Купівля квартири в Польщі за готівку: джерело коштів, переказ з-за кордону, податки (2026)

«За готівку» під час купівлі квартири в Польщі означає на практиці купівлю без іпотеки, оплачену безготівковими переказами, а не банкнотами. Забудовники приймають платежі на банківські рахунки, нотаріус і банк перевіряють, звідки гроші, а походження коштів треба вміти підтвердити документами. Нижче — як це влаштовано крок за кроком: чи можна платити банкнотами, що перевіряють під час угоди, як переказати гроші з-за кордону, як оформити подарунок від батьків і на яку знижку можна розраховувати.

Коротко

• Квартиру в будинку, що будується, оплачують переказом на ескроу-рахунок (mieszkaniowy rachunek powierniczy), причому суми залежать від ходу будівництва за графіком, а не вносяться одразу (ст. 8 закону про забудовників).
• Нотаріус і банк — «зобов’язані інституції» за законом про протидію відмиванню грошей: можуть запитати про джерело коштів; операції понад 15 000 євро повідомляються до GIIF — це рутина, а не підозра.
• Якщо витрати не підтверджені доходами, податкова може визнати різницю доходом із нерозкритих джерел — податок 75% (ст. 25b і 25e закону про PIT).
• Гроші від батьків понад 36 120 zł звільняються від податку на дарування за умови подання SD-Z2 протягом 6 місяців і надходження на ваш рахунок переказом.
• У нашому каталозі на 04.10.2026 уже здано 56 із 114 інвестицій у Варшаві та 41 із 89 у Вроцлаві — за готової квартири оплата простіша й швидша.

Чи можна заплатити за квартиру банкнотами

У разі купівлі в забудовника квартири в будинку, що будується, відповідь дає закон: покупець вносить гроші на ескроу-рахунок, а розмір платежів залежить від фактичного виконання етапів графіка (ст. 8). Платити ви будете переказом на рахунок, указаний у договорі, і навіть маючи всю суму, вносите її в міру будівництва. Типові графіки, зокрема модель 10/90, розібрано в статті графік платежів 10/90.

Для готової квартири, яку купують одразу договором купівлі-продажу, всю ціну платять під час укладання акта — як правило, безготівково, наприклад через нотаріальний депозит.

Ліміт на готівкові платежі 15 000 zł (ст. 19 закону «Prawo przedsiębiorców») стосується угод між підприємцями. Якщо ви купуєте як приватна особа, він вас не стосується, але на практиці це неважливо: переказ — ваш доказ і оплати, і походження грошей. Якщо ваші заощадження в банкнотах, спершу внесіть їх на свій рахунок заздалегідь: банк теж може запитати про джерело, а внески готівкою на суму понад 15 000 євро він передає до GIIF.

Купівля без іпотеки: п’ять кроків

1. Підготовка коштів. Зберіть гроші на одному рахунку в Польщі: закрийте депозити, продайте облігації, прийміть подарунок переказом. Перевірте добовий ліміт переказів у банку й заздалегідь підніміть його.
2. Бронювання. Збір за бронювання не може перевищувати 1% ціни з проспекту й зараховується в ціну (ст. 32 закону про забудовників) — умови повернення в статті про договір бронювання.
3. Договір. Для квартири в будинку, що будується, — договір із забудовником (umowa deweloperska), для готової — договір купівлі-продажу. Докладніше: договір із забудовником.
4. Платежі. У будинку, що будується, — на ескроу-рахунок після завершення етапів; для готової квартири вся ціна — під час акта.
5. Приймання та акт. Перед переходом права власності потрібне приймання з протоколом, далі нотаріус ідентифікує сторони, питає про кошти, бере таксу й судові збори та подає заяву до поземельної книги. Загальну схему купівлі — у статті як купити квартиру у забудовника.

Походження коштів: що перевіряють нотаріус і банк

Нотаріус під час продажу нерухомості — зобов’язана інституція (ст. 2 ч. 1 п. 13 закону про протидію відмиванню грошей). Він ідентифікує сторони, а в обґрунтованих випадках перевіряє джерело походження коштів; про дії на суму понад 15 000 євро повідомляє до GIIF. Закритого переліку документів закон не містить, найчастіше достатньо показати логічний «ланцюжок»: звідки гроші з’явилися на вашому рахунку.

Джерело коштів	Приклади документів
Заощадження з роботи	довідка про доходи або трудовий договір, податкова декларація, виписки з рахунку за кілька місяців
Продаж нерухомості	договір купівлі-продажу, підтвердження надходження ціни на рахунок
Бізнес	податкова декларація, фінансова звітність, рішення про виплату дивідендів
Подарунок від сім’ї	договір дарування, підтвердження переказу, виписка дарувальника
Спадщина	документ про прийняття спадщини, підтвердження переказу
Кредит або позика	кредитний договір, підтвердження виплати

Саму купівлю квартири до податкової повідомляти не потрібно, але податкова може зацікавитися витратою, не покритою підтвердженими доходами. Різниця між витратою та підтвердженими доходами (оподатковуваними чи звільненими) — це дохід із нерозкритих джерел зі ставкою 75%. Що зробити після купівлі, ми розібрали в статті де повідомити про купівлю квартири.

