Агент по недвижимости в Варшаве: кто платит комиссию при покупке новостройки (2026)
Автор: Tacjana MasiukiewiczПокупка~7 мин чтения
При покупке новостройки в Варшаве агентство по недвижимости обычно работает по договору с застройщиком, и покупатель чаще всего не платит комиссию — вознаграждение агентства, как правило, платит застройщик. Цена конкретной квартиры одна и открытая: её задаёт застройщик в своём прайс-листе, который обязан публиковать на сайте. На вторичном рынке всё иначе. Ниже — как устроена схема, что делает агент, как проверить цену самому и на что смотреть при выборе агентства.
Коротко
- На первичном рынке вознаграждение агентству обычно платит застройщик. В TM Invest покупатель чаще всего не платит комиссию — нас обычно оплачивает застройщик; бесплатными являются консультация и подбор квартир.
- Застройщик обязан публиковать на своём сайте цену за м² каждой квартиры с НДС и хранить историю изменений цен (ст. 19a закона о застройщиках), поэтому цену можно проверить самому.
- Если цена в договоре отличается от опубликованной, вы вправе требовать наиболее выгодную для вас (ст. 19a ч. 6).
- Договор посредничества должен быть заключён в письменной или электронной форме под страхом недействительности, а у посредника должна быть обязательная страховка ОС (ст. 180 ч. 3 и ст. 181 ч. 3 закона об управлении недвижимостью).
- В нашем каталоге на 04.10.2026 — 114 инвестиций и 4 240 доступных квартир в Варшаве; медиана цены за м² — 17 400 zł.
Кто платит агенту при покупке новостройки
На вторичном рынке комиссию обычно платит продавец, часто и покупатель — каждый по своему договору с бюро. На первичном рынке модель другая. Агентство заключает с застройщиком договор сотрудничества: приводит клиентов, а застройщик платит ему вознаграждение, когда клиент покупает квартиру. Для застройщика это одна из статей расходов на продажи — как отдел продаж и реклама. Покупатель не получает от агентства счёт и не должен подписывать платный договор посредничества.
Именно так работает TM Invest: при покупке квартиры у застройщика мы чаще всего не берём с покупателя комиссию, а подбор вариантов бесплатен — нас обычно оплачивает застройщик. Ставки и правила комиссии на вторичном рынке разобраны отдельно в статье комиссия агентства недвижимости в Польше.
Стоит различать две ситуации. Отдел продаж застройщика представляет одну компанию и продаёт только её квартиры. Независимое агентство сотрудничает со многими застройщиками и может сопоставить предложения разных компаний под ваш бюджет. Бывают и бюро, которые на первичном рынке берут комиссию с покупателя — тогда это должно следовать из подписанного с вами договора посредничества.
Повышает ли агент цену квартиры
Честный ответ: застройщик покрывает вознаграждение агентства из выручки от продаж, как любую другую статью расходов. Но цена конкретной квартиры одна и открытая — её определяет не посредник, а застройщик в своём прайс-листе. С 11 июля 2025 года закон о застройщиках обязывает публиковать цены, поэтому проверить это можно самому:
- Сайт застройщика. Застройщик обязан указывать цену за м² полезной площади каждой предлагаемой квартиры и цену всей квартиры, цену парковочного места или кладовой (если они не входят в цену) — всё с НДС (ст. 19a ч. 1).
- История цен. При каждом изменении застройщик обновляет данные с датой и сохраняет прежние цены (ст. 19a ч. 2).
- Портал dane.gov.pl. Застройщики передают эти данные раз в сутки, а министр публикует их на портале открытых данных (ст. 19b).
- Договор. В договоре бронирования и в договоре с застройщиком цена определяется как произведение площади и цены за 1 м² (ст. 5a). Сравните обе цифры с прайс-листом.
Цена из прайс-листа — это предложная цена, не всегда окончательная. По данным NBP, средняя трансакционная цена на первичном рынке во II квартале 2026 года была ниже предложной примерно на 9% в Варшаве (16 783 против 18 488 zł/м²). Это данные по разным выборкам квартир, а не скидка на конкретный лот, но они показывают, что разговор о цене и условиях имеет смысл — независимо от того, ведёте вы его сами или с агентом.
Что делает агент по новостройкам в Варшаве
Объём работы зависит от бюро, поэтому всегда спрашивайте, что именно входит. В TM Invest это выглядит так:
- Подбор. Сравниваем инвестиции из каталога под ваш бюджет, район и срок сдачи, организуем показы выбранных инвестиций и квартир, помогаем проверить застройщика и проспект.
- Бронирование. Обсуждаем с застройщиком цену и условия покупки, а перед подписанием просматриваем договор бронирования.
- Договор с застройщиком. Перед визитом к нотариусу разбираем договор и график платежей.
- Ипотека. При покупке в кредит эксперт по кредитам проверит вашу кредитоспособность и сравнит предложения банков.
- Один куратор от первого разговора до нотариального акта. Цены и наличие квартир в каталоге обновляются ежедневно.
Приёмку квартиры после окончания строительства вы проводите сами — самостоятельно или с инспектором. Подготовиться помогает статья приёмка квартиры от застройщика.
Главное отличие от визита в один отдел продаж — масштаб сравнения. По числу инвестиций в каталоге (на 04.10.2026) лидируют районы Варшавы: Białołęka — 21, Mokotów — 18, Włochy — 13, Wawer — 9, Praga-Południe и Wilanów — по 8, Wola и Bielany — по 7. Кто строит в городе, см. в обзоре застройщики Варшавы, а все предложения — в каталоге новостройки Варшавы.
