Nowe mieszkania Wilanów 2026 – ceny, osiedla, komunikacja

Nowe mieszkania w Wilanowie to dziś przede wszystkim duże metraże: w naszej ofercie mediana ceny wynosi ok. 20,5 tys. zł/m², a dwie trzecie dostępnych lokali ma ponad 100 m². Mniejsze mieszkania też się znajdą – od ok. 652 tys. zł w Miasteczku Wilanów. Poniżej pokazujemy aktualne ceny, listę inwestycji, komunikację (w tym tramwaj do Wilanowa) i podpowiadamy, dla kogo ta dzielnica jest dobrym wyborem.

Najważniejsze informacje

• Według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026, w Wilanowie mamy 69 dostępnych lokali w 3 inwestycjach; mediana ceny ofertowej to ok. 20 516 zł/m².
• 47 z 69 lokali to lokale 5-pokojowe o powierzchni od 110 do 174 m² i cenie od 2,64 mln zł. Mniejsze mieszkania (1–3 pokoje) są tylko w jednej inwestycji.
• Poniżej 1 mln zł jest 16 lokali – kawalerki i mieszkania 2-pokojowe w Miasteczku Wilanów.
• Od 29 października 2024 r. do Miasteczka Wilanów jeździ tramwaj – nowy odcinek ma ok. 6,5 km i 12 przystanków. Metra w dzielnicy nie ma; najbliższa stacja M1 to Wilanowska na Mokotowie.
• Wilanów ma 36,73 km² i 53 547 mieszkańców (GUS, stan na 1.01.2026).

Wilanów w liczbach: gdzie powstają nowe mieszkania

Wilanów leży w południowej, lewobrzeżnej części Warszawy. Od północy graniczy z Mokotowem, od zachodu z Ursynowem, od wschodu – przez Wisłę – z Wawrem, a od południa z gminą Konstancin-Jeziorna. Według GUS na 1 stycznia 2026 r. mieszkały tu 53 547 osoby, czyli ok. 1458 osób na km² – znacznie mniej niż w dzielnicach bliżej centrum.

Miejski System Informacji dzieli dzielnicę na osiem obszarów: Wilanów Wysoki, Wilanów Niski, Wilanów Królewski, Błonia Wilanowskie, Powsinek, Zawady, Kępa Zawadowska i Powsin. Dla kupującego nowe mieszkanie najważniejsze są dwa kierunki:

• Miasteczko Wilanów (w obszarze Błonia Wilanowskie) – gęstsza, miejska zabudowa wielorodzinna z usługami w parterach, wokół alei Rzeczypospolitej i Świątyni Opatrzności Bożej. Tu kończy się trasa tramwajowa i tu jest największy wybór mieszkań w blokach.
• Zawady, Powsin i Powsinek – południowa i wschodnia część dzielnicy, bliżej Wisły. Przeważa niska zabudowa: domy, szeregowce i kameralne budynki. Jest ciszej i zieloniej, ale komunikacja opiera się na autobusach i samochodzie.

Ile kosztują nowe mieszkania w Wilanowie w 2026 roku

Poniżej ceny ofertowe lokali dostępnych w naszej ofercie – to nie ceny transakcyjne ani cały rynek dzielnicy, ale dobrze pokazują, ile trzeba przygotować na rozmowę z deweloperem.

Liczba pokoi	Dostępne lokale	Cena od	Mediana ceny	Mediana metrażu	Mediana zł/m²
1 pokój	3	652 tys. zł	666 tys. zł	31,9 m²	20 900 zł
2 pokoje	15	883 tys. zł	930 tys. zł	46,0 m²	20 100 zł
3 pokoje	4	1,57 mln zł	1,63 mln zł	71,2 m²	22 900 zł
5 pokoi	47	2,64 mln zł	2,84 mln zł	138,3 m²	23 372 zł
Razem	69	652 tys. zł	2,76 mln zł	138,1 m²	20 516 zł

Jak czytać te liczby:

