Продаж квартири крок за кроком 2026 – документи, податки, договори

Продаж квартири крок за кроком — це зазвичай 10 етапів: перевірка правового стану й документів, оцінка, підготовка приміщення, оголошення, торг, попередній договір із завдатком, кредит покупця, нотаріальний акт, передача приміщення та розрахунок податку. Найбільше формальностей на початку й наприкінці, а найбільше витрат — нотаріальну таксу та PCC — за звичаєм несе покупець. Нижче описуємо кожен етап, показуємо таблицю витрат продавця, актуальні ціни угод NBP і приклад розрахунку податку.

Головне

• Договір купівлі-продажу квартири має бути у формі нотаріального акта (ст. 158 Цивільного кодексу); попередній договір можна укласти в простій письмовій формі, але лише нотаріальний акт дає право вимагати в суді укладення основного договору.
• Від 28 квітня 2023 р. продавець зобов'язаний передати покупцеві свідоцтво про енергетичні характеристики під час нотаріального акта — покупець не може відмовитися від цього права.
• Максимальна такса за договір купівлі-продажу житлового приміщення — половина ставки з § 3 розпорядження (напр. 2 025 zł нетто за ціни 820 тис. zł), а PCC 2% платить покупець — якщо лише він не купує першу квартиру.
• Продаж до спливу 5 років з кінця року придбання означає податок 19% з доходу та PIT-39 до 30 квітня наступного року — якщо лише ви не скористаєтеся житловою пільгою (ulga mieszkaniowa).
• Середня ціна угод на вторинному ринку у II кв. 2026 р. за даними NBP: 16 723 zł/m² у Варшаві та 12 590 zł/m² у Вроцлаві.

Продаж квартири крок за кроком – 10 етапів в одній таблиці

Таблиця нижче — карта всього процесу. Тривалість етапів орієнтовна — залежить від ринку, ціни та того, чи фінансує покупець купівлю кредитом. У колонці витрат вказуємо лише видатки, які зазвичай несе продавець.

Етап	Час (орієнтовно)	Документи	Витрати продавця
1. Правовий стан і документи	1–3 тижні	номер земельної книги (KW), підстава придбання (акт, постанова про спадщину), довідки від спільноти чи кооперативу	виписки та довідки (виписка KW онлайн від 30 zł)
2. Оцінка	кілька днів	метраж, план, технічний стан	опційно звіт оцінювача
3. Підготовка приміщення	1–4 тижні	свідоцтво про енергетичні характеристики	свідоцтво, дрібний ремонт, фото, можливо home staging
4. Оголошення чи агенція	старт за кілька днів	договір посередництва (за агенції)	можлива комісія посередника
5. Покази й торг	від кількох тижнів до кількох місяців	–	–
6. Попередній договір і завдаток	1–2 тижні	проєкт договору, документи з етапу 1	такса, якщо договір нотаріальний (розподіл за домовленістю)
7. Кредит покупця	зазвичай кілька тижнів	документи для банку покупця, довідка з вашого банку про залишок кредиту	–
8. Нотаріальний акт	1 візит	посвідчення особи, підстава придбання, енергетичне свідоцтво	за звичаєм немає (таксу й PCC платить покупець)
9. Передача приміщення	у строк з акта	акт приймання-передачі, покази лічильників	виключення іпотеки 100 zł (якщо була)
10. Податок	до 30 квітня наступного року	PIT-39 (продаж до спливу 5 років)	19% доходу; немає податку через 5 років чи за повної пільги

Крок 1–2: правовий стан, документи й оцінка квартири

Перевірте, що ви насправді продаєте

Почніть із земельної книги: чи записані ви в ній як власник, чи є в розділі IV іпотека й чи немає записів, які відлякають покупця. По-різному виглядає продаж приміщення з окремою власністю та кооперативного власницького права без книги — тоді ключовою стає довідка від кооперативу. Повний перелік для кожного варіанта знайдете в статті Документи для продажу квартири.

