Сколько стоит моя квартира? Как оценить её самостоятельно (2026)
Автор: Tacjana MasiukiewiczПродажа~11 мин чтения
Сколько стоит ваша квартира, лучше всего проверить так, как это делает рынок: сравнив её с квартирами, которые недавно действительно продались, а не с объявлениями. С февраля 2026 г. цены сделок из Реестра цен недвижимости (Rejestr Cen Nieruchomości, RCN) можно просматривать бесплатно на geoportal.gov.pl, а NBP (Национальный банк Польши) каждый квартал публикует средние цены предложения и сделок по Варшаве и Вроцлаву. Ниже мы показываем, как по этим данным самостоятельно определить реальный диапазон цены, как учесть особенности квартиры и почему конкурентами вашего предложения становятся и новые квартиры от застройщиков.
Самое важное
- Отправная точка — цены сделок, а не предложения. С 13 февраля 2026 г. данные Реестра цен недвижимости (RCN) предоставляются бесплатно, а на geoportal.gov.pl работает картографический модуль «Rejestr Cen Nieruchomości».
- По данным NBP, во II кв. 2026 г. на вторичном рынке Варшавы средняя цена предложения составляла 19 059 zł/м², а сделок — 16 723 zł/м² (разница 14,0%).
- Во Вроцлаве в том же квартале: 13 529 zł/м² в предложениях и 12 590 zł/м² в сделках (разница 7,5%).
- Новые 2-комнатные квартиры площадью 40–50 м² в вроцлавском районе Krzyki стоят в нашем предложении по медиане 14 650 zł/м² (на 27.09.2026): это верхняя граница, выше которой покупатель начинает сравнивать вашу квартиру с новой.
- Самостоятельной оценки достаточно, чтобы определить цену предложения. Оценочный отчёт оценщика (operat) нужен, в частности, в наследственных, судебных и налоговых делах.
Цена предложения и цена сделки: почему объявления завышают оценку
Цена в объявлении — это ожидание продавца. Цена сделки — сумма из нотариального акта, то есть то, что покупатель действительно заплатил. Между ними идёт торг, а в объявлениях дольше остаются как раз слишком дорого оценённые квартиры, поэтому средняя по порталам обычно выше рынка. NBP собирает в базе BaRN обе величины, так что разницу видно в цифрах.
| Город и рынок (II кв. 2026 г.) | Средняя цена предложения | Средняя цена сделки | Разница |
|---|---|---|---|
| Варшава — вторичный рынок | 19 059 zł/м² | 16 723 zł/м² | 2 337 zł/м² (14,0%) |
| Вроцлав — вторичный рынок | 13 529 zł/м² | 12 590 zł/м² | 939 zł/м² (7,5%) |
| Варшава — первичный рынок | 18 488 zł/м² | 16 783 zł/м² | 1 705 zł/м² (10,2%) |
| Вроцлав — первичный рынок | 15 575 zł/м² | 14 312 zł/м² | 1 263 zł/м² (8,8%) |
Два практических замечания. Во-первых, это средние по всему городу: в них смешаны доходные дома, «большая плита» и дома, построенные несколько лет назад, поэтому они не являются оценкой вашей квартиры, а лишь фоном. Во-вторых, NBP отмечает, что во II кв. 2026 г. данные о ценах сделок на вторичном рынке были пересмотрены задним числом (в них включили, в частности, данные RCN), поэтому значения за более ранние кварталы могут отличаться от тех, что были в прежних отчётах. Годом ранее, во II кв. 2025 г., разница между предложением и сделкой на варшавском вторичном рынке составляла 11,4%, а во Вроцлаве 7,4%.
Шаг 1: цены сделок из Реестра цен недвижимости
Реестр цен недвижимости собирает сведения о сделках с недвижимостью. На основании закона от 26 сентября 2025 г. об изменении закона — Геодезическое и картографическое право (Dz.U. 2025 поз. 1542), вступившего в силу 13 февраля 2026 г., данные реестра предоставляются бесплатно. Главное управление геодезии и картографии (GUGiK) запустило в феврале 2026 г. слой «Rejestr Cen Nieruchomości» на сервисе geoportal.gov.pl.
