Квартира за 800 тис. – 1 млн zł у Варшаві: які райони обрати

Автор: Tacjana Masiukiewicz11 жовтня 2026Райони~7 хв читання

Бюджет 800 тис. – 1 млн zł у Варшаві — найпопулярніший діапазон серед тих, хто купує нові квартири з кредитом і власним внеском. За такої ціни все вирішує район: в одному ви купите 3 кімнати й 60 m², в іншому — 2 кімнати й 40 m² біля метро. Ми зібрали всі вільні квартири цього діапазону з нашої пропозиції за районами: скільки їх, яка в них площа, скільки коштує метр і кому підходить той чи інший район. Дані: пропозиція TM Invest, станом на жовтень 2026, ціни пропозиції забудовників із VAT.

Головне

У нашому каталозі 1 034 вільні квартири у Варшаві за ціною 800 тис. – 1 млн zł у 14 районах. Найбільше — у Włochy (166), Białołęka (154), Mokotów (136) і Ursynów (127).
Понад половина (585) — це 3-кімнатні квартири; 2-кімнатних — 266, а студій — 108.
Найбільше метрів за ці гроші дають Ursus, Wawer, Targówek і Białołęka — медіана 56–60 m² за 14,6–16 тис. zł/m².
На Wola і в Śródmieście той самий бюджет — це медіана 27–31 m²: метр там коштує 26,8–33,7 тис. zł.
У Mokotów у цьому діапазоні метр коштує менше (медіана 15 900 zł), ніж медіана по всьому району (18 957 zł), — бо квартири до мільйона розташовані переважно в його дешевших частинах.

Райони Варшави в бюджеті 800 тис. – 1 млн zł — зведена таблиця

Район	Вільні квартири	з них 3 кімнати	з них 2 кімнати	Медіана площі	Медіана zł/m²
Włochy	166	146	19	57,7 m²	16 300
Białołęka	154	119	9	56,8 m²	14 670
Mokotów	136	58	54	55,9 m²	15 900
Ursynów	127	97	18	56,3 m²	17 200
Praga-Północ	95	27	49	47,1 m²	18 849
Targówek	69	53	4	58,3 m²	14 850
Praga-Południe	57	17	38	46,9 m²	18 183
Ursus	48	30	2	59,7 m²	14 640
Wola	47	0	17	30,5 m²	26 834
Bielany	44	2	37	39,9 m²	20 450
Wawer	39	36	3	59,2 m²	16 000
Śródmieście	30	0	0	26,8 m²	33 700
Bemowo	13	0	7	41,9 m²	19 982
Wilanów	9	0	9	45,8 m²	19 900

Вільні квартири за ціною 800 000–1 000 000 zł за даними пропозиції TM Invest, станом на жовтень 2026. Решта квартир у районі — студії та 4-кімнатні помешкання.

Таблиця складається в три групи. Перша — райони, де за цей бюджет купують простір. Друга — райони «середини», де ви отримуєте 3 кімнати й пристойну дорогу до центру. Третя — локації поблизу центру, де ви платите передусім за розташування. Усі вільні квартири цього діапазону ви знайдете на сторінці квартири 800 тис. – 1 млн zł у Варшаві.

Найбільше метрів: Białołęka, Targówek, Ursus, Wawer

У цих чотирьох районах медіанна ціна метра в бюджеті 800 тис. – 1 млн zł становить від 14,6 до 16 тис. zł, а типова квартира має 57–60 m². Це природний вибір для родин, яким потрібні три кімнати, а іноді й чотири: більшість із 58 чотирикімнатних квартир у цьому бюджеті розташована саме тут і в Mokotów.

