Nowe mieszkania Włochy 2026 – ceny, osiedla, dojazd

Nowe mieszkania we Włochach kosztują w naszej ofercie średnio ok. 17,65 tys. zł/m² – nieco mniej niż mediana dla całej Warszawy, choć dzielnica leży tuż obok Ochoty i ma własne stacje kolejowe z szybkim dojazdem do centrum. Minusem jest sąsiedztwo Lotniska Chopina i związany z nim hałas lotniczy. W tym przewodniku znajdziesz aktualne ceny według liczby pokoi, listę inwestycji z adresami, opis połączeń kolejowych oraz to, co warto sprawdzić przed zakupem.

Najważniejsze informacje

• Według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026, mamy we Włochach 156 dostępnych mieszkań w 8 inwestycjach; mediana ceny ofertowej to ok. 17 650 zł/m² (dla całej Warszawy w naszej ofercie – 18 000 zł/m²).
• Najtańsze mieszkanie kosztuje ok. 509 tys. zł, a 111 ze 156 lokali (71%) mieści się w budżecie poniżej 1 mln zł.
• Połowa oferty to mieszkania w budynkach już oddanych do użytku (78 lokali), druga połowa – w budowie, z terminami oddania w IV kw. 2026 i IV kw. 2027 r.
• Na terenie dzielnicy działają m.in. przystanki Warszawa Włochy (SKM S1, KM), Warszawa Lotnisko Chopina (SKM S2 i S3, KM) oraz przystanki WKD Warszawa Raków i Warszawa Salomea.
• Dla Lotniska Chopina obowiązuje obszar ograniczonego użytkowania (uchwała nr 76/11 Sejmiku Województwa Mazowieckiego) – obejmuje on dużą część Włoch.

Włochy w liczbach: gdzie leżą i z czego się składają

Włochy to lewobrzeżna dzielnica na południowym zachodzie Warszawy. Według GUS na 1 stycznia 2026 r. mieszkało tu 51 499 osób na powierzchni 28,63 km² – co daje ok. 1,8 tys. osób na km². Włochy graniczą z Ursusem, Bemowem, Wolą, Ochotą, Mokotowem i Ursynowem, a od południa z powiatem pruszkowskim.

Miejski System Informacji dzieli dzielnicę na osiem obszarów: Okęcie, Opacz Wielka, Paluch, Raków, Salomea, Stare Włochy, Nowe Włochy i Załuski. Do 1951 r. Włochy były osobnym miastem; w latach 20. XX w. część dawnego majątku rozparcelowano pod miasto-ogród, dlatego w starszych częściach dzielnicy wciąż dominuje niska zabudowa. Na terenie dzielnicy, na Okęciu, działa Lotnisko Chopina – największy port lotniczy w Polsce.

Ceny nowych mieszkań we Włochach w 2026 roku

To ceny ofertowe lokali dostępnych w naszej ofercie, nie ceny transakcyjne całego rynku.

Liczba pokoi	Dostępne lokale	Cena od	Mediana ceny	Mediana zł/m²	Metraż
1 pokój	21	509 tys. zł	564 tys. zł	19 096 zł	27–33 m²
2 pokoje	47	618 tys. zł	789 tys. zł	18 102 zł	33–53 m²
3 pokoje	68	842 tys. zł	980 tys. zł	16 655 zł	46–68 m²
4 pokoje	12	1,03 mln zł	1,17 mln zł	15 768 zł	65–82 m²
5 pokoi	3	1,77 mln zł	1,79 mln zł	15 376 zł	114–117 m²

• Najwięcej jest mieszkań 3-pokojowych – 68 lokali, czyli ponad 40% oferty.
• Im większy lokal, tym niższa cena za metr: od ok. 19,1 tys. zł/m² przy kawalerkach do ok. 15,8 tys. zł/m² przy „czwórkach”.
• Rozpiętość cen jest umiarkowana: 80% mieszkań kosztuje od ok. 15,7 do 19,1 tys. zł/m². Najniższa cena w ofercie to 13 999 zł/m², najwyższa – 23 155 zł/m².
• Gotowe i w budowie kosztują podobnie: mediana dla budynków oddanych to ok. 17 820 zł/m², dla budynków w budowie – ok. 17 500 zł/m². Więcej o tej różnicy piszemy w tekście o mieszkaniach gotowych i w budowie.

