Rentowność najmu 2026 – Wrocław i Warszawa, kalkulacja na przykładach

Rentowność najmu brutto liczysz jako roczny czynsz podzielony przez cenę mieszkania. Według NBP za I kw. 2026 r. średnia stawka najmu wynosiła 85,1 zł/m² w Warszawie i 67,5 zł/m² w grupie sześciu dużych miast z Wrocławiem, co dla nowych mieszkań z naszej oferty daje ok. 4–7% brutto i ok. 3–5% netto. Poniżej pokazujemy wzory, listę kosztów i kalkulację dla ośmiu konkretnych mieszkań z Warszawy i Wrocławia.

Najważniejsze informacje

• Rentowność brutto = roczny czynsz ÷ cena zakupu × 100%. Netto = czynsz po pustostanach, podatku i kosztach ÷ całkowity koszt inwestycji (cena + wykończenie + koszty transakcyjne).
• Średnie stawki najmu wg NBP (I kw. 2026 r., bez opłat eksploatacyjnych i mediów): Warszawa 85,1 zł/m², 6 dużych miast (w tym Wrocław) 67,5 zł/m².
• Szacunkowa stopa kapitalizacji NBP: 5,95% w Warszawie i 6,24% w grupie 6 miast; zwrot z kapitału własnego bez kredytu (ROE) – 3,5% i 3,7%.
• Najem prywatny rozliczasz ryczałtem: 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie, 12,5% od nadwyżki – bez odliczania kosztów.
• W naszych przykładach rentowność netto wyszła od 3,1% (Wola) do 4,9% (Białołęka) – im niższa cena za m², tym wyższy zwrot.

Jak obliczyć rentowność najmu – brutto, netto i cash-on-cash

Stopa zwrotu z najmu mieszkania to relacja rocznego dochodu z najmu do pieniędzy, które zamroziłeś w nieruchomości. W praktyce używa się trzech miar – i warto wiedzieć, którą podaje sprzedający, portal czy kalkulator.

• Rentowność brutto = (miesięczny czynsz × 12) ÷ cena mieszkania. Szybki filtr do porównywania ofert, ale zawsze zawyżony – nie uwzględnia kosztów, podatku ani przerw w najmie.
• Rentowność netto = (czynsz faktycznie otrzymany − podatek − koszty właściciela) ÷ (cena + wykończenie i wyposażenie + koszty transakcyjne). To miara, która mówi, ile realnie zarabia Twój kapitał, i warto ją porównywać z lokatą czy obligacjami.
• Cash-on-cash (przy kredycie) = roczny przepływ gotówki po zapłaceniu rat ÷ wkład własny i koszty poniesione z własnej kieszeni. Kredyt może tę miarę podnieść albo sprowadzić poniżej zera – zależnie od oprocentowania. Szczegółowo liczymy to w artykule Mieszkanie na kredyt pod wynajem.

Odwrotnością rentowności netto jest okres zwrotu: przy 4% netto kapitał wraca po ok. 25 latach (100 ÷ 4), nie licząc zmiany wartości mieszkania. Wzrost ceny nieruchomości to osobne, niepewne źródło zysku – ogólny bilans szans i ryzyk opisujemy w przewodniku Mieszkanie jako inwestycja w 2026.

Jakie koszty obniżają rentowność najmu?

Różnica między brutto a netto to zwykle 1–2 punkty procentowe. Składają się na nią:

• Podatek od najmu – ryczałt 8,5% od przychodu do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki. Płacisz go od całego czynszu, bez odliczania kosztów. Opłaty za media i czynsz do wspólnoty, które najemca ponosi zgodnie z umową, nie są Twoim przychodem. Szczegóły: Podatek od najmu mieszkania 2026.
• Podatek od nieruchomości – w Warszawie i we Wrocławiu w 2026 r. 1,25 zł/m² powierzchni użytkowej rocznie, czyli ok. 30–50 zł za kawalerkę lub małe 2 pokoje. Więcej: Podatek od nieruchomości za mieszkanie.
• Czynsz administracyjny i fundusz remontowy – stawki NBP nie obejmują opłat eksploatacyjnych, bo zwykle przerzuca się je na najemcę. Jeśli płacisz je sam (albo w czasie pustostanu), odejmij je od przychodu.
• Pustostan – przerwy między najemcami. NBP w swoich wyliczeniach przyjmuje obłożenie 95%, czyli ok. 2,5 tygodnia przestoju w roku.
• Ubezpieczenie, naprawy i wymiana wyposażenia – koszty nieregularne, ale pewne. W kalkulacji odkładamy na nie rezerwę 5% rocznego czynszu (nasze założenie).
• Wykończenie i wyposażenie – mieszkanie od dewelopera kupujesz zwykle w stanie deweloperskim, a rynek najmu wymaga lokalu gotowego do zamieszkania. Orientacyjne widełki i budżety znajdziesz w artykule Ile kosztuje wykończenie mieszkania 2026.
• Koszty transakcyjne – taksa notarialna, opłaty sądowe za księgę wieczystą; przy zakupie od dewelopera co do zasady bez PCC. Przy cenie 450–850 tys. zł to ok. 2–3 tys. zł. Pełne wyliczenie: Koszty zakupu mieszkania od dewelopera.

