Продаж квартири зі спадщини крок за кроком: поділ спадщини і витрати

Продати квартиру зі спадщини можна лише тоді, коли спадкоємці підтвердять свої права документом: зареєстрованим актом посвідчення спадкування (akt poświadczenia dziedziczenia) від нотаріуса або остаточною ухвалою суду про встановлення набуття спадщини. Потім потрібно повідомити про спадщину податкову інспекцію, внести спадкоємців до поземельної книги (księga wieczysta) і обрати спосіб продажу: усі разом, після поділу спадщини або продаж частки. Нижче описуємо кожен етап із витратами, строками і прикладом для трьох братів і сестер.

Найважливіше

• Перед покупцем і нотаріусом права на спадщину ви доведете лише встановленням набуття спадщини або зареєстрованим актом посвідчення спадкування (ст. 1027 ЦК).
• У нотаріуса максимальна такса — 100 zł за протокол спадкування і 50 zł за акт посвідчення спадкування (плюс 23% VAT); у суді збір за заяву становить 100 zł.
• Найближчі родичі зберігають звільнення від податку на спадщину, якщо повідомлять про набуття на формулярі SD-Z2 протягом 6 місяців.
• Внесення спадкоємців до поземельної книги коштує 150 zł: один збір незалежно від кількості часток.
• До поділу спадщини продаж усієї квартири потребує підпису всіх спадкоємців, а продаж частки у квартирі — згоди решти (ст. 1036 ЦК).

Крок 1: акт посвідчення спадкування чи встановлення набуття спадщини в суді?

Спадкоємці набувають квартиру в момент смерті спадкодавця, але для продажу потрібен документ, який це підтверджує. Цивільний кодекс передбачає два рівноцінні шляхи (ст. 1025 ЦК): ухвалу суду про встановлення набуття спадщини або акт посвідчення спадкування, складений нотаріусом. Зареєстрований акт посвідчення спадкування має наслідки остаточної ухвали суду (ст. 95j закону про нотаріат), тож покупець і банк покупця не повинні ставитися до нього гірше.

Нотаріус: швидко, але лише за згоди всіх

Спочатку нотаріус складає протокол спадкування за участю всіх осіб, які можуть бути спадкоємцями за законом або за заповітом (ст. 95b). Якщо хтось живе за кордоном, йому не обов'язково приїжджати на ту саму зустріч: нотаріус може підготувати проєкт протоколу, а кожна особа підтверджує його окремо, зокрема в іншого нотаріуса (ст. 95ca). Після протоколу нотаріус складає акт і вносить його до Спадкового реєстру (Rejestr Spadkowy).

Нотаріус відмовить, якщо не з'являться всі потенційні спадкоємці, якщо є невідкритий заповіт або якщо в нього є сумніви щодо кола спадкоємців чи розміру часток (ст. 95e). Тож при спорі в родині залишається суд.

Суд: довше, але працює і при конфлікті

Заяву про встановлення набуття спадщини подають до суду за останнім місцем звичайного перебування померлого (ст. 628 ЦПК). Суд проводить засідання, викликає подружжя, дітей, батьків, братів і сестер померлого (ст. 669 ЦПК) і з власної ініціативи з'ясовує, чи був заповіт (ст. 670 ЦПК). Тривалість залежить від завантаженості суду і від того, чи з'являться всі учасники. Важливо для обох шляхів: встановлення набуття спадщини чи посвідчення спадкування не може відбутися раніше ніж через 6 місяців від смерті, хіба що всі відомі спадкоємці вже склали заяви про прийняття або відмову від спадщини (ст. 1026 ЦК).

Позиція	Нотаріус	Суд
Плата за сам документ	50 zł (акт) + 100 zł (протокол), нетто	100 zł за заяву
Заява про прийняття/відмову від спадщини	50 zł за кожну, нетто	100 zł за заяву про прийняття такої заяви
Внесення до Спадкового реєстру	5 zł	5 zł
Потрібна згода всіх	так	ні
Найраніше	6 місяців від смерті або після заяв усіх спадкоємців

Крок 2: SD-Z2 і поземельна книга: формальності перед продажем

Подружжя, діти, онуки, батьки, брати і сестри, пасинок, вітчим і мачуха звільнені від податку на спадщину, якщо повідомлять про набуття начальника податкової інспекції (формуляр SD-Z2) протягом 6 місяців від набрання ухвалою суду законної сили або від реєстрації акта посвідчення спадкування (ст. 4a закону про податок на спадщину і дарування). Запізніле повідомлення означає податок за ставками I групи. Це окрема тема від продажу: податок на дохід від продажу і відлік 5 років описуємо в статті податок від продажу квартири зі спадщини.

