Ranking dzielnic Warszawy: gdzie kupić nowe mieszkanie – ceny i oferta (październik 2026)

Która dzielnica Warszawy jest najtańsza, gdzie jest największy wybór nowych mieszkań, a gdzie za ten sam budżet kupisz najwięcej metrów? Ułożyliśmy ranking 15 dzielnic na podstawie 4 026 wolnych mieszkań od deweloperów w 104 inwestycjach z naszego katalogu. Dla każdej dzielnicy podajemy medianę ceny za m², liczbę ofert i inwestycji, medianę ceny mieszkania, najtańszą ofertę oraz liczbę mieszkań w przedziałach 800 tys. – 1 mln zł i powyżej 1 mln zł – i piszemy, komu dana okolica pasuje. Dane: oferta TM Invest, stan na październik 2026, ceny ofertowe deweloperów z VAT.

Najważniejsze informacje

• Mediana ceny nowego mieszkania w Warszawie w naszej ofercie to 17 500 zł/m², a mediana ceny lokalu – ok. 875 tys. zł.
• Najtańsze dzielnice: Rembertów (12 600 zł/m²), Białołęka (14 350 zł/m²) i Targówek (15 245 zł/m²).
• Najdroższe: Śródmieście (34 500 zł/m²), Wola (26 794 zł/m²) i Wilanów (22 900 zł/m²).
• Największy wybór: Białołęka (775 mieszkań), Mokotów (667) i Włochy (490) – razem prawie połowa całej oferty.
• W przedziale 800 tys. – 1 mln zł jest 1 024 mieszkania, najwięcej we Włochach (166), na Białołęce (154), Ursynowie (127) i Mokotowie (126). Powyżej 1 mln zł – 1 376, najwięcej na Mokotowie (366) i Woli (298).

Ranking dzielnic Warszawy – tabela

#	Dzielnica	Mediana zł/m²	Wolne mieszkania (inwestycje)	Mediana ceny	Najtańsze od	800 tys. – 1 mln zł	Powyżej 1 mln zł
1	Rembertów	12 600	183 (1)	633 tys. zł	392 230 zł	0	0
2	Białołęka	14 350	775 (21)	711 tys. zł	410 234 zł	154	74
3	Targówek	15 245	177 (3)	792 tys. zł	525 512 zł	69	17
4	Ursus	15 800	136 (4)	810 tys. zł	437 076 zł	48	25
5	Wawer	16 275	60 (4)	884 tys. zł	697 582 zł	39	6
6	Włochy	16 600	490 (13)	854 tys. zł	439 752 zł	166	109
7	Praga-Północ	18 600	163 (3)	892 tys. zł	497 943 zł	95	35
8	Ursynów	18 625	390 (5)	957 tys. zł	521 559 zł	127	138
9	Praga-Południe	18 822	165 (8)	761 tys. zł	531 168 zł	57	17
10	Bemowo	19 140	30 (3)	827 tys. zł	719 842 zł	13	6
11	Mokotów	19 478	667 (18)	1,02 mln zł	442 384 zł	126	366
12	Bielany	20 000	191 (7)	828 tys. zł	515 108 zł	44	80
13	Wilanów	22 900	74 (5)	2,77 mln zł	651 581 zł	9	62
14	Wola	26 794	350 (7)	1,30 mln zł	537 897 zł	47	298
15	Śródmieście	34 500	175 (2)	1,36 mln zł	799 832 zł	30	143

Jak czytać ranking: mediana to wartość środkowa – połowa ofert w dzielnicy jest tańsza, połowa droższa. W przeciwieństwie do średniej nie zawyżają jej pojedyncze apartamenty. Liczby dotyczą wolnych mieszkań w naszym katalogu, a nie wszystkich transakcji na rynku, i zmieniają się z każdym tygodniem sprzedaży. Na Ochocie, Żoliborzu i w Wesołej mamy dziś mniej niż 20 wolnych mieszkań, dlatego tych dzielnic nie ma w zestawieniu. Pełną ofertę miasta znajdziesz na stronie nowe mieszkania w Warszawie.

