Mieszkanie na kredyt pod wynajem – czy się opłaca przy stopach 2026

Czy mieszkanie na kredyt pod wynajem się opłaca? Przy obecnych stopach – stopa referencyjna NBP 3,75%, średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych ok. 6% – czynsz z typowego nowego mieszkania z 20% wkładem własnym nie pokrywa raty i kosztów: w naszych wyliczeniach co miesiąc dopłacasz ok. 890–1 130 zł. Poniżej pokazujemy rachunek krok po kroku na medianach cen z naszej oferty we Wrocławiu i Warszawie, scenariusze stóp ±1 pkt proc. i warunki, przy których dźwignia zaczyna pracować na Twoją korzyść.

Najważniejsze informacje

• Stopa referencyjna NBP wynosi 3,75% (od 5 marca 2026 r.), a średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych w złotych w lipcu 2026 r. – 6,07% (NBP).
• Średnia stawka najmu według NBP (I kw. 2026 r.): 85,1 zł/m² w Warszawie i 67,5 zł/m² w grupie 6 dużych miast, do której należy Wrocław – bez opłat eksploatacyjnych.
• Przy kredycie na 80% ceny (30 lat, 6,07%) mediana 2-pokojowego mieszkania z naszej oferty daje miesięczny cash flow ok. –890 zł w Warszawie i –960 zł we Wrocławiu.
• Dźwignia pomaga tylko wtedy, gdy zysk netto z najmu (u nas ok. 3,5–4% zaangażowanej kwoty) jest wyższy niż oprocentowanie kredytu. Dziś jest odwrotnie – zarabiać możesz głównie na wzroście wartości mieszkania i spłacanym kapitale.
• Kredyt na mieszkanie pod wynajem podlega tym samym zasadom co zwykły kredyt hipoteczny: maks. LTV 80% (90% z dodatkowym zabezpieczeniem) i ocena zdolności z buforem stopy procentowej (Rekomendacja S).

Kredyt hipoteczny na drugie mieszkanie – jakie są wymogi banków?

Kupując mieszkanie na wynajem jako osoba fizyczna (poza firmą), zwykle bierzesz standardowy kredyt hipoteczny. Rekomendacja S KNF wprost zalicza do nieruchomości mieszkalnych lokal, który jest lub będzie przeznaczony pod wynajem przez właściciela (poza działalnością gospodarczą). Dlatego obowiązują Cię te same zasady co przy zakupie „dla siebie”:

• Wkład własny na mieszkanie inwestycyjne – LTV przy uruchomieniu kredytu nie powinno przekraczać 80%, a 90% tylko wtedy, gdy część ponad 80% jest dodatkowo zabezpieczona (np. ubezpieczeniem niskiego wkładu). Szczegóły i sposoby na zebranie środków opisujemy w artykule o wkładzie własnym.
• Bufor stopy procentowej – przy zmiennej stopie bank liczy zdolność tak, jakby oprocentowanie było wyższe o co najmniej max(5 pkt proc. – stopa banku centralnego; 2,5 pkt proc.). Przy stopie referencyjnej 3,75% bufor wynosi więc 2,5 pkt proc.
• Obciążenie dochodu ratami (DStI) – szczególna ostrożność przy przekroczeniu 40% dochodu (przy dochodach do przeciętnego poziomu w regionie) lub 50% (przy wyższych). Jeśli spłacasz już kredyt na własne mieszkanie, jego rata od razu zjada część tego limitu.
• Okres – kredyt może trwać 30 lat, ale zdolność przy okresie dłuższym niż 25 lat liczy się jak dla 25 lat.

Jak wyliczyć, ile kredytu dostaniesz przy swoich zarobkach, pokazujemy w przewodniku po zdolności kredytowej.

Czy bank uwzględni dochód z najmu?

Rekomendacja S wymaga, by bank opierał się na potwierdzonych informacjach i brał pod uwagę dochody stabilne w całym okresie spłaty. Nie wyklucza dochodu z najmu, ale każdy bank sam decyduje, czy i w jakiej części go przyjmie. Dochód z mieszkania, które już wynajmujesz od dłuższego czasu (umowa, wpływy na konto, rozliczenie PIT-28), jest znacznie łatwiejszy do wykazania niż czynsz z lokalu, który dopiero kupujesz. Dlatego bezpieczniej założyć, że zdolność musi wynikać z Twoich obecnych dochodów.

