Продажа квартиры из наследства шаг за шагом — раздел наследства и расходы

Продать квартиру из наследства можно только тогда, когда наследники подтвердят свои права документом: зарегистрированным нотариальным актом о подтверждении наследования (akt poświadczenia dziedziczenia) либо вступившим в силу решением суда о признании приобретения наследства. Затем нужно сообщить о наследстве в налоговую инспекцию, внести наследников в книгу земельную и ипотечную (księga wieczysta) и выбрать способ продажи: все вместе, после раздела наследства или продажа доли. Ниже мы описываем каждый этап с расходами, сроками и примером для троих братьев и сестёр.

Главное

• Перед покупателем и нотариусом права на наследство вы докажете только признанием приобретения наследства или зарегистрированным нотариальным актом о подтверждении наследования (ст. 1027 гражданского кодекса).
• У нотариуса максимальная такса — 100 zł за протокол наследования и 50 zł за акт о подтверждении наследования (плюс 23% НДС); в суде сбор с заявления — 100 zł.
• Ближайшая семья сохраняет освобождение от налога на наследство, если сообщит о приобретении по форме SD-Z2 в течение 6 месяцев.
• Внесение наследников в księga wieczysta стоит 150 zł — один сбор, независимо от числа долей.
• До раздела наследства для продажи всей квартиры нужна подпись всех наследников, а для продажи доли в квартире — согласие остальных (ст. 1036 гражданского кодекса).

Шаг 1: нотариальный акт о подтверждении наследования или признание приобретения наследства в суде?

Наследники приобретают квартиру с момента смерти наследодателя, но для продажи нужен документ, который это подтверждает. Гражданский кодекс предусматривает два равноправных пути (ст. 1025 гражданского кодекса): решение суда о признании приобретения наследства либо акт о подтверждении наследования, составленный нотариусом. Зарегистрированный акт о подтверждении наследования имеет силу вступившего в силу решения суда (ст. 95j Закона о нотариате), поэтому покупатель и банк покупателя не должны относиться к нему хуже.

Нотариус — быстро, но только при согласии всех

Нотариус сначала составляет протокол наследования с участием всех лиц, которые могут быть наследниками по закону или по завещанию (ст. 95b). Если кто-то живёт за границей, ему не нужно приезжать на ту же встречу: нотариус может составить проект протокола, а каждый подтверждает его отдельно, в том числе у другого нотариуса (ст. 95ca). После протокола нотариус составляет акт и вносит его в Наследственный реестр.

Нотариус откажет, если явятся не все потенциальные наследники, если существует невскрытое завещание или если у него есть сомнения относительно круга наследников или размера долей (ст. 95e). При споре в семье остаётся суд.

Суд — дольше, но работает и при конфликте

Заявление о признании приобретения наследства подаётся в суд последнего места обычного проживания умершего (ст. 628 гражданского процессуального кодекса). Суд проводит заседание, вызывает супруга, детей, родителей и братьев и сестёр умершего (ст. 669 гражданского процессуального кодекса) и по собственной инициативе проверяет, было ли завещание (ст. 670 гражданского процессуального кодекса). Время зависит от загруженности суда и от того, явятся ли все участники. Важно для обоих путей: признание приобретения наследства и подтверждение наследования не могут состояться до истечения 6 месяцев со дня смерти, если только все известные наследники уже не подали заявления о принятии или отказе от наследства (ст. 1026 гражданского кодекса).

Статья	Нотариус	Суд
Сбор за сам документ	50 zł (акт) + 100 zł (протокол), нетто	100 zł с заявления
Заявление о принятии/отказе от наследства	50 zł за каждое, нетто	100 zł с ходатайства о приёме заявления
Запись в Наследственный реестр	5 zł	5 zł
Требуется согласие всех	да	нет
Не раньше	6 месяцев со дня смерти или после заявлений всех наследников

Шаг 2: SD-Z2 и księga wieczysta — формальности перед продажей

Супруг, дети, внуки, родители, братья и сёстры, пасынок, отчим и мачеха освобождены от налога на наследство, если сообщат о приобретении начальнику налоговой инспекции (форма SD-Z2) в течение 6 месяцев со вступления в силу решения суда или с регистрации акта о подтверждении наследования (ст. 4a закона о налоге на наследство и дарение). Опоздавшее уведомление означает налог по ставкам I группы. Это отдельная тема от продажи — подоходный налог с продажи и отсчёт 5 лет мы описываем в статье налог с продажи квартиры из наследства.

Владелец недвижимости обязан незамедлительно внести своё право в księga wieczysta (ст. 35 закона о книгах земельных и ипотеке). За заявление о внесении собственности или кооперативного права собственности на основании наследования либо раздела наследства суд берёт один сбор 150 zł, независимо от числа наследников (ст. 42 п. 3 закона о судебных расходах). С 17 марта 2026 г. нотариус, составляющий акт о подтверждении наследования, по требованию наследника сам подаёт в электронном виде заявление о внесении в księga wieczysta (ст. 95ga и 95j § 2 Закона о нотариате) — одним визитом меньше.

