Рейтинг районів Варшави: де купити нову квартиру — ціни та пропозиція (жовтень 2026)

Який район Варшави найдешевший, де найбільше нових квартир і де за ті самі гроші ви отримаєте найбільше метрів? Ми склали рейтинг 15 районів за 4 026 вільними квартирами від забудовників у 104 житлових комплексах нашого каталогу. Для кожного району — медіана ціни за m², кількість квартир і ЖК, медіана ціни квартири, найдешевша пропозиція та скільки квартир коштує 800 тис. – 1 млн zł і понад 1 млн zł, а також кому цей район підходить. Дані: каталог TM Invest, жовтень 2026, ціни пропозиції забудовників з VAT.

Головне

• Медіана ціни нової квартири у Варшаві в нашому каталозі — 17 500 zł/m², медіана ціни квартири — близько 875 тис. zł.
• Найдоступніші райони: Rembertów (12 600 zł/m²), Białołęka (14 350 zł/m²) і Targówek (15 245 zł/m²).
• Найдорожчі: Śródmieście (34 500 zł/m²), Wola (26 794 zł/m²) і Wilanów (22 900 zł/m²).
• Найбільший вибір: Białołęka (775 квартир), Mokotów (667) і Włochy (490) — разом майже половина всієї пропозиції.
• У діапазоні 800 тис. – 1 млн zł — 1 024 квартири, найбільше у Włochach (166), Białołęce (154), на Ursynowie (127) і Mokotowie (126). Понад 1 млн zł — 1 376, найбільше на Mokotowie (366) і Woli (298).

Рейтинг районів Варшави — таблиця

#	Район	Медіана zł/m²	Вільні квартири (ЖК)	Медіана ціни	Найдешевша	800 тис. – 1 млн zł	Понад 1 млн zł
1	Rembertów	12 600	183 (1)	633 тис. zł	392 230 zł	0	0
2	Białołęka	14 350	775 (21)	711 тис. zł	410 234 zł	154	74
3	Targówek	15 245	177 (3)	792 тис. zł	525 512 zł	69	17
4	Ursus	15 800	136 (4)	810 тис. zł	437 076 zł	48	25
5	Wawer	16 275	60 (4)	884 тис. zł	697 582 zł	39	6
6	Włochy	16 600	490 (13)	854 тис. zł	439 752 zł	166	109
7	Praga-Północ	18 600	163 (3)	892 тис. zł	497 943 zł	95	35
8	Ursynów	18 625	390 (5)	957 тис. zł	521 559 zł	127	138
9	Praga-Południe	18 822	165 (8)	761 тис. zł	531 168 zł	57	17
10	Bemowo	19 140	30 (3)	827 тис. zł	719 842 zł	13	6
11	Mokotów	19 478	667 (18)	1,02 млн zł	442 384 zł	126	366
12	Bielany	20 000	191 (7)	828 тис. zł	515 108 zł	44	80
13	Wilanów	22 900	74 (5)	2,77 млн zł	651 581 zł	9	62
14	Wola	26 794	350 (7)	1,30 млн zł	537 897 zł	47	298
15	Śródmieście	34 500	175 (2)	1,36 млн zł	799 832 zł	30	143

Як читати рейтинг: медіана — це середина ряду: половина пропозицій у районі дешевша, половина дорожча. На відміну від середнього значення її не завищують окремі дорогі апартаменти. Цифри стосуються вільних квартир у нашому каталозі, а не всіх угод на ринку, і змінюються щотижня разом із продажами. На Ochocie, Żoliborzu та у Wesołej зараз маємо менше ніж 20 вільних квартир, тому цих районів у рейтингу немає. Уся пропозиція міста — на сторінці нові квартири у Варшаві.

1. Rembertów — 12 600 zł/m²

Найнижча медіана у Варшаві, але з важливим застереженням: усі 183 вільні квартири — в одному комплексі, Park Leśny Rembertów L1/L2. Медіана ціни квартири — 633 тис. zł, найдешевша коштує 392 230 zł, і всі пропозиції дешевші за 800 тис. zł. Типова двокімнатна — близько 34 m² (медіана 510 тис. zł), трикімнатна — близько 55 m² (медіана 679 тис. zł).

