Рейтинг районов Варшавы: где купить новую квартиру — цены и предложение (октябрь 2026)

Какой район Варшавы самый дешёвый, где больше всего новых квартир и где за те же деньги вы получите больше метров? Мы составили рейтинг 15 районов по 4 026 свободным квартирам от застройщиков в 104 жилых комплексах нашего каталога. Для каждого района — медиана цены за m², число квартир и ЖК, медиана цены квартиры, самое дешёвое предложение и сколько квартир стоит 800 тыс. – 1 млн zł и дороже 1 млн zł, а также кому этот район подходит. Данные: каталог TM Invest, октябрь 2026, цены предложения застройщиков с VAT.

Главное

• Медиана цены новой квартиры в Варшаве в нашем каталоге — 17 500 zł/m², медиана цены квартиры — около 875 тыс. zł.
• Самые доступные районы: Rembertów (12 600 zł/m²), Białołęka (14 350 zł/m²) и Targówek (15 245 zł/m²).
• Самые дорогие: Śródmieście (34 500 zł/m²), Wola (26 794 zł/m²) и Wilanów (22 900 zł/m²).
• Больше всего выбора: Białołęka (775 квартир), Mokotów (667) и Włochy (490) — вместе почти половина всего предложения.
• В диапазоне 800 тыс. – 1 млн zł — 1 024 квартиры, больше всего во Włochach (166), в Białołęce (154), на Ursynowie (127) и Mokotowie (126). Дороже 1 млн zł — 1 376, больше всего на Mokotowie (366) и Woli (298).

Рейтинг районов Варшавы — таблица

#	Район	Медиана zł/m²	Свободные квартиры (ЖК)	Медиана цены	Самая дешёвая	800 тыс. – 1 млн zł	Дороже 1 млн zł
1	Rembertów	12 600	183 (1)	633 тыс. zł	392 230 zł	0	0
2	Białołęka	14 350	775 (21)	711 тыс. zł	410 234 zł	154	74
3	Targówek	15 245	177 (3)	792 тыс. zł	525 512 zł	69	17
4	Ursus	15 800	136 (4)	810 тыс. zł	437 076 zł	48	25
5	Wawer	16 275	60 (4)	884 тыс. zł	697 582 zł	39	6
6	Włochy	16 600	490 (13)	854 тыс. zł	439 752 zł	166	109
7	Praga-Północ	18 600	163 (3)	892 тыс. zł	497 943 zł	95	35
8	Ursynów	18 625	390 (5)	957 тыс. zł	521 559 zł	127	138
9	Praga-Południe	18 822	165 (8)	761 тыс. zł	531 168 zł	57	17
10	Bemowo	19 140	30 (3)	827 тыс. zł	719 842 zł	13	6
11	Mokotów	19 478	667 (18)	1,02 млн zł	442 384 zł	126	366
12	Bielany	20 000	191 (7)	828 тыс. zł	515 108 zł	44	80
13	Wilanów	22 900	74 (5)	2,77 млн zł	651 581 zł	9	62
14	Wola	26 794	350 (7)	1,30 млн zł	537 897 zł	47	298
15	Śródmieście	34 500	175 (2)	1,36 млн zł	799 832 zł	30	143

Как читать рейтинг: медиана — это середина ряда: половина предложений в районе дешевле, половина дороже. В отличие от средней её не завышают отдельные дорогие апартаменты. Цифры относятся к свободным квартирам в нашем каталоге, а не ко всем сделкам на рынке, и меняются каждую неделю продаж. На Ochocie, Żoliborzu и в Wesołej у нас сейчас меньше 20 свободных квартир, поэтому этих районов в рейтинге нет. Всё предложение города — на странице новые квартиры в Варшаве.

1. Rembertów — 12 600 zł/m²

Самая низкая медиана в Варшаве, но с важной оговоркой: все 183 свободные квартиры — в одном комплексе, Park Leśny Rembertów L1/L2. Медиана цены квартиры — 633 тыс. zł, самая дешёвая стоит 392 230 zł, и все предложения дешевле 800 тыс. zł. Типичная двухкомнатная — около 34 m² (медиана 510 тыс. zł), трёхкомнатная — около 55 m² (медиана 679 тыс. zł).

