Комісія агентства нерухомості 2026: скільки становить і хто платить

Комісія агентства нерухомості в Польщі не регулюється – її розмір і те, хто її платить, випливають виключно з договору посередництва. У Варшаві та Вроцлаві агентства найчастіше рахують відсоток від ціни угоди (на практиці зазвичай близько 2–3% брутто, хоча прайси допускають більше), іноді з мінімальною сумою. Нижче пояснюємо моделі розрахунків, хто платить комісію при продажу і купівлі, коли агентство може її стягнути і як комісія зменшує податок при продажу до спливу 5 років.

Найважливіша інформація

• Закон не визначає ставки комісії – її встановлює договір посередництва, який потребує письмової або електронної форми під загрозою недійсності (ст. 180 п. 3 закону про управління нерухомістю).
• У публічних прайсах агентств Варшави та Вроцлава (вересень 2026) поширені діапазони – від приблизно 1% до 6% брутто, а заявлені типові ставки – близько 2–3% брутто; частина агентств застосовує мінімальну суму.
• До комісії нетто агентство додає 23% VAT – при 2% нетто реальні витрати становлять 2,46% ціни.
• При купівлі квартири від забудовника з допомогою TM Invest для покупця найчастіше без комісії – зазвичай нам платить забудовник.
• Комісія, сплачена при продажу, – це витрата на відплатне відчуження: вона зменшує виручку при продажу до спливу 5 років (ст. 19 п. 1 закону про PIT).

Скільки становить комісія агентства нерухомості – що каже закон?

Посередником в обігу нерухомості є підприємець, який веде діяльність у цій сфері (ст. 179a закону про управління нерухомістю). Посередництво – це відплатне виконання дій, спрямованих на укладення іншими особами договорів купівлі-продажу, оренди та інших договорів щодо нерухомості (ст. 179b). Однак закон не встановлює ні ставки, ні верхньої межі винагороди. Усе – обсяг послуг, розмір комісії, строк оплати – визначає договір посередництва.

Цей договір повинен мати письмову або електронну форму – інакше він недійсний (ст. 180 п. 3). Електронна форма в розумінні Цивільного кодексу означає заяву, підписану кваліфікованим електронним підписом (ст. 78¹ ЦК), тож саме лише натискання «приймаю» в листі чи формі недостатньо. Закон також вимагає від посередника обов'язкового страхування цивільної відповідальності (OC), а копія чинного поліса має бути додатком до договору (ст. 181 п. 3 і 3a). Якщо агентство її не надасть, після письмової вимоги і 7 днів ви можете розірвати договір з негайним ефектом (ст. 181 п. 3b).

Комісія посередника у Варшаві та Вроцлаві – поширені ставки і моделі

Ми переглянули публічні прайси й заяви агентств, що працюють у Варшаві та Вроцлаві (вересень 2026). Картина досить однорідна: агентства вказують широкі діапазони – від приблизно 1% до 6% ціни брутто – і застерігають, що ставка обговорюється індивідуально. Як найпоширеніші ставки називають значення близько 2–3% брутто. Частина прайсів містить мінімальну суму (наприклад, «не менше 8 тис. zł»), яка має значення для дешевших студій. Важливе зауваження: одні агентства вказують ставки нетто (до яких додається VAT), інші брутто – порівнюючи пропозиції, завжди перераховуйте на суму брутто.

На практиці ви зустрінете три моделі розрахунків:

• Відсоток від ціни + VAT – найпопулярніша; агентство заробляє більше, коли ціна вища, що теоретично мотивує вести переговори в інтересах продавця.
• Фіксована сума – встановлена заздалегідь незалежно від ціни; передбачувана, частіше при дешевших квартирах або вужчому обсязі послуг.
• Відсоток із мінімумом – наприклад, 2% нетто, але не менше за визначену суму; захищає агентство при низьких цінах.

Нижче розрахунок для трьох прикладних ставок нетто і трьох цін квартири. Це припущення для порівняння, а не прайс конкретного агентства.

Ціна квартири	1,5% + 23% VAT	2% + 23% VAT	3% + 23% VAT
600 000 zł	11 070 zł (9 000 zł нетто)	14 760 zł (12 000 zł нетто)	22 140 zł (18 000 zł нетто)
800 000 zł	14 760 zł (12 000 zł нетто)	19 680 zł (16 000 zł нетто)	29 520 zł (24 000 zł нетто)
1 000 000 zł	18 450 zł (15 000 zł нетто)	24 600 zł (20 000 zł нетто)	36 900 zł (30 000 zł нетто)

Різниця між 1,5% і 3% для квартири за 800 тис. zł – майже 15 тис. zł, тож торгуватися варто, але також перевірте, що саме входить у ціну (фото, план квартири, преміум-оголошення, покази, перевірка документів, присутність у нотаріуса). Як порівняти витрати на агентство із самостійним продажем, показуємо в статті Продаж через агентство чи самостійно?