Самостоятельно или с агентом: сравнение
| Этап | Самостоятельно | С агентом (модель, в которой платит застройщик) |
|---|---|---|
| Поиск предложений | Просматриваете сайты и порталы, звоните в отделы продаж | Получаете подборку предложений многих застройщиков под бюджет и район |
| Проверка застройщика и проспекта | Самостоятельно: KRS, проспект, эскроу-счёт | Помощь в проверке, решение остаётся за вами |
| Цена и условия | Торгуетесь сами с отделом продаж | Агент обсуждает с застройщиком цену и условия |
| Договор бронирования и договор с застройщиком | Читаете сами или платите юристу | Разбор условий и графика платежей до подписания |
| Ипотека | Сравниваете банки самостоятельно | Эксперт по кредитам сравнивает предложения нескольких банков |
| Время | Много визитов в разные отделы продаж | Показы организует один куратор |
| Комиссия покупателя | нет | чаще всего нет — вознаграждение обычно платит застройщик |
Пример: двухкомнатная квартира в Варшаве
По каталогу TM Invest на 04.10.2026 медианная цена двухкомнатной квартиры в Варшаве — 728 562 zł (медианная площадь 39,4 м²; в каталоге таких квартир 1 681). Для сравнения возьмём гипотетическое бюро, которое берёт с покупателя 2% + НДС.
| Статья | Самостоятельно | С TM Invest | Бюро с комиссией 2% + НДС (гипотетически) |
|---|---|---|---|
| Цена квартиры | 728 562 zł | 728 562 zł | 728 562 zł |
| Максимальная плата за бронирование (1% цены, засчитывается в цену) | 7 286 zł | 7 286 zł | 7 286 zł |
| Комиссия покупателя | нет | чаще всего нет | около 17 923 zł |
Как выбрать агентство по новостройкам
- Письменный договор. Договор посредничества требует письменной или электронной формы под страхом недействительности — не соглашайтесь «на слово».
- Ясно, кто платит. Просите письменно указать, платите ли вы комиссию, и в каком размере.
- Страховка ОС. У посредника должна быть обязательная страховка гражданской ответственности (ст. 181 ч. 3).
- Независимость. Агентство, которое работает со многими застройщиками, может показать больше вариантов, чем отдел продаж одной компании.
- Никаких гарантий скидки и доходности. Серьёзное агентство не обещает цену и срок, которые зависят от застройщика.
- Проверка цен. Сопоставляйте цену из договора с прайс-листом на сайте застройщика и данными dane.gov.pl.
Хотите сравнить предложения нескольких застройщиков, не обходя отделы продаж? Подберём квартиру в Варшаве и проведём вас через сделку — чаще всего без комиссии для вас, потому что нас обычно оплачивает застройщик. Консультация и подбор бесплатны. Общие принципы разобраны в статье посредник при покупке квартиры у застройщика.
Частые вопросы
Платит ли покупатель агенту при покупке новостройки в Варшаве?
Чаще всего нет: на первичном рынке агентство работает по договору с застройщиком, и вознаграждение обычно платит застройщик. Но бывают бюро, которые берут комиссию с покупателя — тогда это должно быть записано в подписанном вами договоре посредничества.
Дороже ли квартира, если покупать через агента?
Цена квартиры задаётся застройщиком в прайс-листе и одинакова для всех. Проверить её можно на сайте застройщика, в истории цен и на dane.gov.pl; если цена в договоре отличается от опубликованной, вы вправе требовать наиболее выгодную для вас.
Можно ли купить новостройку без агента?
Да, можно: обратитесь в отдел продаж застройщика. Но тогда вы сравниваете предложения и проверяете договоры самостоятельно и видите только предложение одной компании.
Чем независимое агентство отличается от отдела продаж застройщика?
Отдел продаж представляет одну компанию и продаёт только её квартиры. Независимое агентство сотрудничает со многими застройщиками и может сопоставить их предложения под ваш бюджет и район.
Что проверить, прежде чем подписать договор с агентством?
Форму договора (письменная или электронная), кто платит вознаграждение, наличие страховки ОС у посредника и то, что агентство не обещает цену или скидку, зависящие от застройщика.
Итоги
Агент по недвижимости в Варшаве при покупке новостройки — это сравнение предложений, помощь с проверкой застройщика и договора и сопровождение до акта, причём обычно без комиссии для покупателя, потому что вознаграждение платит застройщик. Цену всегда можно проверить самому по прайс-листу и данным dane.gov.pl, а выбирая агентство, смотрите на письменный договор, ясность, кто платит, и независимость.
Данные на 4 октября 2026 года. Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией; наши условия сотрудничества могут отличаться в зависимости от застройщика.
Источники
- Закон о защите прав покупателя жилого помещения и о DFG (Ustawa deweloperska), единый текст Dz.U. 2026 poz. 880 — ст. 5a, 19a, 19b, 32.
- Закон об управлении недвижимостью (Ustawa o gospodarce nieruchomościami), единый текст Dz.U. 2026 poz. 399 — ст. 179a, 179b, 180 ч. 3, 181 ч. 3.
- NBP, база цен на жилую недвижимость — предложные и трансакционные цены, первичный рынок, II кв. 2026.
- Портал dane.gov.pl — предложные цены квартир, публикуемые застройщиками.
- Цены, число инвестиций и квартир: каталог инвестиций TM Invest, Варшава, данные на 04.10.2026.