Кому подходит: покупателям с самым скромным бюджетом, которые ищут тишину, лес и малоэтажную застройку. До центра добираются поездом со станции Warszawa Rembertów. Поскольку результат района держится на одном проекте, его стоит сравнить с Białołęką и Ursusem. Новые квартиры в Rembertowie

2. Białołęka — 14 350 zł/m²

Самый большой выбор в городе: 775 квартир в 21 ЖК. Медиана цены — 711 тыс. zł, самая дешёвая квартира — 410 234 zł. Двухкомнатные — медиана 563 тыс. zł (38,6 m²), трёхкомнатные — 780 тыс. zł (56,3 m²). Больше всего предложений на Żeraniu, в Kobiałce и Brzezinach; крупнейшие комплексы — Osiedle Myśliborska etap I (Dom Development), Osiedle Salvia (Napollo) и EcoOne (Murapol). 137 квартир — в уже сданных домах.

Кому подходит: семьям, которым нужны три комнаты дешевле 800 тыс. zł, и тем, кто покупает первую квартиру. Минусы: метро в Białołęce нет, а дорога через мосты в час пик бывает долгой. Подробнее — в путеводителе новые квартиры в Białołęce. Новые квартиры в Białołęce

3. Targówek — 15 245 zł/m²

177 квартир в 3 ЖК, медиана цены — 792 тыс. zł, самая дешёвая — от 525 512 zł. Трёхкомнатные — медиана 827 тыс. zł (54,8 m²). Предложение — это Osiedle Wilno 8 etap I от Dom Development на Elsnerowie и Rezydencja Liwska 2 и 3 на Bródnie; в последней дома уже сданы.

Кому подходит: это самый доступный район с метро. Линия M2 проходит здесь через несколько станций (от Targówek Mieszkaniowy до Bródno), хотя не каждый новый ЖК стоит рядом с ней. Хороший вариант для семей, а квартира у станции — и для сдачи в аренду. Новые квартиры на Targówku

4. Ursus — 15 800 zł/m²

136 квартир в 4 ЖК, медиана цены — 810 тыс. zł, самая дешёвая — от 437 076 zł. Район выделяется большими квартирами: 39 предложений — четыре комнаты и больше. Двухкомнатные стоят в медиане 568 тыс. zł (34,6 m²), трёхкомнатные — 819 тыс. zł (54,2 m²). Основное предложение — Piastova Osada 1 и 2 от Victoria Dom на Gołąbkach и Urcity от Murapol на Szamotach.

Кому подходит: семьям, которым нужны четыре комнаты без выхода за миллион. В Ursusie есть железнодорожные станции с поездами до центра. Новые квартиры в Ursusie

5. Wawer — 16 275 zł/m²

Предложение небольшое — 60 квартир в 4 ЖК, — зато просторное: медиана площади 56,9 m², трёхкомнатные в медиане 59,4 m² за 931 тыс. zł. Самая дешёвая квартира стоит 697 582 zł, 39 предложений укладываются в 800 тыс. – 1 млн zł. Крупнейший комплекс — Korkowa 146 от Polaris Development; Apartamenty Nowy Marysin VII от APM Development уже сданы.

Кому подходит: семьям, которым важны пространство и зелень — Wawer известен лесами и частными домами, — а также тем, кто работает удалённо. До центра в основном добираются поездом. Новые квартиры в Wawrze

6. Włochy — 16 600 zł/m²

490 квартир в 13 ЖК и больше всего предложений за 800 тыс. – 1 млн zł во всей Варшаве (166). Медиана цены — 854 тыс. zł, самая дешёвая — от 439 752 zł. Двухкомнатные — медиана 694 тыс. zł (39,7 m²), трёхкомнатные — 957 тыс. zł (59,5 m²). Больше всего квартир на Rakowie; крупные проекты — Skorosze Vita и Trzcinowa Vita от Develia, Osiedle Urbino etap IV от Dom Development и уже сданная Stilla от Skanska.

Кому подходит: семьям, которым нужны три комнаты до миллиона сравнительно недалеко от центра. Во Włochach есть железнодорожные станции, рядом аэропорт Шопена. Подробнее — в путеводителе новые квартиры во Włochach. Новые квартиры во Włochach

7. Praga-Północ — 18 600 zł/m²

163 квартиры в 3 ЖК, медиана цены — 892 тыс. zł, самая дешёвая — от 497 943 zł; 95 предложений в бюджете 800 тыс. – 1 млн zł. Двухкомнатные здесь заметно просторнее обычного: медиана 46,9 m² за 841 тыс. zł. Предложение — Kijowska Vita от Develia на Szmulowiźnie, Nowa Praga от Asbud и Konopacka от Profit Development; в двух последних дома уже сданы.