Czy najem spłaci ratę kredytu? Wyliczenie na mieszkaniach z naszej oferty

Wzięliśmy mediany cen według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026: kawalerkę i mieszkanie 2-pokojowe we Wrocławiu oraz 2 pokoje w Warszawie. Czynsz to stawka NBP pomnożona przez metraż. Założenia:

• wkład własny 20%, kredyt 80% ceny w złotych, raty równe, oprocentowanie 6,07% (średnia NBP dla nowych kredytów mieszkaniowych, lipiec 2026 r.);
• obłożenie 95% (ok. 18 dni pustostanu w roku – tak samo zakłada NBP);
• ryczałt 8,5% od przychodu – przy najmie prywatnym nie odliczysz odsetek ani innych kosztów (więcej: podatek od najmu mieszkania);
• koszty właściciela 150 zł/mies. (ubezpieczenie, podatek od nieruchomości, drobne naprawy) – czynsz administracyjny i media płaci najemca oprócz czynszu najmu;
• gotówka na start: wkład 20% + ok. 1% ceny na notariusza, sąd i bank (zob. koszty zakupu od dewelopera) + wykończenie 2 000 zł/m² i 12–15 tys. zł na meble i AGD (orientacyjnie, por. koszt wykończenia).

Pozycja	Wrocław, kawalerka	Wrocław, 2 pokoje	Warszawa, 2 pokoje
Cena (mediana w ofercie)	595 638 zł	662 405 zł	755 824 zł
Metraż (mediana)	32,4 m²	40,8 m²	39,4 m²
Czynsz najmu (stawka NBP × m²)	2 187 zł	2 754 zł	3 353 zł
Czynsz po pustostanach (95%)	2 078 zł	2 616 zł	3 185 zł
Ryczałt 8,5%	–177 zł	–222 zł	–271 zł
Koszty właściciela	–150 zł	–150 zł	–150 zł
Dochód z najmu przed ratą	1 751 zł	2 244 zł	2 765 zł
Kredyt (80% ceny)	476 510 zł	529 924 zł	604 659 zł
Rata – 30 lat, 6,07%	2 878 zł	3 201 zł	3 652 zł
Cash flow miesięcznie	–1 127 zł	–957 zł	–888 zł
Gotówka zaangażowana na start	ok. 202 tys. zł	ok. 236 tys. zł	ok. 253 tys. zł
Cash-on-cash (roczny cash flow / gotówka)	–6,7%	–4,9%	–4,2%
Kapitał spłacony w 1. roku	5 776 zł	6 423 zł	7 329 zł

Przykład dla Wrocławia: 2 pokoje za 662 405 zł – mediana w naszej ofercie – przy stawce 67,5 zł/m² dają 2 754 zł czynszu. Po pustostanach, podatku i kosztach zostaje 2 244 zł, a rata kredytu na 529 924 zł na 30 lat wynosi 3 201 zł. Brakuje 957 zł miesięcznie, czyli ok. 11,5 tys. zł rocznie, które dopłacasz z własnej kieszeni. Część tej kwoty nie jest jednak „stracona”: w pierwszym roku spłacisz 6,4 tys. zł kapitału, który zwiększa Twój udział w mieszkaniu.

Przy kredycie na 25 lat rata rośnie do 3 437 zł (Wrocław) i 3 922 zł (Warszawa), a miesięczna dopłata – do ok. 1 160–1 190 zł. Najgorzej wypada kawalerka: czynsz liczony średnią stawką za m² rośnie wolniej niż cena, choć w praktyce małe lokale mogą wynajmować się drożej za metr. Porównanie obu metraży znajdziesz w artykule kawalerka czy 2 pokoje pod wynajem.

Chcesz sprawdzić, ile kredytu dostaniesz na drugie mieszkanie i jak wyglądałaby Twoja rata przy stałej i zmiennej stopie? Umów konsultację z ekspertem kredytowym – porównamy oferty kilku banków i policzymy, czy najem udźwignie ratę w Twoim wariancie.

Co się zmieni, gdy stopy spadną lub wzrosną o 1 punkt procentowy?

