Варшава или Вроцлав: где купить квартиру в 2026 году? Цены, аренда, работа

Варшава или Вроцлав — где купить квартиру? Если считать в злотых, Варшава дороже: медиана цены новой квартиры в нашем каталоге — 18 000 zł/m² против 15 736 zł/m² во Вроцлаве (разница ок. 14%). Но в столице и зарабатывают больше — и если пересчитать цены на зарплаты, оба города оказываются почти равными. Ниже сравниваем их по десятку с лишним показателей: цены, зарплаты, доступность жилья, аренда, рынок труда, предложение новостроек и транспорт — и подсказываем, кому какой город выгоднее.

Главное

• По данным каталога TM Invest на 27.09.2026: Варшава — 2 237 квартир в продаже в 73 ЖК, медиана 18 000 zł/m²; Вроцлав — 2 114 квартир в 45 ЖК, медиана 15 736 zł/m².
• Средняя месячная зарплата брутто в 2025 г. (GUS, Главное статистическое управление): Варшава 11 678 zł, Вроцлав 10 148 zł — в столице платят примерно на 15% больше.
• На среднюю зарплату брутто в обоих городах можно купить ок. 0,65 m² новой квартиры (медиана из нашего каталога) — доступность практически одинаковая.
• Средняя ставка аренды (NBP, Национальный банк Польши, I кв. 2026): Варшава 85,1 zł/m², шесть крупных городов вместе с Вроцлавом 67,5 zł/m²; расчётная валовая доходность 2-комнатной квартиры: ок. 5,3% против 5,0%.
• Уровень зарегистрированной безработицы на конец августа 2026 г.: Варшава 1,6%, Вроцлав 2,5% (Польша 5,8%).

Варшава или Вроцлав — сравнение в цифрах

Сводка объединяет наши данные из каталога (цены предложения новых квартир) с официальной статистикой GUS и NBP. Там, где NBP не даёт отдельного значения для Вроцлава, мы показываем среднее по группе из шести крупных городов и прямо это отмечаем.

Показатель	Варшава	Вроцлав
Численность населения (31.12.2025, GUS)	1 866 729	672 601
Средняя зарплата брутто 2025 (GUS)	11 678 zł	10 148 zł
Уровень безработицы, август 2026 (GUS)	1,6%	2,5%
Медиана цены новой квартиры, zł/m² (каталог TM Invest)	18 000 zł	15 736 zł
Медиана цены 2-комнатной квартиры (каталог TM Invest)	756 тыс. zł	662 тыс. zł
Новые квартиры в продаже / ЖК (каталог TM Invest)	2 237 / 73	2 114 / 45
Доля квартир до 700 тыс. zł в нашем каталоге	25%	40%
Цена сделок, первичный рынок, II кв. 2026 (NBP)	16 783 zł/m²	14 312 zł/m²
Изменение цены сделок на первичном рынке г/г (NBP)	+2,4%	−4,7%
Цена сделок, вторичный рынок, II кв. 2026 (NBP)	16 723 zł/m²	12 590 zł/m²
m² новой квартиры на среднюю зарплату брутто	0,65 m²	0,64 m²
Средняя ставка аренды, I кв. 2026 (NBP)	85,1 zł/m²	67,5 zł/m² (среднее по 6 городам)
Ставка капитализации аренды, I кв. 2026 (NBP)	5,95%	6,24% (среднее по 6 городам)
Квартир сдано в воеводстве, I–VIII 2026 (GUS)	26 396 (Мазовецкое)	11 548 (Нижнесилезское)
Метро	2 линии (M1, M2)	нет, трамвайная сеть

Цены на квартиры: Варшава и Вроцлав

На первичном рынке разница между городами меньше, чем может показаться. В нашем каталоге медиана в Варшаве выше примерно на 14%, а по данным NBP средняя цена сделок с новыми квартирами во II кв. 2026 г. была выше примерно на 17%. Гораздо больший разрыв — на вторичном рынке: там Варшава дороже примерно на 33%.

Число комнат	Варшава — медиана цены	Варшава — медиана zł/m²	Вроцлав — медиана цены	Вроцлав — медиана zł/m²
1 комната	824 тыс. zł (30,4 m²)	24 501 zł	596 тыс. zł (32,4 m²)	17 782 zł
2 комнаты	756 тыс. zł (39,4 m²)	18 600 zł	662 тыс. zł (40,8 m²)	16 000 zł
3 комнаты	936 тыс. zł (58,3 m²)	16 241 zł	879 тыс. zł (57,6 m²)	14 572 zł
4 комнаты и больше	1,60 млн zł (85,8 m²)	17 106 zł	1,24 млн zł (81,8 m²)	15 400 zł

Сильнее всего различаются студии: в Варшаве медиана завышена из-за 71 апартамента в Śródmieście (Средместье) — без них она падает примерно до 669 тыс. zł. Самые дешёвые метры в столице — в окраинных районах, например Białołęka, где медиана — ок. 14,1 тыс. zł/m² (статья на польском). При 3 комнатах разрыв в цене всей квартиры сокращается примерно до 6%. Важна и динамика: по данным NBP цены сделок с новыми квартирами в Варшаве за год выросли на 2,4%, а во Вроцлаве снизились на 4,7%.

