Mieszkanie pod wynajem w Łodzi – czy to się opłaca? Rentowność 2026
Autor: Tacjana MasiukiewiczInwestowanie~9 min czytania
Mieszkanie pod wynajem w Łodzi kusi przede wszystkim ceną: metr nowego mieszkania kosztuje tu wyraźnie mniej niż w Krakowie, Wrocławiu czy Trójmieście, a stawki najmu NBP podaje dla Łodzi łącznie z tymi miastami. Czy to wystarczy, żeby inwestycja się opłacała? Poniżej liczymy szacunkową rentowność brutto i netto w trzech dzielnicach na podstawie danych z oferty TM Invest (stan na 07.10.2026) i badań NBP – razem z wariantem ostrożnym, bo realne czynsze w Łodzi mogą być niższe od średniej.
Najważniejsze informacje
- Według NBP średnia cena transakcyjna metra na łódzkim rynku pierwotnym w II kw. 2026 r. to 9 945 zł – najmniej spośród sześciu miast, dla których bank podaje wspólną stawkę najmu.
- Średnia stawka najmu w tej grupie (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) w I kw. 2026 r. wyniosła 67,5 zł/m² miesięcznie, bez opłat eksploatacyjnych i mediów.
- W naszej ofercie w Łodzi jest 364 kawalerki (mediana ceny 418 526 zł) i 405 mieszkań 2-pokojowych (mediana 508 250 zł).
- Szacunkowa rentowność brutto w naszych wyliczeniach to ok. 5,6–6,6% przy stawce NBP i ok. 4,6–5,4% w wariancie ostrożnym (55 zł/m²).
- Po wykończeniu, podatku i miesiącu pustostanu przykładowa kawalerka w oddanym budynku daje ok. 3,0–3,8% netto rocznie.
Dlaczego inwestorzy patrzą na Łódź? Ceny na tle innych miast
W raportach o rynku najmu NBP łączy Łódź z pięcioma innymi dużymi miastami: Gdańskiem, Gdynią, Krakowem, Poznaniem i Wrocławiem. Stawki czynszu podaje dla całej grupy, ale ceny mieszkań – osobno dla każdego miasta. I tu Łódź wyraźnie się wyróżnia:
| Miasto | Cena transakcyjna, rynek pierwotny, zł/m² |
|---|---|
| Łódź | 9 945 |
| Poznań | 12 766 |
| Gdynia | 12 887 |
| Wrocław | 14 312 |
| Gdańsk | 14 491 |
| Kraków | 15 923 |
Skoro mieszkanie w Łodzi kosztuje o ponad jedną trzecią mniej niż w Krakowie, a stawka najmu dla grupy jest wspólna, rachunek rentowności wychodzi na papierze najlepiej właśnie w Łodzi. Haczyk polega na tym, że NBP nie podaje w raporcie osobnej stawki dla Łodzi, a niższe ceny mieszkań zwykle idą w parze z niższymi czynszami. Dlatego poniżej liczymy dwa warianty: ze średnią stawką NBP i z ostrożną stawką 55 zł/m² (nasze założenie, ok. 19% poniżej średniej).
Kto wynajmuje mieszkania w Łodzi?
Łódź to duży ośrodek akademicki. Największe uczelnie – Uniwersytet Łódzki i Politechnika Łódzka – powstały w 1945 roku; na samej Politechnice w 2024 roku studiowało ponad 10 tys. osób. Studenci szukają przede wszystkim kawalerek i mieszkań 2-pokojowych w zasięgu tramwaju lub spaceru od kampusów i centrum. Drugą grupę najemców tworzą osoby pracujące w centrum i młode pary, które nie chcą jeszcze kupować własnego mieszkania – ta grupa częściej podpisuje dłuższe umowy.
Dla inwestora ważny jest też dojazd koleją: dworzec Łódź Fabryczna, przebudowany i otwarty jako nowy węzeł przesiadkowy w 2016 roku, leży tuż przy centrum. Mieszkanie blisko dworca może zainteresować osoby dojeżdżające do pracy w innych miastach. Przy każdym lokalu sprawdź jednak konkretne połączenia i czas dojścia – nazwa dzielnicy to za mało.
Ile kosztuje mieszkanie pod wynajem w Łodzi?
Tak wygląda nasza oferta kawalerek i mieszkań 2-pokojowych w trzech dzielnicach, w których mamy inwestycje:
| Dzielnica | Kawalerki: liczba / mediana ceny, zł | Kawalerka: mediana m² | 2 pokoje: liczba / mediana ceny, zł | 2 pokoje: mediana m² |
|---|---|---|---|---|
| Górna | 84 / 418 124 | 32,8 | 134 / 491 649 | 39,9 |
| Polesie | 232 / 409 524 | 28,5 | 191 / 523 082 | 39,6 |
| Widzew | 48 / 497 810 | 35,7 | 80 / 517 974 | 38,4 |
Ciekawostka: na Górnej (Gardenia) mediana ceny mieszkania 2-pokojowego – 491 649 zł – jest niższa niż mediana kawalerki na Widzewie. Przy podobnym budżecie możesz więc kupić dodatkowy pokój, co pod wynajem dla dwóch studentów albo pary bywa lepszym wyborem. Szersze porównanie znajdziesz w artykule kawalerka czy 2 pokoje pod wynajem.