Białołęka

Найбільша пропозиція нових квартир у Варшаві й найнижчі ціни в цьому огляді (14 670 zł/m²). У бюджеті тут 154 квартири в 13 ЖК, зокрема Osiedle Myśliborska etap I від Dom Development на Żerań (3–4 кімнати, 55,7–68,6 m²) і наступні етапи Miasteczko Nova Sfera від Victoria Dom. Мінус: у Białołęka немає метро, а дорога до центру через мости в години пік буває довгою — її варто перевірити з конкретної адреси.

Targówek

69 квартир, медіана 58,3 m² і 14 850 zł/m². Найбільша пропозиція — Osiedle Wilno 8 etap I від Dom Development на Elsnerów: 41 квартира в бюджеті, 53,9–73,9 m². Targówek має лінію метро M2 (станції від Trocka до Bródno), хоча не всі нові житлові комплекси розташовані біля неї.

Ursus і Wawer

В Ursus і Wawer медіана площі перевищує 59 m². В Ursus основну пропозицію в цьому бюджеті формують Piastova Osada 1 і 2 від Victoria Dom на Gołąbki (3- і 4-кімнатні квартири), у Wawer — три ЖК переважно з 3-кімнатними квартирами. Обидва райони мають залізничне сполучення з центром (SKM і Koleje Mazowieckie), що за вдалого розташування щодо станції скорочує дорогу.

Компроміс між ціною та дорогою: Włochy, Mokotów, Ursynów

Ці три райони разом мають 429 квартир у бюджеті 800 тис. – 1 млн zł, тобто понад 40% усього пулу. Медіана площі — 56–58 m², а ціни метра — 15,9–17,2 тис. zł.

Włochy

Лідер огляду: 166 квартир у 10 ЖК, із них 146 — 3-кімнатні. Великі проєкти — Osiedle Urbino etap IV від Dom Development на Raków (50 квартир у бюджеті), Trzcinowa Vita і Skorosze Vita від Develia, Neo Nova Ochota від Victoria Dom, а також Stilla від Skanska — будинок уже зданий. У Włochy є залізничні станції та поруч аеропорт імені Шопена, а до Śródmieście звідси порівняно близько.

Mokotów

136 квартир, із них майже порівну 3-кімнатних (58) і 2-кімнатних (54). Медіанна ціна метра в усьому районі в нашій пропозиції — 18 957 zł, але квартири до мільйона дешевші: медіана 15 900 zł/m². Найбільше їх у Mokotów Sportowy etap I від Dom Development на Augustówka (58 квартир, 51,2–66,3 m²). Ближче до лінії метро M1 той самий бюджет купує менше — наприклад, в Apartamenty Metro Wilanowska це помешкання площею 29–36 m².

Ursynów

127 квартир, переважно в трьох етапах Osiedle Bokserska 71 від Dom Development (разом 103 помешкання в бюджеті, 45,4–61,1 m²). Ursynów — район із метро M1, розвиненими послугами та зеленими зонами; медіана 17 200 zł/m² означає 3 кімнати приблизно на 56 m² якраз під межею мільйона.

Ближче до центру: Praga, Bielany, Wola, Śródmieście

Тут за 800 тис. – 1 млн zł купують переважно 2-кімнатні квартири на 40–47 m² або студії. Натомість ви отримуєте коротку дорогу та локацію, привабливу для орендарів.

Praga-Północ — 95 квартир, медіана 47,1 m² і 18 849 zł/m². Понад половина з них — Kijowska Vita від Develia (52 квартири на 1–2 кімнати). Метро M2 біля вокзалу Dworzec Wileński.
Praga-Południe — 57 квартир, медіана 46,9 m²; переважно етапи Metro Art від Victoria Dom на Grochów і Park Skandynawia на Gocław.
Bielany — 44 квартири, майже виключно 2-кімнатні (37), медіана 20 450 zł/m². Apartamenty Literacka від Dom Development на Piaski; у районі є лінія метро M1.
Wola і Śródmieście — 77 квартир, майже виключно студії та невеликі 2-кімнатні (медіана 27–31 m²). Типова покупка під оренду: NU2! від Skanska на Wola (будинок уже зданий) чи Apartamenty Grzybowska 11 у Śródmieście.

