Квартира под аренду в Варшаве 2026: районы, метраж, цены
Автор: Tacjana MasiukiewiczИнвестиции~11 мин чтения
Квартиру под аренду в Варшаве лучше покупать там, где сходятся две вещи: стабильный спрос арендаторов (метро, вузы, офисы) и цена за метр, которая не «съедает» арендную плату. По данным предложения TM Invest на 27.09.2026, метр новой квартиры стоит от примерно 14,1 тыс. zł (медиана в Białołęka) до 33,7 тыс. zł (Śródmieście), а средняя ставка аренды в Варшаве по данным NBP (Национального банка Польши) — 85,1 zł/м² в месяц. Ниже мы сопоставляем районы, площади и ориентировочную доходность брутто, с примером того, сколько остаётся «на руки» после расходов.
Самое важное
- Средняя ставка аренды в Варшаве в I кв. 2026 г. составила по данным NBP 85,1 zł/м² в месяц (без эксплуатационных платежей и коммунальных услуг) — на 3,3% больше, чем годом ранее.
- В нашем предложении медианная цена новой квартиры в Варшаве — 18 000 zł/м² (2237 доступных квартир в 73 проектах).
- При средней ставке NBP доходность брутто колеблется от примерно 7,2% (Białołęka) до примерно 3,0% (Śródmieście): чем дороже метр, тем ниже отдача от аренды.
- NBP оценивает ставку капитализации для средней квартиры в Варшаве в 5,95%, что означает срок окупаемости около 16 лет и 10 месяцев.
- После простоев, налога по ставке 8,5% (ryczałt) и расходов на отделку реальная доходность заметно ниже, чем «брутто из объявления»: в нашем примере на 1,2–2,3 процентного пункта.
Что определяет спрос на аренду в Варшаве?
Арендатор редко выбирает квартиру «в районе»: он выбирает время дороги до работы или вуза. Поэтому при покупке под аренду прежде всего важны три «магнита» спроса:
- Метро. Линия M1 проходит через Mokotów, Śródmieście, Żoliborz и Bielany (станции от Słodowiec до Młociny), а M2 — через Bemowo, Wola, Śródmieście, Praga-Północ и Targówek. Квартиру в пешей доступности от станции проще сдать, и она реже «простаивает» между арендаторами. Подробности о станциях и микрорайонах мы описываем в руководствах новые квартиры в Mokotów и новые квартиры в Wola.
- Офисы. Крупнейшие скопления офисных зданий — окрестности Ronda Daszyńskiego в Wola, Służewiec в Mokotów и само Śródmieście. Их сотрудники — типичные арендаторы студий и двухкомнатных квартир.
- Вузы. Студенты и молодые научные сотрудники ищут жильё рядом с кампусами, в частности в Śródmieście (Варшавский университет, Варшавский политехнический университет), в Mokotów (SGH), в Bielany (AWF, UKSW) и в Ursynów (SGGW).
В районах без метро (Białołęka, Ursus или Włochy) тоже есть свои арендаторы: дорога на электричке (например, SKM в Ursus), трамвае или автобусе бывает приемлемой, если аренда ниже, чем у станции. Но такие локации требуют более тщательной проверки конкретного адреса: времени пешком до остановки, частоты рейсов и наличия поблизости сферы услуг. Общее сравнение районов с точки зрения жизни вы найдёте в статье лучшие районы Варшавы для жизни.
Цены на квартиры под аренду в Варшаве: районы в нашем предложении
В таблице ниже показано, сколько стоят небольшие квартиры (чаще всего их покупают под аренду) в десяти районах, где у нас есть новые проекты. «Студией» мы считали помещение до 35 м², потому что застройщики по-разному описывают число комнат в самых маленьких квартирах.