1. Rembertów – 12 600 zł/m²

Najniższa mediana w Warszawie, ale z ważnym zastrzeżeniem: wszystkie 183 wolne mieszkania są w jednej inwestycji – Park Leśny Rembertów L1/L2. Mediana ceny lokalu to 633 tys. zł, najtańsze kosztuje 392 230 zł, a każda oferta mieści się poniżej 800 tys. zł. Typowe 2 pokoje mają ok. 34 m² (mediana 510 tys. zł), 3 pokoje – ok. 55 m² (mediana 679 tys. zł).

Dla kogo: dla kupujących z najmniejszym budżetem, którzy szukają spokoju, lasów i niskiej zabudowy. Do centrum dojeżdża się koleją ze stacji Warszawa Rembertów. Ponieważ wynik zależy od jednego projektu, warto porównać go z ofertą Białołęki i Ursusa. Nowe mieszkania w Rembertowie

2. Białołęka – 14 350 zł/m²

Największy wybór w mieście: 775 mieszkań w 21 inwestycjach. Mediana ceny to 711 tys. zł, najtańsze mieszkanie kosztuje 410 234 zł. 2 pokoje to mediana 563 tys. zł (38,6 m²), 3 pokoje – 780 tys. zł (56,3 m²). Najwięcej ofert jest na Żeraniu, Kobiałce i Brzezinach; największe inwestycje to Osiedle Myśliborska etap I (Dom Development), Osiedle Salvia (Napollo) i EcoOne (Murapol). 137 mieszkań jest w budynkach już oddanych.

Dla kogo: dla rodzin, które chcą 3 pokoi za mniej niż 800 tys. zł, i dla kupujących pierwsze mieszkanie. Minusy: Białołęka nie ma metra, a dojazd przez mosty w godzinach szczytu bywa długi. Więcej w przewodniku nowe mieszkania na Białołęce. Nowe mieszkania na Białołęce

3. Targówek – 15 245 zł/m²

177 mieszkań w 3 inwestycjach, mediana ceny 792 tys. zł, najtańsze od 525 512 zł. 3 pokoje to mediana 827 tys. zł (54,8 m²). Ofertę tworzą Osiedle Wilno 8 etap I Dom Development na Elsnerowie oraz Rezydencja Liwska 2 i 3 na Bródnie – w tej ostatniej budynki są już oddane.

Dla kogo: to najtańsza dzielnica z metrem. Linia M2 ma tu kilka stacji (od Targówka Mieszkaniowego po Bródno), choć nie każde nowe osiedle leży przy niej. Dobry wybór dla rodzin i dla kupujących pod wynajem, jeśli mieszkanie jest blisko stacji. Nowe mieszkania na Targówku

4. Ursus – 15 800 zł/m²

136 mieszkań w 4 inwestycjach, mediana ceny 810 tys. zł, najtańsze od 437 076 zł. Wyróżnia się liczbą dużych lokali: aż 39 mieszkań ma 4 pokoje lub więcej. 2 pokoje kosztują w medianie 568 tys. zł (34,6 m²), 3 pokoje – 819 tys. zł (54,2 m²). Główna oferta to Piastova Osada 1 i 2 Victorii Dom na Gołąbkach oraz Urcity Murapolu na Szamotach.

Dla kogo: dla rodzin, które potrzebują 4 pokoi i nie chcą przekraczać miliona. Ursus ma stacje kolejowe z dojazdem do centrum. Nowe mieszkania w Ursusie

5. Wawer – 16 275 zł/m²

Mała oferta – 60 mieszkań w 4 inwestycjach – ale z dużymi metrażami: mediana to 56,9 m², a 3 pokoje mają w medianie 59,4 m² i kosztują 931 tys. zł. Najtańsze mieszkanie kosztuje 697 582 zł, a 39 ofert mieści się w przedziale 800 tys. – 1 mln zł. Największa inwestycja to Korkowa 146 Polaris Development; Apartamenty Nowy Marysin VII APM Development są już oddane.