Для життя чи як інвестиція?

Якщо ви купуєте для себе й родини, найважливіші площа, кількість кімнат, школи та щоденна дорога. Тоді порівнюйте Włochy, Ursynów, Białołęka, Targówek і Ursus — там 75% усіх 3-кімнатних квартир у цьому бюджеті. Перш ніж бронювати помешкання, перевірте маршрут до роботи о 8-й ранку та план забудови околиці.

Якщо ви купуєте під оренду, важать орендна плата відносно ціни та легкість пошуку орендаря. Менші квартири біля метро (Wola, Praga-Północ, Bielany, Mokotów біля M1) зазвичай здаються швидше, але метр там дорожчий, тож дохідність не обов'язково вища. Приклади орендних ставок і дохідність за районами ми розбираємо у статті квартира під оренду у Варшаві. Характер окремих районів — зелень, школи, шум — описуємо в путівнику найкращі райони Варшави для життя.

В обох випадках пам'ятайте, що квартиру від забудовника ви купуєте у стані stan deweloperski — без оздоблення. До ціни додаються оздоблення та зазвичай паркомісце, а за кредиту — перший внесок (wkład własny): за ціни 900 тис. zł 20% — це 180 тис. zł; подробиці у статті іпотека на 900 тис. zł.

Часті запитання

У якому районі Варшави найбільше квартир за 800 тис. – 1 млн zł?

У нашій пропозиції — у Włochy (166 квартир), Białołęka (154), Mokotów (136) і Ursynów (127), дані станом на жовтень 2026.

Де у Варшаві можна купити найбільшу квартиру дешевше за 1 млн zł?

Найбільше метрів дають Ursus, Wawer, Targówek і Białołęka — медіана 57–60 m² у діапазоні 800 тис. – 1 млн zł. Найбільші 3-кімнатні квартири до мільйона мають близько 74 m², а 4-кімнатні — 77 m².

Чи можна купити квартиру в Mokotów за 1 млн zł?

Так. У Mokotów 136 вільних квартир у діапазоні 800 тис. – 1 млн zł, зокрема 58 трикімнатних; медіана площі — 55,9 m². Найбільше їх у ЖК Mokotów Sportowy на Augustówka.

Який район кращий під оренду в цьому бюджеті?

Під оренду краще підходять менші квартири біля метро — на Wola, Praga-Północ, Bielany чи в Mokotów біля лінії M1. Остаточне рішення варто ухвалювати на основі розрахунку дохідності для конкретного помешкання.

Скільки коштує допомога у виборі району та квартири?

Консультація та підбір пропозицій — безкоштовні. За купівлю покупець найчастіше не платить нам комісії — зазвичай нашу винагороду сплачує забудовник.

Підсумок

За бюджету 800 тис. – 1 млн zł Варшава дає реальний вибір: 3 кімнати приблизно на 57 m² у Włochy, Ursynów чи Mokotów, майже 60 m² в Ursus і Targówek або компактні 2 кімнати поблизу центру. Спершу вирішіть, що важливіше — метри чи дорога, — а потім порівнюйте конкретні ЖК у 2–3 районах.

Хочете порівняти квартири в обраних районах? Запишіться на безкоштовну консультацію та підбір пропозицій — ми зберемо для вас квартири багатьох забудовників у вашому бюджеті. Найчастіше це без комісії для покупця — зазвичай нашу винагороду сплачує забудовник. Готові списки: 3 кімнати до 1 млн zł і 2 кімнати до 1 млн zł у Варшаві.

Читайте також:

Джерела

Дані про пропозиції: каталог ЖК TM Invest, станом на жовтень 2026 — вільні квартири від забудовників у Варшаві за ціною 800 000–1 000 000 zł, ціни пропозиції з VAT.