Продажа квартиры после развода и при совместной собственности: как это сделать

Продажа квартиры после развода требует согласия обоих бывших супругов, пока квартира принадлежит им совместно, — сам по себе развод имущество не делит. Есть три пути: продать квартиру вместе и поделить деньги, разделить имущество (у нотариуса или в суде) так, чтобы один из вас взял помещение с выплатой компенсации другому, либо — при отсутствии согласия — дойти до судебного раздела, который может закончиться торгами. Ниже: правила, расходы, налоги и расчёты для 3-комнатной квартиры.

Главное

• Во время брака продажа квартиры из совместного имущества требует согласия второго супруга (ст. 37 § 1 k.r.o. — Семейного и опекунского кодекса); после развода — подписей обоих бывших супругов у нотариуса.
• После прекращения общности доли, как правило, равны — по 1/2 (ст. 43 § 1 k.r.o.), если суд по важным причинам не определит их иначе.
• Судебная пошлина за заявление о разделе имущества — 1000 zł, а при согласованном проекте раздела — 300 zł; столько же стоит заявление о прекращении общей собственности.
• Договор о полном разделе совместного имущества бывших супругов не облагается PCC (налогом на гражданско-правовые сделки) — это подтверждает разъяснение директора KIS (Национальной налоговой информации) от 22.05.2026 г.
• Срок 5 лет для налога с продажи считается с конца года, в котором квартира поступила в совместное имущество, — а не с даты раздела (ст. 10 п. 6 закона о PIT).

Общность имущества и совместная собственность: кто может продать квартиру после развода

Квартира, купленная в браке (без брачного договора), входит в совместное имущество (ст. 31 § 1 k.r.o.). Пока общность продолжается, ни у одного из супругов нет в ней «своей половины», которую можно продать, и никто не вправе требовать раздела (ст. 35 k.r.o.). Продажа или обременение квартиры требует согласия второго супруга (ст. 37 § 1 k.r.o.), а договор, заключённый без него, зависит от его последующего подтверждения (ст. 37 § 2). При отказе можно просить суд о разрешении, если этого требует благо семьи (ст. 39 k.r.o.).

Вступивший в силу развод (а также раздельное жительство по суду или договор о раздельности имущества) прекращает законную общность, но не делит имущество автоматически. До раздела соответственно применяются нормы об общности наследственного имущества и разделе наследства (ст. 46 k.r.o.). На практике это означает, что:

• продажа всей квартиры требует участия обоих бывших супругов в нотариальном акте (ст. 199 k.c. — Гражданского кодекса);
• продажа доли в самой квартире до раздела имущества требует согласия бывшего супруга — без него распоряжение недействительно в той мере, в какой нарушало бы его права при разделе (ст. 1036 k.c. в связи со ст. 46 k.r.o.);
• только когда квартира уже является обычной долевой собственностью в дробных долях (например, после раздела имущества «по 1/2», при покупке до брака или при раздельности имущества), каждый может продать свою долю без согласия другого (ст. 198 k.c.).

Суд может решить вопрос о разделе имущества уже в решении о разводе — по заявлению одного из супругов, если это не вызовет чрезмерной задержки (ст. 58 § 3 k.r.o.). При согласованном заявлении сторон суд может в решении присудить общую квартиру одному из них (ст. 58 § 2 k.r.o.). Общие этапы любой продажи мы описываем в руководстве продажа квартиры шаг за шагом.

Три способа решить судьбу квартиры после развода: таблица сценариев

Выбор зависит от того, можете ли вы договориться и хочет ли (и может ли) кто-то из вас оставить квартиру:

Ситуация	Что нужно	Расходы (основные статьи)	Время
Оба хотите продать и поделить деньги	Договор купли-продажи у нотариуса с подписями обоих; раздел цены по договорённости	Расходы обычной продажи	Столько же, сколько сама продажа
Один оставляет квартиру и выплачивает компенсацию другому — по согласию	Договор о разделе имущества в форме нотариального акта	Такса от стоимости делимого имущества (§ 3 регламента), + 23% VAT; PCC — нет при полном разделе	Один визит к нотариусу (плюс подготовка документов и согласие банка)
Согласие по разделу есть, но вы предпочитаете суд	Заявление о разделе имущества с согласованным проектом	300 zł судебной пошлины	Обычно короче, чем при споре — суд выносит решение по проекту
Согласия нет	Заявление о разделе имущества (суд по месту нахождения имущества, ст. 566 k.p.c. — Гражданского процессуального кодекса)	1000 zł пошлины + возможно заключение эксперта	Обычно много месяцев, в спорах дольше
Долевая собственность, нет согласия на продажу	Заявление о прекращении общей собственности (ст. 210–212 k.c.)	1000 zł (300 zł при согласованном проекте); при выплате компенсации — PCC 2% от стоимости, приобретённой сверх доли	Как выше

Раздел имущества: у нотариуса или в суде

Договорный раздел у нотариуса — самый быстрый. Если в составе имущества есть недвижимость, договор требует нотариального акта (ст. 1037 § 2 k.c. в связи со ст. 46 k.r.o.). Максимальную таксу считают от общей стоимости делимого имущества (§ 2 п. 3 подп. 2 регламента о нотариальной таксе) по обычной шкале из § 3 — подробности в статье о нотариальной таксе. В акте вы определяете, кто получает квартиру, размер и срок выплаты компенсации и порядок расчёта по кредиту.