Власник нерухомості зобов'язаний невідкладно внести своє право до поземельної книги (ст. 35 закону про поземельні книги та іпотеку). За заяву про внесення права власності або кооперативного власницького права на підставі спадкування чи поділу спадщини суд стягує один збір 150 zł незалежно від кількості спадкоємців (ст. 42 п. 3 закону про судові витрати). З 17 березня 2026 р. нотаріус, який складає акт посвідчення спадкування, на вимогу спадкоємця сам подає електронну заяву про внесення до поземельної книги (ст. 95ga і 95j § 2 закону про нотаріат): на один візит менше.

Чи має запис у книзі бути готовим до акта продажу? Формально продавцем є спадкоємець, а його право випливає зі спадкового документа. На практиці банк покупця, який встановлює іпотеку, може хотіти бачити в книзі актуальних власників, тому краще подати заяву одразу. Повний перелік документів до акта, зокрема довідку з податкової інспекції, знайдете в статті документи для продажу квартири.

Продаж спадщини кількома спадкоємцями: три варіанти

Якщо квартиру успадкували кілька осіб, до поділу спадщини вони є співвласниками в ідеальних частках (ст. 1035 ЦК). Звідси три можливі сценарії.

Варіант A: усі спадкоємці продають разом

Найпростіший шлях: у нотаріальному акті (ст. 158 ЦК) усі спадкоємці виступають продавцями, а ціна надходить кожному відповідно до його частки, і в акті можна вказати окремі рахунки. Хто не може прийти, надає довіреність у формі нотаріального акта, бо довіреність має мати ту саму форму, що й продаж (ст. 99 § 1 ЦК). Деталі в посібнику довіреність при продажу квартири. Поділ спадщини тоді не потрібен.

Варіант B: поділ спадщини, а потім продаж однією особою

Поділ спадщини може бути договірним або судовим (ст. 1037 ЦК). Договір про поділ спадщини, що охоплює нерухомість, потребує нотаріального акта; базою для такси є вартість майна, що ділиться, а для осіб I податкової групи такса не перевищить 7500 zł нетто. Заява про судовий поділ спадщини коштує 500 zł, а з узгодженим проєктом поділу — 300 zł (ст. 51 закону про судові витрати). Якщо один спадкоємець бере квартиру і виплачує компенсацію решті, з виплат понад вартість його частки належить 2% PCC (податок на цивільно-правові дії).

Варіант C: продаж частки у квартирі зі спадщини

До поділу спадкоємець може розпорядитися своєю часткою у квартирі лише за згодою решти. Без неї продаж не має сили в тій мірі, в якій порушував би їхні права при поділі спадщини (ст. 1036 ЦК). Кодекс не дає тут співспадкоємцям права переважної купівлі щодо права власності на квартиру, але на практиці згода однаково потребує домовленості. Інший шлях — відчуження всієї спадкової частки, а не частки в самій квартирі (ст. 1051–1052 ЦК, нотаріальний акт): тоді набувач переймає права й обов'язки спадкоємця, зокрема борги. Продаж самої частки рідко дає добру ціну, бо покупець набуває співвласність із чужими людьми. Схожу проблему при співвласності після розлучення описуємо в статті продаж квартири після розлучення.

Не знаєте, який варіант обрати і скільки реально коштує квартира після батьків? Замовте оцінку і план продажу: ми допоможемо підготувати документи і провести продаж так, щоб усі спадкоємці знали, що і коли вони підписують.

Приклад: троє братів і сестер продають 2-кімнатну квартиру у Варшаві

Мама, вдова, померла без заповіту. Спадкують троє дітей у рівних частках, по 1/3 (ст. 931 § 1 ЦК). Припустімо, що брати і сестри продають 2-кімнатну квартиру в багатоповерхівці за 720 000 zł. Ціну потрібно визначити на підставі угод в околиці (сумлінною оцінкою займається оцінювач, див. оцінний звіт (operat szacunkowy)). Як орієнтир: за даними пропозиції TM Invest станом на 27.09.2026, медіанна ціна нової 2-кімнатної квартири у Варшаві — 755 824 zł (медіана 39,4 м² і 18 600 zł/м²). Це конкуренція з первинного ринку, з якою покупець порівняє вашу пропозицію; актуальні ціни нових квартир перевірите в каталозі інвестицій у Варшаві.

Етап	Де	Вартість (максимальні ставки)	Час
Протокол і акт посвідчення спадкування	нотаріус	150 zł + 34,50 zł VAT + 5 zł реєстр = 189,50 zł + витяги	через 6 міс. від смерті, один візит
Повідомлення SD-Z2 (кожен із братів і сестер)	податкова інспекція	без оплати	6 міс. від реєстрації акта
Внесення до поземельної книги	суд (заяву подає нотаріус)	150 zł	залежить від суду
Акт продажу: підписують усі брати і сестри	нотаріус	такса за домовленістю сторін	після знаходження покупця
Поділ ціни	акт продажу	по 240 000 zł на особу	під час акта або переказами

Для порівняння варіант B: одна сестра переймає квартиру в договірному поділі спадщини і виплачує братові та сестрі по 240 000 zł. Максимальна такса від вартості 720 000 zł становить 1010 zł + 0,4% × 660 000 zł = 3650 zł нетто (4489,50 zł з VAT). З виплат (480 000 zł понад її частку) вона сплатить 2% PCC, тобто 9600 zł. Варіант B має сенс, коли хтось хоче залишити квартиру собі. Якщо всі хочуть продати, спільний продаж помітно дешевший.

