Podatki przy zakupie mieszkania przez cudzoziemca 2026 – PCC, VAT

Cudzoziemiec, który kupuje mieszkanie w Polsce, płaci te same podatki i opłaty co Polak – nie ma osobnego „podatku dla obcokrajowców”. Przy zakupie od dewelopera VAT jest już w cenie i nie płacisz PCC, a na rynku wtórnym PCC wynosi 2%. Różnice są trzy: zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu zwykle nie przysługuje, jeśli masz lub miałeś mieszkanie za granicą, u notariusza często potrzebny jest tłumacz przysięgły, a zezwolenie MSWiA (i opłata skarbowa 1570 zł) jest potrzebne tylko w niektórych przypadkach. Poniżej pokazujemy pełny koszt zakupu mieszkania 2-pokojowego z naszej oferty w Warszawie i we Wrocławiu.

Najważniejsze informacje

• Przepisy podatkowe nie przewidują żadnych dodatkowych podatków za to, że kupujący nie ma polskiego obywatelstwa. PCC, VAT, taksa i opłaty sądowe są takie same dla wszystkich.
• Rynek pierwotny: VAT 8% jest w cenie, bez PCC. Rynek wtórny: PCC 2% wartości rynkowej mieszkania.
• Zwolnienie z PCC przy pierwszym mieszkaniu: według Dyrektora KIS mieszkanie lub dom za granicą (także sprzedane wcześniej) wyklucza zwolnienie.
• Samodzielny lokal mieszkalny nie wymaga zezwolenia MSWiA. Gdy zezwolenie jest potrzebne (np. dom, działka), opłata skarbowa wynosi 1570 zł.
• Po zakupie płacisz co roku podatek od nieruchomości – w Warszawie i we Wrocławiu 1,25 zł/m² w 2026 r. Przychód z najmu mieszkania w Polsce jest opodatkowany w Polsce ryczałtem 8,5% / 12,5%.

Czy cudzoziemiec płaci inne podatki przy zakupie mieszkania w Polsce?

Nie. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych obejmuje sprzedaż rzeczy znajdujących się na terytorium Polski (art. 1 ust. 4) – liczy się położenie mieszkania, a nie obywatelstwo ani miejsce zamieszkania kupującego. To samo dotyczy VAT w cenie od dewelopera, taksy notarialnej i opłat sądowych za księgę wieczystą. Osobne zwolnienie z PCC dotyczy tylko wąskiej grupy: państw obcych, ich placówek dyplomatycznych i personelu korzystającego z immunitetów, pod warunkiem wzajemności (art. 8 pkt 1 ustawy o PCC).

Koszty, które mogą dotyczyć tylko obcokrajowca, nie są podatkami:

• wynagrodzenie tłumacza przysięgłego – gdy nie znasz dobrze języka polskiego,
• opłata skarbowa za zezwolenie MSWiA – tylko gdy zezwolenie jest wymagane,
• tłumaczenia dokumentów i pełnomocnictwa – jeśli kupujesz z zagranicy przez pełnomocnika,
• nowa opłata za Repozytorium – od 19 listopada 2026 r. notariusz pobierze ją przy akcie, w którym cudzoziemiec nabywa nieruchomość (szczegóły niżej).

Cały proces zakupu – od sprawdzenia, czy potrzebujesz zezwolenia, po akt notarialny – opisujemy w poradniku Zakup mieszkania w Polsce przez cudzoziemca.

PCC dla cudzoziemca: rynek pierwotny i wtórny

Od dewelopera kupujesz mieszkanie z VAT, dlatego PCC nie płacisz (art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC). Wyjątek to zakup szóstego i kolejnego lokalu w tej samej inwestycji – wtedy PCC wynosi 6% (art. 7a). VAT jest już w cenie z cennika: 8% dla lokali do 150 m² powierzchni użytkowej, a przy większych mieszkaniach 23% od nadwyżki. Więcej: VAT na mieszkanie od dewelopera.

Na rynku wtórnym (od osoby prywatnej) płacisz PCC 2% od wartości rynkowej mieszkania. Płaci kupujący, a przy akcie notarialnym podatek pobiera notariusz i przekazuje go do urzędu skarbowego. Nie składasz więc sam deklaracji. Szczegóły opisujemy w artykule Podatek PCC przy kupnie mieszkania.

Pierwsze mieszkanie bez PCC – czy obcokrajowiec może skorzystać ze zwolnienia?