Бюджета до 700 тыс. zł во Вроцлаве хватает на 40% квартир из нашего каталога (843 квартиры), а в Варшаве — на 25% (557 квартир). Подробные цены по районам — в статьях о ценах на новостройки в Варшаве и ценах на квартиры во Вроцлаве.

Зарплаты в Варшаве и Вроцлаве — где квартира доступнее

По данным Банка локальных данных GUS (BDL) средняя месячная зарплата брутто в 2025 г. составила в Варшаве 11 677,57 zł (124,6% средней по стране), а во Вроцлаве 10 147,90 zł (108,3%). Данные по повятам (powiat) охватывают компании с числом работников от 10 человек и бюджетные учреждения. Разница в зарплатах (ок. 15%), таким образом, очень близка к разнице в ценах новых квартир (ок. 14%).

Пример: сколько зарплат стоит 2-комнатная квартира

• Варшава: 755 824 zł (медиана 2-комнатных в нашем каталоге) ÷ 11 678 zł = ок. 65 средних зарплат брутто.
• Вроцлав: 662 405 zł ÷ 10 148 zł = ок. 65 зарплат.
• Кредит на 80% цены, 25 лет, равные платежи, процентная ставка 6,07% (средняя NBP по новым жилищным кредитам в июле 2026 г.): Варшава — кредит 604 659 zł и ежемесячный платёж ок. 3 922 zł, первоначальный взнос (wkład własny) ок. 151 тыс. zł; Вроцлав — 529 924 zł и платёж ок. 3 437 zł, взнос ок. 132 тыс. zł.
• В обоих городах платёж — это ок. 34% средней зарплаты брутто. При 3 комнатах Вроцлав выглядит чуть хуже: платёж ок. 4 559 zł — это 45% зарплаты, в Варшаве 4 854 zł — 42%.

Вывод: если вы зарабатываете столько, сколько в среднем платят в вашем городе, доступность небольшой квартиры в обоих городах почти одинакова. Вроцлав становится заметно дешевле только тогда, когда вы привозите туда варшавскую зарплату — например, работая удалённо на компанию из столицы. Тогда за тот же ежемесячный платёж во Вроцлаве вы получите больше метров.

Не знаете, какой кредит вам доступен в каждом из городов? Запишитесь на консультацию к эксперту по кредитам — сравним предложения нескольких банков и посчитаем платёж для конкретных квартир в Варшаве и Вроцлаве.

Аренда и доходность — где лучше покупать под сдачу

NBP публикует отдельную среднюю ставку аренды для Варшавы (85,1 zł/m² в I кв. 2026 г., +3,3% г/г) и общую для шести крупных городов — Гданьска, Гдыни, Кракова, Лодзи, Познани и Вроцлава (67,5 zł/m², +12,0% г/г). Ставки не включают эксплуатационные платежи и коммунальные услуги. Для Вроцлава мы поэтому используем среднее по 6 городам — это приближение, а не ставка именно для этого города.

2-комнатная квартира (медиана из каталога)	Варшава	Вроцлав
Цена / площадь	755 824 zł / 39,4 m²	662 405 zł / 40,8 m²
Ставка аренды (NBP)	85,1 zł/m²	67,5 zł/m²
Расчётная арендная плата в месяц	ок. 3 353 zł	ок. 2 754 zł
Валовая доходность (арендная плата × 12 ÷ цена)	ок. 5,3%	ок. 5,0%
Арендная плата как % средней зарплаты брутто	ок. 29%	ок. 27%

У Варшавы более крупный и глубокий рынок аренды (офисы, корпорации, больше всего рабочих мест), но арендные ставки растут там медленнее. Вроцлав — во многом студенческий рынок: в 2025/26 учебном году там училось ок. 132 тыс. человек — с более быстрым ростом ставок за последний год. Ставка капитализации по расчётам NBP — 5,95% для Варшавы и 6,24% для среднего по 6 городам. Полный расчёт нетто с налогом и расходами — в статье о доходности аренды в Варшаве и Вроцлаве (статья на польском).

Рынок труда, население и предложение новостроек

В Варшаве почти в 2,8 раза больше жителей, чем во Вроцлаве (1,87 млн против 0,67 млн на конец 2025 г.), и очень низкая безработица — на конец августа 2026 г. уровень зарегистрированной безработицы составил 1,6% (22,0 тыс. человек). Во Вроцлаве — 2,5% (10,1 тыс. человек) при средней по стране 5,8%. Рынок труда в обоих городах очень сильный — разница скорее в масштабе и уровне зарплат, чем в доступности работы.

