Продажа квартиры шаг за шагом 2026 – документы, налоги, договоры

Продажа квартиры шаг за шагом — это обычно 10 этапов: проверка правового состояния и документов, оценка, подготовка помещения, объявление, торг, предварительный договор с задатком, кредит покупателя, нотариальный акт, передача помещения и расчёт налога. Больше всего формальностей в начале и в конце, а больше всего расходов — нотариальную таксу и PCC — по обычаю несёт покупатель. Ниже описываем каждый этап, показываем таблицу расходов продавца, актуальные цены сделок NBP и пример расчёта налога.

Главное

• Договор купли-продажи квартиры должен быть в форме нотариального акта (ст. 158 Гражданского кодекса); предварительный договор можно заключить в простой письменной форме, но только нотариальный акт даёт право требовать в суде заключения основного договора.
• С 28 апреля 2023 г. продавец обязан передать покупателю свидетельство об энергетических характеристиках при нотариальном акте — покупатель не может отказаться от этого права.
• Максимальная такса за договор купли-продажи жилого помещения — половина ставки из § 3 постановления (напр. 2 025 zł нетто при цене 820 тыс. zł), а PCC 2% платит покупатель — если только он не покупает первую квартиру.
• Продажа до истечения 5 лет с конца года приобретения означает налог 19% с дохода и PIT-39 до 30 апреля следующего года — если только вы не воспользуетесь жилищной льготой (ulga mieszkaniowa).
• Средняя цена сделок на вторичном рынке во II кв. 2026 г. по данным NBP: 16 723 zł/m² в Варшаве и 12 590 zł/m² во Вроцлаве.

Продажа квартиры шаг за шагом – 10 этапов в одной таблице

Таблица ниже — карта всего процесса. Продолжительность этапов ориентировочна — зависит от рынка, цены и того, финансирует ли покупатель покупку кредитом. В колонке расходов указываем только траты, которые обычно несёт продавец.

Этап	Время (ориентировочно)	Документы	Расходы продавца
1. Правовое состояние и документы	1–3 недели	номер земельной книги (KW), основание приобретения (акт, постановление о наследстве), справки от сообщества или кооператива	выписки и справки (выписка KW онлайн от 30 zł)
2. Оценка	несколько дней	метраж, план, техническое состояние	опционально отчёт оценщика
3. Подготовка помещения	1–4 недели	свидетельство об энергетических характеристиках	свидетельство, мелкий ремонт, фото, возможно home staging
4. Объявление или агентство	старт за несколько дней	договор посредничества (при агентстве)	возможная комиссия посредника
5. Показы и торг	от нескольких недель до нескольких месяцев	–	–
6. Предварительный договор и задаток	1–2 недели	проект договора, документы из этапа 1	такса, если договор нотариальный (распределение по согласованию)
7. Кредит покупателя	обычно несколько недель	документы для банка покупателя, справка из вашего банка об остатке кредита	–
8. Нотариальный акт	1 визит	удостоверение личности, основание приобретения, энергетическое свидетельство	по обычаю нет (таксу и PCC платит покупатель)
9. Передача помещения	в срок из акта	акт приёма-передачи, показания счётчиков	исключение ипотеки 100 zł (если была)
10. Налог	до 30 апреля следующего года	PIT-39 (продажа до истечения 5 лет)	19% дохода; нет налога через 5 лет или при полной льготе

Шаг 1–2: правовое состояние, документы и оценка квартиры

Проверьте, что вы на самом деле продаёте

Начните с земельной книги: записаны ли вы в ней как собственник, есть ли в разделе IV ипотека и нет ли записей, которые отпугнут покупателя. По-разному выглядит продажа помещения с отдельной собственностью и кооперативного собственнического права без книги — тогда ключевой становится справка от кооператива. Полный список для каждого варианта найдёте в статье Документы для продажи квартиры.