Włochy na tle sąsiednich dzielnic

Dzielnica	Dostępne lokale	Mediana zł/m²	Mediana ceny	50 m² po medianie
Ursus	122	15 726 zł	785 tys. zł	786 300 zł
Włochy	156	17 650 zł	909 tys. zł	882 500 zł
Cała Warszawa	2 237	18 000 zł	853 tys. zł	900 000 zł
Bemowo	32	19 140 zł	825 tys. zł	957 000 zł
Mokotów	448	22 900 zł	1,09 mln zł	1 145 000 zł

Przykład: za mieszkanie 50 m² po medianie zapłacisz we Włochach ok. 882,5 tys. zł – o ok. 262,5 tys. zł mniej niż na sąsiednim Mokotowie i o ok. 17,5 tys. zł mniej niż wynosi mediana dla całej Warszawy. Pełne zestawienie dzielnic znajdziesz w tekście ile kosztuje mieszkanie w Warszawie.

Przykład budżetowy: mediana ceny mieszkania 2-pokojowego to ok. 789 tys. zł. Przy wkładzie własnym 20% (ok. 157,7 tys. zł) do sfinansowania kredytem zostaje ok. 630,8 tys. zł. Jeśli masz budżet do 800 tys. zł, we Włochach wybierasz z 51 lokali, a do 700 tys. zł – z 36, głównie kawalerek i mniejszych „dwójek”.

Nowe inwestycje we Włochach – lista z adresami i osiedlami

Aktualne ceny i plany lokali znajdziesz na stronie nowych mieszkań we Włochach. Poniżej zestawienie inwestycji z naszej oferty; rejon (obszar MSI) przypisaliśmy na podstawie adresu.

Inwestycja	Adres i rejon	Stan / termin	Dostępne	Cena od
Stilla (Skanska)	ul. Fajansowa, Raków	oddana	62	517 tys. zł
Neo Nova Ochota 5 (Victoria Dom)	ul. Łopuszańska 132, Stare Włochy	w budowie, IV kw. 2027	44	509 tys. zł
Neo Nova Ochota 6 (Victoria Dom)	ul. Łopuszańska 132, Stare Włochy	w budowie, IV kw. 2026	8	918 tys. zł
Neo Nova Ochota 3 (Victoria Dom)	ul. Łopuszańska 38D, Raków	w budowie, IV kw. 2026	22	531 tys. zł
Neo Nova Ochota 4 (Victoria Dom)	ul. Łopuszańska 38D, Raków	w budowie, IV kw. 2026	4	565 tys. zł
Neo Nova Ochota 1 (Victoria Dom)	ul. Łopuszańska 38D, Raków	oddana	2	872 tys. zł
Neo Nova Ochota 2 (Victoria Dom)	ul. Łopuszańska 38D, Raków	oddana	4	873 tys. zł
Aleja Krakowska 201 (Polaris Development)	Al. Krakowska 201, Okęcie	oddana	10	730 tys. zł

• Stilla to największy wybór gotowych mieszkań – 62 lokale od 27 do 74 m², w tym 16 kawalerek. Mediana to ok. 18,35 tys. zł/m², ale rozrzut cen w budynku jest duży (od ok. 14,5 do 23,2 tys. zł/m²), więc warto porównać konkretne lokale, a nie tylko „cenę od”.
• Neo Nova Ochota – mimo nazwy wszystkie etapy leżą w granicach dzielnicy Włochy, przy ul. Łopuszańskiej. Najwięcej lokali ma etap 5 (44 mieszkania, w tym 21 dwupokojowych i 3 duże pięciopokojowe), a etapy 1 i 2 są już oddane. Jeśli szukasz mieszkania „na Ochocie”, sprawdzaj adres, a nie nazwę osiedla.
• Aleja Krakowska 201 – kameralny, gotowy budynek (parter–3 piętra) z mieszkaniami 2–4-pokojowymi; tu jest najniższa cena za metr w naszej ofercie we Włochach – od ok. 14 tys. zł/m². Budynek stoi przy głównej arterii prowadzącej w stronę lotniska, więc przed zakupem warto posłuchać, jak słychać ulicę i samoloty o różnych porach.