| Район | Доступные квартиры | Медиана zł/м² | Помещение до 35 м²: медиана цены (от) | 2 комнаты: медиана цены (площадь) |
|---|---|---|---|---|
| Białołęka | 609 | 14 122 | 519 тыс. zł (от 298 тыс. zł) | 553 тыс. zł (39,1 м²) |
| Ursus | 122 | 15 726 | 538 тыс. zł (от 437 тыс. zł) | 568 тыс. zł (34,6 м²) |
| Targówek | 77 | 15 948 | нет в предложении | 650 тыс. zł (39,2 м²) |
| Włochy | 156 | 17 650 | 573 тыс. zł (от 509 тыс. zł) | 789 тыс. zł (44,9 м²) |
| Praga-Południe | 268 | 18 600 | 624 тыс. zł (от 531 тыс. zł) | 737 тыс. zł (39,2 м²) |
| Praga-Północ | 19 | 19 000 | 523 тыс. zł (от 498 тыс. zł) | 713 тыс. zł (34,9 м²) |
| Bielany | 170 | 19 550 | 663 тыс. zł (от 515 тыс. zł) | 772 тыс. zł (39,0 м²) |
| Mokotów | 448 | 22 900 | 763 тыс. zł (от 495 тыс. zł) | 1,01 млн zł (40,3 м²) |
| Wola | 122 | 26 442 | 872 тыс. zł (от 702 тыс. zł) | 1,20 млн zł (43,6 м²) |
| Śródmieście | 78 | 33 700 | 917 тыс. zł (от 821 тыс. zł) | 1,40 млн zł (38,2 м²) |
Разброс огромный: за медианную цену двухкомнатной квартиры в Mokotów можно купить почти две такие же по размеру в Białołęka. Больше всего помещений до 35 м² у нас в Białołęka (в частности, Osiedle Salvia и готовый Eco Berensona), в Praga-Południe (серия Metro Art и Osiedle PUR) и в Śródmieście (Apartamenty Grzybowska 11). В Mokotów небольшие квартиры есть, в частности, в строящихся Apartamenty Metro Wilanowska (сдача во II кв. 2028). Более широкую картину цен в столице мы показываем в статье о ценах на новостройки в Варшаве.
Лучшие районы под аренду в Варшаве: ориентировочная доходность брутто
Доходность брутто — это годовая арендная плата, делённая на цену покупки. NBP публикует ставки аренды только по Варшаве в целом, поэтому в таблице мы приняли одну и ту же среднюю — 85,1 zł/м² — для каждого района. На практике в центре и у метро аренда за метр обычно выше, а на окраинах ниже. Поэтому мы добавили столбец, который переворачивает вопрос: какую аренду за метр нужно получить, чтобы зарабатывать 5% брутто в год при медиане цен в данном районе.
| Район | Медиана zł/м² | Доходность брутто при 85,1 zł/м² | Аренда, нужная для 5% брутто |
|---|---|---|---|
| Białołęka | 14 122 | 7,2% | 59 zł/м² |
| Ursus | 15 726 | 6,5% | 66 zł/м² |
| Targówek | 15 948 | 6,4% | 66 zł/м² |
| Włochy | 17 650 | 5,8% | 74 zł/м² |
| Praga-Południe | 18 600 | 5,5% | 78 zł/м² |
| Praga-Północ | 19 000 | 5,4% | 79 zł/м² |
| Bielany | 19 550 | 5,2% | 81 zł/м² |
| Mokotów | 22 900 | 4,5% | 95 zł/м² |
| Wola | 26 442 | 3,9% | 110 zł/м² |
| Śródmieście | 33 700 | 3,0% | 140 zł/м² |
Вывод из таблицы: более дешёвые районы, такие как Białołęka и Ursus, обычно дают более высокую доходность брутто, а более дорогие — Mokotów, Wola, Śródmieście — более низкую. В Białołęka достаточно аренды около 59 zł/м², чтобы получить 5% брутто, а в Śródmieście пришлось бы получать около 140 zł/м², то есть заметно больше, чем среднее по городу. Но это правило не без исключений. Более дорогие локации у метро и офисов обычно проще сдать, и они реже пустуют между арендаторами. Более дешёвый район с долгой дорогой, в свою очередь, может означать аренду ниже средней по NBP и более долгий поиск жильца. Как шаг за шагом считать доходность, мы показываем в статье доходность аренды квартиры.
Точкой отсчёта может служить оценка NBP: для средней квартиры в Варшаве центральный банк рассчитывает ставку капитализации в 5,95% (I кв. 2026 г.). Но NBP считает её по средним ценам сделок со всего рынка, а не по предложениям застройщиков, поэтому прямое сравнение с таблицей ориентировочное.
Ищете квартиру под аренду в конкретном районе? Мы поможем выбрать помещение и сравнить предложения застройщиков: для покупателя чаще всего без комиссии, потому что вознаграждение обычно оплачивает застройщик.