Oprocentowanie kredytu to największa zmienna w tym rachunku. Poniżej ten sam kredyt na 30 lat przy oprocentowaniu niższym i wyższym o 1 pkt proc. od obecnej średniej.

Oprocentowanie kredytu	Wrocław 2 pok. – rata	Wrocław – cash flow / cash-on-cash	Warszawa 2 pok. – rata	Warszawa – cash flow / cash-on-cash
5,07% (–1 pkt proc.)	2 867 zł	–624 zł / –3,2%	3 272 zł	–507 zł / –2,4%
6,07% (średnia NBP, VII 2026)	3 201 zł	–957 zł / –4,9%	3 652 zł	–888 zł / –4,2%
7,07% (+1 pkt proc.)	3 551 zł	–1 307 zł / –6,7%	4 051 zł	–1 287 zł / –6,1%

Nawet spadek oprocentowania o cały punkt nie wyprowadza rachunku na plus. Aby najem przy LTV 80% pokrył ratę, oprocentowanie musiałoby spaść do ok. 3,0% we Wrocławiu i ok. 3,65% w Warszawie – albo czynsz musiałby wzrosnąć do ok. 3 860 zł (ok. 94 zł/m²) we Wrocławiu i 4 370 zł (ok. 111 zł/m²) w Warszawie. Od 2022 r. większość nowych kredytów mieszkaniowych to kredyty z okresowo stałą stopą (ok. 64% w I kw. 2026 r. według danych AMRON przytaczanych przez NBP) – stała stopa nie poprawia wyniku, ale chroni przed scenariuszem „+1 pkt proc.” przez pierwsze lata.

Wkład 20% czy 50%? Kiedy dźwignia pomaga, a kiedy szkodzi

Zasada jest prosta: kredyt podnosi Twój zwrot tylko wtedy, gdy mieszkanie „zarabia” więcej, niż kosztuje pożyczony pieniądz. W naszych przykładach dochód z najmu netto to ok. 3,5–4% całej zaangażowanej kwoty rocznie, a kredyt kosztuje ok. 6%. Każda pożyczona złotówka obniża więc bieżący zwrot. Widać to po porównaniu trzech wariantów finansowania:

Mieszkanie 2-pokojowe	LTV 80% (wkład 20%)	LTV 50% (wkład 50%)	Za gotówkę
Wrocław Fabryczna – 511 792 zł, 37,4 m²	–429 zł / –2,6%	+499 zł / +1,7%	+2 044 zł / +4,0%
Wrocław – 662 405 zł, 40,8 m²	–957 zł / –4,9%	+243 zł / +0,7%	+2 244 zł / +3,5%
Warszawa – 755 824 zł, 39,4 m²	–888 zł / –4,2%	+482 zł / +1,2%	+2 765 zł / +3,9%

Tańsze mieszkania wypadają lepiej: mediana 2 pokoi na wrocławskiej Fabrycznej to 511 792 zł i tam przy wkładzie 20% dopłata spada do ok. 430 zł miesięcznie. Pełny przegląd stóp zwrotu dla różnych lokalizacji znajdziesz w artykule o rentowności najmu.

Gdzie w takim razie jest sens kredytu? W trzech sytuacjach:

• Wzrost wartości mieszkania. Dźwignia działa na całą cenę, nie tylko na wkład. Każdy 1% wzrostu wartości mieszkania za 662 tys. zł to ok. 6,6 tys. zł, czyli ok. 2,8% w stosunku do 236 tys. zł zaangażowanej gotówki. Nie ma jednak gwarancji wzrostu – ceny mogą też stać w miejscu lub spadać.
• Spłata kapitału przez najemcę. Czynsz pokrywa większość raty, więc z każdym rokiem Twój udział w mieszkaniu rośnie szybciej, niż wynikałoby to z samych dopłat.
• Spadek stóp lub wzrost czynszów w długim terminie. Rata (przy stałej kwocie kredytu) nie rośnie z inflacją, a czynsze mogą rosnąć razem z nią. Po kilku latach rachunek może się odwrócić – pod warunkiem, że wytrzymasz okres dopłat.

Dla porównania z innymi formami lokowania pieniędzy – NBP szacuje, że najem mieszkania kupionego za gotówkę dawał w I kw. 2026 r. zwrot nieco wyższy niż lokaty, ale niższy niż 10-letnie obligacje skarbowe. Szczegółowe porównanie znajdziesz w tekście mieszkanie czy obligacje.

