Квартира под аренду в Лодзи: выгодно ли это? Доходность 2026

Автор: Tacjana Masiukiewicz7 октября 2026Инвестиции~8 мин чтения

Osiedle Ergo в Лодзи — визуализация ЖК из нашего предложения

Квартира под аренду в Лодзи (Łódź) привлекает прежде всего ценой: метр в новостройке здесь заметно дешевле, чем в Кракове, Вроцлаве или Труймясте, а ставки аренды NBP публикует для Лодзи вместе с этими городами. Достаточно ли этого, чтобы инвестиция окупалась? Ниже считаем ориентировочную валовую и чистую доходность в трёх районах по данным предложения TM Invest (на 07.10.2026) и исследований NBP — вместе с осторожным вариантом, потому что реальные ставки в Лодзи могут быть ниже средних.

Главное

По данным NBP, средняя цена сделок за метр на первичном рынке Лодзи во II кв. 2026 г. — 9 945 zł: меньше всего среди шести городов, для которых банк публикует общую ставку аренды.
Средняя ставка аренды в этой группе (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) в I кв. 2026 г. составила 67,5 zł/m² в месяц, без эксплуатационных платежей и коммунальных услуг.
В нашем предложении в Лодзи 364 студии (медиана цены 418 526 zł) и 405 двухкомнатных квартир (медиана 508 250 zł).
Ориентировочная валовая доходность в наших расчётах — около 5,6–6,6% по ставке NBP и около 4,6–5,4% в осторожном варианте (55 zł/m²).
После отделки, налога и месяца простоя студия в сданном доме даёт около 3,0–3,8% чистыми в год.

Почему инвесторы смотрят на Лодзь? Цены на фоне других городов

В отчётах о рынке аренды NBP объединяет Лодзь с пятью другими крупными городами: Гданьском, Гдыней, Краковом, Познанью и Вроцлавом. Ставки аренды публикуются для всей группы, а цены квартир — отдельно для каждого города. И здесь Лодзь заметно выделяется:

Город	Цена сделок, первичный рынок, zł/m²
Лодзь	9 945
Познань	12 766
Гдыня	12 887
Вроцлав	14 312
Гданьск	14 491
Краков	15 923

Источник: NBP, база цен жилой недвижимости, II кв. 2026 г. Средние цены с НДС.

Раз квартира в Лодзи стоит более чем на треть дешевле, чем в Кракове, а ставка аренды для группы общая, расчёт доходности на бумаге лучше всего выглядит именно в Лодзи. Подвох в том, что NBP не публикует отдельной ставки для Лодзи, а более низкие цены квартир обычно сочетаются с более низкой арендой. Поэтому ниже считаем два варианта: со средней ставкой NBP и с осторожной ставкой 55 zł/m² (наше допущение, примерно на 19% ниже средней).

Кто снимает квартиры в Лодзи?

Лодзь — крупный университетский центр. Крупнейшие вузы — Лодзинский университет (Uniwersytet Łódzki) и Лодзинский политехнический университет (Politechnika Łódzka) — основаны в 1945 году; только в Политехнике в 2024 году училось более 10 тыс. человек. Студенты ищут прежде всего студии и двухкомнатные квартиры недалеко от трамвая или в пешей доступности от кампусов и центра. Вторая группа арендаторов — люди, работающие в центре, и молодые пары, которые пока не хотят покупать жильё; они чаще подписывают долгосрочные договоры.

Для инвестора важна и железная дорога: вокзал Łódź Fabryczna, перестроенный и открытый как новый пересадочный узел в 2016 году, находится рядом с центром. Квартира недалеко от вокзала может заинтересовать тех, кто ездит на работу в другие города. Но для каждой квартиры проверяйте конкретные маршруты и время в пути пешком — названия района недостаточно.

Сколько стоит квартира под аренду в Лодзи?

Так выглядит наше предложение студий и двухкомнатных квартир в трёх районах, где у нас есть ЖК:

Район	Студии: количество / медиана цены, zł	Студия: медиана m²	2 комнаты: количество / медиана цены, zł	2 комнаты: медиана m²
Górna	84 / 418 124	32,8	134 / 491 649	39,9
Polesie	232 / 409 524	28,5	191 / 523 082	39,6
Widzew	48 / 497 810	35,7	80 / 517 974	38,4

По данным предложения TM Invest на 07.10.2026. Медиана цены и медиана площади считаются отдельно.

