Як перевірити й обрати агентство нерухомості в Польщі перед купівлею квартири: KRS, KNF, OC
Автор: Tacjana MasiukiewiczКупівля~7 хв читання
Коротко: агентство нерухомості в Польщі можна перевірити самостійно за 15 хвилин у безкоштовних державних реєстрах. У KRS (або CEIDG) видно, чи існує компанія, відколи і хто нею керує. У «білому списку» платників VAT — чи активний NIP. Якщо агентство обіцяє допомогти з іпотекою, його кредитний радник має бути в реєстрі KNF. Крім того, посередник зобов’язаний мати поліс OC, а договір посередництва укладають письмово або в електронній формі — з копією поліса в додатку.
Оновлено: листопад 2026 р.
Головне
- З 2014 року для роботи посередником з нерухомості в Польщі ліцензія не потрібна — тому перевірка компанії в реєстрах особливо важлива.
- KRS / CEIDG: назва, дата реєстрації, юридична адреса, правління, фінансова звітність.
- Білий список VAT: статус NIP і банківські рахунки компанії.
- Реєстр KNF (rpkip.knf.gov.pl): обов’язковий для всіх, хто посередничає в іпотечних кредитах.
- Поліс OC: обов’язковий, мінімальна страхова сума — еквівалент 25 000 євро.
- Договір посередництва: письмова або електронна форма, інакше договір недійсний; у ньому має бути вказано, хто і скільки платить.
Як обрати агентство: спершу перевірка, потім розмова
Відгуки, гарний сайт і швидкі відповіді в месенджері ще нічого не гарантують. Обираючи агентство нерухомості в Польщі, спершу перевірте його за офіційними даними, а вже потім порівнюйте умови, мови консультацій і досвід у потрібному вам місті. Нижче — шість перевірок у тому порядку, у якому їх зручно робити.
Квартири за 800 тис. – 1 млн zł: Варшава і Вроцлав
ЖК з вільними квартирами в бюджеті 800 тис. – 1 млн zł і актуальними цінами забудовників.
Apartamenty Metro Wilanowska
Osiedle Bokserska 71
Kijowska Vita
Swobodna Living
За бюджетом: Квартири за 800 тис. – 1 млн zł у Варшаві · Квартири за 800 тис. – 1 млн zł у Вроцлаві
1. KRS або CEIDG: чи існує компанія і відколи
Компанії (sp. z o.o., S.A., командитні товариства) зареєстровані в Національному судовому реєстрі — пошук у KRS на сайті Міністерства юстиції. Фізичних осіб-підприємців шукають у CEIDG на biznes.gov.pl. Достатньо номера KRS, NIP або назви. На що дивитися:
- повна назва й адреса — чи збігаються вони з даними на сайті, у договорі та в рахунку;
- дата реєстрації — якщо компанія пише «працюємо 15 років», а spółka зареєстрована рік тому, запитайте, як це пояснити. Бренд буває старшим за нинішню компанію, у цьому немає нічого поганого, але відповідь має бути конкретною;
- правління та учасники — хто представляє компанію і підписує договори;
- вид діяльності — зазвичай PKD 68.31.Z (посередництво в операціях з нерухомістю);
- фінансова звітність — компанії подають її щороку, переглянути можна безкоштовно в Репозитарії фінансових документів. Відсутність звітів за кілька років — тривожний знак.
Зважайте на схожі назви: у Польщі багато компаній з майже однаковими іменами. Порівнюйте номер KRS і NIP, а не назву чи логотип.
2. Білий список VAT: NIP і банківський рахунок
Реєстр платників VAT Міністерства фінансів (biała lista) показує, чи є компанія активним платником VAT, її адресу та заявлені банківські рахунки. Якщо ви платите агентству винагороду, номер рахунку з фактури має бути в цьому списку. Невелика фірма може бути звільнена від VAT — тоді вона не значиться активним платником, але повинна вміти це пояснити.