• Struktura oferty jest nietypowa. W większości dzielnic Warszawy dominują mieszkania 2- i 3-pokojowe. W Wilanowie 47 z 69 lokali to 5-pokojowe lokale w zabudowie niskiej, dlatego mediana ceny (2,76 mln zł) i mediana metrażu (138 m²) są tak wysokie. To efekt profilu dwóch inwestycji, a nie „ceny przeciętnego mieszkania” w dzielnicy.
• Cena za metr zależy od formy zabudowy. Duże lokale w Miasteczku Wilanów kosztują ok. 23,4–25,5 tys. zł/m², a trzykondygnacyjne domy nad Wisłą w Zawadach – ok. 15,8–17,5 tys. zł/m². Stąd szeroki rozrzut: 80% oferty mieści się w przedziale ok. 16–25 tys. zł/m².
• Małe mieszkania są relatywnie tanie jak na Wilanów. Mediana dla „dwójek” to ok. 20,1 tys. zł/m², czyli mniej niż na Mokotowie przy metrze (tabela niżej).
• Wszystkie lokale są w budowie. Terminy oddania: IV kwartał 2026 r., III kwartał 2027 r. i IV kwartał 2027 r. Mieszkań gotowych „od ręki” w naszej ofercie w Wilanowie obecnie nie ma.

Przykład: ile naprawdę kosztuje „dwójka” w Miasteczku Wilanów

Weźmy mieszkanie 2-pokojowe o powierzchni 45,79 m² w inwestycji Royal Garden W7 – jego cena, 929 537 zł (20 300 zł/m²), to dokładnie mediana dla „dwójek” w Wilanowie. Miejsce postojowe nie jest tu obowiązkowe, ale większość rodzin z niego skorzysta. Według cennika inwestycji miejsce w garażu podziemnym kosztuje od 55 000 zł, a komórka lokatorska od 35 000 zł.

• Mieszkanie: 929 537 zł
• + miejsce postojowe (najtańsze): 55 000 zł
• + komórka lokatorska (najtańsza): 35 000 zł
• = 1 019 537 zł, czyli ok. 22 266 zł za każdy metr mieszkania
• Wkład własny 20% przy kredycie: ok. 203 907 zł (do tego koszty notarialne i sądowe oraz wykończenie)

Wniosek: cena z cennika to nie wszystko. Przy porównywaniu ofert w różnych dzielnicach licz pełny koszt – z miejscem postojowym i komórką – bo te pozycje potrafią dodać kilka procent do ceny.

Wilanów apartamenty od dewelopera – inwestycje w naszej ofercie

Aktualne ceny i wolne lokale znajdziesz na stronie nowych mieszkań w Wilanowie. Poniżej krótkie podsumowanie każdej inwestycji.

Inwestycja	Lokalizacja	Lokale	Metraże	Cena od	Termin
Royal Garden W7	ul. Zdrowa 25, Miasteczko Wilanów	22 (1–3 pok.)	32–79 m²	652 tys. zł	IV kw. 2026
Royal Garden W1	ul. Zdrowa 25, Miasteczko Wilanów	28 (5 pok.)	110–138 m²	2,76 mln zł	IV kw. 2027
VISLA	Wał Zawadowski, Zawady	19 (5 pok.)	167–174 m²	2,64 mln zł	III kw. 2027

• Royal Garden W7 (Green House Development) – jedyna inwestycja w dzielnicy z kawalerkami i mieszkaniami 2–3-pokojowymi w naszej ofercie. Niski budynek (parter i dwa piętra), garaż podziemny, teren zamknięty, ogrzewanie z sieci miejskiej. W sprzedaży 22 z 85 lokali, od 19 900 do 23 000 zł/m².
• Royal Garden W1 (Green House Development) – ten sam kompleks, ale z dużymi 5-pokojowymi lokalami: ok. 110 m² na parterze albo ok. 138 m² na piętrze; w opisie inwestycji jako przynależności wymieniono ogród, taras i balkon. W sprzedaży 28 z 56 lokali, ok. 23,4–25,5 tys. zł/m². Miejsce w garażu podziemnym – 55 000 zł.
• VISLA (ROHE) – projekt 22 trzykondygnacyjnych domów w Zawadach, przy wale wiślanym. Każdy ma ok. 167–174 m², ogródek i taras; do dyspozycji są trzy miejsca postojowe (jedno w garażu i dwa zewnętrzne), ogrzewanie gazowe. Cena za metr – najniższa w dzielnicy, ok. 15,8–17,5 tys. zł.