Любопытно: в Górna (Gardenia) медиана цены двухкомнатной квартиры — 491 649 zł — ниже медианы студии в Widzew. За похожий бюджет можно купить лишнюю комнату, что при сдаче двум студентам или паре бывает выгоднее. Подробное сравнение — в статье студия или двушка под аренду.

Ориентировочная валовая доходность в районах Лодзи

Считаем годовую аренду (медианная площадь × ставка × 12 месяцев) и делим её на медианную цену. Это упрощение — без отделки, налога и простоя, — но разницу между районами оно показывает хорошо.

Район	Студия — аренда / брутто при 67,5 zł/m²	Студия — при 55 zł/m²	2 комнаты — при 67,5 zł/m²	2 комнаты — при 55 zł/m²
Górna	ок. 2 214 / 6,35%	ок. 1 804 / 5,18%	ок. 2 693 / 6,57%	ок. 2 194 / 5,36%
Polesie	ок. 1 924 / 5,64%	ок. 1 568 / 4,59%	ок. 2 673 / 6,13%	ок. 2 178 / 5,00%
Widzew	ок. 2 410 / 5,81%	ок. 1 964 / 4,73%	ок. 2 592 / 6,00%	ок. 2 112 / 4,89%

Собственный расчёт: месячная аренда в zł / валовая доходность. 67,5 zł/m² — средняя NBP для 6 городов, I кв. 2026 г.; 55 zł/m² — наше осторожное допущение. Цены и площади — предложение TM Invest на 07.10.2026.

Для сравнения: NBP оценивает ставку капитализации (годовая аренда к цене) для группы шести городов в I кв. 2026 г. в 6,24%. В варианте со ставкой NBP наши лодзинские результаты очень близки, в осторожном — примерно на 1–1,7 п. п. ниже. Во Вроцлаве при той же ставке студии дают в наших расчётах около 4,3–6% брутто — подробнее в статье квартира под аренду во Вроцлаве.

Пример: студия в сданном доме — от цены до чистой прибыли

Возьмём медианную студию в Forum на ul. Targowa — дом уже сдан, поэтому аренду вы начнёте получать после отделки, а не через несколько лет. Это 35,7 m² за 498 080 zł, покупка без кредита. Расходы на отделку и обстановку — наши допущения; квартира от застройщика передаётся в stan deweloperski, и без отделки её не сдать.

Статья	Ставка NBP 67,5 zł/m²	Осторожный вариант 55 zł/m²
Цена квартиры (медианная студия, Forum)	498 080 zł	498 080 zł
Отделка — допускаем 2 000 zł/m²	71 400 zł	71 400 zł
Мебель и техника — допускаем	25 000 zł	25 000 zł
Нотариус и судебные сборы — допускаем	4 000 zł	4 000 zł
Итого вложения	598 480 zł	598 480 zł
Аренда за 11 месяцев (1 месяц простоя)	26 507 zł	21 599 zł
Ryczałt 8,5% от дохода	−2 253 zł	−1 836 zł
Резерв на ремонт и налог на недвижимость — допускаем	−1 500 zł	−1 500 zł
Чистая прибыль за год	22 754 zł	18 263 zł
Чистая доходность	ок. 3,8%	ок. 3,1%

Собственный расчёт по предложению TM Invest (07.10.2026) и ставке NBP (I кв. 2026 г.).

Из примерно 5,8% брутто получилось 3,1–3,8% чистыми — без учёта возможного роста стоимости квартиры. С ипотекой расчёт выглядит совсем иначе: по оценке NBP, при финансировании на 80% кредитом инвестиция в квартиру под аренду в группе шести городов давала в I кв. 2026 г. отрицательную доходность на капитал (−5,3%). Подробнее — в статье квартира в ипотеку под аренду, а правила ryczałt — в тексте налог с аренды квартиры в Польше.