Кому подходит: парам и одиночкам, которые хотят жить рядом с центром в районе с городским характером, и тем, кто покупает под аренду. Метро M2 останавливается у Dworzec Wileński и на Szwedzkiej и за несколько минут довозит до Śródmieście. Новые квартиры на Pradze-Północ

8. Ursynów — 18 625 zł/m²

390 квартир в 5 ЖК, медиана цены — 957 тыс. zł, самая дешёвая — от 521 559 zł; 127 предложений за 800 тыс. – 1 млн zł и 138 дороже миллиона. В районе два уровня цен: три очереди Osiedle Bokserska 71 от Dom Development — около 17–18 тыс. zł/m², а ALE!KEN от GH Development в Ursynów Centrum — медиана 26 300 zł/m². Трёхкомнатные стоят в медиане 973 тыс. zł (57,4 m²).

Кому подходит: семьям: на Ursynowie есть метро M1, лес Kabacki и вся инфраструктура, а трёхкомнатная квартира укладывается чуть ниже миллиона. Новые квартиры на Ursynowie

9. Praga-Południe — 18 822 zł/m²

165 квартир в 8 ЖК. Метр здесь дороже, чем на Ursynowie, но медиана цены квартиры всего 761 тыс. zł, потому что преобладают небольшие квартиры (медиана 40,1 m²). Двухкомнатные — медиана 749 тыс. zł (39,4 m²), самая дешёвая квартира — 531 168 zł. Большая часть предложения — очереди Metro Art от Victoria Dom на Grochowie, а также Osiedle PUR от Weisenburger Development и Park Skandynawia etap 5 от Skanska на Gocławiu.

Кому подходит: парам и покупателям первой квартиры, которым нужна двухкомнатная до 750 тыс. zł недалеко от центра, а также под аренду. Метро M2 обслуживает западную часть района (Stadion Narodowy), на Grochowie и Gocławiu — в основном трамваи и автобусы. Подробнее — в путеводителе новые квартиры на Pradze-Południe. Новые квартиры на Pradze-Południe

10. Bemowo — 19 140 zł/m²

30 квартир в 3 ЖК, из них 27 — в Premiera Bemowo от Vinci Immobilier на Chrzanowie. Медиана цены — 827 тыс. zł, самая дешёвая — 719 842 zł, типичная площадь — 42,6 m².

Кому подходит: тем, кто связан с западной Варшавой и хочет жить у метро — линия M2 доходит до Bemowa. Предложение маленькое, так что здесь выбирают скорее конкретный ЖК, чем район. Новые квартиры на Bemowie

11. Mokotów — 19 478 zł/m²

Второе по размеру предложение в городе: 667 квартир в 18 ЖК. Медиана цены квартиры превышает миллион (1,02 млн zł), и квартир дороже 1 млн zł здесь больше, чем где-либо в Варшаве (366). При этом самая дешёвая стоит 442 384 zł, а 126 предложений укладываются в 800 тыс. – 1 млн zł. Разброс большой: Mokotów Sportowy etap I от Dom Development на Augustówce — медиана 16 050 zł/m², а Apartamenty Metro Wilanowska того же застройщика у линии M1 — 28 000 zł/m². Двухкомнатные — медиана 900 тыс. zł (39,6 m²), трёхкомнатные — 1,26 млн zł (59,8 m²).

Кому подходит: семьям с бюджетом около миллиона (Augustówka) и покупателям под аренду, которые делают ставку на метро M1 и офисы на Służewcu. Подробнее — в путеводителе новые квартиры на Mokotowie. Новые квартиры на Mokotowie

12. Bielany — 20 000 zł/m²

191 квартира в 7 ЖК, медиана цены — 828 тыс. zł, самая дешёвая — от 515 108 zł. Преобладают двухкомнатные (100 предложений, медиана 792 тыс. zł за 39,1 m²); трёхкомнатная — это уже медиана 1,16 млн zł. Основное предложение — три очереди Apartamenty Literacka от Dom Development на Piaskach и Marimonte от GH Development.

Кому подходит: парам и покупателям под аренду, которым нужна двухкомнатная у метро M1, а также тем, кто ценит зелень — в районе есть лес Bielański. Новые квартиры на Bielanach

13. Wilanów — 22 900 zł/m²

74 квартиры в 5 ЖК, и предложение совсем не такое, как в остальном городе: 56 квартир — четыре комнаты и больше, медиана площади — 136 m², медиана цены — 2,77 млн zł. Самая дешёвая квартира стоит 651 581 zł, но в бюджет 800 тыс. – 1 млн zł попадают лишь 9 предложений. Крупнейшие проекты — Royal Garden W1 и W7 от Green House Development и VISLA от ROHE; у Cordia здесь Flatta Wilanów и Esencja Wilanów.