Пам’ятайте: гроші за нову квартиру агентству ніколи не перераховують. Плату за бронювання й платежі за договором ви переказуєте забудовнику, а частини ціни — на житловий ескроу-рахунок у банку.
3. Реєстр KNF — якщо агентство обіцяє іпотеку
Посередництво в іпотечних кредитах у Польщі — регульована діяльність (закон від 23 березня 2017 р. про іпотечний кредит). Займатися ним можуть лише ті, хто внесений до реєстру посередників іпотечного кредиту та їхніх агентів, який веде Комісія фінансового нагляду (KNF). Реєстр відкритий: rpkip.knf.gov.pl.
Якщо агентство каже «іпотеку ми вирішимо», попросіть ім’я та прізвище радника або назву фірми й перевірте в реєстрі:
- чи активний запис;
- це посередник чи агент — і від чийого імені працює агент;
- чи збігаються дані реєстру з тим, що вказано в договорі.
До укладення договору радник зобов’язаний повідомити, зокрема, чи працює він з одним банком чи з кількома, і про свою винагороду. Зазвичай йому платить банк, але й це краще мати письмово. Детальніше: Кредитний радник: чи варто і хто йому платить.
4. Поліс OC посередника
Посередник з нерухомості зобов’язаний страхувати цивільну відповідальність за шкоду, заподіяну клієнтам (ст. 181 закону про управління нерухомістю). Мінімальна страхова сума — еквівалент 25 000 євро на один випадок. Копію чинного поліса посередник додає до договору посередництва (ст. 180 п. 3). Немає поліса або строк його дії минув — це привід договір не підписувати.
5. Договір посередництва: що в ньому має бути
Договір посередництва потребує письмової або електронної форми, інакше він недійсний. Усного «домовимося» недостатньо. Перевірте в договорі:
- перелік послуг — підбір пропозицій, покази, переговори, допомога під час бронювання і в нотаріуса;
- винагороду — суму або відсоток, нетто чи брутто (VAT 23 %), і коли її треба сплатити;
- ексклюзивність — чи забороняє договір купівлю через інше агентство або самостійно і на який строк;
- строк дії та розірвання;
- копію поліса OC у додатку.
6. Хто платить комісію
Розмір комісії в Польщі законом не встановлений — усе визначає договір. На вторинному ринку агентства Варшави й Вроцлава зазвичай беруть близько 2–3 % брутто, іноді з обох сторін угоди (детальніше: Комісія агентства нерухомості в Польщі). Під час купівлі в забудовника винагороду агентству найчастіше платить забудовник, а покупець не платить комісії або платить небагато — це залежить від договору. Запитайте прямо: «скільки заплачу я, а скільки забудовник?» і попросіть відповідь письмово. Детальніше: Посередник під час купівлі квартири в забудовника — хто платить.
Тривожні сигнали
| Сигнал | Чому це проблема | Що робити |
|---|---|---|
| «Гарантована дохідність 8–10 % на рік» | Дохід від оренди залежить від ринку, витрат і простою. Гарантію може дати лише конкретна компанія в договорі, а не агентство в рекламі | Попросіть договір гарантії, перевірте, хто її дає і які в нього фінанси |
| «Купіть квартиру — отримаєте посвідку на проживання (karta pobytu)» | Польське законодавство не передбачає дозволу на проживання за купівлю нерухомості | Вважайте це приводом відмовитися від агентства |
| Оплата за квартиру на рахунок агентства | Платежі за нову квартиру йдуть забудовнику й на ескроу-рахунок | Платіть лише на рахунок із договору із забудовником |
| «Гарантована іпотека» без запису в KNF | Кредитне посередництво без запису в реєстрі незаконне, а рішення однаково ухвалює банк | Перевірте радника на rpkip.knf.gov.pl |
| Лише п’ятизіркові відгуки без імен, додані за короткий час | Відгуки можуть бути куплені або написані працівниками | Читайте критичні відгуки й відповіді компанії, попросіть контакти клієнтів |
| На сайті немає KRS, NIP і адреси, зв’язок лише через месенджер | Важко зрозуміти, з ким ви укладаєте договір | Попросіть дані компанії та перевірте їх у реєстрах |
| Тиск: «бронювання лише сьогодні», плата за бронювання понад 1 % ціни | Закон про забудовників обмежує плату за бронювання 1 % ціни | Не платіть, доки не прочитали договір |
Чек-лист: перевірка агентства за 15 хвилин
- Номер KRS або NIP із сайту агентства перевірено в KRS / CEIDG — дані збігаються.