Stawki najmu i stopy zwrotu w Warszawie i Wrocławiu – dane NBP

Najbardziej wiarygodne publiczne dane o czynszach zbiera NBP w bazie BaRN i publikuje w kwartalnej „Informacji o cenach mieszkań”. Ostatnia dostępna edycja dotyczy I kw. 2026 r. Warszawa jest analizowana osobno, a Wrocław należy do grupy sześciu miast (6M) razem z Gdańskiem, Gdynią, Krakowem, Łodzią i Poznaniem – NBP nie podaje w tekście raportu osobnej liczby dla samego Wrocławia.

Wskaźnik (I kw. 2026 r.)	Warszawa	6 miast (w tym Wrocław)
Średnia stawka najmu	85,1 zł/m²	67,5 zł/m²
Zmiana stawki r/r	+3,3%	+12,0%
Średnia cena transakcyjna (50% rynek pierwotny, 50% wtórny)	17 159 zł/m²	13 345 zł/m²
Szacunkowa stopa kapitalizacji	5,95%	6,24%
Okres zwrotu	16 lat 10 mies.	16 lat 8 mies.
ROE bez kredytu (LTV 0%)	3,5%	3,7%

Warto zauważyć różnicę między stopą kapitalizacji (ok. 6%) a ROE (ok. 3,5%). Pierwsza to w uproszczeniu relacja czynszu do ceny, druga uwzględnia już ryczałt 8,5%, koszty operacyjne i amortyzację budynku. To dobra ilustracja, jak bardzo rentowność netto odbiega od brutto.

Rentowność najmu na przykładach z naszego katalogu

Wybraliśmy osiem dostępnych kawalerek i mieszkań 2-pokojowych z różnych dzielnic – według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026. Założenia kalkulacji:

• czynsz = metraż × średnia stawka NBP (Warszawa 85,1 zł/m², Wrocław – przyjmujemy średnią grupy 6 miast, 67,5 zł/m²);
• obłożenie 95% (jak w modelu NBP), ryczałt 8,5%, podatek od nieruchomości 1,25 zł/m², rezerwa na ubezpieczenie i naprawy 5% czynszu; opłaty eksploatacyjne pokrywa najemca;
• wykończenie w standardzie średnim: Warszawa 2 500 zł/m², Wrocław 2 200 zł/m² (środek widełek z cenników firm, wrzesień 2026); meble i AGD mogą wymagać dodatkowego budżetu;
• koszty transakcyjne = maksymalna taksa notarialna z VAT i opłaty sądowe, zakup za gotówkę.

Inwestycja	Mieszkanie	Cena	Czynsz / mies.	Rentowność brutto	Całkowity koszt	Dochód netto / rok	Rentowność netto
Wrocław, Krzyki – Apartamenty Krakowska 8	2 pok., 38,87 m²	608 316 zł	2 624 zł	5,2%	696 100 zł	25 748 zł	3,7%
Wrocław, Stare Miasto – Lokum Porto (bud. E, F, H)	1 pok., 26,64 m²	479 000 zł	1 798 zł	4,5%	539 560 zł	17 643 zł	3,3%
Wrocław, Psie Pole – Lokum la Vida	2 pok., 40,80 m²	609 000 zł	2 754 zł	5,4%	701 032 zł	27 024 zł	3,9%
Wrocław, Fabryczna – Aleja Platanowa 2 (w budowie)	2 pok., 37,21 m²	453 218 zł	2 512 zł	6,7%	537 838 zł	24 649 zł	4,6%
Warszawa, Białołęka – Eco Berensona etap II	2 pok., 34,69 m²	503 005 zł	2 952 zł	7,0%	591 741 zł	28 978 zł	4,9%
Warszawa, Praga-Północ – Konopacka	1 pok., 26,20 m²	497 800 zł	2 230 zł	5,4%	565 298 zł	21 890 zł	3,9%
Warszawa, Mokotów – Rytm Mokotowa 2A	1 pok., 28,29 m²	495 075 zł	2 407 zł	5,8%	567 791 zł	23 628 zł	4,2%
Warszawa, Wola – NU2!	2 pok., 34,24 m²	845 058 zł	2 914 zł	4,1%	933 510 zł	28 605 zł	3,1%

Najważniejsze zastrzeżenie: przyjęliśmy jedną stawkę dla całego miasta. W rzeczywistości czynsze różnią się między dzielnicami, a małe mieszkania zwykle osiągają wyższą stawkę za m² niż większe. Wynik dla Białołęki jest więc raczej optymistyczny, a dla Woli, Mokotowa i kawalerek – raczej ostrożny. Przed zakupem sprawdź aktualne oferty najmu w okolicy konkretnego budynku.