Szacunkowa rentowność brutto w dzielnicach Łodzi
Liczymy roczny czynsz (mediana metrażu × stawka × 12 miesięcy) i dzielimy go przez medianę ceny. To uproszczenie – nie obejmuje wykończenia, podatku ani pustostanów – ale dobrze pokazuje różnice między dzielnicami.
| Dzielnica | Kawalerka – czynsz / brutto przy 67,5 zł/m² | Kawalerka – przy 55 zł/m² | 2 pokoje – przy 67,5 zł/m² | 2 pokoje – przy 55 zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| Górna | ok. 2 214 / 6,35% | ok. 1 804 / 5,18% | ok. 2 693 / 6,57% | ok. 2 194 / 5,36% |
| Polesie | ok. 1 924 / 5,64% | ok. 1 568 / 4,59% | ok. 2 673 / 6,13% | ok. 2 178 / 5,00% |
| Widzew | ok. 2 410 / 5,81% | ok. 1 964 / 4,73% | ok. 2 592 / 6,00% | ok. 2 112 / 4,89% |
Dla porównania: NBP szacuje stopę kapitalizacji (roczny czynsz do ceny) dla grupy sześciu miast w I kw. 2026 r. na 6,24%. W wariancie ze stawką NBP nasze łódzkie wyniki są bardzo zbliżone, w wariancie ostrożnym – o ok. 1–1,7 punktu procentowego niższe. Dla porównania we Wrocławiu, przy tej samej stawce, kawalerki dają w naszych wyliczeniach ok. 4,3–6% brutto – więcej w artykule mieszkanie pod wynajem we Wrocławiu.
Przykład: kawalerka w oddanym budynku – od ceny do zysku netto
Weźmy medianową kawalerkę w Forum przy ul. Targowej – budynek jest już oddany, więc czynsz zaczniesz pobierać po wykończeniu, a nie za kilka lat. To 35,7 m² za 498 080 zł, zakup za gotówkę. Koszty wykończenia i wyposażenia to nasze założenia; mieszkanie od dewelopera jest w stanie deweloperskim, więc bez nich nie da się go wynająć.
| Pozycja | Stawka NBP 67,5 zł/m² | Wariant ostrożny 55 zł/m² |
|---|---|---|
| Cena mieszkania (mediana kawalerki, Forum) | 498 080 zł | 498 080 zł |
| Wykończenie – przyjmujemy 2 000 zł/m² | 71 400 zł | 71 400 zł |
| Meble i AGD – przyjmujemy | 25 000 zł | 25 000 zł |
| Notariusz i opłaty sądowe – przyjmujemy | 4 000 zł | 4 000 zł |
| Łączny koszt inwestycji | 598 480 zł | 598 480 zł |
| Czynsz za 11 miesięcy (1 miesiąc pustostanu) | 26 507 zł | 21 599 zł |
| Ryczałt 8,5% od przychodu | −2 253 zł | −1 836 zł |
| Rezerwa na naprawy i podatek od nieruchomości – przyjmujemy | −1 500 zł | −1 500 zł |
| Zysk roczny netto | 22 754 zł | 18 263 zł |
| Stopa zwrotu netto | ok. 3,8% | ok. 3,1% |
Z ok. 5,8% brutto zrobiło się 3,1–3,8% netto – bez uwzględnienia ewentualnego wzrostu wartości mieszkania. Przy kredycie rachunek wygląda zupełnie inaczej: według NBP przy finansowaniu w 80% kredytem inwestycja w mieszkanie na wynajem w grupie sześciu miast dawała w I kw. 2026 r. ujemny zwrot z kapitału (−5,3%). Więcej w artykule mieszkanie na kredyt pod wynajem, a zasady ryczałtu w tekście podatek od najmu mieszkania.
Gdzie kupić mieszkanie pod wynajem w Łodzi – na co patrzeć
- Termin oddania. W oddanych inwestycjach – Forum, Agosto i Osiedle Faktoria – czynsz zaczniesz pobierać po wykończeniu. W UniverCity (mediana kawalerki 401 328 zł przy 28,1 m²) klucze dostaniesz dopiero po III kw. 2028, a w Gardenii po IV kw. 2027 – w tym czasie pieniądze nie pracują.
- Konkurencja. Duże inwestycje z setkami małych mieszkań oddawanych w tym samym czasie oznaczają wiele podobnych ofert najmu naraz – przygotuj się na negocjacje czynszu w pierwszych miesiącach.