Хто платить комісію при купівлі і продажу квартири?

Законодавчого правила немає – платить та сторона, яка підписала з агентством відплатний договір посередництва. На вторинному ринку існують три схеми:

• Обидві сторони – агентство має договір із продавцем і окремий із покупцем; кожен платить свою комісію. Це досі поширена модель в обох містах.
• Лише продавець – пропозиція «0% для покупця»; покупець не підписує відплатного договору, а всю винагороду покриває продавець (зазвичай за вищою ставкою).
• Лише покупець – коли саме покупець доручає агентству пошук квартири (наприклад, так званий пошуковий договір), а продавець продає сам.

Як покупець, перш ніж оглядати квартиру з агентом, прямо запитайте, чи пропозиція «з комісією для покупця» і скільки вона становить. Якщо ви підписуєте договір поза офісом агентства (наприклад, на показі в квартирі) або дистанційно, як споживач ви, як правило, маєте 14 днів на відмову від нього без пояснення причин (ст. 27 закону про права споживача). Увага: якщо ви вимагали почати надання послуги до спливу цього строку, при відмові ви заплатите пропорційно за те, що агентство вже виконало (ст. 35).

Комісія від забудовника – чому на первинному ринку покупець найчастіше без комісії

На первинному ринку схема зазвичай інша: агентство співпрацює із забудовником, який платить йому винагороду за залучення клієнта. Ціна квартири така сама, як у відділі продажу забудовника, а покупець не підписує відплатного договору посередництва. Так працюємо ми в TM Invest: при купівлі від забудовника з нашою допомогою для покупця найчастіше без комісії – зазвичай нам платить забудовник.

Для масштабу: якби до медіани ціни квартири в нашій пропозиції додати комісію 2% + VAT, як буває на вторинному ринку, покупець заплатив би додатково від кільканадцяти до двадцяти з лишком тисяч злотих.

Квартира (медіана в нашій пропозиції)	Медіана ціни	Гіпотетична комісія 2% + VAT	Комісія покупця при купівлі з TM Invest
Варшава, 2 кімнати	755 824 zł	18 593 zł	найчастіше без комісії
Варшава, 3 кімнати	935 503 zł	23 013 zł	найчастіше без комісії
Вроцлав, 2 кімнати	662 405 zł	16 295 zł	найчастіше без комісії
Вроцлав, 3 кімнати	878 658 zł	21 615 zł	найчастіше без комісії

Актуальні ціни і доступні квартири ви знайдете в каталозі: нові квартири у Варшаві і нові квартири у Вроцлаві. Ширше про різницю у витратах на обох ринках пишемо в статті Первинний чи вторинний ринок?

Плануєте купити нову квартиру? Ми допоможемо підібрати квартиру від забудовника і проведемо вас через купівлю – найчастіше без комісії для покупця, бо зазвичай нам платить забудовник.

Ексклюзивний чи відкритий договір – що це змінює в комісії?

За відкритого договору ви можете співпрацювати з кількома агентствами і продавати самостійно; комісію платите тому агентству, яке довело справу до угоди. За ексклюзивного договору ви доручаєте продаж лише одному агентству на визначений час. Натомість агентства часто пропонують нижчу ставку або ширший маркетинговий пакет – але такі договори зазвичай також передбачають комісію, якщо в період ексклюзиву ви продасте квартиру самостійно або через інше агентство.

Перед підписанням перевірте насамперед:

• строк ексклюзиву і правила розірвання (чи договір продовжується автоматично),
• чи належить комісія також при продажу без участі агентства,
• так званий захисний період після закінчення договору – як довго агентство може вимагати комісії, якщо купить клієнт, якого воно представило (добре, коли договір вимагає переліку таких клієнтів),
• договірні штрафи та їхній розмір,
• чи ставка вказана нетто чи брутто і чи охоплює всі перелічені послуги.

Коли агентство може вимагати комісії – попередній договір чи нотаріальний акт?