Dla kogo: dla rodzin, które chcą więcej przestrzeni i zieleni – Wawer to dzielnica lasów i zabudowy jednorodzinnej – oraz dla osób pracujących zdalnie. Dojazd do centrum zapewnia głównie kolej. Nowe mieszkania w Wawrze

6. Włochy – 16 600 zł/m²

490 mieszkań w 13 inwestycjach i najwięcej ofert w budżecie 800 tys. – 1 mln zł w całej Warszawie (166). Mediana ceny to 854 tys. zł, najtańsze od 439 752 zł. 2 pokoje kosztują w medianie 694 tys. zł (39,7 m²), 3 pokoje – 957 tys. zł (59,5 m²). Najwięcej mieszkań jest na Rakowie; duże inwestycje to Skorosze Vita i Trzcinowa Vita Develii, Osiedle Urbino etap IV Dom Development oraz oddana już Stilla Skanski.

Dla kogo: dla rodzin szukających 3 pokoi do miliona względnie blisko centrum. Włochy mają stacje kolejowe i sąsiadują z Lotniskiem Chopina. Szczegóły w przewodniku nowe mieszkania we Włochach. Nowe mieszkania we Włochach

7. Praga-Północ – 18 600 zł/m²

163 mieszkania w 3 inwestycjach, mediana ceny 892 tys. zł, najtańsze od 497 943 zł; 95 ofert w budżecie 800 tys. – 1 mln zł. Mieszkania 2-pokojowe są tu wyjątkowo przestronne: mediana 46,9 m² za 841 tys. zł. Ofertę tworzą Kijowska Vita Develii na Szmulowiźnie, Nowa Praga Asbudu i Konopacka Profit Development – w dwóch ostatnich budynki są już oddane.

Dla kogo: dla par i singli, którzy chcą mieszkać blisko centrum w dzielnicy o miejskim charakterze, oraz dla kupujących pod wynajem. Metro M2 zatrzymuje się przy Dworcu Wileńskim i na Szwedzkiej, które w kilka minut łączy dzielnicę ze Śródmieściem. Nowe mieszkania na Pradze-Północ

8. Ursynów – 18 625 zł/m²

390 mieszkań w 5 inwestycjach, mediana ceny 957 tys. zł, najtańsze od 521 559 zł; 127 ofert w budżecie 800 tys. – 1 mln zł i 138 powyżej miliona. W dzielnicy są dwa różne poziomy cen: trzy etapy Osiedla Bokserska 71 Dom Development to ok. 17–18 tys. zł/m², a ALE!KEN GH Development w Ursynowie Centrum – mediana 26 300 zł/m². 3 pokoje kosztują w medianie 973 tys. zł (57,4 m²).

Dla kogo: dla rodzin – Ursynów ma metro M1, Las Kabacki i rozbudowane usługi, a 3 pokoje mieszczą się tu tuż pod granicą miliona. Nowe mieszkania na Ursynowie

9. Praga-Południe – 18 822 zł/m²

165 mieszkań w 8 inwestycjach. Metr jest tu droższy niż na Ursynowie, ale mediana ceny lokalu to tylko 761 tys. zł, bo dominują mniejsze mieszkania (mediana 40,1 m²). 2 pokoje kosztują w medianie 749 tys. zł (39,4 m²), najtańsze mieszkanie – 531 168 zł. Większość oferty to kolejne etapy Metro Art Victorii Dom na Grochowie, do tego Osiedle PUR Weisenburger Development i Park Skandynawia etap 5 Skanski na Gocławiu.

