zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Pełna stawka dotyczy np. darowizny czy sprzedaży lokalu użytkowego.
Ile kosztuje taksa notarialna za hipotekę?
Za ustanowienie hipoteki zabezpieczającej kredyt mieszkaniowy maksymalnie ¼ stawki z § 3, liczonej od sumy hipoteki. Przy sumie hipoteki 840 000 zł to 1 032,50 zł netto, czyli ok. 1 270 zł z VAT.
Czy do taksy notarialnej dolicza się VAT?
Tak. Stawki z rozporządzenia są kwotami netto, a usługa notarialna jest opodatkowana podstawową stawką VAT 23%. VAT dotyczy także wypisów i innych czynności notariusza.
Czy taksa notarialna zmieniła się w 2026 roku?
Nie. Rozporządzenie było ostatnio zmieniane z mocą od 1 lipca 2021 r., a jego aktualny tekst jednolity to Dz.U. 2024 poz. 1566. Progi i stawki są takie same jak w poprzednich latach.
Czy notariusz może pobrać więcej niż wynosi taksa notarialna?
Nie. Stawki z rozporządzenia są stawkami maksymalnymi – notariusz może pobrać mniej, ale nie więcej. Wynagrodzenie możesz uzgodnić z kancelarią przed podpisaniem aktu.
Kto płaci notariuszowi przy zakupie od dewelopera?
Koszty notarialne umowy deweloperskiej dzielisz z deweloperem po połowie (art. 40 ust. 2 ustawy deweloperskiej). Akt przenoszący własność zwykle opłaca kupujący – tak liczymy go w tabeli powyżej.
Podsumowanie
Taksa notarialna przy zakupie mieszkania to zwykle kilka tysięcy złotych: przy cenie 755 824 zł, medianie 2-pokojowego mieszkania w naszej warszawskiej ofercie, Twoja część za oba akty od dewelopera to ok. 3,5 tys. zł z VAT. Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym obowiązuje połowa stawki z § 3, hipoteka kosztuje maksymalnie ¼ stawki, a wszystkie kwoty są górnym limitem, który można negocjować. Większe kwoty na rynku wtórnym generuje podatek PCC, a przy każdym zakupie – opłaty sądowe i wykończenie.
Chcesz kupić mieszkanie od dewelopera i mieć jasne wyliczenie kosztów przed wizytą u notariusza? Dobierzemy mieszkanie w Twoim budżecie i przeprowadzimy Cię przez zakup – najczęściej bez prowizji dla kupującego, wynagrodzenie zwykle płaci deweloper. Jeśli kupujesz na kredyt, umów konsultację z ekspertem kredytowym – porównamy oferty kilku banków.
Stan prawny na wrzesień 2026 r. Podane kwoty to stawki maksymalne i wyliczenia orientacyjne – ostateczne wynagrodzenie ustala notariusz. Artykuł nie stanowi porady prawnej ani podatkowej.
Źródła
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566 (§ 3, § 5–8, § 11–13, § 17).
- Ustawa – Prawo o notariacie – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 614 (art. 5 § 1, art. 7).
- Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880 (art. 40 ust. 2).
- Ustawa o podatku od towarów i usług – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 775 (art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146ef – stawka 23%).
- Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026.