- NIP перевірено в білому списку VAT.
- Кредитний радник (якщо агентство його пропонує) — активний запис у реєстрі KNF.
- Копія поліса OC — чинна.
- Письмовий договір посередництва: послуги, винагорода, ексклюзивність, строк.
- Письмово зафіксовано, хто платить комісію.
- Забудовника перевірено окремо — див. Як перевірити забудовника в Польщі.
Як це влаштовано в нас
Дані наших компаній, номери KRS і NIP та порядок винагороди опубліковані в розділі факти про компанію — їх можна перевірити в тих самих реєстрах. Під час купівлі в забудовника покупець найчастіше не платить нам комісії — зазвичай платить забудовник. Консультуємо польською, російською та англійською. Якщо ви купуєте з іншої країни, перегляньте сторінку Агентство нерухомості для іноземців, а актуальні ціни новобудов — у звіті про ринок.
Часті запитання
Чи потрібна посереднику з нерухомості в Польщі ліцензія?
Ні. З 1 січня 2014 року ліцензія не потрібна. Але посередник зобов’язаний мати страхування OC і укладати договори посередництва письмово або в електронній формі.
Де перевірити, чи існує агентство нерухомості?
Компанію — у пошуку KRS Міністерства юстиції, ФОП — у CEIDG на biznes.gov.pl. Статус NIP — у білому списку VAT. Усі ці реєстри безкоштовні.
Як перевірити кредитного радника в KNF?
Введіть його ім’я та прізвище або назву фірми в реєстрі посередників іпотечного кредиту на rpkip.knf.gov.pl. Запис має бути активним, а в агента — зазначений посередник, від імені якого він працює.
Чи дає купівля квартири в Польщі право на проживання?
Ні. Польське законодавство не передбачає карти побиту за купівлю нерухомості. Якщо вам це обіцяють — це серйозний тривожний сигнал.
Кому я плачу за квартиру в забудовника?
Забудовнику — плату за бронювання і платежі на житловий ескроу-рахунок, зазначений у договорі із забудовником. Агентству гроші за квартиру не передають.
Правовий стан на листопад 2026 р. Стаття має інформаційний характер і не є юридичною консультацією.
Джерела
- Закон від 21 серпня 1997 р. про управління нерухомістю (ustawa o gospodarce nieruchomościami) — ст. 179–181 (посередництво, договір, OC).
- Розпорядження міністра фінансів про обов’язкове страхування OC посередника з нерухомості (Dz.U. 2019 poz. 804).
- Закон від 23 березня 2017 р. про іпотечний кредит і нагляд за посередниками іпотечного кредиту та агентами.
- Закон від 20 травня 2021 р. про захист прав покупця житла та Гарантійний фонд забудовників (DFG).
Підберемо 3–5 квартир під ваш бюджет — безкоштовно
Оберіть бюджет і місто, залиште номер — передзвонимо, уточнимо деталі та підготуємо добірку квартир від забудовників.
- Найчастіше без комісії — зазвичай платить забудовник
- Допомога з вибором, переговорами та договором
- Консультуємо польською, російською та англійською
Зручніше поговорити? +48 573 568 888 · WhatsApp