Tak, przepis nie wyklucza cudzoziemców. Zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC przysługuje osobie fizycznej, która w dniu zakupu i wcześniej nie miała mieszkania, domu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ani udziału w tych prawach (poza udziałem do 50% ze spadku).

Kłopot pojawia się przy nieruchomościach za granicą. Przepis nie mówi, gdzie ma być położone wcześniejsze mieszkanie. W interpretacji indywidualnej sygn. 0111-KDIB2-3.4014.353.2023.1.BD Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że osoba, która ma (lub miała) mieszkanie na Ukrainie, nie może skorzystać ze zwolnienia przy zakupie mieszkania w Polsce. Nie miało znaczenia, że mieszkanie jest poza Polską ani że kupujący od lat mieszka w Polsce i ma już polskie obywatelstwo. Ministerstwo Finansów prezentuje to samo stanowisko.

W praktyce oznacza to:

• Masz lub miałeś mieszkanie albo dom w innym kraju (także sprzedane lata temu) – przy zakupie na rynku wtórnym zapłacisz PCC 2%.
• Masz w innym kraju udział w mieszkaniu otrzymany w darowiźnie albo kupiony – zwolnienie też nie przysługuje. Udział do 50% z dziedziczenia nie przeszkadza.
• Kupujecie we dwoje (np. małżonkowie) – zwolnienie przysługuje tylko wtedy, gdy warunek spełnia każdy z kupujących.
• Nigdy nie miałeś mieszkania ani domu w żadnym kraju – zwolnienie przysługuje.

Notariusz przyjmuje Twoje oświadczenie o spełnieniu warunków. Pamiętaj, że urząd skarbowy może je później sprawdzić, także korzystając z wymiany informacji podatkowych z innymi państwami. Niezapłacony PCC trzeba wtedy uregulować z odsetkami. W nietypowej sytuacji warto złożyć wniosek o interpretację indywidualną. Przy zakupie od dewelopera ten problem nie istnieje – PCC nie płacisz niezależnie od tego, czy masz inne mieszkania.

Notariusz, opłaty sądowe i tłumacz przysięgły

Taksa notarialna. Za umowę sprzedaży lokalu, umowę deweloperską i umowę przenoszącą własność maksymalna taksa to połowa stawki z § 3 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, plus 23% VAT. Przy mieszkaniu za 755 824 zł to maksymalnie 1 896,65 zł netto za jeden akt. Notariusz może pobrać mniej. Tabele stawek: Taksa notarialna 2026.

Opłaty sądowe. Wpis własności do księgi wieczystej kosztuje 200 zł, założenie nowej księgi dla lokalu od dewelopera – 100 zł, wpis roszczenia z umowy deweloperskiej – 150 zł (dzielone po połowie z deweloperem), wpis hipoteki – 200 zł. Pobiera je notariusz przy akcie. Więcej: Opłaty sądowe przy zakupie mieszkania.

Tłumacz przysięgły. Akt notarialny sporządza się po polsku. Jeśli strona nie zna języka polskiego, notariusz tłumaczy akt osobiście (gdy ma uprawnienia tłumacza przysięgłego) albo z pomocą tłumacza przysięgłego (art. 2 § 3 i art. 87 § 1 pkt 1 Prawa o notariacie). Wynagrodzenie tłumacza przy zleceniu prywatnym ustala się indywidualnie i płacisz je osobno, poza taksą. Kiedy tłumacz jest potrzebny i jak go wybrać, wyjaśniamy w artykule Tłumacz przysięgły u notariusza. Przy umowie deweloperskiej i przenoszącej potrzebujesz go dwa razy.

Nowa opłata od 19 listopada 2026 r. Notariusz już dziś wysyła do ministra spraw wewnętrznych wypis każdego aktu, w którym cudzoziemiec nabywa nieruchomość w Polsce – także samodzielny lokal kupiony bez zezwolenia (art. 8a ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców). Nowelizacja z 17 lipca 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1099) przenosi tę wysyłkę do Centralnego Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych. Za umieszczenie wypisu notariusz pobierze od stron opłatę. Jej wysokość określi rozporządzenie ministra – na koniec września 2026 r. nie zostało jeszcze opublikowane.