Пример: сколько на самом деле заработает квартира в Białołęka, а сколько в Mokotów?
Сравним две типичные двухкомнатные квартиры из нашего предложения со схожей площадью: медиану в Białołęka (39,1 м² за 553 358 zł) и в Mokotów (40,3 м² за 1 013 989 zł). Принимаем для обеих одни и те же допущения:
- аренда: 85,1 zł/м² (среднее NBP по Варшаве), административные платежи и коммунальные услуги платит арендатор,
- отделка под аренду: 2 000 zł/м² плюс 20 000 zł на мебель и бытовую технику (допущение в рамках вилок, описанных в статье о стоимости отделки квартиры),
- нотариальные и судебные расходы: ориентировочно 4 тыс. zł (Białołęka) и 5 тыс. zł (Mokotów),
- один месяц простоя в году, налог по ставке 8,5% с дохода (ryczałt), налог на недвижимость около 50 zł и 1 500 zł в год на страховку и мелкий ремонт.
| Позиция | Białołęka, 2 комнаты | Mokotów, 2 комнаты |
|---|---|---|
| Цена квартиры | 553 358 zł | 1 013 989 zł |
| Отделка и меблировка | 98 200 zł | 100 600 zł |
| Расходы на сделку | ок. 4 000 zł | ок. 5 000 zł |
| Общие расходы | 655 558 zł | 1 119 589 zł |
| Аренда в месяц | 3 327 zł | 3 430 zł |
| Доход за 11 месяцев | 36 602 zł | 37 725 zł |
| Налог 8,5% (ryczałt) | −3 111 zł | −3 207 zł |
| Налог на недвижимость, страховка, ремонт | −1 550 zł | −1 550 zł |
| Годовая чистая прибыль | 31 940 zł | 32 968 zł |
| Доходность брутто (аренда × 12 ÷ цена) | 7,2% | 4,1% |
| Доходность нетто (прибыль ÷ общие расходы) | 4,9% | 2,9% |
Обе квартиры принесут схожую аренду в злотых, но в Mokotów придётся заморозить почти вдвое больше капитала. Стоит, однако, сделать тест чувствительности: если в Białołęka вы получите не 85,1, а, например, 70 zł/м², аренда снизится примерно до 2 737 zł, а доходность нетто — примерно до 4,0%. В свою очередь квартира в Mokotów у метро может получать ставку выше средней по городу. Поэтому перед покупкой проверьте актуальные объявления об аренде в радиусе нескольких сотен метров от конкретного дома, а не среднее по району. Правила расчёта по ставке ryczałt мы описываем в статье налог с аренды квартиры.
Студия или 2 комнаты под аренду в Варшаве?
Студия под аренду в Варшаве — самый низкий порог входа: в нашем предложении помещения до 35 м² начинаются примерно с 298 тыс. zł (25 м² в готовом Eco Berensona в Białołęka) и около 437 тыс. zł в Ursus. Но небольшие квартиры обычно имеют более высокую цену за метр, а арендаторы чаще меняются. Две комнаты стоят дороже, но могут привлечь пару или двух соседей и дают больше гибкости при перепродаже.
В таких районах, как Białołęka, Ursus или Praga-Południe, двухкомнатная квартира площадью 35–40 м² стоит в нашем предложении столько же или немного дороже, чем студия в центре. Подробное сравнение доходности и рисков обоих типов помещений вы найдёте в статье студия или 2 комнаты под аренду.
Инвестиционная квартира в Варшаве: на что обратить внимание при выборе
- Срок сдачи. Квартира в строящемся доме не приносит дохода до приёмки и отделки. Готовое помещение (в нашем варшавском предложении их 673) начнёт приносить аренду через несколько месяцев.
- Планировка. Арендаторы ценят отдельную спальню, окно на кухне или хорошо проветриваемую кухню-нишу, балкон и место под стиральную машину. Плохо спроектированные 38 м² сдать труднее, чем функциональные 34 м².
- Машиноместо. Вне центра арендаторы с машиной часто спрашивают о парковке; в Śródmieście и у метро это менее важно.
- Конкуренция поблизости. Большие комплексы с сотнями однотипных студий, сдаваемых одновременно, могут несколько месяцев снижать арендные ставки.
- Форма аренды. Долгосрочная аренда несёт другие риски и нормы, чем краткосрочная: стоит решить это до покупки.