Chcesz porównać kilka mieszkań z tej listy i wynegocjować warunki z deweloperem? Pomożemy w zakupie mieszkania od dewelopera – umówimy prezentacje, porównamy lokale i sprawdzimy dokumenty. Dla kupującego najczęściej bez prowizji – nasze wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Dojazd do centrum: kolej zamiast metra

We Włochach nie ma metra, a dojazd do centrum opiera się głównie na kolei. Na terenie dzielnicy są trzy rodzaje przystanków:

Przystanek	Położenie	Linie	Kierunek do centrum
Warszawa Włochy	ul. Świerszcza	SKM S1, Koleje Mazowieckie	Warszawa Zachodnia, Ochota, Śródmieście
Warszawa Lotnisko Chopina	podziemia terminalu lotniska	SKM S2 i S3, Koleje Mazowieckie	przez Warszawa Zachodnia do Śródmieścia (S2) lub Centralnej (S3)
Warszawa Raków	pod wiaduktem ul. Łopuszańskiej	WKD	Warszawa Śródmieście WKD
Warszawa Salomea	ul. Salomejska / Serwituty / Jutrzenki	WKD	Warszawa Śródmieście WKD

Linia S1 łączy Pruszków z Otwockiem przez Warszawę Włochy, Zachodnią, Ochotę i Śródmieście. Linie S2 i S3 startują na Lotnisku Chopina i jadą przez Warszawę Służewiec, Żwirki i Wigury, Rakowiec i Aleje Jerozolimskie do Warszawy Zachodniej, a dalej odpowiednio przez Śródmieście albo Centralną. WKD kursuje z Grodziska Mazowieckiego przez Raków i Salomeę do Warszawy Śródmieście WKD. W praktyce o wygodzie dojazdu decyduje to, ile idziesz pieszo do najbliższego przystanku – sprawdź to na mapie dla konkretnego adresu, zanim zarezerwujesz mieszkanie.

Jeśli codzienny dojazd metrem jest dla Ciebie warunkiem, zobacz przegląd nowych mieszkań blisko metra w Warszawie.

Lotnisko Chopina i hałas: obszar ograniczonego użytkowania

Dla Lotniska Chopina Sejmik Województwa Mazowieckiego utworzył obszar ograniczonego użytkowania (OOU) uchwałą nr 76/11 z 20 czerwca 2011 r. (zmienioną uchwałą nr 153/11). Według programu ochrony przed hałasem przyjętego przez Sejmik w 2024 r. obszar ten nadal funkcjonuje. Z opisu granic w załączniku do uchwały wynika, że OOU obejmuje dużą część Włoch, a jego granica zewnętrzna biegnie aż przez Bemowo, Wolę i Ochotę.

• Strefa Z1 (najbliżej lotniska, hałas w nocy powyżej 55 dB) – zakaz przeznaczania terenów i lokalizowania nowych budynków mieszkalnych, szpitali, domów opieki oraz obiektów dla dzieci i młodzieży. Część tej strefy leży we Włochach.
• Strefa Z2 (hałas w nocy 50–55 dB) – zabudowa mieszkaniowa jest dopuszczalna, ale nie mogą tu powstawać szpitale, domy opieki ani obiekty dla dzieci i młodzieży.
• Cały obszar – nowe budynki muszą mieć odpowiednią izolacyjność akustyczną ścian zewnętrznych, okien, drzwi i dachów, zgodnie z Prawem budowlanym.