Кому підходить: покупцям із найменшим бюджетом, які шукають тиші, лісу та малоповерхової забудови. До центру їздять потягом зі станції Warszawa Rembertów. Оскільки результат району тримається на одному проєкті, варто порівняти його з Białołęką та Ursusem. Нові квартири в Rembertowie

2. Białołęka — 14 350 zł/m²

Найбільший вибір у місті: 775 квартир у 21 ЖК. Медіана ціни — 711 тис. zł, найдешевша квартира — 410 234 zł. Двокімнатні — медіана 563 тис. zł (38,6 m²), трикімнатні — 780 тис. zł (56,3 m²). Найбільше пропозицій на Żeraniu, у Kobiałce та Brzezinach; найбільші комплекси — Osiedle Myśliborska etap I (Dom Development), Osiedle Salvia (Napollo) та EcoOne (Murapol). 137 квартир — у вже зданих будинках.

Кому підходить: сім'ям, яким потрібні три кімнати дешевше за 800 тис. zł, і тим, хто купує першу квартиру. Мінуси: метро в Białołęce немає, а дорога мостами в години пік буває довгою. Докладніше — у путівнику нові квартири в Białołęce. Нові квартири в Białołęce

3. Targówek — 15 245 zł/m²

177 квартир у 3 ЖК, медіана ціни — 792 тис. zł, найдешевша — від 525 512 zł. Трикімнатні — медіана 827 тис. zł (54,8 m²). Пропозиція — це Osiedle Wilno 8 etap I від Dom Development на Elsnerowie та Rezydencja Liwska 2 і 3 на Bródnie; в останній будинки вже здані.

Кому підходить: це найдоступніший район із метро. Лінія M2 має тут кілька станцій (від Targówek Mieszkaniowy до Bródno), хоча не кожен новий ЖК розташований біля неї. Добрий варіант для сімей, а квартира біля станції — і для здачі в оренду. Нові квартири на Targówku

4. Ursus — 15 800 zł/m²

136 квартир у 4 ЖК, медіана ціни — 810 тис. zł, найдешевша — від 437 076 zł. Район вирізняється великими квартирами: 39 пропозицій мають чотири кімнати й більше. Двокімнатні коштують у медіані 568 тис. zł (34,6 m²), трикімнатні — 819 тис. zł (54,2 m²). Основна пропозиція — Piastova Osada 1 і 2 від Victoria Dom на Gołąbkach та Urcity від Murapol на Szamotach.

Кому підходить: сім'ям, яким потрібні чотири кімнати без виходу за мільйон. В Ursusie є залізничні станції з потягами до центру. Нові квартири в Ursusie

5. Wawer — 16 275 zł/m²

Пропозиція невелика — 60 квартир у 4 ЖК, — зате простора: медіана площі 56,9 m², трикімнатні в медіані 59,4 m² за 931 тис. zł. Найдешевша квартира коштує 697 582 zł, 39 пропозицій вкладаються в 800 тис. – 1 млн zł. Найбільший комплекс — Korkowa 146 від Polaris Development; Apartamenty Nowy Marysin VII від APM Development уже здані.

Кому підходить: сім'ям, для яких важливі простір і зелень — Wawer відомий лісами та приватними будинками, — а також тим, хто працює віддалено. До центру переважно їздять потягом. Нові квартири у Wawrze

6. Włochy — 16 600 zł/m²

490 квартир у 13 ЖК і найбільше пропозицій за 800 тис. – 1 млн zł у всій Варшаві (166). Медіана ціни — 854 тис. zł, найдешевша — від 439 752 zł. Двокімнатні — медіана 694 тис. zł (39,7 m²), трикімнатні — 957 тис. zł (59,5 m²). Найбільше квартир на Rakowie; великі проєкти — Skorosze Vita і Trzcinowa Vita від Develia, Osiedle Urbino etap IV від Dom Development та вже здана Stilla від Skanska.

Кому підходить: сім'ям, яким потрібні три кімнати до мільйона порівняно недалеко від центру. У Włochach є залізничні станції, поруч аеропорт імені Шопена. Докладніше — у путівнику нові квартири у Włochach. Нові квартири у Włochach

7. Praga-Północ — 18 600 zł/m²

163 квартири у 3 ЖК, медіана ціни — 892 тис. zł, найдешевша — від 497 943 zł; 95 пропозицій у бюджеті 800 тис. – 1 млн zł. Двокімнатні тут помітно просторіші, ніж зазвичай: медіана 46,9 m² за 841 тис. zł. Пропозиція — Kijowska Vita від Develia на Szmulowiźnie, Nowa Praga від Asbud і Konopacka від Profit Development; у двох останніх будинки вже здані.