Две ситуации требуют дополнительных шагов до выставления предложения. Если квартира унаследована, сначала нужно установление факта принятия наследства, а при нескольких наследниках — согласие всех или раздел наследства (описываем это в тексте Продажа квартиры из наследства шаг за шагом, на польском). Если помещение — совместная собственность бывших супругов, для продажи нужно согласие обоих или предварительный раздел имущества — см. Продажа квартиры после развода и при совместной собственности (на польском). Если вы не можете присутствовать у нотариуса лично, подготовьте доверенность на продажу.

Оценка: данные NBP и конкуренция с первичного рынка

Цена в объявлении определяет скорость продажи сильнее, чем фото. Точка отсчёта — цены сделок, а не предложения: в Варшаве разница между ними по данным NBP во II кв. 2026 г. — около 2,3 тыс. zł на метре. Ваш покупатель сравнивает ваше предложение и с новыми квартирами, поэтому мы сопоставляем данные NBP с медианами из нашего каталога проектов (по данным предложения TM Invest, на 27.09.2026).

Показатель (zł/m²)	Варшава	Вроцлав
Вторичный рынок – средняя цена предложения, II кв. 2026 (NBP)	19 059	13 529
Вторичный рынок – средняя цена сделок, II кв. 2026 (NBP)	16 723	12 590
Первичный рынок – средняя цена сделок, II кв. 2026 (NBP)	16 783	14 312
Новые квартиры в предложении TM Invest – медиана цены предложения	18 000	15 736
2-комнатная квартира в предложении TM Invest – медиана цены	755 824 zł (39,4 m²)	662 405 zł (40,8 m²)

Что из этого следует? Бывшая в употреблении 2-комнатная квартира площадью 39,4 m² в Варшаве, оценённая по средней цене сделок NBP, стоит около 659 тыс. zł (39,4 × 16 723 zł), то есть примерно на 97 тыс. zł меньше, чем медиана новой «двушки» в нашем предложении. Во Вроцлаве эта разница больше: 40,8 m² × 12 590 zł — это около 514 тыс. zł против медианы 662 тыс. zł за новую. Если вы требуете цену, близкую к первичному рынку, нужно обосновать её локацией, состоянием или стандартом — иначе покупатель выберет новую квартиру. Как самостоятельно оценить стоимость, пишем в статье Сколько стоит моя квартира? (на польском), а когда стоит заказать отчёт оценщика — в тексте Отчёт оценщика – сколько стоит оценка (на польском).

Шаг 3–5: подготовка, объявление и торг

Перед публикацией объявления закажите свидетельство об энергетических характеристиках. Обязанность его составления при продаже следует из ст. 3 закона об энергетических характеристиках зданий, а передачи приобретателю при акте — из ст. 11. Свидетельство формируется из центрального реестра и действует 10 лет, поэтому если у вас есть действующее, новое делать не нужно. Если свидетельство существует, объявление должно указывать показатели потребности в энергии (ст. 13).

Затем подготовка помещения: мелкий ремонт, уборка, хорошие фото при дневном свете, план с размерами. Проверенные способы сократить срок продажи — от определения цены до home staging — мы собрали в статье Как быстро продать квартиру (на польском). Далее вы решаете, продавать самому или с посредником. Сравнение расходов, времени и рисков найдёте в тексте Продажа через агентство или самостоятельно? (на польском), а ставки в обоих городах — в статье Комиссия агентства недвижимости в Варшаве и Вроцлаве (на польском).

В торге помимо цены вы определяете срок акта, срок передачи помещения, размер задатка и то, что остаётся в квартире (мебель, техника). Запишите эти договорённости — они попадут в предварительный договор.

Не хотите проходить через это сами? Закажите оценку и план продажи — поможем подготовить квартиру, определить цену и провести продажу вплоть до нотариального акта.

Шаг 6–7: предварительный договор, задаток и кредит покупателя

Предварительный договор должен определять существенные положения договора купли-продажи: стороны, помещение, цену (ст. 389 Гражданского кодекса). Стоит вписать в него и срок заключения основного договора. Форма имеет значение: если предварительный договор в форме нотариального акта, а другая сторона откажется, вы можете в суде требовать заключения договора купли-продажи (ст. 390 § 2). При простой письменной форме остаётся возмещение ущерба.