Более широкий взгляд на то, подходит ли вам квартира как инвестиция, даёт наше руководство квартира как инвестиция. Если вы рассматриваете и другой рынок, сравните его со статьёй где купить квартиру под аренду во Вроцлаве.
Частые вопросы
Где купить квартиру под аренду в Варшаве?
Самую высокую доходность брутто при средней ставке аренды дают более дешёвые районы: Białołęka, Ursus и Targówek (около 6,4–7,2%). Mokotów, Wola и Śródmieście дают меньшую отдачу от аренды (3–4,5%), зато там есть метро, офисы и вузы, обеспечивающие стабильный спрос. Выбор зависит от того, делаете ли вы ставку на текущий доход или на лёгкость сдачи.
Сколько стоит студия под аренду в Варшаве?
По данным предложения TM Invest на 27.09.2026, новые квартиры до 35 м² стоят от примерно 298 тыс. zł в Białołęka. Медианная цена такого помещения — около 519 тыс. zł в Białołęka, 624 тыс. zł в Praga-Południe, 763 тыс. zł в Mokotów и 917 тыс. zł в Śródmieście.
Какова средняя арендная плата в Варшаве за м²?
По данным NBP, средняя ставка аренды квартир в Варшаве в I кв. 2026 г. составила 85,1 zł/м² в месяц, без эксплуатационных платежей и коммунальных услуг. Это рост на 2,6% по сравнению с предыдущим кварталом и на 3,3% год к году. Для квартиры в 40 м² это около 3 400 zł в месяц плюс платежи.
Стоит ли покупать инвестиционную квартиру у метро в Варшаве?
Близость метро облегчает сдачу и сокращает перерывы между арендаторами, но квартиры у станций дороже, поэтому доходность только от аренды бывает ниже. Это обычно оправдывается тогда, когда вы получаете ставку заметно выше средней по городу: проверьте её по объявлениям вокруг конкретного дома.
Сколько лет окупается квартира под аренду в Варшаве?
NBP оценивает, что при ставке капитализации 5,95% срок окупаемости для средней варшавской квартиры в I кв. 2026 г. составлял около 16 лет и 10 месяцев. В нашем примере нетто (4,9% в Białołęka, 2,9% в Mokotów) окупаемость только за счёт аренды составила бы соответственно около 20 и более 30 лет, без учёта изменения цен на квартиры.
Итоги
Квартиру под аренду в Варшаве можно купить как примерно за 500 тыс. zł в Białołęka или Ursus, так и за более чем миллион в Mokotów или Wola. Таблица доходности показывает, что более дешёвые районы обычно дают более высокую отдачу брутто от аренды, а более дорогие — более низкую, но взамен предлагают метро, офисы и вузы, то есть более стабильный спрос. Прежде чем решать, посчитайте доходность нетто для конкретного помещения и проверьте реальную аренду поблизости.
Хотите сравнить конкретные квартиры под аренду? Мы подберём помещения в вашем бюджете и подготовим подборку из нескольких проектов: для покупателя чаще всего без комиссии, вознаграждение обычно оплачивает застройщик. Все предложения вы найдёте и в каталоге новых квартир в Варшаве.
Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты носят ориентировочный характер, основаны на принятых допущениях и не являются инвестиционной рекомендацией или налоговой консультацией. Реальная аренда, расходы и доходность зависят от конкретной квартиры и ситуации на рынке.
Источники
- NBP, Информация о ценах на квартиры и ситуации на рынке жилой и коммерческой недвижимости в Польше в I квартале 2026 г. (на польском): ставки аренды, ставка капитализации и срок окупаемости для Варшавы.
- NBP, Квартальная информация о рынке недвижимости (на польском): архив отчётов и база цен на квартиры.
- Закон о едином подоходном налоге с отдельных доходов физических лиц (на польском): единый текст Dz.U. 2025 поз. 843 (ст. 12 ч. 1 п. 4 пп. a).
- Podatki.gov.pl: расчёт доходов от аренды (ryczałt ewidencjonowany) (на польском).
- Закон о местных налогах и сборах (на польском): единый текст Dz.U. 2025 поз. 707 (ставка для жилых зданий в Варшаве на 2026 г.: 1,25 zł/м²).
- Цены квартир: каталог инвестиций TM Invest, по состоянию на 27.09.2026.