Кому підходить: парам і самотнім людям, які хочуть жити поруч із центром у районі з міським характером, і тим, хто купує під оренду. Метро M2 зупиняється біля Dworzec Wileński та на Szwedzkiej і за кілька хвилин довозить до Śródmieście. Нові квартири на Pradze-Północ

8. Ursynów — 18 625 zł/m²

390 квартир у 5 ЖК, медіана ціни — 957 тис. zł, найдешевша — від 521 559 zł; 127 пропозицій за 800 тис. – 1 млн zł і 138 дорожчих за мільйон. У районі два рівні цін: три черги Osiedle Bokserska 71 від Dom Development — близько 17–18 тис. zł/m², а ALE!KEN від GH Development в Ursynów Centrum — медіана 26 300 zł/m². Трикімнатні коштують у медіані 973 тис. zł (57,4 m²).

Кому підходить: сім'ям: на Ursynowie є метро M1, ліс Kabacki та вся інфраструктура, а трикімнатна квартира вкладається трохи нижче мільйона. Нові квартири на Ursynowie

9. Praga-Południe — 18 822 zł/m²

165 квартир у 8 ЖК. Метр тут дорожчий, ніж на Ursynowie, але медіана ціни квартири лише 761 тис. zł, бо переважають невеликі квартири (медіана 40,1 m²). Двокімнатні — медіана 749 тис. zł (39,4 m²), найдешевша квартира — 531 168 zł. Більша частина пропозиції — черги Metro Art від Victoria Dom на Grochowie, а також Osiedle PUR від Weisenburger Development і Park Skandynawia etap 5 від Skanska на Gocławiu.

Кому підходить: парам і покупцям першої квартири, яким потрібна двокімнатна до 750 тис. zł неподалік від центру, а також під оренду. Метро M2 обслуговує західну частину району (Stadion Narodowy), на Grochowie та Gocławiu — переважно трамваї й автобуси. Докладніше — у путівнику нові квартири на Pradze-Południe. Нові квартири на Pradze-Południe

10. Bemowo — 19 140 zł/m²

30 квартир у 3 ЖК, з них 27 — у Premiera Bemowo від Vinci Immobilier на Chrzanowie. Медіана ціни — 827 тис. zł, найдешевша — 719 842 zł, типова площа — 42,6 m².

Кому підходить: тим, хто пов'язаний із західною Варшавою і хоче жити біля метро — лінія M2 доходить до Bemowa. Пропозиція мала, тож тут обирають радше конкретний ЖК, ніж район. Нові квартири на Bemowie

11. Mokotów — 19 478 zł/m²

Друга за розміром пропозиція в місті: 667 квартир у 18 ЖК. Медіана ціни квартири перевищує мільйон (1,02 млн zł), і квартир дорожчих за 1 млн zł тут більше, ніж будь-де у Варшаві (366). Водночас найдешевша коштує 442 384 zł, а 126 пропозицій вкладаються в 800 тис. – 1 млн zł. Розкид великий: Mokotów Sportowy etap I від Dom Development на Augustówce — медіана 16 050 zł/m², а Apartamenty Metro Wilanowska того самого забудовника біля лінії M1 — 28 000 zł/m². Двокімнатні — медіана 900 тис. zł (39,6 m²), трикімнатні — 1,26 млн zł (59,8 m²).

Кому підходить: сім'ям із бюджетом близько мільйона (Augustówka) і покупцям під оренду, які роблять ставку на метро M1 та офіси на Służewcu. Докладніше — у путівнику нові квартири на Mokotowie. Нові квартири на Mokotowie

12. Bielany — 20 000 zł/m²

191 квартира у 7 ЖК, медіана ціни — 828 тис. zł, найдешевша — від 515 108 zł. Переважають двокімнатні (100 пропозицій, медіана 792 тис. zł за 39,1 m²); трикімнатна — це вже медіана 1,16 млн zł. Основна пропозиція — три черги Apartamenty Literacka від Dom Development на Piaskach і Marimonte від GH Development.

Кому підходить: парам і покупцям під оренду, яким потрібна двокімнатна біля метро M1, а також тим, хто цінує зелень — у районі є ліс Bielański. Нові квартири на Bielanach

13. Wilanów — 22 900 zł/m²

74 квартири у 5 ЖК, і пропозиція зовсім не така, як у решті міста: 56 квартир мають чотири кімнати й більше, медіана площі — 136 m², медіана ціни — 2,77 млн zł. Найдешевша квартира коштує 651 581 zł, але в бюджет 800 тис. – 1 млн zł потрапляють лише 9 пропозицій. Найбільші проєкти — Royal Garden W1 і W7 від Green House Development та VISLA від ROHE; у Cordia тут Flatta Wilanów та Esencja Wilanów.