Dlaczego nasze wyniki są gorsze niż „rentowność 6%” z raportów?

NBP podaje, że w I kw. 2026 r. stopa kapitalizacji (roczny czynsz do ceny) wynosiła 5,95% w Warszawie i 6,24% w sześciu dużych miastach. My dostajemy brutto 5,0% we Wrocławiu i 5,3% w Warszawie. Różnica bierze się z ceny: NBP liczy średnią transakcyjną z rynku pierwotnego i wtórnego (w Warszawie 17 159 zł/m²), a nowe 2-pokojowe mieszkania w naszej ofercie kosztują w medianie 18 600 zł/m² w Warszawie i 16 000 zł/m² we Wrocławiu – do tego dochodzi wykończenie. Nowe mieszkanie daje za to niższe koszty remontów w pierwszych latach i łatwiejszy najem.

Wniosek: zanim porównasz „rentowność” z raportu z oprocentowaniem kredytu, policz ją na konkretnym lokalu, z podatkiem, pustostanami i wykończeniem. Więcej o tym, jak mieszkanie wypada jako inwestycja w szerszym ujęciu, piszemy w przewodniku mieszkanie jako inwestycja.

Jak poprawić rachunek mieszkania na kredyt pod wynajem?

• Szukaj niższej ceny za m² – w naszej ofercie mediana dla całego Wrocławia to 15 736 zł/m², na Fabrycznej 13 394 zł/m², a w Warszawie na Białołęce 14 122 zł/m² przy 18 000 zł/m² dla całego miasta. Przejrzyj inwestycje we Wrocławiu i w Warszawie.
• Zwiększ wkład własny – przy wkładzie ok. 50% cash flow wychodzi na plus we wszystkich naszych przykładach.
• Wydłuż okres kredytu – 30 zamiast 25 lat obniża ratę o ok. 235–270 zł, choć zwiększa łączny koszt odsetek.
• Nie przepłacaj za wykończenie – standard „pod najem” jest tańszy niż „dla siebie”, a każde 10 tys. zł mniej to wyższy zwrot z gotówki.
• Zostaw poduszkę finansową – przynajmniej na kilka miesięcy rat bez najemcy i na wzrost oprocentowania.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Mieszkanie na kredyt pod wynajem przy obecnych stopach rzadko samo się spłaca. Z 20% wkładem i oprocentowaniem ok. 6% czynsz z typowego nowego mieszkania w Warszawie i Wrocławiu pokrywa ok. 70–76% raty. Resztę dopłacasz, licząc na spłatę kapitału, wzrost czynszów i wartości lokalu. Dźwignia zaczyna pomagać dopiero przy niższej cenie za m², wyższym wkładzie albo wyraźnie niższych stopach. Dlatego przed zakupem policz rachunek na konkretnym mieszkaniu i sprawdź, czy przez kilka lat udźwigniesz dopłaty.

Szukasz mieszkania pod wynajem? Pomożemy wybrać i kupić mieszkanie od dewelopera – najczęściej bez prowizji dla Ciebie, bo wynagrodzenie zwykle płaci deweloper. Jeśli potrzebujesz finansowania, nasz ekspert kredytowy porówna oferty kilku banków. TM Invest działa na rynku od 2016 r.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Wyliczenia są orientacyjne i oparte na założeniach opisanych w tekście (stawki najmu NBP, mediany cen z oferty TM Invest na 27.09.2026, średnie oprocentowanie NBP). Artykuł nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej ani porady podatkowej; warunki kredytu zależą od banku i Twojej sytuacji.

Źródła

• NBP – podstawowe stopy procentowe (stopa referencyjna 3,75% od 5.03.2026)
• NBP – statystyka stóp procentowych MIR, tabela 4: średnie oprocentowanie nowych umów w PLN (lipiec 2026)
• NBP – Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2026 r. (stawki najmu, stopa kapitalizacji, rozdz. 7)
• KNF – Rekomendacja S (definicje 7a i 21, rek. 7, 8, 9.3, 15.5)
• Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 843 – art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a
• podatki.gov.pl – rozliczenie dochodów z najmu (ryczałt ewidencjonowany)
• Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026