Przykład krok po kroku: 2 pokoje na Krzykach

• Czynsz: 38,87 m² × 67,5 zł = 2 624 zł miesięcznie, czyli 31 488 zł rocznie. Rentowność brutto: 31 488 ÷ 608 316 = 5,2%.
• Przychód przy obłożeniu 95%: 29 914 zł. Minus ryczałt 8,5% (2 543 zł), podatek od nieruchomości (49 zł) i rezerwa 5% (1 574 zł) = 25 748 zł dochodu netto.
• Całkowity koszt: 608 316 zł + wykończenie 85 514 zł (38,87 m² × 2 200 zł) + koszty transakcyjne ok. 2 270 zł = 696 100 zł.
• Rentowność netto: 25 748 ÷ 696 100 = 3,7%. Okres zwrotu bez uwzględnienia zmiany wartości mieszkania – ok. 27 lat.

Szukasz mieszkania, które dobrze się policzy pod najem? Nasi eksperci porównają oferty z Wrocławia i Warszawy pod kątem ceny za m², lokalizacji i terminu oddania. Pomoc w zakupie mieszkania od dewelopera jest dla kupującego najczęściej bez prowizji – wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Gdzie rentowność najmu jest wyższa – Wrocław czy Warszawa?

W ujęciu średnim różnice są niewielkie: NBP szacuje stopę kapitalizacji na 5,95% w Warszawie i 6,24% w grupie 6 miast. W stolicy czynsze są o ok. 26% wyższe, ale ceny transakcyjne – o ok. 29% wyższe, więc przewagi się znoszą. O wyniku decyduje przede wszystkim cena za m² konkretnego mieszkania, a nie samo miasto.

• Tańszy metr = wyższy zwrot. W naszych przykładach najlepiej wypadły mieszkania za 12–15 tys. zł/m² (Białołęka, Fabryczna), najsłabiej – za blisko 25 tys. zł/m² na Woli. Mediana ceny w naszej ofercie to 18 000 zł/m² w Warszawie i 15 736 zł/m² we Wrocławiu.
• Prestiżowa lokalizacja chroni wartość, nie czynsz. Śródmieście czy Wola dają łatwiejszy najem i płynność przy sprzedaży, ale rentowność bieżąca jest tam niższa.
• Termin oddania ma znaczenie. Mieszkanie w budowie (np. Aleja Platanowa 2 z oddaniem od IV kw. 2028 r.) jest tańsze, ale przez kilka lat nie przynosi czynszu.

Dzielnice i metraże, które najlepiej sprawdzają się pod wynajem, omawiamy osobno: mieszkanie pod wynajem we Wrocławiu i mieszkanie pod wynajem w Warszawie. Porównanie mniejszych i większych lokali znajdziesz w tekście Kawalerka czy 2 pokoje pod wynajem?

Rentowność najmu przy zakupie na kredyt

Kredyt zmniejsza wkład własny, ale odsetki trzeba pokryć z czynszu. Model NBP za I kw. 2026 r. pokazuje, że przy finansowaniu w połowie kredytem (LTV 50%) ROE wynosiło 1,0% w Warszawie i 1,5% w grupie 6 miast, a przy LTV 80% było ujemne: −6,4% i −5,3%. Innymi słowy – przy obecnych stopach mocno lewarowany najem zwykle wymaga dopłat z własnej kieszeni, a zarabia się głównie na ewentualnym wzroście wartości mieszkania. Pełną kalkulację z ratą i cash-on-cash przedstawiamy w artykule Mieszkanie na kredyt pod wynajem.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Rentowność najmu w Warszawie i Wrocławiu wynosi dziś średnio ok. 6% brutto i 3,5–4% netto, a różnice między miastami są mniejsze niż między konkretnymi mieszkaniami. O wyniku decydują cena za m², koszt wykończenia i realna stawka najmu w danej okolicy. Zanim kupisz, policz netto na własnych liczbach – brutto z ogłoszenia to dopiero punkt wyjścia.

Chcesz sprawdzić konkretne mieszkanie? Pomożemy wybrać i kupić mieszkanie od dewelopera – najczęściej bez prowizji dla kupującego, wynagrodzenie zwykle płaci deweloper. Jeśli planujesz finansowanie, umów konsultację z ekspertem kredytowym – porównamy oferty kilku banków i policzymy, jak rata wpłynie na zwrot z inwestycji.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Wyliczenia mają charakter orientacyjny i opierają się na średnich stawkach NBP oraz założeniach opisanych w tekście; rzeczywiste czynsze i koszty mogą się różnić. Tekst nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej ani porady podatkowej.

Źródła

• Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2026 r. – Narodowy Bank Polski (rozdz. 7: stawki najmu, stopa kapitalizacji, ROE).
• Informacja kwartalna o rynku nieruchomości – NBP.
• Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 843 ze zm. (art. 12 ust. 1 pkt 4).
• Rozliczenie przychodów z najmu prywatnego – Ministerstwo Finansów, podatki.gov.pl.
• Obwieszczenie Ministra Finansów w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych w 2026 r. – M.P. 2025 poz. 726; uchwały Rady m.st. Warszawy (XXIX/1066/2025) i Rady Miejskiej Wrocławia (XXV/500/25).
• Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1228.
• Koszty wykończenia: orientacyjne widełki z cenników firm wykończeniowych z Warszawy i Wrocławia, wrzesień 2026.
• Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026.