Судебный раздел имущества необходим, когда согласия нет. Суд решает в нём и о неравных долях (только по важным причинам, ст. 43 § 2–3 k.r.o.), и о расчёте затрат между личным и совместным имуществом (ст. 567 § 1 k.p.c., ст. 45 k.r.o.) — например, когда собственный взнос был получен в дар от родителей одного из супругов.

Квартиру физически разделить нельзя, поэтому суд может (ст. 212 § 2 k.c.): присудить её одному из бывших супругов с выплатой компенсации другому либо распорядиться о продаже по правилам k.p.c. Выплаты суд может рассрочить, но в общей сложности не более чем на 10 лет (ст. 212 § 3 k.c.).

Продажа общей квартиры без согласия совладельца: что реально можно сделать

Всю квартиру без второго совладельца вы не продадите. Кодекс, правда, предусматривает обращение в суд при действиях, выходящих за рамки обычного управления, но подать его могут совладельцы, имеющие не менее половины долей (ст. 199 k.c.) — при долях по 1/2 суд решает с учётом цели продажи и интересов обеих сторон. Обычно же спор заканчивается заявлением о разделе имущества или о прекращении общей собственности — это требование не имеет срока давности (ст. 220 k.c.).

Продажа доли в квартире (когда уже есть долевая собственность) допустима без согласия другой стороны (ст. 198 k.c.), но покупателей немного. Приобретатель получает совместное пользование помещением с посторонним человеком и перспективу спора, поэтому обычно ожидает цену заметно ниже пропорциональной части стоимости квартиры.

Продажа с торгов — самый плохой с финансовой точки зрения сценарий. Если суд распорядится о продаже в производстве о прекращении общей собственности, её проводят по правилам об исполнении в отношении недвижимости (ст. 1066–1067 k.p.c.). На первых торгах минимальная цена — 3/4 суммы оценки (ст. 965 k.p.c.), а на вторых — 2/3 (ст. 983 k.p.c.). Для квартиры, оценённой в 935 000 zł, это соответственно 701 250 zł и ок. 623 333 zł — риск потерять даже более 300 000 zł по сравнению с рыночной ценой, к тому же расходы на производство и время.

Если вы хотите избежать такого сценария, начните с добросовестной оценки, которую примут обе стороны. Закажите оценку и план продажи — мы поможем определить реальную цену и подготовить продажу так, чтобы оба совладельца понимали, на чём они стоят. Когда нужен формальный отчёт об оценке, мы описываем в статье оценочный отчёт: сколько стоит оценка.

Квартира с кредитом после развода

Развод и раздел имущества не меняют кредитный договор. Если вы оба были заёмщиками, вы отвечаете перед банком солидарно — банк может требовать весь платёж с каждого из вас (ст. 366 § 1 k.c., ст. 370 k.c.). Запись в акте о разделе, что «кредит выплачивает жена», связывает только бывших супругов между собой.

Освобождение одного из вас от долга требует согласия банка (ст. 519 § 2 п. 2 k.c.), который проверит кредитоспособность того, кто остаётся с кредитом. Типичные решения: допсоглашение с исключением одного заёмщика, рефинансирование в другом банке (часто вместе с суммой компенсации) либо продажа квартиры и погашение кредита из цены — этот вариант мы описываем в руководстве продажа квартиры с ипотекой.

Пример: выплата бывшему супругу или продажа и раздел цены

Допустим, у Анны и Петра есть 3-комнатная квартира в Варшаве стоимостью 935 000 zł (это близко к медиане цены 3-комнатных квартир на первичном рынке — 935 503 zł по данным предложения TM Invest, состояние на 27.09.2026), купленная в 2019 г. в совместное имущество. К выплате осталось 380 000 zł кредита. Доли равны.

Позиция	A: Анна оставляет квартиру	B: продажа на рынке	C: торги (1-й срок, минимум)
Стоимость / цена	935 000 zł	935 000 zł	701 250 zł
Кредит к выплате	380 000 zł (берёт на себя Анна — с согласия банка)	380 000 zł из цены	380 000 zł из цены
Чистая стоимость к разделу	555 000 zł	555 000 zł	321 250 zł
На каждого	Пётр получает компенсацию 277 500 zł	по 277 500 zł (до расходов на продажу)	по 160 625 zł (до расходов на производство)
Основные формальные расходы	такса макс. 4510 zł нетто (5547,30 zł с VAT) либо 300 zł в суде при согласованном проекте; без PCC	расходы на продажу (в частности, документы, возможная комиссия агентства)	1000 zł пошлины + расходы на исполнение и оценку

В варианте A Анне нужны 277 500 zł на выплату компенсации и согласие банка остаться единственной заёмщицей. Без наличных необходимое финансирование — ок. 657 500 zł (380 000 + 277 500), которое оценивается по её самостоятельным доходам. Вариант B проще, когда никто из вас не потянет кредит в одиночку. Вариант C показывает цену отсутствия согласия: при минимальной цене с первых торгов каждый из вас теряет ок. 116 875 zł по сравнению с рыночной продажей.