Дві ситуації потребують додаткових кроків до виставлення пропозиції. Якщо квартиру успадковано, спершу потрібне встановлення факту прийняття спадщини, а за кількох спадкоємців — згода всіх чи поділ спадщини (описуємо це в тексті Продаж квартири зі спадщини крок за кроком, польською). Якщо приміщення — спільна власність колишнього подружжя, для продажу потрібна згода обох або попередній поділ майна — див. Продаж квартири після розлучення та за спільної власності (польською). Якщо ви не можете бути у нотаріуса особисто, підготуйте довіреність на продаж.

Оцінка: дані NBP і конкуренція з первинного ринку

Ціна в оголошенні визначає швидкість продажу сильніше за фото. Точка відліку — ціни угод, а не пропозиції: у Варшаві різниця між ними за даними NBP у II кв. 2026 р. — близько 2,3 тис. zł на метрі. Ваш покупець порівнює вашу пропозицію й з новими квартирами, тому ми зіставляємо дані NBP з медіанами з нашого каталогу проєктів (за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026).

Показник (zł/m²)	Варшава	Вроцлав
Вторинний ринок – середня ціна пропозиції, II кв. 2026 (NBP)	19 059	13 529
Вторинний ринок – середня ціна угод, II кв. 2026 (NBP)	16 723	12 590
Первинний ринок – середня ціна угод, II кв. 2026 (NBP)	16 783	14 312
Нові квартири в пропозиції TM Invest – медіана ціни пропозиції	18 000	15 736
2-кімнатна квартира в пропозиції TM Invest – медіана ціни	755 824 zł (39,4 m²)	662 405 zł (40,8 m²)

Що з цього випливає? Вживана 2-кімнатна квартира площею 39,4 m² у Варшаві, оцінена за середньою ціною угод NBP, коштує близько 659 тис. zł (39,4 × 16 723 zł), тобто приблизно на 97 тис. zł менше, ніж медіана нової «двійки» в нашій пропозиції. У Вроцлаві ця різниця більша: 40,8 m² × 12 590 zł — це близько 514 тис. zł проти медіани 662 тис. zł за нову. Якщо ви вимагаєте ціну, близьку до первинного ринку, треба обґрунтувати її локацією, станом чи стандартом — інакше покупець обере нову квартиру. Як самостійно оцінити вартість, пишемо в статті Скільки коштує моя квартира? (польською), а коли варто замовити звіт оцінювача — у тексті Звіт оцінювача – скільки коштує оцінка (польською).

Крок 3–5: підготовка, оголошення й торг

Перед публікацією оголошення замовте свідоцтво про енергетичні характеристики. Обов'язок його складання під час продажу випливає зі ст. 3 закону про енергетичні характеристики будівель, а передачі набувачеві під час акта — зі ст. 11. Свідоцтво формується з центрального реєстру й діє 10 років, тому якщо у вас є чинне, нове робити не треба. Якщо свідоцтво існує, оголошення має вказувати показники потреби в енергії (ст. 13).

Потім підготовка приміщення: дрібний ремонт, прибирання, гарні фото за денного світла, план із розмірами. Перевірені способи скоротити строк продажу — від визначення ціни до home staging — ми зібрали в статті Як швидко продати квартиру (польською). Далі ви вирішуєте, продавати самому чи з посередником. Порівняння витрат, часу й ризиків знайдете в тексті Продаж через агенцію чи самостійно? (польською), а ставки в обох містах — у статті Комісія агенції нерухомості у Варшаві та Вроцлаві (польською).

У торзі, крім ціни, ви визначаєте строк акта, строк передачі приміщення, розмір завдатку та те, що залишається в квартирі (меблі, техніка). Запишіть ці домовленості — вони потраплять у попередній договір.

Не хочете проходити через це самі? Замовте оцінку та план продажу — допоможемо підготувати квартиру, визначити ціну й провести продаж аж до нотаріального акта.

Крок 6–7: попередній договір, завдаток і кредит покупця

Попередній договір має визначати істотні положення договору купівлі-продажу: сторони, приміщення, ціну (ст. 389 Цивільного кодексу). Варто вписати в нього й строк укладення основного договору. Форма має значення: якщо попередній договір у формі нотаріального акта, а інша сторона відмовиться, ви можете в суді вимагати укладення договору купівлі-продажу (ст. 390 § 2). За простої письмової форми залишається відшкодування збитків.

