Покупка квартиры в Польше за наличные: источник средств, перевод из-за границы, налоги (2026)

«За наличные» при покупке квартиры в Польше означает на практике покупку без ипотеки, оплаченную безналичными переводами, а не банкнотами. Застройщики принимают платежи на банковские счета, нотариус и банк проверяют, откуда деньги, а само происхождение средств нужно уметь подтвердить документами. Ниже — как это устроено шаг за шагом: можно ли платить банкнотами, что проверяют при сделке, как перевести деньги из-за границы, как оформить подарок от родителей и на какую скидку можно рассчитывать.

Коротко

• Квартиру в строящемся доме оплачивают переводом на эскроу-счёт (mieszkaniowy rachunek powierniczy), причём суммы зависят от хода строительства по графику, а не вносятся сразу (ст. 8 закона о застройщиках).
• Нотариус и банк — «обязанные институции» по закону о противодействии отмыванию денег: могут спросить об источнике средств; операции свыше 15 000 евро сообщаются в GIIF — это рутина, а не подозрение.
• Если расходы не подтверждены доходами, налоговая может признать разницу доходом из неустановленных источников — налог 75% (ст. 25b и 25e закона о PIT).
• Деньги от родителей свыше 36 120 zł освобождаются от налога на дарение при заявлении SD-Z2 в течение 6 месяцев и при условии, что они пришли на ваш счёт переводом.
• В нашем каталоге на 04.10.2026 уже сданы 56 из 114 инвестиций в Варшаве и 41 из 89 во Вроцлаве — при готовой квартире оплата проще и быстрее.

Можно ли заплатить за квартиру банкнотами

При покупке у застройщика квартиры в строящемся доме ответ даёт закон: покупатель вносит деньги на эскроу-счёт, а размер платежей зависит от фактического выполнения этапов графика (ст. 8). Платить вы будете переводом на счёт, указанный в договоре, и даже при наличии всей суммы вносите её по ходу строительства. Типовые графики, включая модель 10/90, разобраны в статье график платежей 10/90.

Для готовой квартиры, которую покупают сразу договором купли-продажи, всю цену платят при заключении акта — как правило, безналично, например через нотариальный депозит.

Лимит на наличные платежи в 15 000 zł (ст. 19 закона «Prawo przedsiębiorców») касается сделок между предпринимателями. Если вы покупаете как частное лицо, он вас не касается, но на практике это неважно: перевод — ваше доказательство и оплаты, и происхождения денег. Если у вас накопления в банкнотах, сначала внесите их на свой счёт заранее: банк тоже может спросить об источнике, а взносы наличными на сумму свыше 15 000 евро он передаёт в GIIF.

Покупка без ипотеки: пять шагов

1. Подготовка средств. Соберите деньги на одном счёте в Польше: закройте вклады, продайте облигации, примите подарок переводом. Проверьте суточный лимит переводов в банке и заранее поднимите его.
2. Бронирование. Плата за бронирование не может превышать 1% цены из проспекта и засчитывается в цену (ст. 32 закона о застройщиках) — условия возврата в статье о договоре бронирования.
3. Договор. Для квартиры в строящемся доме — договор с застройщиком (umowa deweloperska), для готовой — договор купли-продажи. Подробности — в статье договор с застройщиком (umowa deweloperska).
4. Платежи. В строящемся доме — на эскроу-счёт по завершении этапов; для готовой квартиры вся цена — при акте.
5. Приёмка и акт. Перед передачей права собственности нужна приёмка с протоколом, затем нотариус идентифицирует стороны, спрашивает о средствах, берёт таксу и судебные сборы и подаёт заявление в поземельную книгу. Общая схема покупки — в статье как купить квартиру у застройщика.

Происхождение средств: что проверяют нотариус и банк

Нотариус при продаже недвижимости — обязанная институция (ст. 2 ч. 1 п. 13 закона о противодействии отмыванию денег). Он идентифицирует стороны, а в обоснованных случаях проверяет источник происхождения средств; о действиях на сумму свыше 15 000 евро сообщает в GIIF. Перечня документов закон не содержит, чаще всего достаточно показать логичную «цепочку»: откуда деньги появились на вашем счёте.

Источник средств	Примеры документов
Накопления с работы	справка о доходах или трудовой договор, налоговая декларация, выписки со счёта за несколько месяцев
Продажа недвижимости	договор купли-продажи, подтверждение поступления цены на счёт
Бизнес	налоговая декларация, финансовая отчётность, решение о выплате дивидендов
Подарок от семьи	договор дарения, подтверждение перевода, выписка дарителя
Наследство	документ о принятии наследства, подтверждение перевода
Кредит или заём	кредитный договор, подтверждение выплаты

Покупку квартиры самостоятельно в налоговую сообщать не нужно, но налоговая может заинтересоваться расходом, не покрытым подтверждёнными доходами. Разница между расходом и подтверждёнными доходами (облагаемыми или освобождёнными) — это доход из неустановленных источников со ставкой 75%. Что нужно сделать после покупки, мы разобрали в статье нужно ли сообщать налоговой о покупке квартиры.