Как им пользоваться при оценке квартиры:
- Откройте картографический модуль «Rejestr Cen Nieruchomości» и приблизьте карту к своему дому.
- Нажимайте на точки сделок в радиусе нескольких сотен метров. У помещения вы увидите, в частности, цену брутто, вид рынка (первичный или вторичный), дату составления акта, число комнат, этаж, полезную площадь и площадь вспомогательных помещений.
- Выберите 5–10 сделок, похожих на вашу квартиру: вторичный рынок, близкий метраж (±15 м²), схожий год постройки, лучше всего за последние 12–18 месяцев.
- Для каждой посчитайте цену за м² (цена ÷ площадь) и отбросьте крайние значения, например продажу внутри семьи или помещение под капитальный ремонт.
- Из оставшихся определите медиану. Это ваша точка отсчёта, которую на следующем шаге вы скорректируете с учётом особенностей квартиры.
Остерегайтесь сделок, в цену которых входит машиноместо или кладовая: тогда цена за м² помещения получается завышенной. По данным GUGiK, в сервисе публикуются данные примерно из 320 повятов (уездов), а объём данных бывает разным. При небольшом числе похожих сделок расширьте область поиска на соседние улицы или удлините период.
Шаг 2: цены предложения с порталов как верхняя граница
Объявления полезны по другой причине: они показывают, с чем вы будете конкурировать в день публикации предложения. Просмотрите 10–20 актуальных предложений в вашем районе и запишите цены за м² квартир, похожих на вашу. Обратите внимание, какие висят месяцами: это обычно сигнал, что цена слишком высока. Медиана из объявлений — реальная верхняя граница, а разница из таблицы NBP показывает, на сколько примерно уступают в торге.
Так же относитесь и к онлайн-оценке квартиры. Онлайн-калькуляторы обычно опираются на цены предложения и несколько параметров (расположение, метраж, этаж). Они не видят состояние ванной, вид из окна или шум с улицы, поэтому отведите им роль быстрой проверки, а не окончательной оценки.
Шаг 3: поправки: что повышает, а что снижает стоимость квартиры
Квартиры не одинаковы, поэтому медиану из RCN нужно подогнать под вашу. Жёстких процентов мы здесь не приводим: влияние каждой особенности зависит от дома, района и момента на рынке. Вместо этого сравните свою квартиру с выбранными сделками по каждой особенности и решите, лучше она, похожа или хуже.
| Особенность | Обычно повышает стоимость | Обычно снижает стоимость |
|---|---|---|
| Этаж | средние этажи; высокий этаж с лифтом и видом | первый этаж без палисадника; последний этаж без лифта |
| Лифт | есть (особенно выше 2-го этажа) | нет лифта в многоэтажном доме |
| Техническое состояние | свежий ремонт, хорошие коммуникации, готова к проживанию | старые коммуникации, необходимость ремонта ванной и кухни |
| Год и технология постройки | новый дом, утеплённый, ухоженные места общего пользования | «большая плита» без термомодернизации, запущенный подъезд |
| Балкон, лоджия, палисадник | есть, особенно большой или со стороны зелени | нет внешнего пространства |
| Машиноместо и кладовая | входят в цену, в подземном гараже | нет места в районе со сложной парковкой |
| Ориентация и планировка | светлые комнаты, удобная планировка, окна на две стороны | окна только на север или на оживлённую улицу, проходные комнаты |
| Правовой статус | отдельная собственность с книгой земельной и ипотечной (księga wieczysta), без обременений | неурегулированный правовой статус, обременения, которые нужно снять |
Если ваша квартира лучше большинства сравниваемых сделок, ставьте цену выше медианы; если требует ремонта, то ниже. Покупатели считают стоимость ремонта точно, поэтому занижение «потому что нужно освежить» обычно означает большую скидку в торге, чем реальная стоимость работ. Как подготовить квартиру, чтобы поправки работали в вашу пользу, мы описываем в статье Как быстро продать квартиру.