Co to oznacza dla kupującego? Położenie w OOU nie wyklucza zakupu, ale warto: sprawdzić na mapie z załącznika do uchwały, w której strefie leży budynek; zapytać dewelopera o parametry akustyczne okien i wentylację; odwiedzić okolicę w godzinach szczytu ruchu lotniczego. To także argument w negocjacjach ceny.

Charakter dzielnicy, plusy i minusy – dla kogo są Włochy?

Włochy to dzielnica o mieszanym charakterze: niska zabudowa dawnego miasta-ogrodu w Starych i Nowych Włochach, starsze osiedla, tereny związane z lotniskiem oraz nowe bloki powstające m.in. przy Łopuszańskiej i w Rakowie. Na terenie dzielnicy znajdują się trzy forty dawnej Twierdzy Warszawa: V „Włochy”, VI „Okęcie” i VII „Zbarż”.

Plusy	Minusy
Mediana ok. 17,65 tys. zł/m² – poniżej średniej dla Warszawy w naszej ofercie i znacznie poniżej Mokotowa	Hałas lotniczy i obszar ograniczonego użytkowania wokół Lotniska Chopina
Kolej SKM, KM i WKD – dojazd do Śródmieścia bez przesiadki z kilku przystanków	Brak metra; część adresów jest daleko od stacji
Duży wybór mieszkań 3-pokojowych poniżej 1 mln zł	Ruchliwe arterie (Al. Krakowska, Łopuszańska) przy części inwestycji
Połowa oferty gotowa do odbioru	Mała liczba deweloperów w naszej ofercie – 3 firmy, z czego 6 z 8 inwestycji to etapy jednego osiedla

Dla kogo? Włochy sprawdzą się u osób, które dojeżdżają do pracy na Ochotę, Wolę czy do Śródmieścia koleją, często latają albo pracują przy lotnisku, oraz u rodzin szukających trzech pokoi w budżecie poniżej 1 mln zł. Osobom wrażliwym na hałas lepiej pasują inne rejony – na przykład spokojniejsze osiedla opisane w przewodniku po Białołęce albo dzielnice po prawej stronie Wisły, jak Praga-Południe. Porównanie wszystkich dzielnic znajdziesz w przewodniku najlepsze dzielnice Warszawy do mieszkania.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Włochy to rozsądny kompromis między ceną a położeniem: mediana ok. 17,65 tys. zł/m², dużo mieszkań 3-pokojowych poniżej 1 mln zł, połowa oferty gotowa do odbioru i kolej do Śródmieścia z kilku przystanków. Ceną za to jest sąsiedztwo Lotniska Chopina – przed zakupem sprawdź strefę obszaru ograniczonego użytkowania i akustykę budynku. Aktualne lokale znajdziesz na stronie inwestycji we Włochach, a szerszy wybór – wśród wszystkich inwestycji w Warszawie.

Planujesz finansowanie kredytem? Umów konsultację z ekspertem kredytowym – porównamy oferty kilku banków i policzymy, na jakie mieszkanie we Włochach pozwala Twoja zdolność kredytowa.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Ceny pochodzą z oferty TM Invest (stan na 27.09.2026) i są cenami ofertowymi – mogą się zmienić. Wyliczenia mają charakter orientacyjny; tekst nie stanowi porady prawnej. Położenie konkretnej działki w obszarze ograniczonego użytkowania sprawdź w dokumentach źródłowych uchwały.

Źródła

• GUS – Powierzchnia i ludność w przekroju terytorialnym w 2026 r. (tabl. 19, dzielnica Włochy): stat.gov.pl
• Uchwała nr 76/11 Sejmiku Województwa Mazowieckiego z 20 czerwca 2011 r. w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania dla Portu Lotniczego im. Fryderyka Chopina w Warszawie (§ 4–6, załącznik nr 5): bip.mazovia.pl
• SKM Warszawa – schemat tras linii S1, S2, S3: skm.warszawa.pl
• Warszawska Kolej Dojazdowa – linia i przystanki: wkd.com.pl
• Włochy (Warszawa) – Wikipedia (obszary MSI, granice, forty, historia): pl.wikipedia.org
• Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026