Задаток (zadatek) защищает обе стороны: если покупатель не исполнит договор, вы можете от него отказаться и оставить задаток; если откажетесь вы, покупатель может требовать двойной суммы задатка (ст. 394 § 1). Аванс (zaliczka) такой функции не выполняет — подлежит возврату. Подробности, в том числе типичные сроки и подводные камни, описываем в статье Предварительный договор продажи квартиры (на польском).

Большинство покупателей финансирует покупку кредитом, поэтому в предварительном договоре предусмотрите время на решение банка. Банк покупателя попросит у вас документы на помещение, а если ваша квартира обременена ипотекой — справку из вашего банка об остатке долга и согласие на исключение ипотеки после погашения. Весь механизм (погашение вашего кредита деньгами покупателя) описываем в руководстве Продажа квартиры с ипотечным кредитом (на польском).

Шаг 8: продажа квартиры у нотариуса – кто платит нотариусу?

Нормы не говорят, какая сторона должна заплатить нотариусу — вознаграждение определяется соглашением нотариуса со сторонами в пределах максимальных ставок (ст. 5 Закона о нотариате). По обычаю при продаже квартиры таксу, судебные сборы за запись права собственности и налог PCC платит покупатель. PCC по закону — обязанность покупателя (ст. 4 п. 1 закона о PCC), а при покупке первой квартиры физическим лицом действует освобождение. Подробнее о ставках пишем в статьях Нотариальная такса 2026 и Налог PCC при покупке квартиры.

Пример: квартира 50 m² в Варшаве за 820 000 zł (около 16 400 zł/m², близко к средней цене сделок NBP):

• максимальная такса: § 3 постановления = 1 010 zł + 0,4% × 760 000 zł = 4 050 zł; за договор купли-продажи жилого помещения половина, то есть 2 025 zł нетто + 23% VAT = 2 490,75 zł (плюс выписки);
• PCC 2% = 16 400 zł — покупатель не заплатит его вовсе, если приобретает первую квартиру;
• запись права собственности в земельную книгу: 200 zł;
• со стороны продавца: при ипотеке исключение 100 zł (половина сбора за запись). Подробности судебных сборов: Судебные сборы при покупке квартиры.

На акт возьмите удостоверение личности, документ приобретения и свидетельство об энергетических характеристиках. Нотариус отмечает в акте передачу свидетельства, а если его нет — разъясняет продавцу о штрафе (ст. 11 п. 6 и ст. 41 закона об энергетических характеристиках зданий).

Шаг 9: передача квартиры – акт, счётчики, сообщество

Срок передачи помещения вписывают в акт — часто это несколько дней или недель после его подписания, когда на ваш счёт поступит вся цена. При передаче ключей составьте акт приёма-передачи: состояние помещения, оборудование, число ключей и показания всех счётчиков (электричество, газ, вода, тепло). На этом основании вы рассчитаетесь с поставщиками коммунальных услуг и расторгнете договоры или переоформите их на покупателя.

Сообщите управляющему сообществом или кооперативу о смене собственника и погасите платежи до дня передачи помещения. Если продаваемая квартира была в ипотеке, проследите, чтобы банк после погашения дал согласие на её исключение, а заявление попало в суд по земельным книгам — чистая книга и ваш интерес.

Шаг 10: налог с продажи квартиры и PIT-39

Продажа — источник дохода, если происходит до истечения 5 лет, считая с конца года, в котором вы приобрели квартиру (ст. 10 п. 1 пп. 8 закона о PIT). Квартиру, купленную в 2022 г., можно продать без налога с 1 января 2028 г. При наследстве считается год приобретения наследодателем — подробности в статье Налог с продажи квартиры из наследства (на польском). При продаже до срока вы платите 19% с дохода и подаёте PIT-39 с 15 февраля по 30 апреля следующего года (ст. 30e и ст. 45 п. 1a пп. 3).