Planujesz zakup od dewelopera w Warszawie lub we Wrocławiu? Pomożemy wybrać mieszkanie i przejść przez umowę rezerwacyjną i deweloperską – najczęściej bez prowizji dla kupującego, bo wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Ile kosztuje zakup mieszkania w Polsce dla obcokrajowca? Przykład

Weźmy medianę ceny mieszkania 2-pokojowego według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026: 755 824 zł w Warszawie (859 dostępnych mieszkań) i 662 405 zł we Wrocławiu (738 mieszkań). Założenia: zakup za gotówkę, kupujący jest cudzoziemcem z mieszkaniem w innym kraju (więc na rynku wtórnym bez zwolnienia z PCC), notariusz pobiera stawki maksymalne. Na rynku pierwotnym mieszkanie jest w budowie (umowa deweloperska, a potem umowa przenosząca); na wtórnym – jedna umowa sprzedaży, księga wieczysta już istnieje.

Pozycja	Warszawa – od dewelopera	Warszawa – rynek wtórny	Wrocław – od dewelopera	Wrocław – rynek wtórny
Cena mieszkania	755 824 zł (VAT w cenie)	755 824 zł	662 405 zł (VAT w cenie)	662 405 zł
PCC	nie płacisz	15 116,48 zł (2%)	nie płacisz	13 248,10 zł (2%)
Umowa deweloperska – Twoja połowa taksy z VAT	1 166,44 zł	–	1 051,53 zł	–
Umowa przenosząca / sprzedaży – taksa z VAT	2 332,88 zł	2 332,88 zł	2 103,07 zł	2 103,07 zł
Opłaty sądowe (roszczenie ½, założenie KW, wpis własności)	375 zł	200 zł	375 zł	200 zł
Zezwolenie MSWiA	niepotrzebne	niepotrzebne	niepotrzebne	niepotrzebne
Razem podatki i opłaty	3 874,32 zł	17 649,36 zł	3 529,60 zł	15 551,17 zł
Tłumacz przysięgły	dodatkowo, 2 wizyty	dodatkowo, 1 wizyta	dodatkowo, 2 wizyty	dodatkowo, 1 wizyta

Różnica jest wyraźna: dla cudzoziemca, który ma mieszkanie za granicą, zakup na rynku wtórnym w Warszawie kosztuje w podatkach i opłatach o ok. 13,8 tys. zł więcej niż zakup od dewelopera, a we Wrocławiu – o ok. 12 tys. zł więcej. Główna przyczyna to PCC. Przy kredycie dojdą koszty hipoteki: opłata sądowa 200 zł, taksa za oświadczenie o ustanowieniu hipoteki i PCC od hipoteki (19 zł albo 0,1% kwoty). Kredyt dla obcokrajowców opisujemy w artykule Kredyt hipoteczny dla obcokrajowca.

Mieszkania z naszej oferty znajdziesz na stronach nowe mieszkania w Warszawie i nowe mieszkania we Wrocławiu. Przed rezerwacją przygotuj numer PESEL, NIP i konto w banku – lista kroków jest w artykule PESEL, NIP i konto przed zakupem mieszkania.

Kiedy dochodzi opłata skarbowa za zezwolenie MSWiA?

Samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy o własności lokali cudzoziemiec kupuje bez zezwolenia (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców). Bez zezwolenia można też kupić garaż lub udział w garażu, jeśli służy potrzebom mieszkaniowym (pkt 1a). Obywatele państw EOG i Szwajcarii co do zasady w ogóle nie potrzebują zezwolenia (art. 8 ust. 2).

Zezwolenie jest potrzebne na przykład przy zakupie domu jednorodzinnego lub działki przez obywatela spoza EOG. Wtedy dochodzi opłata skarbowa 1570 zł za wydanie zezwolenia (część III ust. 8 załącznika do ustawy o opłacie skarbowej). Wniosek, dokumenty i czas oczekiwania opisujemy w artykule Zezwolenie MSWiA na zakup mieszkania.

Podatek od nieruchomości dla cudzoziemca – co płacisz co roku?

Właściciel mieszkania płaci podatek od nieruchomości do gminy, niezależnie od obywatelstwa. W 2026 r. stawka za budynki mieszkalne w Warszawie i we Wrocławiu wynosi 1,25 zł za m² powierzchni użytkowej, do tego podatek od udziału w gruncie (0,77 zł/m²). Dla mediany 2-pokojowego mieszkania z naszej oferty to ok. 49 zł rocznie w Warszawie (39,4 m²) i ok. 51 zł we Wrocławiu (40,8 m²) plus część gruntowa. Kwotę do 100 zł płacisz jednorazowo, w terminie pierwszej raty (15 marca).