Porównanie, które często zaskakuje: za mniej więcej te same pieniądze dostaniesz w Wilanowie zupełnie różne metraże. Lokal A01.01 w Royal Garden W1 ma 110,44 m² i kosztuje 2 759 896 zł, a dom 1B w inwestycji VISLA – 167,16 m² za 2 640 000 zł. Różnica: 56,7 m² więcej za 119 896 zł mniej. Płacisz jednak za co innego – w Miasteczku za miejską infrastrukturę i tramwaj, w Zawadach za przestrzeń i ciszę kosztem dojazdów.

Wahasz się między Miasteczkiem Wilanów a domem w Zawadach? Pomożemy wybrać i kupić mieszkanie od dewelopera – porównamy inwestycje, sprawdzimy prospekt informacyjny i umowę. Dla kupującego najczęściej bez prowizji – wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Wilanów tramwaj i inna komunikacja

Przez lata słabą stroną Wilanowa był dojazd do centrum – wyłącznie autobusem lub samochodem. Zmieniło się to 29 października 2024 r., kiedy do Miasteczka Wilanów dojechał pierwszy tramwaj z pasażerami. Nowy odcinek biegnie od skrzyżowania ze Spacerową ulicami Belwederską, Sobieskiego i aleją Rzeczypospolitej, ma ok. 6,5 km i 12 nowych przystanków. Według miasta to najdłuższy odcinek tramwajowy oddany w Warszawie od lat 50. XX wieku.

Linia	Trasa	Uwagi
14	Wilanów – Politechnika – Ochota	od 29.10.2024
16	Wilanów – Marszałkowska – Piaski	od 29.10.2024; najczęściej wybierana linia na trasie
19	Stegny – Dworzec Centralny – Bielany	od 28.06.2025, pętla Stegny na Mokotowie (odnoga ul. św. Bonifacego)

Tramwaj jeździ ulicami, więc czas przejazdu zależy od sygnalizacji i ruchu – przy wyborze mieszkania sprawdź go w aktualnym rozkładzie jazdy dla konkretnego przystanku. Metra w Wilanowie nie ma. Najbliższa stacja linii M1, Wilanowska, mimo nazwy leży na Mokotowie, przy ulicy Puławskiej; z Wilanowa trzeba do niej dojechać autobusem. Jeśli codzienny dojazd metrem jest dla Ciebie kluczowy, zajrzyj do przewodnika po nowych mieszkaniach blisko metra w Warszawie.

Tuż przy tej stacji, już na Mokotowie, powstaje inwestycja Apartamenty Metro Wilanowska (Dom Development, termin: II kw. 2028). To dobra alternatywa dla osób, które szukają „Wilanowa”, a w praktyce potrzebują metra – ale za wyższą cenę za metr, co pokazuje porównanie:

Wskaźnik	Wilanów (3 inwestycje)	Apartamenty Metro Wilanowska (Mokotów)
Dostępne lokale	69	195
Mediana zł/m² – cała oferta	20 516 zł	28 000 zł
Mieszkania 2-pokojowe – mediana ceny	930 tys. zł (46,0 m²)	1,05 mln zł (37,9 m²)
Mieszkania 2-pokojowe – mediana zł/m²	20 100 zł	28 300 zł
Dojazd szynowy	tramwaj 14 i 16	metro M1 przy inwestycji

Więcej o ofercie w sąsiedniej dzielnicy przeczytasz w przewodniku nowe mieszkania na Mokotowie.

Charakter dzielnicy: pałac, zieleń i Miasteczko Wilanów

Wizytówką dzielnicy jest barokowy Pałac w Wilanowie z parkiem – jeden z najważniejszych zabytków Warszawy. W Miasteczku Wilanów dominuje z kolei Świątynia Opatrzności Bożej. Wilanów to jednak przede wszystkim dzielnica mieszkaniowa: dużo zieleni, tereny nad Wisłą, a na południu Powsin z Ogrodem Botanicznym PAN.

Miasteczko Wilanów to zupełnie inna skala niż historyczna część dzielnicy – zwarte kwartały bloków, usługi i gastronomia w parterach, codzienne sprawy do załatwienia na miejscu. Zawady i Powsin to z kolei domy jednorodzinne i niska zabudowa, bliżej przyrody, ale dalej od sklepów i komunikacji szynowej.