Завдаток (zadatek) захищає обидві сторони: якщо покупець не виконає договір, ви можете відмовитися від нього й залишити завдаток; якщо відмовитеся ви, покупець може вимагати подвійної суми завдатку (ст. 394 § 1). Аванс (zaliczka) такої функції не виконує — підлягає поверненню. Подробиці, зокрема типові строки та підводні камені, описуємо в статті Попередній договір продажу квартири (польською).

Більшість покупців фінансує купівлю кредитом, тому в попередньому договорі передбачте час на рішення банку. Банк покупця попросить у вас документи на приміщення, а якщо ваша квартира обтяжена іпотекою — довідку з вашого банку про залишок боргу та згоду на виключення іпотеки після погашення. Весь механізм (погашення вашого кредиту грошима покупця) описуємо в посібнику Продаж квартири з іпотечним кредитом (польською).

Крок 8: продаж квартири в нотаріуса – хто платить нотаріусу?

Норми не кажуть, яка сторона має заплатити нотаріусу — винагорода визначається угодою нотаріуса зі сторонами в межах максимальних ставок (ст. 5 Закону про нотаріат). За звичаєм під час продажу квартири таксу, судові збори за запис права власності та податок PCC платить покупець. PCC за законом — обов'язок покупця (ст. 4 п. 1 закону про PCC), а за купівлі першої квартири фізичною особою діє звільнення. Докладніше про ставки пишемо в статтях Нотаріальна такса 2026 і Податок PCC під час купівлі квартири.

Приклад: квартира 50 m² у Варшаві за 820 000 zł (близько 16 400 zł/m², близько до середньої ціни угод NBP):

• максимальна такса: § 3 розпорядження = 1 010 zł + 0,4% × 760 000 zł = 4 050 zł; за договір купівлі-продажу житлового приміщення половина, тобто 2 025 zł нетто + 23% ПДВ = 2 490,75 zł (плюс виписки);
• PCC 2% = 16 400 zł — покупець не заплатить його взагалі, якщо набуває першу квартиру;
• запис права власності в земельну книгу: 200 zł;
• з боку продавця: за іпотеки виключення 100 zł (половина збору за запис). Подробиці судових зборів: Судові збори під час купівлі квартири.

На акт візьміть посвідчення особи, документ придбання та свідоцтво про енергетичні характеристики. Нотаріус відзначає в акті передачу свідоцтва, а якщо його немає — роз'яснює продавцю про штраф (ст. 11 п. 6 і ст. 41 закону про енергетичні характеристики будівель).

Крок 9: передача квартири – акт, лічильники, спільнота

Строк передачі приміщення вписують в акт — часто це кілька днів чи тижнів після його підписання, коли на ваш рахунок надійде вся ціна. Під час передачі ключів складіть акт приймання-передачі: стан приміщення, обладнання, кількість ключів і покази всіх лічильників (електрика, газ, вода, тепло). На цій підставі ви розрахуєтеся з постачальниками комунальних послуг і розірвете договори чи переоформите їх на покупця.

Повідомте керуючого спільнотою чи кооператив про зміну власника й погасіть платежі до дня передачі приміщення. Якщо продавана квартира була в іпотеці, простежте, щоб банк після погашення дав згоду на її виключення, а заява потрапила до суду із земельних книг — чиста книга й ваш інтерес.

Крок 10: податок з продажу квартири та PIT-39

Продаж — джерело доходу, якщо відбувається до спливу 5 років, рахуючи з кінця року, в якому ви придбали квартиру (ст. 10 п. 1 пп. 8 закону про PIT). Квартиру, куплену у 2022 р., можна продати без податку з 1 січня 2028 р. За спадщини рахується рік придбання спадкодавцем — подробиці в статті Податок з продажу квартири зі спадщини (польською). За продажу до строку ви платите 19% з доходу й подаєте PIT-39 з 15 лютого до 30 квітня наступного року (ст. 30e і ст. 45 п. 1a пп. 3).