Должна ли запись в księga wieczysta быть готова до акта продажи? Формально продавцом является наследник, а его правовой титул вытекает из наследственного документа. На практике банк покупателя, который оформляет ипотеку, может захотеть видеть в книге актуальных владельцев, поэтому лучше подать заявление сразу. Полный список бумаг для акта, в том числе справку из налоговой инспекции, вы найдёте в статье документы для продажи квартиры.

Продажа наследства несколькими наследниками — три варианта

Если квартиру унаследовали несколько человек, до раздела наследства они являются совладельцами в долевых частях (ст. 1035 гражданского кодекса). Отсюда три возможных сценария.

Вариант A: все наследники продают вместе

Самый простой путь: в нотариальном акте (ст. 158 гражданского кодекса) выступают все наследники как продавцы, а цена поступает каждому в соответствии с его долей — в акте можно указать отдельные счета. Кто не может прийти, выдаёт доверенность в форме нотариального акта, потому что доверенность должна иметь ту же форму, что и продажа (ст. 99 § 1 гражданского кодекса). Подробности в руководстве доверенность при продаже квартиры. Раздел наследства тогда не нужен.

Вариант B: раздел наследства, а затем продажа одним лицом

Раздел наследства может быть договорным или судебным (ст. 1037 гражданского кодекса). Договор о разделе наследства, включающего недвижимость, требует нотариального акта; основой таксы является стоимость делимого имущества, а для лиц из I налоговой группы такса не превысит 7500 zł нетто. Заявление о судебном разделе наследства стоит 500 zł, а при согласованном проекте раздела — 300 zł (ст. 51 закона о судебных расходах). Если один наследник берёт квартиру и выплачивает остальным, с выплат сверх стоимости его доли причитается 2% PCC (налог на гражданско-правовые сделки).

Вариант C: продажа доли в квартире из наследства

До раздела наследник может распорядиться своей долей в квартире только с согласия остальных. Без него продажа недействительна в той мере, в какой нарушала бы их права при разделе наследства (ст. 1036 гражданского кодекса). Кодекс не даёт здесь сонаследникам права преимущественной покупки при собственности на помещение, но на практике согласие всё равно требует договорённости. Другой путь — отчуждение всей наследственной доли, а не доли в самой квартире (ст. 1051–1052 гражданского кодекса, нотариальный акт) — покупатель тогда вступает в права и обязанности наследника, в том числе в долги. Продажа только доли редко даёт хорошую цену, потому что покупатель приобретает совместную собственность с посторонними людьми. Похожую проблему при совместной собственности после развода мы описываем в статье продажа квартиры после развода.

Не знаете, какой вариант выбрать и сколько реально стоит квартира после родителей? Закажите оценку и план продажи — поможем подготовить документы и провести продажу так, чтобы все наследники понимали, что и когда они подписывают.

Пример: трое братьев и сестёр продают 2-комнатную квартиру в Варшаве

Мама, вдова, умерла без завещания. Наследуют трое детей в равных частях, по 1/3 (ст. 931 § 1 гражданского кодекса). Предполагаем, что они продают 2-комнатную квартиру в многоквартирном доме за 720 000 zł. Цену нужно определять по сделкам в районе (надёжной оценкой занимается оценщик — см. оценочный отчёт). В качестве ориентира: по данным предложения TM Invest, состояние на 27.09.2026, медианная цена новой 2-комнатной квартиры в Варшаве — 755 824 zł (медиана 39,4 м² и 18 600 zł/м²). Это конкуренция с первичного рынка, с которой покупатель сравнит ваше предложение — актуальные цены новых квартир вы проверите в каталоге проектов в Варшаве.

Этап	Где	Расход (максимальные ставки)	Время
Протокол и акт о подтверждении наследования	нотариус	150 zł + 34,50 zł НДС + 5 zł реестр = 189,50 zł + выписки	через 6 мес. после смерти — один визит
Уведомление SD-Z2 (каждый из детей)	налоговая инспекция	без сбора	6 мес. с регистрации акта
Запись в księga wieczysta	суд (заявление подаёт нотариус)	150 zł	зависит от суда
Акт продажи — подписывают все трое	нотариус	такса по договорённости сторон	после нахождения покупателя
Разделение цены	акт продажи	по 240 000 zł на человека	при акте или переводами

Для сравнения вариант B: одна сестра принимает квартиру при договорном разделе наследства и выплачивает брату и сестре по 240 000 zł. Максимальная такса со стоимости 720 000 zł составляет 1010 zł + 0,4% × 660 000 zł = 3650 zł нетто (4489,50 zł с НДС). С выплат (480 000 zł сверх её доли) она заплатит 2% PCC, то есть 9600 zł. Вариант B имеет смысл, когда кто-то хочет оставить квартиру себе. Если все хотят продать, совместная продажа заметно дешевле.