Момент оплати також встановлює договір посередництва. Трапляються два рішення: комісія сплачується в день укладення остаточного договору (нотаріального акта про перехід права власності) або – повністю чи частково – вже при попередньому договорі. Для продавця і покупця безпечніше прив'язувати комісію до акта про перехід права власності: якщо угода зірветься після попереднього договору (наприклад, покупець не отримає кредиту), ви не залишитеся зі сплаченою комісією за продаж, який не відбувся.

Якщо агентство хоче частину винагороди при попередньому договорі, допишіть, що з нею відбувається, коли остаточний договір не буде укладено – наприклад, повернення або зарахування в рахунок іншої угоди. Варто також визначити, хто платить, коли продаж не відбудеться з вини однієї зі сторін. Правила самого попереднього договору, завдатку і строків описуємо в статті Попередній договір продажу квартири.

Продаєте квартиру у Варшаві або Вроцлаві? Замовте оцінку і план продажу – ми допоможемо підготувати і провести продаж, а умови співпраці ви дізнаєтеся до того, як щось підпишете.

Чи є комісія витратою на отримання доходу при продажу квартири?

Так – з погляду продавця. Якщо ви продаєте квартиру до спливу 5 років від кінця року, в якому її набули, виручкою є ціна за договором, зменшена на витрати на відплатне відчуження (ст. 19 п. 1 закону про PIT). Сервіс podatki.gov.pl прямо називає серед таких витрат витрати на посередництво і нотаріальні збори. Вам потрібна фактура від агентства – збережіть її разом із договором посередництва.

Приклад: ви продаєте квартиру за 800 000 zł, куплену 3 роки тому за 700 000 zł (для спрощення інші витрати не враховуємо). Комісія агентства – 2% + VAT, тобто 19 680 zł. Оподатковувана виручка становить 800 000 – 19 680 = 780 320 zł, дохід 80 320 zł, а податок 19% (ст. 30e) – 15 261 zł. Без урахування комісії податок становив би 19 000 zł, тож фактура за посередництво зменшує його на 3 739 zł. Повні правила розрахунку, індексації витрат і житлової пільги ви знайдете в статті Податок з продажу квартири до спливу 5 років.

З боку покупця комісія, сплачена при купівлі, може мати значення при майбутньому продажу: витратами є документально підтверджені витрати на набуття (ст. 22 п. 6c закону про PIT). Чи входить до них конкретна витрата, у разі сумнівів варто перевірити з податковим консультантом або в індивідуальних тлумаченнях.

Найчастіші запитання

Підсумок

Комісія агентства нерухомості – питання договору, а не закону. Перш ніж підписати договір посередництва, перерахуйте ставку на суму брутто, перевірте, хто платить і коли комісія стає належною до сплати, а при ексклюзиві – що відбувається, якщо ви продасте самостійно. Найбезпечніше прив'язувати оплату до нотаріального акта про перехід права власності, а фактуру зберегти для податкового розрахунку. Весь процес продажу – від оцінки до акта – описуємо в посібнику Продаж квартири крок за кроком.

Хочете продати квартиру у Варшаві або Вроцлаві? Замовте оцінку і план продажу – ми допоможемо підготувати і провести продаж. А якщо за гроші від продажу купуєте нову квартиру, ми допоможемо вибрати її від забудовника, найчастіше без комісії для покупця – зазвичай нам платить забудовник.

Правовий стан на вересень 2026 р. Ставки комісії – орієнтовні діапазони з публічних прайсів агентств (вересень 2026), а розрахунки мають прикладний характер і не є юридичною чи податковою консультацією.

Джерела

• Закон про управління нерухомістю (Ustawa o gospodarce nieruchomościami) – зведений текст Dz.U. 2026 poz. 399 (ст. 179a, 179b, 180 п. 3, 181 п. 3–3b).
• Закон про податок на доходи фізичних осіб – зведений текст Dz.U. 2026 poz. 592 (ст. 19 п. 1, ст. 22 п. 6c, ст. 30e).
• Цивільний кодекс (Kodeks cywilny) – зведений текст Dz.U. 2026 poz. 795 (ст. 78¹).
• Закон про права споживача (Ustawa o prawach konsumenta) – зведений текст Dz.U. 2026 poz. 1244 (ст. 27, ст. 35).
• podatki.gov.pl – Відчуження нерухомості (Zbycie nieruchomości) (витрати на відплатне відчуження, зокрема витрати на посередництво).
• Ціни квартир: каталог інвестицій TM Invest, станом на 27.09.2026.