Предложение новых квартир GUS публикует ежемесячно по воеводствам. За январь–август 2026 г. в Мазовецком воеводстве сдано 26 396 квартир и начато строительство 30 127, в Нижнесилезском — 11 548 и 10 946. Воеводство — территория шире самого города, но пропорции понятны: в Мазовии строят примерно в 2,5–3 раза больше. При этом в нашем каталоге число квартир в продаже почти одинаковое (2 237 против 2 114). В Варшаве больше готовых ЖК: 30% квартир в продаже в столице — в уже сданных домах, во Вроцлаве — 20%.

Где лучше жить — в Варшаве или во Вроцлаве

Помимо цифр важна повседневная жизнь. В Варшаве две линии метро, городская электричка SKM и пригородные поезда, два аэропорта (Chopina и Warszawa-Modlin) и прямые поезда в большинство крупных городов. Зато расстояния большие — дорога из новых жилых комплексов на окраинах в центр часто означает пересадку.

Вроцлав компактнее: метро нет, но есть разветвлённая трамвайная сеть, региональные поезда и аэропорт в Strachowice. Для многих важна и близость гор, Чехии и Германии. Выбор района в обоих городах значит больше, чем выбор самого города — сравните лучшие районы Варшавы для жизни и лучшие районы Вроцлава. Например, во вроцлавском районе Psie Pole (статья на польском) медиана в нашем каталоге — ок. 14,3 тыс. zł/m², то есть уровень, близкий к варшавской Białołęka.

Варшава или Вроцлав — кому какой город

• Работаете в Варшаве в офисе — покупайте в Варшаве. Отношение цены к местной зарплате такое же, как во Вроцлаве, а вы экономите время на дорогу.
• Работаете удалённо с «варшавской» зарплатой — Вроцлав даёт больше метров за тот же ежемесячный платёж: примерно за 756 тыс. zł (медиана 2-комнатных в Варшаве) там можно купить 3 комнаты, например в районе Fabryczna, где медиана 3-комнатной квартиры в нашем каталоге — ок. 706 тыс. zł.
• Покупаете под сдачу в аренду — Варшава даёт более высокую валовую доходность при медианах из нашего каталога и самый большой рынок арендаторов; Вроцлав — более низкий порог входа и сильный студенческий спрос.
• Ищете квартиру в уже сданном доме — в Варшаве выбор больше (673 квартиры в сданных ЖК против 428 во Вроцлаве).
• Бюджет до 600–700 тыс. zł — во Вроцлаве выбор заметно шире; в Варшаве ищите в основном в районах Białołęka, Targówek, Ursus и Włochy.

Частые вопросы

Итог

В абсолютных цифрах Варшава дороже примерно на 14–17% на первичном рынке, но и платит примерно на 15% больше — поэтому для человека со средней для своего города зарплатой доступность квартиры в обоих городах практически одинакова. Вроцлав выигрывает более низким порогом входа и более широким выбором в бюджете до 700 тыс. zł, Варшава — масштабом рынка труда, аренды и числом готовых квартир. Решение стоит принимать исходя из того, где вы работаете и в каком районе хотите жить.

Сравниваете конкретные квартиры в обоих городах? Подберём варианты в Варшаве и Вроцлаве под ваш бюджет и обсудим с застройщиками цену и условия — для покупателя чаще всего без комиссии: обычно наше вознаграждение платит застройщик. Все новостройки — в каталоге: квартиры в новостройках Варшавы и квартиры в новостройках Вроцлава.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г., рыночные данные — по последним публикациям GUS и NBP. Расчёты носят ориентировочный характер и основаны на медианах цен предложения и средних статистических значениях; они не являются инвестиционной рекомендацией или кредитным предложением. Ежемесячный платёж, арендная плата и доходность зависят от конкретной квартиры, банка и ситуации на рынке.

Источники

• GUS, Банк локальных данных (Bank Danych Lokalnych) — средняя месячная зарплата брутто 2025 (повяты m.st. Warszawa и m. Wrocław), население на 31.12.2025.
• GUS, Зарегистрированные безработные и уровень безработицы. Состояние на конец августа 2026 г. (Bezrobotni zarejestrowani i stopa bezrobocia)
• GUS, Жилищное строительство за январь–август 2026 г. (Budownictwo mieszkaniowe) — данные по воеводствам.
• NBP, База рынка недвижимости — цены квартир (Baza Rynku Nieruchomości) — цены предложения и сделок, II кв. 2026 г.
• NBP, Информация о ценах квартир и ситуации на рынке недвижимости в I квартале 2026 г. (Informacja o cenach mieszkań) — ставки аренды, ставка капитализации.
• NBP, статистика процентных ставок — процентные ставки по новым жилищным кредитам в PLN, июль 2026 г.
• Статистическое управление во Вроцлаве, Высшее образование в Нижнесилезском воеводстве в 2025 г. (Szkolnictwo wyższe w województwie dolnośląskim)
• Цены на квартиры: каталог новостроек TM Invest, по состоянию на 27.09.2026.