Налоги: PCC при разделе имущества и PIT с продажи после развода

PCC. Закрытый перечень облагаемых сделок включает раздел наследства и прекращение общей собственности (в части компенсаций или доплат, ст. 1 п. 1 подп. 1 буква f), но не раздел совместного имущества. В разъяснении от 22.05.2026 г. (0111-KDIB2-3.4014.173.2026.3.JS) директор KIS подтвердил, что договор о полном разделе совместного имущества бывших супругов не облагается PCC. Иначе при прекращении обычной долевой собственности: с рыночной стоимости, приобретённой сверх доли, платится 2% PCC (ст. 6 п. 1 подп. 5 и ст. 7 п. 1 подп. 2 буква a). Подробнее о налоге PCC.

PIT. Продажа квартиры до истечения 5 лет с конца года приобретения облагается налогом (ст. 10 п. 1 подп. 8 закона о PIT). Для квартир из совместного имущества закон решает вопрос прямо: после прекращения общности срок считается с конца года, в котором квартиру приобрели в совместное имущество (ст. 10 п. 6). Это подтверждает разъяснение KIS от июля 2026 г. (0114-KDIP3-1.4011.630.2026.2.MŁ): помещение, купленное в 2014 г. и проданное через несколько месяцев после раздела имущества с выплатой компенсации мужу, — без PIT. В нашем примере квартиру, купленную в 2019 г., можно продать без PIT с 1 января 2025 г. Если срок ещё не истёк, проверьте правила и льготу в статье о налоге с продажи квартиры до 5 лет. При нетипичном разделе (например, квартира куплена до брака или после развода) стоит подтвердить налоговые последствия — например, запросом об индивидуальном разъяснении в KIS.

Документы и новый старт: что подготовить

Для продажи или раздела подготовьте: копию вступившего в силу решения о разводе, номер księga wieczysta (земельной и ипотечной книги), акт приобретения квартиры, справку об отсутствии задолженности от wspólnota (сообщества собственников) или кооператива и — при кредите — справку банка о сумме к выплате. Полный список: документы для продажи квартиры. Когда совместная собственность возникла по наследству, добавляется раздел наследства — см. продажа квартиры из наследства.

После раздела цены многие покупают квартиру поменьше. По данным предложения TM Invest, состояние на 27.09.2026, медиана цены 2-комнатной квартиры составляет 755 824 zł в Варшаве (в Бялоленке — 553 358 zł) и 662 405 zł во Вроцлаве (на Fabryczna — 511 792 zł). Сумма 277 500 zł из примера — это ок. 37–42% медианы цены такого помещения — солидный собственный взнос.

Частые вопросы

Итоги

После развода квартира принадлежит вам обоим, пока вы не разделите имущество. Дешевле всего решения по согласию: совместная продажа или нотариальный раздел с компенсацией, который не облагается PCC и не «обнуляет» срок 5 лет в PIT. Спор ведёт в суд, а в крайнем случае — к торгам, где цена может упасть до 3/4 или 2/3 оценки. Кредит требует отдельных переговоров с банком.

Хотите продать общую квартиру быстро и по реальной цене? Мы поможем подготовить и провести продажу — от оценки до нотариального акта. А если из своей части цены вы планируете купить новую квартиру у застройщика, мы поможем её выбрать, чаще всего без комиссии — вознаграждение обычно оплачивает застройщик.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты носят ориентировочный характер, а нотариальная такса — это максимальные ставки. Статья не является юридической или налоговой консультацией — в спорных вопросах обратитесь к адвокату, юрисконсульту или налоговому специалисту.

Источники

• Kodeks rodzinny i opiekuńczy – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 236 (art. 31, 35, 37, 39, 43, 45, 46, 58).
• Kodeks cywilny – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 (art. 198, 199, 210–212, 220, 366, 370, 519, 1036, 1037).
• Kodeks postępowania cywilnego – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 468 (art. 566, 567, 965, 983, 1066–1067).
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1228 (art. 38, 41).
• Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566 (§ 2 ust. 3 pkt 2, § 3).
• Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 191 (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f, art. 6 ust. 1 pkt 5, art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a).
• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 592 (art. 10 ust. 1 pkt 8, ust. 6).
• Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 22.05.2026 r., 0111-KDIB2-3.4014.173.2026.3.JS – podział majątku wspólnego byłych małżonków a PCC.
• Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z lipca 2026 r., 0114-KDIP3-1.4011.630.2026.2.MŁ – sprzedaż mieszkania po podziale majątku a termin 5 lat.
• Цены квартир: каталог инвестиций TM Invest, состояние на 27.09.2026.