Dla kogo: dla par i kupujących pierwsze mieszkanie, którzy chcą 2 pokoi do 750 tys. zł niedaleko centrum, oraz pod wynajem. Metro M2 obsługuje zachodnią część dzielnicy (Stadion Narodowy), Grochów i Gocław mają głównie tramwaje i autobusy. Więcej w przewodniku nowe mieszkania na Pradze-Południe. Nowe mieszkania na Pradze-Południe

10. Bemowo – 19 140 zł/m²

30 mieszkań w 3 inwestycjach, z czego 27 w Premierze Bemowo Vinci Immobilier na Chrzanowie. Mediana ceny to 827 tys. zł, najtańsze kosztuje 719 842 zł, a typowe mieszkanie ma 42,6 m².

Dla kogo: dla osób związanych z zachodnią Warszawą, które chcą mieszkać przy metrze – linia M2 dochodzi do Bemowa. Oferta jest niewielka, więc to raczej wybór konkretnej inwestycji niż dzielnicy. Nowe mieszkania na Bemowie

11. Mokotów – 19 478 zł/m²

Druga oferta w mieście: 667 mieszkań w 18 inwestycjach. Mediana ceny lokalu przekracza milion (1,02 mln zł), a najwięcej mieszkań powyżej 1 mln zł w Warszawie jest właśnie tutaj (366). Jednocześnie najtańsze mieszkanie kosztuje 442 384 zł, a 126 ofert mieści się w przedziale 800 tys. – 1 mln zł. Rozpiętość jest duża: Mokotów Sportowy etap I Dom Development na Augustówce to mediana 16 050 zł/m², a Apartamenty Metro Wilanowska tego samego dewelopera przy linii M1 – 28 000 zł/m². 2 pokoje kosztują w medianie 900 tys. zł (39,6 m²), 3 pokoje – 1,26 mln zł (59,8 m²).

Dla kogo: dla rodzin z budżetem ok. miliona (Augustówka) i dla kupujących pod wynajem, którzy stawiają na metro M1 i biura na Służewcu. Więcej w przewodniku nowe mieszkania na Mokotowie. Nowe mieszkania na Mokotowie

12. Bielany – 20 000 zł/m²

191 mieszkań w 7 inwestycjach, mediana ceny 828 tys. zł, najtańsze od 515 108 zł. Dominują 2 pokoje (100 ofert, mediana 792 tys. zł za 39,1 m²); 3 pokoje to już mediana 1,16 mln zł. Większość oferty to trzy etapy Apartamentów Literacka Dom Development na Piaskach oraz Marimonte GH Development.

Dla kogo: dla par i kupujących pod wynajem, którzy szukają 2 pokoi przy metrze M1, oraz dla osób ceniących zieleń – w dzielnicy jest Las Bielański. Nowe mieszkania na Bielanach

13. Wilanów – 22 900 zł/m²

74 mieszkania w 5 inwestycjach i oferta zupełnie inna niż w reszcie miasta: 56 lokali ma 4 pokoje lub więcej, mediana metrażu to 136 m², a mediana ceny – 2,77 mln zł. Najtańsze mieszkanie kosztuje 651 581 zł, ale w budżecie 800 tys. – 1 mln zł jest tylko 9 ofert. Największe inwestycje to Royal Garden W1 i W7 Green House Development oraz VISLA ROHE; Cordia ma tu Flattę Wilanów i Esencję Wilanów.

Dla kogo: dla rodzin z budżetem premium, które potrzebują dużego metrażu w zielonej, spokojnej okolicy. Wilanów nie ma metra – do centrum jeździ się tramwajem lub autobusem. Więcej w przewodniku nowe mieszkania w Wilanowie. Nowe mieszkania w Wilanowie

14. Wola – 26 794 zł/m²

350 mieszkań w 7 inwestycjach, mediana ceny 1,30 mln zł; 298 ofert przekracza milion. Wola wyróżnia się tym, że 307 z 350 mieszkań jest w budynkach już oddanych. Rozpiętość cen jest duża: Nakielska Profit Development to mediana 19 398 zł/m² (najtańsze mieszkanie w dzielnicy od 537 897 zł), a Towarowa Square i Towarowa Towers Asbudu – 29 848 i 33 965 zł/m². W ofercie są też NU2! Skanski, Srebrna 5, Browary Warszawskie i Stacja Wola III.