Po zakupie masz 14 dni na złożenie informacji IN-1 w urzędzie miasta – także gdy mieszkasz za granicą. Stawki i przykłady: Podatek od nieruchomości za mieszkanie 2026.

Najem mieszkania przez nierezydenta – jaki podatek?

Jeśli nie mieszkasz w Polsce (nie masz tu ośrodka interesów życiowych i nie przebywasz w Polsce ponad 183 dni w roku), masz w Polsce ograniczony obowiązek podatkowy. Płacisz podatek tylko od dochodów osiągniętych w Polsce – a do nich ustawa wprost zalicza przychody z nieruchomości położonej w Polsce, w tym z najmu i ze sprzedaży (art. 3 ust. 2a i 2b pkt 4 ustawy o PIT).

Najem prywatny rozlicza się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% do 100 000 zł przychodu w roku i 12,5% od nadwyżki. Przykład: czynsz 3 000 zł miesięcznie to 36 000 zł rocznie i 3 060 zł ryczałtu. Terminy i PIT-28 opisujemy w artykule Podatek od najmu mieszkania 2026.

Przepisy o obowiązku podatkowym stosuje się z uwzględnieniem umów o unikaniu podwójnego opodatkowania (art. 4a ustawy o PIT). Umowy te zwykle pozwalają Polsce opodatkować dochód z nieruchomości położonej w Polsce, a kraj Twojej rezydencji unika podwójnego opodatkowania według zasad z umowy – np. zwalnia ten dochód albo odlicza podatek zapłacony w Polsce. Sprawdź treść umowy z Twoim krajem (lista na gov.pl) albo zapytaj specjalistę od podatków w kraju rezydencji.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Polskie prawo nie przewiduje osobnych podatków za zakup mieszkania przez cudzoziemca. Najwięcej zależy od wyboru rynku: od dewelopera płacisz tylko taksę i opłaty sądowe (dla mediany 2 pokoi ok. 3,5–3,9 tys. zł), a na rynku wtórnym cudzoziemiec z mieszkaniem za granicą zwykle zapłaci też 2% PCC (ok. 13–15 tys. zł). Do tego dochodzi tłumacz, od 19 listopada 2026 r. opłata za Repozytorium, a 1570 zł za zezwolenie MSWiA – tylko gdy zezwolenie jest potrzebne.

Chcesz kupić mieszkanie od dewelopera w Warszawie lub we Wrocławiu? Dobierzemy mieszkanie w Twoim budżecie i przeprowadzimy Cię przez zakup – najczęściej bez prowizji dla kupującego, bo wynagrodzenie zwykle płaci deweloper. Jeśli potrzebujesz finansowania, umów konsultację z ekspertem kredytowym – porównamy oferty kilku banków dostępne dla Twojego rodzaju pobytu.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Wyliczenia mają charakter orientacyjny i nie stanowią porady podatkowej ani prawnej. Przy nieruchomościach za granicą, udziałach i dochodach z najmu warto sprawdzić swoją sytuację u notariusza lub specjalisty od podatków.

Źródła

• Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 191 (art. 1 ust. 4, art. 2 pkt 4, art. 7, art. 7a, art. 8, art. 9 pkt 17, art. 10).
• Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS sygn. 0111-KDIB2-3.4014.353.2023.1.BD – mieszkanie za granicą a zwolnienie z PCC.
• Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców – tekst jednolity Dz.U. 2017 poz. 2278 (art. 8, art. 8a) oraz nowelizacja z 17 lipca 2026 r. – Dz.U. 2026 poz. 1099.
• Ustawa o opłacie skarbowej – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1154 (załącznik, część III ust. 8).
• Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566.
• Prawo o notariacie – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 614 (art. 2 § 3, art. 87 § 1).
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1228 (art. 42–44).
• Ustawa o podatku od towarów i usług – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 775 (art. 41 ust. 12–12c, art. 146ef).
• Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 707 (art. 6) oraz górne granice stawek na 2026 r. – M.P. 2025 poz. 726.
• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 592 (art. 3 ust. 1a, 2a, 2b, art. 4a) oraz ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym – Dz.U. 2025 poz. 843 (art. 12).
• Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania – Ministerstwo Finansów, gov.pl.
• Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026.