Пример: квартиру, купленную в 2022 г. за 600 000 zł, с документально подтверждёнными расходами на приобретение в сумме 615 000 zł, вы продаёте в 2026 г. за 820 000 zł. Допустим комиссию посредника 2% + VAT, то есть 20 172 zł (допущение примера). Доход от продажи = 820 000 − 20 172 = 799 828 zł; налогооблагаемый доход = 799 828 − 615 000 = 184 828 zł; налог 19% = около 35 117 zł.

Если в течение 3 лет с конца года продажи вы потратите деньги на собственные жилищные цели, доход освобождается пропорционально (ст. 21 п. 1 пп. 131). Вы направляете 500 000 zł на новую квартиру у застройщика: освобождено 184 828 × 500 000 / 799 828 ≈ 115 542 zł, облагается около 69 286 zł, а налог снижается до около 13 164 zł. Потратив весь доход от продажи, вы не заплатите ничего. Как считать расходы и валоризацию, описываем в статье Налог с продажи квартиры до истечения 5 лет, а условия льготы — в тексте Жилищная льгота (ulga mieszkaniowa).

Продаёте, чтобы купить новую квартиру?

Это частый сценарий: продажа старой квартиры финансирует покупку новой, а расход на новое жильё позволяет воспользоваться жилищной льготой. Сложнее всего согласовать сроки — четыре способа описываем в статье Как купить новую квартиру, продав старую (на польском). Для квартиры в строительстве платежи распределены по графику, что облегчает совмещение обеих сделок. Актуальные предложения найдёте в каталогах новых квартир в Варшаве и новых квартир во Вроцлаве — по данным предложения TM Invest, на 27.09.2026, это в сумме более 4,3 тыс. доступных помещений в 118 проектах.

Читайте также (материалы на польском):

• Свидетельство об энергетических характеристиках
• Договор посредничества на эксклюзивной основе или открытый
• Сколько длится продажа квартиры
• Что после продажи квартиры – чек-лист
• Продажа квартиры с арендатором

Частые вопросы

Итоги

Продажа квартиры — процесс из 10 шагов, в котором важнее всего два момента: добросовестная подготовка документов и цены в начале и правильный расчёт налога в конце. Нотариальные расходы и PCC по обычаю несёт покупатель, а на вашей стороне остаются энергетическое свидетельство, документы, возможная комиссия и — при продаже до истечения 5 лет — налог, который жилищная льгота может снизить даже до нуля.

Хотите продать квартиру быстро и без сюрпризов? Закажите оценку и план продажи — поможем подготовить и провести продажу. Если на деньги от продажи вы покупаете новую квартиру, воспользуйтесь помощью в покупке у застройщика — чаще всего без комиссии для покупателя, вознаграждение обычно платит застройщик.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты ориентировочные, а статья не является налоговой или юридической консультацией — по индивидуальному вопросу проконсультируйтесь с нотариусом или налоговым специалистом.

Источники

• Закон – Гражданский кодекс, единый текст Dz.U. 2026 поз. 795 (на польском) – ст. 158, 389, 390, 394
• Закон об энергетических характеристиках зданий, единый текст Dz.U. 2024 поз. 101 (на польском) – ст. 3, 11, 13, 14, 41
• Постановление о максимальных ставках нотариальной таксы, единый текст Dz.U. 2024 поз. 1566 (на польском) – § 3, § 6 п. 19
• Закон – Закон о нотариате, единый текст Dz.U. 2026 поз. 614 (на польском) – ст. 5
• Закон о налоге на гражданско-правовые сделки, единый текст Dz.U. 2026 поз. 191 (на польском) – ст. 4, 7, 9 п. 17
• Закон о судебных расходах по гражданским делам, единый текст Dz.U. 2025 поз. 1228 (на польском) – ст. 42, 46
• Закон о подоходном налоге с физических лиц, единый текст Dz.U. 2026 поз. 592 (на польском) – ст. 10, 21, 30e, 45
• Podatki.gov.pl – отчуждение недвижимости (на польском)
• NBP – База цен жилой недвижимости BaRN, цены квартир (II кв. 2026)
• Цены квартир: каталог проектов TM Invest, на 27.09.2026