Хотите проверить свои расчёты вместе с тем, кто знает местный рынок? Закажите оценку и план продажи: мы проанализируем сделки в вашем районе и предложим цену предложения с запасом на торг.
Шаг 4: первичный рынок как конкуренция: пример из Krzyki
Покупатель квартиры в крупном городе часто сравнивает предложение вторичного рынка с новыми квартирами в том же районе. Поэтому стоит знать, сколько стоит новая квартира рядом с вами. По данным предложения TM Invest на 27.09.2026, во вроцлавском районе Krzyki были доступны 134 2-комнатные квартиры площадью 40–50 м² в 6 проектах. Медиана цены составляла 14 650 zł/м², а половина квартир укладывалась в диапазон 12 500–16 200 zł/м² (медиана полной цены: 657 480 zł). Актуальные проекты вы найдёте на странице новые квартиры в Krzyki.
Пример для 2-комнатной квартиры площадью 45 м² в Krzyki, продаваемой на вторичном рынке:
| Точка отсчёта | Цена за м² | Стоимость 45 м² |
|---|---|---|
| Средняя цена сделки, вторичный рынок, Вроцлав (NBP, II кв. 2026) | 12 590 zł | 566 550 zł |
| Средняя цена предложения, вторичный рынок, Вроцлав (NBP, II кв. 2026) | 13 529 zł | 608 805 zł |
| Новые 2 комнаты 40–50 м² в Krzyki: медиана в предложении TM Invest | 14 650 zł | 659 250 zł |
Что из этого следует? Средние NBP по всему городу задают фон, но в Krzyki, районе дороже среднего по Вроцлаву, вашей настоящей базой будут сделки из RCN в ближайшей округе. Первичный рынок же задаёт практический потолок: если по цене за 45 м² вы приближаетесь к примерно 660 тыс. zł, покупатель спросит, почему ему выбрать вашу квартиру, а не новую. Но у квартиры со вторичного рынка есть аргументы, которых у застройщика часто нет: она доступна сразу, бывает с отделкой, а в цену может входить машиноместо. Новая квартира в состоянии «под отделку» (stan deweloperski) требует отделки, а квартиры в строящихся домах — ожидания сдачи (в нашем предложении 124 из 134 описанных помещений были в строящихся проектах). Поэтому сравнивайте не только цену за м², но и полную стоимость, и срок заселения.
В Варшаве картина схожая, только на более высоком уровне: новые 2-комнатные квартиры площадью 40–50 м² стоили в нашем предложении по медиане 18 101 zł/м², а средняя цена сделки на вторичном рынке по данным NBP составляла 16 723 zł/м². Цены новых квартир по отдельным районам мы сопоставляем в статьях Цены на новостройки в Варшаве 2026 и Цены на квартиры Вроцлав 2026.
Когда самостоятельной оценки недостаточно и нужен оценщик?
Для определения цены предложения при обычной продаже достаточно описанного выше сравнительного метода. Формальный оценочный отчёт (operat szacunkowy), который составляет оценщик недвижимости, пригодится, когда стоимость нужно документально подтвердить: при разделе наследства или имущества, в судебном споре или когда цена должна быть нетипичной. Покупателю в ипотеку оценку в его банке обычно всё равно придётся предоставить: это его расходы, не ваши. Сколько стоит operat и как выглядит его заказ, мы описываем в статье Оценочный отчёт: сколько стоит оценка.
Остерегайтесь занижения цены в акте. Если продажа облагается подоходным налогом (например, до истечения 5 лет с конца года приобретения), а цена без обоснованной причины значительно отличается от рыночной стоимости, налоговая инспекция может потребовать её изменить и определить стоимость с помощью эксперта. Когда установленная стоимость отличается от цены не менее чем на 33%, расходы на заключение несёт продавец (ст. 19 закона о PIT). Подробнее о налоге читайте в статье Налог с продажи квартиры до истечения 5 лет.
Частые вопросы
Как оценить квартиру самостоятельно?