Где купить квартиру под аренду в Лодзи — на что смотреть

Срок сдачи. В сданных ЖК — Forum, Agosto и Osiedle Faktoria — аренду вы начнёте получать после отделки. В UniverCity (медиана студии 401 328 zł при 28,1 m²) ключи будут только после III кв. 2028, а в Gardenia — после IV кв. 2027; всё это время деньги не работают.
Конкуренция. Крупные ЖК с сотнями небольших квартир, сдаваемых одновременно, — это много похожих предложений аренды сразу; будьте готовы торговаться о ставке в первые месяцы.
Вторичный рынок рядом. По данным NBP, средняя цена сделок на вторичном рынке Лодзи во II кв. 2026 г. составила 8 020 zł/m². Арендатор сравнивает вашу новую квартиру и с более дешёвыми квартирами в старых домах — преимуществом должны быть стандарт, планировка и транспорт.
Планировка. Для студентов лучше подходят двушки с изолированными комнатами; в студии важны место под стиральную машину и хорошая вентиляция кухонной зоны.
Постоянные расходы. Высокие платежи в товарищество собственников уменьшают сумму, которую арендатор согласится платить вам.

О самом процессе сдачи — договоре, залоге и регистрации — читайте в руководстве как сдать квартиру в аренду в Польше, а о стоимости управляющих компаний — в тексте управление арендой: стоимость.

Частые вопросы

Выгодно ли покупать квартиру под аренду в Лодзи?

На бумаге расчёт выглядит лучше, чем в большинстве крупных городов, потому что квартиры дешевле: по ставке NBP валовая доходность — около 5,6–6,6%, чистая — около 3,8%. Если реальная аренда в Лодзи ниже средней, чистый результат снижается примерно до 3%. Поэтому выгода зависит от конкретной квартиры и от того, рассчитываете ли вы на рост её стоимости.

Сколько стоит студия под аренду в Лодзи?

По данным предложения TM Invest (на 07.10.2026), медиана цены новой студии в Лодзи — 418 526 zł, самая дешёвая стоит 259 686 zł. К цене добавьте отделку, мебель и нотариальные расходы.

Сколько можно получать за аренду квартиры в Лодзи?

NBP приводит среднюю ставку 67,5 zł/m² в месяц для группы шести городов, включая Лодзь (I кв. 2026 г., без эксплуатационных платежей и коммунальных услуг), но отдельной ставки для Лодзи не публикует. Для студии 32 m² это около 2 160 zł; в осторожном варианте (55 zł/m²) — около 1 760 zł.

Какой район Лодзи лучше для аренды?

В наших расчётах самая высокая валовая доходность в Górna (Gardenia), а Polesie и Widzew ближе к центру и там есть сданные дома. Для студентов важна дорога до кампусов, для долгосрочной аренды — стандарт и площадь.

Какой налог платить с аренды квартиры?

Частную аренду облагают ryczałt от учтённых доходов: 8,5% до 100 тыс. zł дохода в год и 12,5% с превышения. Расходы, например отделку или проценты по кредиту, вычесть нельзя.

Итог

В Лодзи самые низкие цены квартир в группе шести крупных городов, для которых NBP считает ставки аренды, поэтому на бумаге она даёт самую высокую доходность. Реальный результат зависит от того, какую аренду удастся получить в конкретном месте, от срока сдачи и стоимости отделки. При осторожных допущениях студия в сданном доме даёт около 3% чистыми, при средней ставке NBP — почти 4%. Всё предложение — в каталоге ЖК в Лодзи, описание районов — в путеводителе лучшие районы Лодзи для покупки квартиры.

Хотите сравнить несколько квартир под аренду в Лодзи? Поможем выбрать и купить квартиру у застройщика — мы на рынке с 2016 года, и чаще всего без комиссии для покупателя: наше вознаграждение обычно платит застройщик. Если планируете ипотеку, запишитесь на разговор с ипотечным экспертом: ипотечный кредит.

Цены квартир — по предложению TM Invest на 07.10.2026. Ставки аренды и доходность — ориентировочные расчёты на основе средних данных NBP и принятых допущений. Статья не является инвестиционной рекомендацией или налоговой консультацией.

Читайте также:

Источники

NBP – Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2026 r. (ставки аренды, ставка капитализации).
NBP: Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (цены за II кв. 2026 г.).
Закон о ryczałt — единый текст Dz.U. 2025 poz. 843 и podatki.gov.pl — расчёт налога с аренды.
Википедия (pl): Politechnika Łódzka, Uniwersytet Łódzki, Łódź Fabryczna.
Данные о предложениях: каталог ЖК TM Invest, на 07.10.2026.