Гроші з-за кордону

Переказ із-за кордону на купівлю квартири — звичайна практика: гроші йдуть на ескроу-рахунок забудовника або до нотаріального депозиту, а ціна вказана в злотих. Кожна така купівля проходить AML-перевірку: банк і нотаріус мають встановити, хто ви, для кого купуєте й звідки гроші. Переказ із-за кордону на суму понад 15 000 євро банк повідомляє до GIIF. Готівку від 10 000 євро, яку ввозять до ЄС або вивозять із ЄС, треба декларувати на кордоні разом зі відомостями про її походження.

Докладно — які документи можуть знадобитися, скільки коштують перекази SEPA та SWIFT і як курс євро змінює ціну квартири — у статті переказ грошей з-за кордону на купівлю квартири. Номер рахунку беріть лише з договору, укладеного в нотаріуса: шахрайство з підміною реквізитів стосується саме великих переказів.

Подарунок від батьків на квартиру — тільки переказом

Дарування від чоловіка чи дружини, дітей, батьків, дідусів і бабусь, братів і сестер звільняється від податку на спадщину й дарування, якщо ви повідомили про нього податкову на формулярі SD-Z2 протягом 6 місяців. Якщо дарується сума понад 36 120 zł (разом із отриманим від тієї самої людини цього року та за попередні 5 років), її отримання треба підтвердити переказом на ваш рахунок або поштовим переказом. Гроші «з рук у руки» цій умові не відповідають — ви втрачаєте звільнення.

Найпростіший шлях: переказ із рахунку батьків на ваш із призначенням «дарування на купівлю квартири», письмовий договір дарування й SD-Z2. Потім ви платите забудовнику вже зі свого рахунку.

Чи є знижка за готівку

Забудовники не публікують «знижок за готівку», і чесно назвати їхній розмір заздалегідь неможливо. Але у вас є аргументи, яких немає в покупця з іпотекою: немає ризику відмови банку (а отже, повернення збору за бронювання), швидке підписання акта і, за готової квартири, негайна оплата всієї ціни. Найбільше простору зазвичай дають квартири в уже зданих будинках, які забудовник хоче продати до закриття інвестиції.

Для орієнтиру: за даними NBP, середня трансакційна ціна на первинному ринку у II кварталі 2026 року була нижча за пропозиційну приблизно на 9% у Варшаві (16 783 проти 18 488 zł/м²) і на 8% у Вроцлаві (14 312 проти 15 575 zł/м²). Це дані за різними вибірками квартир, а не знижка на конкретний лот, але вони показують, що розмова про ціну й умови має сенс. Окрім ціни, обговорюйте паркомісце, строк передачі ключів і усунення зауважень до приймання.

Готові квартири можна подивитися в каталозі: новобудови Варшави і новобудови Вроцлава — ціни й наявність оновлюються щодня. Витрати на нотаріуса, суд і податки понад ціну розібрано в статті витрати на купівлю квартири в Польщі.

Купуєте без іпотеки й хочете швидко провести угоду? Допоможемо із купівлею квартири у забудовника — найчастіше без комісії для вас, бо нас зазвичай оплачує забудовник. Консультація та добір безкоштовні.

Поширені запитання

Підсумки

Купівля за готівку — це купівля без іпотеки: оплата переказом, документи про походження коштів напоготові і, для будинку, що будується, платежі на ескроу-рахунок за графіком. Підготуйте рахунок, підтвердьте джерело грошей, подарунок від сім’ї оформте переказом і SD-Z2 — і угода пройде без затримок.

Дані станом на 4 жовтня 2026 року. Стаття має інформаційний характер і не є юридичною чи податковою консультацією; у складних випадках зверніться до нотаріуса або податкового консультанта.

Джерела

• Закон про захист прав покупця житлового приміщення та DFG (Ustawa deweloperska), єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880 — ст. 8, 32, 34, 41.
• Закон «Prawo przedsiębiorców», єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 1480 — ст. 19.
• Закон про протидію відмиванню грошей, єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 644 — ст. 2, 34, 35, 43, 72.
• Закон про податок на спадщину та дарування, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 478 — ст. 4a.
• Закон про податок на доходи фізичних осіб (PIT), єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 592 — ст. 25b–25e.
• Закон «Prawo o notariacie», єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 614 — ст. 108.
• gov.pl, повідомити про отримання спадщини чи дарування (SD-Z2).
• Регламент (ЄС) 2018/1672 про контроль готівки — ст. 3.
• NBP, база цін на житлову нерухомість — пропозиційні та трансакційні ціни, первинний ринок, II кв. 2026.
• Наявність і ціни квартир: каталог інвестицій TM Invest, станом на 04.10.2026.