Кому підходить: сім'ям із преміальним бюджетом, яким потрібна велика площа в зеленому та спокійному районі. Метро у Wilanowie немає — до центру їздять трамваєм або автобусом. Докладніше — у путівнику нові квартири у Wilanowie. Нові квартири у Wilanowie

14. Wola — 26 794 zł/m²

350 квартир у 7 ЖК, медіана ціни — 1,30 млн zł; 298 пропозицій дорожчі за мільйон. Особливість Woli — 307 із 350 квартир розташовані у вже зданих будинках. Розкид цін великий: Nakielska від Profit Development — медіана 19 398 zł/m² (найдешевша квартира району — від 537 897 zł), а Towarowa Square і Towarowa Towers від Asbud — 29 848 і 33 965 zł/m². Є також NU2! від Skanska, Srebrna 5, Browary Warszawskie і Stacja Wola III.

Кому підходить: покупцям під оренду — на Woli метро M2 та одне з найбільших скупчень офісів у місті, — а також тим, хто хоче міську квартиру поруч із центром. Докладніше — у путівнику нові квартири на Woli. Нові квартири на Woli

15. Śródmieście — 34 500 zł/m²

175 квартир у 2 ЖК: Apartamenty Murano від Profbud на Muranowie (медіана 37 000 zł/m²) та Apartamenty Grzybowska 11 etap I від Dom Development (33 700 zł/m²). Понад половину пропозиції (101 квартира) становлять студії, медіана ціни — 1,36 млн zł, найдешевша квартира — 799 832 zł.

Кому підходить: тим, для кого головне — локація: обидві лінії метро, офіси та виші в пішій доступності. Найчастіше це інвестиційна покупка під оренду або квартира в самому центрі для себе. Нові квартири в Śródmieście

Який район кому — підсумки рейтингу

• Бюджет до 800 тис. zł і три кімнати: Rembertów, Białołęka, Targówek, Ursus — медіана трикімнатної 679–827 тис. zł.
• Три кімнати до 1 млн zł зі зручною дорогою: Włochy, Ursynów, Mokotów (Augustówka). Квартири в цьому бюджеті за районами — у статті квартира за 800 тис. – 1 млн zł у Варшаві та на сторінці квартири за 800 тис. – 1 млн zł.
• Під оренду: невеликі квартири біля метро — Praga-Północ, Wola, Bielany, Mokotów біля M1, Targówek біля M2. Ставки оренди — у статті квартира під оренду у Варшаві, станції — у путівнику нові квартири поблизу метро.
• Преміум і великі площі: Śródmieście, Wola, Wilanów і частина Mokotowa — дивіться преміальні квартири у Варшаві та статтю преміальні квартири від 1,5 млн zł.

Пам'ятайте: квартиру від забудовника купують у stan deweloperski, тобто без оздоблення, — до ціни додаються ремонт і зазвичай паркомісце. Характер районів (школи, зелень, шум) ми описуємо в путівнику найкращі райони Варшави для життя.

Часті запитання

Підсумок

Найдешевший і найдорожчий райони Варшави відрізняються ціною метра майже втричі — від 12 600 zł/m² у Rembertowie до 34 500 zł/m² у Śródmieście. Але для більшості покупців вибір зводиться до кількох районів із середини рейтингу, де трикімнатна коштує 800 тис. – 1 млн zł, а вирішують дорога до роботи та конкретний ЖК.

Хочете порівняти пропозиції у 2–3 районах? Запишіться на безкоштовну консультацію та підбір — ми зберемо квартири різних забудовників під ваш бюджет. Покупець найчастіше не платить нам комісії: зазвичай нашу винагороду сплачує забудовник.

Читайте також:

• Рейтинг районів Вроцлава: де купити нову квартиру
• Ціни на новобудови у Варшаві 2026
• Найкращі райони Варшави для життя
• Квартира за 800 тис. – 1 млн zł у Варшаві: які райони обрати

Джерела

• Дані про пропозиції: каталог TM Invest, жовтень 2026 — 4 026 вільних квартир від забудовників у Варшаві (104 ЖК), ціни пропозиції з VAT; медіани — для районів, де щонайменше 20 пропозицій.