Dla kogo: dla kupujących pod wynajem – Wola to metro M2 i jedno z największych skupisk biurowców w mieście – oraz dla osób, które chcą miejskiego apartamentu blisko centrum. Więcej w przewodniku nowe mieszkania na Woli. Nowe mieszkania na Woli

15. Śródmieście – 34 500 zł/m²

175 mieszkań w 2 inwestycjach: Apartamenty Murano Profbudu na Muranowie (mediana 37 000 zł/m²) i Apartamenty Grzybowska 11 etap I Dom Development (33 700 zł/m²). Ponad połowa oferty (101 lokali) to kawalerki, mediana ceny to 1,36 mln zł, a najtańsze mieszkanie kosztuje 799 832 zł.

Dla kogo: dla kupujących, dla których najważniejsza jest lokalizacja: obie linie metra, biura i uczelnie w zasięgu spaceru. Najczęściej to zakup inwestycyjny pod wynajem lub mieszkanie w samym centrum na co dzień. Nowe mieszkania w Śródmieściu

Która dzielnica dla kogo – podsumowanie rankingu

• Budżet do 800 tys. zł i 3 pokoje: Rembertów, Białołęka, Targówek, Ursus – mediana 3 pokoi 679–827 tys. zł.
• 3 pokoje do 1 mln zł z dobrym dojazdem: Włochy, Ursynów, Mokotów (Augustówka) – zestawienie mieszkań w tym budżecie według dzielnic znajdziesz w artykule mieszkanie za 800 tys. – 1 mln zł w Warszawie i na stronie mieszkania 800 tys. – 1 mln zł.
• Pod wynajem: mniejsze mieszkania przy metrze – Praga-Północ, Wola, Bielany, Mokotów przy M1, Targówek przy M2. Stawki najmu omawiamy w artykule mieszkanie pod wynajem w Warszawie, a stacje – w przewodniku nowe mieszkania blisko metra.
• Premium i duże metraże: Śródmieście, Wola, Wilanów i część Mokotowa – zobacz apartamenty premium w Warszawie i artykuł apartamenty premium od 1,5 mln zł.

Pamiętaj, że mieszkanie od dewelopera kupujesz w stanie deweloperskim – do ceny doliczasz wykończenie i zwykle miejsce postojowe. Charakter dzielnic (szkoły, zieleń, hałas) opisujemy w przewodniku najlepsze dzielnice Warszawy do mieszkania.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Różnica między najtańszą a najdroższą dzielnicą Warszawy to prawie trzykrotność ceny metra – od 12 600 zł/m² w Rembertowie do 34 500 zł/m² w Śródmieściu. Dla większości kupujących wybór sprowadza się jednak do kilku dzielnic w środku rankingu, gdzie 3 pokoje kosztują 800 tys. – 1 mln zł, a o decyzji przesądza dojazd i konkretna inwestycja.

Chcesz porównać oferty w 2–3 dzielnicach? Umów bezpłatną konsultację i dobór ofert – zestawimy mieszkania wielu deweloperów w Twoim budżecie. Kupujący najczęściej nie płaci nam prowizji, bo nasze wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Czytaj także:

• Ranking dzielnic Wrocławia: gdzie kupić nowe mieszkanie
• Ceny nowych mieszkań w Warszawie 2026
• Najlepsze dzielnice Warszawy do mieszkania
• Mieszkanie za 800 tys. – 1 mln zł w Warszawie: które dzielnice wybrać

Źródła

• Dane o ofertach: katalog inwestycji TM Invest, stan na październik 2026 – 4 026 wolnych mieszkań od deweloperów w Warszawie (104 inwestycje), ceny ofertowe z VAT; mediany liczone dla dzielnic z co najmniej 20 ofertami.