Приклад: квартиру, куплену у 2022 р. за 600 000 zł, з документально підтвердженими витратами на придбання на суму 615 000 zł, ви продаєте у 2026 р. за 820 000 zł. Припустімо комісію посередника 2% + ПДВ, тобто 20 172 zł (припущення прикладу). Виручка від продажу = 820 000 − 20 172 = 799 828 zł; оподатковуваний дохід = 799 828 − 615 000 = 184 828 zł; податок 19% = близько 35 117 zł.

Якщо протягом 3 років з кінця року продажу ви витратите гроші на власні житлові цілі, дохід звільняється пропорційно (ст. 21 п. 1 пп. 131). Ви спрямовуєте 500 000 zł на нову квартиру у забудовника: звільнено 184 828 × 500 000 / 799 828 ≈ 115 542 zł, оподатковується близько 69 286 zł, а податок знижується до близько 13 164 zł. Витративши всю виручку, ви не заплатите нічого. Як рахувати витрати й валоризацію, описуємо в статті Податок з продажу квартири до спливу 5 років, а умови пільги — в тексті Житлова пільга (ulga mieszkaniowa).

Продаєте, щоб купити нову квартиру?

Це частий сценарій: продаж старої квартири фінансує купівлю нової, а витрата на нове житло дозволяє скористатися житловою пільгою. Найважче узгодити строки — чотири способи описуємо в статті Як купити нову квартиру, продавши стару (польською). Для квартири в будівництві платежі розподілені за графіком, що полегшує поєднання обох угод. Актуальні пропозиції знайдете в каталогах нових квартир у Варшаві і нових квартир у Вроцлаві — за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026, це загалом понад 4,3 тис. доступних приміщень у 118 проєктах.

Читайте також (матеріали польською):

• Свідоцтво про енергетичні характеристики
• Договір посередництва на ексклюзивній основі чи відкритий
• Скільки триває продаж квартири
• Що після продажу квартири – чек-лист
• Продаж квартири з орендарем

Часті запитання

Підсумки

Продаж квартири — процес із 10 кроків, у якому найважливіші два моменти: сумлінна підготовка документів і ціни на початку та правильний розрахунок податку наприкінці. Нотаріальні витрати й PCC за звичаєм несе покупець, а на вашому боці залишаються енергетичне свідоцтво, документи, можлива комісія та — за продажу до спливу 5 років — податок, який житлова пільга може знизити навіть до нуля.

Хочете продати квартиру швидко й без сюрпризів? Замовте оцінку та план продажу — допоможемо підготувати й провести продаж. Якщо на гроші від продажу ви купуєте нову квартиру, скористайтеся допомогою в купівлі у забудовника — найчастіше без комісії для покупця, винагороду зазвичай платить забудовник.

Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки орієнтовні, а стаття не є податковою чи юридичною консультацією — в індивідуальній справі проконсультуйтеся з нотаріусом чи податковим спеціалістом.

Джерела

• Закон – Цивільний кодекс, єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 795 (польською) – ст. 158, 389, 390, 394
• Закон про енергетичні характеристики будівель, єдиний текст Dz.U. 2024 поз. 101 (польською) – ст. 3, 11, 13, 14, 41
• Розпорядження про максимальні ставки нотаріальної такси, єдиний текст Dz.U. 2024 поз. 1566 (польською) – § 3, § 6 п. 19
• Закон – Закон про нотаріат, єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 614 (польською) – ст. 5
• Закон про податок на цивільно-правові угоди, єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 191 (польською) – ст. 4, 7, 9 п. 17
• Закон про судові витрати в цивільних справах, єдиний текст Dz.U. 2025 поз. 1228 (польською) – ст. 42, 46
• Закон про прибутковий податок з фізичних осіб, єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 592 (польською) – ст. 10, 21, 30e, 45
• Podatki.gov.pl – відчуження нерухомості (польською)
• NBP – База цін житлової нерухомості BaRN, ціни квартир (II кв. 2026)
• Ціни квартир: каталог проєктів TM Invest, станом на 27.09.2026