Деньги из-за границы

Перевод из-за границы на покупку квартиры — обычная практика: деньги идут на эскроу-счёт застройщика или в нотариальный депозит, а цена указана в злотых. Каждая такая покупка проходит AML-проверку: банк и нотариус должны установить, кто вы, для кого покупаете и откуда деньги. Перевод из-за границы на сумму свыше 15 000 евро банк сообщает в GIIF. Наличные от 10 000 евро, ввозимые в ЕС или вывозимые из ЕС, нужно декларировать на границе вместе со сведениями об их происхождении.

Подробно — какие документы могут понадобиться, сколько стоят переводы SEPA и SWIFT и как курс евро меняет цену квартиры — в статье перевод денег из-за границы на покупку квартиры. Номер счёта берите только из договора, заключённого у нотариуса: мошенничество с подменой реквизитов касается как раз крупных переводов.

Подарок от родителей на квартиру — только переводом

Дарение от супруга, детей, родителей, дедушек и бабушек, братьев и сестёр освобождается от налога на наследство и дарение, если вы сообщили о нём в налоговую на формуляре SD-Z2 в течение 6 месяцев. Если дарится сумма свыше 36 120 zł (вместе с полученным от того же человека в этом году и за предыдущие 5 лет), её получение нужно подтвердить переводом на ваш счёт или почтовым переводом. Деньги «из рук в руки» этому условию не отвечают — вы теряете освобождение.

Самый простой путь: перевод со счёта родителей на ваш с назначением «дарение на покупку квартиры», письменный договор дарения и SD-Z2. Затем вы платите застройщику уже со своего счёта.

Есть ли скидка за наличные

Застройщики не публикуют «скидок за наличные», и честно назвать их размер заранее нельзя. Но у вас есть аргументы, которых нет у покупателя с ипотекой: нет риска отказа банка (а значит, возврата платы за бронирование), быстрое подписание акта и, при готовой квартире, немедленная оплата всей цены. Больше всего пространства обычно дают квартиры в уже сданных домах, которые застройщик хочет продать до закрытия инвестиции.

Для ориентира: по данным NBP, средняя трансакционная цена на первичном рынке во II квартале 2026 года была ниже предложения примерно на 9% в Варшаве (16 783 против 18 488 zł/м²) и на 8% во Вроцлаве (14 312 против 15 575 zł/м²). Это данные по разным выборкам квартир, а не скидка на конкретный лот, но они показывают, что разговор о цене и условиях имеет смысл. Кроме цены, обсуждайте парковочное место, срок передачи ключей и устранение замечаний до приёмки.

Готовые квартиры можно посмотреть в каталоге: новостройки Варшавы и новостройки Вроцлава — цены и наличие обновляются ежедневно. Расходы на нотариуса, суд и налоги сверх цены разобраны в статье расходы при покупке квартиры в Польше.

Покупаете без ипотеки и хотите быстро провести сделку? Поможем с покупкой квартиры у застройщика — чаще всего без комиссии для вас, потому что нас обычно оплачивает застройщик. Консультация и подбор бесплатны.

Частые вопросы

Итоги

Покупка за наличные — это покупка без ипотеки: оплата переводом, документы о происхождении средств наготове и, при строящемся доме, платежи на эскроу-счёт по графику. Подготовьте счёт, подтвердите источник денег, подарок от семьи оформите переводом и SD-Z2 — и сделка пройдёт без задержек.

Данные на 4 октября 2026 года. Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией; в сложных случаях обратитесь к нотариусу или налоговому консультанту.

Источники

• Закон о защите прав покупателя жилого помещения и о DFG (Ustawa deweloperska), единый текст Dz.U. 2026 poz. 880 — ст. 8, 32, 34, 41.
• Закон «Prawo przedsiębiorców», единый текст Dz.U. 2025 poz. 1480 — ст. 19.
• Закон о противодействии отмыванию денег, единый текст Dz.U. 2025 poz. 644 — ст. 2, 34, 35, 43, 72.
• Закон о налоге на наследство и дарение, единый текст Dz.U. 2026 poz. 478 — ст. 4a.
• Закон о подоходном налоге с физических лиц (PIT), единый текст Dz.U. 2026 poz. 592 — ст. 25b–25e.
• Закон «Prawo o notariacie», единый текст Dz.U. 2026 poz. 614 — ст. 108.
• gov.pl, сообщить о получении наследства или дарения (SD-Z2).
• Регламент (ЕС) 2018/1672 о контроле наличных — ст. 3.
• NBP, база цен на жилую недвижимость — предложные и трансакционные цены, первичный рынок, II кв. 2026.
• Наличие и цены квартир: каталог инвестиций TM Invest, данные на 04.10.2026.