Квартира після померлого з кредитом або боргами

Іпотека не зникає зі смертю позичальника: вона обтяжує квартиру, а борг переходить до спадкоємців. Обсяг їхньої відповідальності залежить від способу прийняття спадщини (ст. 1012 і 1031 ЦК). При простому прийнятті вони відповідають без обмежень. При прийнятті з обмеженням відповідальності вартістю спадкового майна (z dobrodziejstwem inwentarza) — лише до вартості активів спадщини з переліку чи опису майна. Хто протягом 6 місяців від дня, коли дізнався про своє покликання до спадщини, не зробить жодної заяви, приймає її з обмеженням відповідальності (ст. 1015 ЦК).

До поділу спадщини спадкоємці відповідають за борги солідарно, після поділу — пропорційно до часток (ст. 1034 ЦК). Сам продаж відбувається, як і будь-якої квартири з іпотекою: банк видає довідку про залишок боргу і згоду на виключення іпотеки після погашення, а покупець переказує частину ціни безпосередньо до банку. Крок за кроком описуємо це в статті продаж квартири з іпотечним кредитом.

Кооперативне власницьке право на квартиру зі спадщини

Кооперативне власницьке право на квартиру (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) переходить до спадкоємців, і його можна продати у формі нотаріального акта, а нотаріус надсилає витяг до кооперативу (ст. 17² закону про житлові кооперативи). Дві відмінності порівняно з окремою власністю:

• Коли право перейшло до кількох спадкоємців, вони мають протягом року від смерті визначити серед себе уповноваженого у справах квартири; якщо цього не зроблять, суд може призначити представника (ст. 17⁹).
• При продажу ідеальної частки права решті співуправнених належить законне право переважної купівлі: договір укладають умовно, а недотримання цієї процедури означає недійсність (ст. 17² п. 6).

Якщо квартира не має поземельної книги, нотаріус або кооператив підкажуть, які довідки потрібні. Розгляньте також попереднє перетворення права на окрему власність: детальніше пишемо про це в посібнику з продажу квартири крок за кроком.

Найчастіші запитання

Підсумок

Порядок при продажу квартири зі спадщини незмінний: спадковий документ (нотаріус приблизно за 190 zł або суд за 105 zł), повідомлення SD-Z2 протягом 6 місяців, запис у поземельній книзі за 150 zł, а потім вибір варіанта. Коли всі спадкоємці хочуть продати, найдешевше спільно підписати акт і поділити ціну за частками. Поділ спадщини вигідний переважно тоді, коли хтось хоче залишити квартиру собі. Якщо плануєте за гроші зі спадщини купити нову квартиру, прочитайте, як узгодити продаж із купівлею.

Хочете продати успадковану квартиру ефективно і без суперечок про ціну? Замовте оцінку і план продажу: ми допоможемо підготувати і провести продаж. А якщо за гроші зі спадщини купуєте нову квартиру, допоможемо її обрати: найчастіше без комісії, зазвичай нам платить забудовник.

Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки мають орієнтовний характер, а нотаріальна такса — це максимальні ставки. Стаття не є юридичною чи податковою консультацією: у спірних справах проконсультуйтеся з нотаріусом або адвокатом.

Джерела

• Цивільний кодекс (Kodeks cywilny), єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 795 (ст. 99, 158, 931, 1012, 1015, 1025–1027, 1031, 1034–1037, 1051–1052).
• Закон про нотаріат (Prawo o notariacie), єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 614 (ст. 95a–95p).
• Цивільний процесуальний кодекс (Kodeks postępowania cywilnego), єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 468 (ст. 669–670).
• Розпорядження про максимальні ставки нотаріальної такси, єдиний текст Dz.U. 2024 poz. 1566 (§ 3, § 8 п. 9, § 10a, § 12).
• Розпорядження про плату за записи в Спадковому реєстрі, Dz.U. 2016 poz. 1420.
• Закон про судові витрати в цивільних справах, єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 1228 (ст. 42, 49, 51).
• Закон про поземельні книги та іпотеку, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 1066 (ст. 35–36).
• Закон про податок на спадщину і дарування, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 478 (ст. 4a).
• Закон про податок на цивільно-правові дії, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 191 (ст. 1 п. 1 пп. 1 літ. f, ст. 6, ст. 7).
• Закон про житлові кооперативи, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 889 (ст. 17², 17⁹).
• Сімейний та опікунський кодекс (Kodeks rodzinny i opiekuńczy), єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 236 (ст. 101).
• Ціни квартир: каталог інвестицій TM Invest, станом на 27.09.2026.