Квартира после умершего родителя с кредитом или долгами

Ипотека не исчезает со смертью заёмщика — она обременяет квартиру, а долг переходит на наследников. Объём их ответственности зависит от способа принятия наследства (ст. 1012 и 1031 гражданского кодекса). При простом принятии они отвечают без ограничений. При принятии с благодеянием описи (z dobrodziejstwem inwentarza) — только в пределах стоимости активной части наследства по перечню или описи. Кто в течение 6 месяцев с момента, как узнал о призвании к наследованию, ничего не заявит, принимает его с благодеянием описи (ст. 1015 гражданского кодекса).

До раздела наследства наследники отвечают по долгам солидарно, после раздела — пропорционально долям (ст. 1034 гражданского кодекса). Сама продажа проходит как для любой квартиры с ипотекой: банк выдаёт справку об остатке и согласие на исключение ипотеки после погашения, а покупатель переводит часть цены напрямую в банк. Шаг за шагом мы описываем это в статье продажа квартиры с ипотекой.

Кооперативное право собственности на помещение из наследства

Кооперативное право собственности на помещение переходит к наследникам, и его можно продать в форме нотариального акта, а нотариус направляет выписку в кооператив (ст. 17² закона о жилищных кооперативах). Два отличия от отдельной собственности:

• Когда право перешло к нескольким наследникам, они должны в течение года со дня смерти назначить из своего числа представителя по делам помещения; если они этого не сделают, суд может назначить представителя (ст. 17⁹).
• При продаже долевой части права остальным правообладателям принадлежит законное право преимущественной покупки — договор заключается под условием, а пропуск этой процедуры означает недействительность (ст. 17² п. 6).

Если у помещения нет księga wieczysta, нотариус или кооператив укажут, какие справки нужны. Рассмотрите и предварительное преобразование права в отдельную собственность — подробнее пишем об этом в руководстве по продаже квартиры шаг за шагом.

Частые вопросы

Итоги

Порядок при продаже квартиры из наследства постоянный: наследственный документ (нотариус за около 190 zł или суд за 105 zł), уведомление SD-Z2 в течение 6 месяцев, запись в księga wieczysta за 150 zł, а затем выбор варианта. Когда все наследники хотят продать, дешевле всего совместное подписание акта и разделение цены по долям. Раздел наследства выгоден главным образом тогда, когда кто-то хочет оставить квартиру себе. Если вы планируете купить на деньги от наследства новую квартиру, прочитайте, как согласовать продажу с покупкой.

Хотите продать унаследованную квартиру споро и без споров о цене? Закажите оценку и план продажи — поможем подготовить и провести продажу. А если на деньги от наследства вы покупаете новую квартиру, поможем выбрать её, чаще всего без комиссии, обычно нас оплачивает застройщик.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты носят ориентировочный характер, а нотариальная такса — это максимальные ставки. Статья не является юридической или налоговой консультацией — в спорных вопросах проконсультируйтесь с нотариусом или адвокатом.

Источники

• Гражданский кодекс — единый текст Dz.U. 2026 poz. 795 (ст. 99, 158, 931, 1012, 1015, 1025–1027, 1031, 1034–1037, 1051–1052).
• Закон о нотариате — единый текст Dz.U. 2026 poz. 614 (ст. 95a–95p).
• Гражданский процессуальный кодекс — единый текст Dz.U. 2026 poz. 468 (ст. 669–670).
• Распоряжение о максимальных ставках нотариальной таксы — единый текст Dz.U. 2024 poz. 1566 (§ 3, § 8 п. 9, § 10a, § 12).
• Распоряжение о сборах за записи в Наследственном реестре — Dz.U. 2016 poz. 1420.
• Закон о судебных расходах по гражданским делам — единый текст Dz.U. 2025 poz. 1228 (ст. 42, 49, 51).
• Закон о книгах земельных и ипотеке — единый текст Dz.U. 2026 poz. 1066 (ст. 35–36).
• Закон о налоге на наследство и дарение — единый текст Dz.U. 2026 poz. 478 (ст. 4a).
• Закон о налоге на гражданско-правовые сделки — единый текст Dz.U. 2026 poz. 191 (ст. 1 п. 1 пп. 1 лит. f, ст. 6, ст. 7).
• Закон о жилищных кооперативах — единый текст Dz.U. 2026 poz. 889 (ст. 17², 17⁹).
• Семейный и опекунский кодекс — единый текст Dz.U. 2026 poz. 236 (ст. 101).
• Цены квартир: каталог инвестиций TM Invest, состояние на 27.09.2026.