Найдите в Реестре цен недвижимости на geoportal.gov.pl 5–10 сделок с похожими квартирами из вашего района за последние полтора года и посчитайте медиану цены за м². Скорректируйте её с учётом особенностей вашей квартиры (этаж, состояние, балкон, машиноместо), а затем сравните с актуальными объявлениями и ценами новых квартир в районе.
Где бесплатно посмотреть цены сделок с квартирами?
На сервисе geoportal.gov.pl, в картографическом модуле «Rejestr Cen Nieruchomości». С 13 февраля 2026 г. данные реестра предоставляются бесплатно. Средние цены сделок по городам в целом каждый квартал публикует и NBP в базе цен жилой недвижимости.
Насколько цена сделки ниже цены предложения?
По данным NBP, во II кв. 2026 г. средняя цена предложения на вторичном рынке была выше цены сделки на 14,0% в Варшаве и на 7,5% во Вроцлаве. Это разница между средними по городу, а не типичная скидка в торге: часть предложений вообще не находит покупателя по выставленной цене.
Можно ли доверять онлайн-оценке квартиры?
Она даёт быстрый ориентировочный результат, но обычно опирается на цены из объявлений и несколько параметров. Она не учитывает техническое состояние, вид и шум, поэтому результат стоит проверить ценами сделок из RCN.
Сколько стоит квадратный метр квартиры в Варшаве и во Вроцлаве?
На вторичном рынке средняя цена сделки во II кв. 2026 г. составляла по данным NBP 16 723 zł/м² в Варшаве и 12 590 zł/м² во Вроцлаве. В отдельных районах цены сильно различаются, поэтому для оценки конкретной квартиры нужны сделки из ближайшей округи.
Нужен ли оценочный отчёт для продажи квартиры?
Нет: при обычной продаже цену определяют стороны, а нотариус отчёта не требует. Оценку оценщика заказывают главным образом при разделе наследства, разделе имущества, в спорах и налоговых делах. Банк покупателя заказывает собственную оценку, если тот финансирует покупку кредитом.
Итоги
Добросовестная самостоятельная оценка — это четыре шага: медиана цен сделок из RCN для похожих квартир в округе, объявления как верхняя граница, поправки на особенности помещения и сравнение с ценой новых квартир в районе. Средние NBP показывают фон: во II кв. 2026 г. на вторичном рынке предложения были в среднем на 14,0% дороже сделок в Варшаве и на 7,5% во Вроцлаве. На этой основе вы определите цену предложения с разумным запасом на торг. Весь процесс, от оценки через документы до нотариального акта, мы описываем в руководстве Продажа квартиры шаг за шагом, а о выборе между агентством и продажей самостоятельно пишем в статье Продажа через агентство или самостоятельно?
Хотите узнать реальную стоимость своей квартиры в Варшаве или во Вроцлаве? Закажите оценку и план продажи: поможем подготовить и провести продажу. Если вы продаёте, чтобы купить новую квартиру, мы поможем и подобрать квартиру у застройщика: чаще всего покупатель без комиссии, вознаграждение обычно оплачивает застройщик.
Правовое состояние на сентябрь 2026 г., рыночные данные NBP за II кв. 2026 г. Расчёты носят ориентировочный характер, не являются оценочным отчётом в понимании норм об управлении недвижимостью и не служат юридической или налоговой консультацией.
Источники
- NBP: База цен жилой недвижимости (III кв. 2006 — II кв. 2026) (на польском), листы «Rynek wtórny» и «Rynek pierwotny».
- Geoportal.gov.pl: Реестр цен недвижимости (RCN) (на польском): сведения о реестре и картографическом сервисе.
- Закон от 26 сентября 2025 г. об изменении закона — Геодезическое и картографическое право (на польском): Dz.U. 2025 поз. 1542 (в силе с 13.02.2026).
- Закон о подоходном налоге с физических лиц (на польском): единый текст Dz.U. 2026 поз. 592 (ст. 19).
- Цены квартир: каталог инвестиций TM Invest, по состоянию на 27.09.2026.