- Rynek wtórny obok. Według NBP średnia cena transakcyjna mieszkań z rynku wtórnego w Łodzi w II kw. 2026 r. wyniosła 8 020 zł/m². Najemca porównuje Twoje nowe mieszkanie także z tańszymi lokalami w starszych budynkach – przewagą musi być standard, układ i dojazd.
- Układ. Pod studentów lepiej sprawdzają się 2 pokoje z osobnymi wejściami; w kawalerce liczy się miejsce na pralkę i dobra wentylacja aneksu.
- Koszty stałe. Wysokie opłaty do wspólnoty zmniejszają kwotę, którą najemca zaakceptuje jako czynsz dla Ciebie.
Więcej o samym procesie wynajmu – umowie, kaucji i zgłoszeniu – przeczytasz w poradniku jak wynająć mieszkanie, a o kosztach firm zarządzających w tekście zarządzanie najmem – koszt.
Najczęstsze pytania
Czy opłaca się kupić mieszkanie pod wynajem w Łodzi?
Na papierze rachunek wychodzi lepiej niż w większości dużych miast, bo mieszkania są tańsze: przy stawce NBP rentowność brutto to ok. 5,6–6,6%, a netto ok. 3,8%. Jeśli realne czynsze w Łodzi są niższe od średniej, wynik netto spada do ok. 3%. Opłacalność zależy więc od konkretnego lokalu i od tego, czy liczysz też na wzrost wartości mieszkania.
Ile kosztuje kawalerka pod wynajem w Łodzi?
Według danych z oferty TM Invest (stan na 07.10.2026) mediana ceny nowej kawalerki w Łodzi to 418 526 zł, a najtańsza kosztuje 259 686 zł. Do ceny doliczasz wykończenie, umeblowanie i koszty notarialne.
Ile można dostać za wynajem mieszkania w Łodzi?
NBP podaje średnią stawkę 67,5 zł/m² miesięcznie dla grupy sześciu miast, w tym Łodzi (I kw. 2026 r., bez opłat eksploatacyjnych i mediów), ale nie podaje osobnej stawki dla Łodzi. Dla kawalerki 32 m² to ok. 2 160 zł; w wariancie ostrożnym (55 zł/m²) – ok. 1 760 zł.
Która dzielnica Łodzi jest najlepsza pod wynajem?
W naszych wyliczeniach najwyższą rentowność brutto daje Górna (Gardenia), a Polesie i Widzew są bliżej centrum i mają oddane budynki. Pod studentów liczy się dojazd do kampusów, pod najem długoterminowy – standard i metraż.
Jaki podatek zapłacę od wynajmu mieszkania?
Najem prywatny rozliczasz ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% do 100 tys. zł przychodu w roku i 12,5% od nadwyżki. Kosztów, takich jak wykończenie czy odsetki od kredytu, nie odliczasz.
Podsumowanie
Łódź ma najniższe ceny mieszkań w grupie sześciu dużych miast, dla których NBP liczy stawki najmu, dlatego na papierze daje najwyższą rentowność. Realny wynik zależy jednak od czynszu, jaki uda się uzyskać w konkretnym miejscu, od terminu oddania i od kosztu wykończenia. Przy ostrożnych założeniach kawalerka w oddanym budynku daje ok. 3% netto, przy średniej stawce NBP – blisko 4%. Całą ofertę znajdziesz w katalogu inwestycji w Łodzi, a opis dzielnic w przewodniku najlepsze dzielnice Łodzi do zakupu mieszkania.
Chcesz zestawić kilka mieszkań pod wynajem w Łodzi? Pomożemy wybrać i kupić mieszkanie od dewelopera – działamy na rynku od 2016 roku, a kupujący najczęściej nie płaci nam prowizji, bo nasze wynagrodzenie zwykle płaci deweloper. Jeśli planujesz kredyt, umów rozmowę z ekspertem kredytowym: kredyt hipoteczny.
Ceny mieszkań według oferty TM Invest na 07.10.2026. Stawki najmu i rentowność to wyliczenia orientacyjne oparte na średnich danych NBP i przyjętych założeniach. Artykuł nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej ani porady podatkowej.
Czytaj także:
- Nowe mieszkania w Łodzi 2026 – ceny, dzielnice, inwestycje
- Najlepsze dzielnice Łodzi do zakupu mieszkania
- Mieszkanie jako inwestycja
- Rentowność najmu – kalkulacja na przykładach
- Mieszkanie pod wynajem we Wrocławiu
Źródła
- NBP – Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2026 r. (stawki najmu, stopa kapitalizacji).
- NBP: Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (ceny za II kw. 2026 r.).
- Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 843 oraz podatki.gov.pl – rozliczenie dochodów z najmu.
- Wikipedia: Politechnika Łódzka, Uniwersytet Łódzki, Łódź Fabryczna.
- Dane o ofertach: katalog inwestycji TM Invest, stan na 07.10.2026.