Dla kogo Wilanów i na co uważać przy dużym metrażu

Wilanów najczęściej wybierają rodziny, które potrzebują dużego mieszkania – 4–5 pokoi, ogródka lub tarasu – i chcą mieszkać w granicach Warszawy, a nie pod miastem. Sprawdzi się też u osób pracujących zdalnie lub w południowej części miasta. Mniej pasuje tym, którzy codziennie dojeżdżają do centrum w godzinach szczytu i chcą metra pod domem.

• VAT przy dużym lokalu. Preferencyjne 8% VAT obejmuje lokal mieszkalny do 150 m² i dom jednorodzinny do 300 m². Nadwyżka ponad limit jest opodatkowana stawką 23%. Lokale w Royal Garden W1 (do 138,31 m²) mieszczą się w limicie. W inwestycji VISLA (167–174 m²) znaczenie ma to, co faktycznie kupujesz – dom czy wyodrębniony lokal – co wynika z prospektu i umowy. Szczegóły i przykład wyliczenia znajdziesz w artykule VAT na mieszkanie od dewelopera.
• Wysoki wkład własny. Przy lokalu za 2,76 mln zł 20% wkładu to ok. 552 tys. zł, a kwota kredytu przekracza 2,2 mln zł. Taka kwota wymaga wysokich dochodów i dokładnego porównania ofert banków.
• Rozkład pomieszczeń i ogród. Przy lokalach na parterze z ogrodem sprawdź w umowie, czy ogródek jest częścią lokalu, czy przysługuje Ci tylko prawo do wyłącznego korzystania.
• Koszty utrzymania. Duży metraż to wyższy czynsz do wspólnoty i ogrzewanie – przy domu z własnym kotłem gazowym te koszty ponosisz sam.

Planujesz duże mieszkanie na kredyt? Umów konsultację z ekspertem kredytowym – porównamy oferty kilku banków i sprawdzimy, jaka kwota kredytu jest dla Ciebie realna.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Wilanów to dzielnica dużych mieszkań: w naszej ofercie mediana to ok. 20,5 tys. zł/m², a większość lokali ma ponad 100 m² i kosztuje od 2,6 mln zł. Mniejsze mieszkania, także poniżej 1 mln zł, znajdziesz w Miasteczku Wilanów, które od 2024 r. ma tramwaj do centrum. Jeśli ważniejsza od metra jest przestrzeń i zieleń, Wilanów warto mieć na liście. Jeśli metro – porównaj go z Mokotowem i z innymi dzielnicami opisanymi w przewodniku najlepsze dzielnice Warszawy do mieszkania – na przykład z Pragą-Południe, gdzie metr kosztuje wyraźnie mniej.

Szukasz mieszkania w Wilanowie? Przejrzyj aktualne inwestycje w Wilanowie, a jeśli chcesz, pomożemy Ci kupić mieszkanie od dewelopera – od wyboru lokalu po odbiór kluczy. Dla kupującego najczęściej bez prowizji – wynagrodzenie zwykle płaci deweloper. Jesteśmy na rynku od 2016 roku.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Ceny pochodzą z oferty TM Invest (stan na 27.09.2026), są cenami ofertowymi i mogą się zmienić. Wyliczenia mają charakter orientacyjny i nie stanowią porady podatkowej ani prawnej.

Źródła

• GUS – Powierzchnia i ludność w przekroju terytorialnym w 2026 r. (powierzchnia i liczba ludności dzielnicy Wilanów): stat.gov.pl
• Zarząd Dróg Miejskich – obszary Miejskiego Systemu Informacji, dzielnica Wilanów: zdm.waw.pl
• Urząd m.st. Warszawy – Tramwajem do Wilanowa (29.10.2024): um.warszawa.pl
• Urząd m.st. Warszawy – Tramwaje do Wilanowa jeżdżą już rok (29.10.2025): um.warszawa.pl
• Urząd m.st. Warszawy – Od początku wakacji tramwajem na Stegny (27.06.2025): um.warszawa.pl
• Ustawa o podatku od towarów i usług, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 775 (art. 41 ust. 12–12c, art. 146ef): isap.sejm.gov.pl
• Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026