Кому подходит: семьям с премиальным бюджетом, которым нужна большая площадь в зелёном и спокойном районе. Метро в Wilanowie нет — в центр ездят трамваем или автобусом. Подробнее — в путеводителе новые квартиры в Wilanowie. Новые квартиры в Wilanowie

14. Wola — 26 794 zł/m²

350 квартир в 7 ЖК, медиана цены — 1,30 млн zł; 298 предложений дороже миллиона. Особенность Woli — 307 из 350 квартир находятся в уже сданных домах. Разброс цен большой: Nakielska от Profit Development — медиана 19 398 zł/m² (самая дешёвая квартира района — от 537 897 zł), а Towarowa Square и Towarowa Towers от Asbud — 29 848 и 33 965 zł/m². Есть также NU2! от Skanska, Srebrna 5, Browary Warszawskie и Stacja Wola III.

Кому подходит: покупателям под аренду — на Woli метро M2 и одно из крупнейших скоплений офисов в городе, — а также тем, кто хочет городскую квартиру рядом с центром. Подробнее — в путеводителе новые квартиры на Woli. Новые квартиры на Woli

15. Śródmieście — 34 500 zł/m²

175 квартир в 2 ЖК: Apartamenty Murano от Profbud на Muranowie (медиана 37 000 zł/m²) и Apartamenty Grzybowska 11 etap I от Dom Development (33 700 zł/m²). Больше половины предложения (101 квартира) — студии, медиана цены — 1,36 млн zł, самая дешёвая квартира — 799 832 zł.

Кому подходит: тем, для кого главное — локация: обе линии метро, офисы и вузы в шаговой доступности. Чаще всего это инвестиционная покупка под аренду или квартира в самом центре для себя. Новые квартиры в Śródmieście

Какой район кому — итоги рейтинга

• Бюджет до 800 тыс. zł и три комнаты: Rembertów, Białołęka, Targówek, Ursus — медиана трёхкомнатной 679–827 тыс. zł.
• Три комнаты до 1 млн zł с удобной дорогой: Włochy, Ursynów, Mokotów (Augustówka). Квартиры в этом бюджете по районам — в статье квартира за 800 тыс. – 1 млн zł в Варшаве и на странице квартиры за 800 тыс. – 1 млн zł.
• Под аренду: небольшие квартиры у метро — Praga-Północ, Wola, Bielany, Mokotów у M1, Targówek у M2. Ставки аренды — в статье квартира под аренду в Варшаве, станции — в путеводителе новые квартиры рядом с метро.
• Премиум и большие площади: Śródmieście, Wola, Wilanów и часть Mokotowa — смотрите премиальные квартиры в Варшаве и статью премиальные квартиры от 1,5 млн zł.

Помните: квартиру от застройщика покупают в stan deweloperski, то есть без отделки, — к цене добавляются ремонт и обычно парковочное место. Характер районов (школы, зелень, шум) мы описываем в путеводителе лучшие районы Варшавы для жизни.

Частые вопросы

Итог

Самый дешёвый и самый дорогой районы Варшавы различаются по цене метра почти втрое — от 12 600 zł/m² в Rembertowie до 34 500 zł/m² в Śródmieście. Но для большинства покупателей выбор сводится к нескольким районам из середины рейтинга, где трёхкомнатная стоит 800 тыс. – 1 млн zł, а решают дорога до работы и конкретный ЖК.

Хотите сравнить предложения в 2–3 районах? Запишитесь на бесплатную консультацию и подбор — мы соберём квартиры разных застройщиков под ваш бюджет. Покупатель чаще всего не платит нам комиссию: обычно наше вознаграждение оплачивает застройщик.

Читайте также:

• Рейтинг районов Вроцлава: где купить новую квартиру
• Цены на новостройки в Варшаве 2026
• Лучшие районы Варшавы для жизни
• Квартира за 800 тыс. – 1 млн zł в Варшаве: какие районы выбрать

Источники

• Данные о предложениях: каталог TM Invest, октябрь 2026 — 4 026 свободных квартир от застройщиков в Варшаве (104 ЖК), цены предложения с VAT; медианы — для районов, где не меньше 20 предложений.