Скільки коштує моя квартира? Як самостійно її оцінити (2026)
Автор: Tacjana MasiukiewiczПродаж~11 хв читання
Скільки коштує ваша квартира, найкраще перевірити так, як це робить ринок: порівнюючи її з квартирами, які нещодавно фактично продалися, а не з оголошеннями. З лютого 2026 р. ціни угод із Реєстру цін нерухомості (Rejestr Cen Nieruchomości) можна безкоштовно переглядати на geoportal.gov.pl, а NBP щокварталу публікує середні ціни пропозицій і угод для Варшави та Вроцлава. Нижче показуємо, як на основі цих даних самостійно визначити реальний діапазон ціни, як урахувати характеристики квартири і чому конкурентами вашої пропозиції є також нові квартири від забудовників.
Найважливіша інформація
- Відправна точка – ціни угод, а не ціни пропозицій. З 13 лютого 2026 р. дані з Реєстру цін нерухомості (RCN) надаються безкоштовно, а на geoportal.gov.pl працює картографічний модуль «Rejestr Cen Nieruchomości».
- За даними NBP, у II кв. 2026 р. на вторинному ринку у Варшаві середня ціна пропозиції становила 19 059 zł/m², а ціна угод – 16 723 zł/m² (різниця 14,0%).
- У Вроцлаві в тому самому кварталі: 13 529 zł/m² у пропозиціях і 12 590 zł/m² в угодах (різниця 7,5%).
- Нові 2-кімнатні квартири площею 40–50 m² у вроцлавських Кшиках (Krzyki) коштують у нашій пропозиції в медіані 14 650 zł/m² (станом на 27.09.2026) – це верхня межа, вище якої покупець починає порівнювати вашу квартиру з новою.
- Самостійної оцінки достатньо, щоб визначити ціну пропозиції. Звіт оцінювача (operat szacunkowy) потрібен, зокрема, у спадкових, судових і податкових справах.
Ціна пропозиції і ціна угоди – чому оголошення завищують оцінку
Ціна в оголошенні – це очікування продавця. Ціна угоди – це сума з нотаріального акта, тобто те, що покупець справді заплатив. Між ними – переговори, а в оголошеннях довше залишаються саме квартири, оцінені занадто високо, тому середня з порталів зазвичай вища за ринок. NBP збирає в базі BaRN обидві величини, тож різницю видно в цифрах.
| Місто і ринок (II кв. 2026 р.) | Середня ціна пропозиції | Середня ціна угоди | Різниця |
|---|---|---|---|
| Варшава – вторинний ринок | 19 059 zł/m² | 16 723 zł/m² | 2 337 zł/m² (14,0%) |
| Вроцлав – вторинний ринок | 13 529 zł/m² | 12 590 zł/m² | 939 zł/m² (7,5%) |
| Варшава – первинний ринок | 18 488 zł/m² | 16 783 zł/m² | 1 705 zł/m² (10,2%) |
| Вроцлав – первинний ринок | 15 575 zł/m² | 14 312 zł/m² | 1 263 zł/m² (8,8%) |
Два практичні зауваження. По-перше, це середні для всього міста – вони змішують кам'яниці, панельні будинки й новіші будинки, тож це не оцінка вашої квартири, а лише тло. По-друге, NBP зазначає, що в II кв. 2026 р. дані про ціни угод на вторинному ринку переглянуто заднім числом (зокрема, додано дані з RCN), тому значення за попередні квартали можуть відрізнятися від тих, що були в давніх звітах. Роком раніше, у II кв. 2025 р., різниця між пропозицією та угодою на варшавському вторинному ринку становила 11,4%, а у Вроцлаві 7,4%.
Крок 1: ціни угод із Реєстру цін нерухомості
Реєстр цін нерухомості збирає інформацію про угоди в обігу нерухомості. Відповідно до закону від 26 вересня 2025 р. про зміну закону «Геодезичне і картографічне право» (Dz.U. 2025 poz. 1542), який набрав чинності 13 лютого 2026 р., дані з реєстру надаються безкоштовно. Головне управління геодезії та картографії (GUGiK) у лютому 2026 р. запустило шар «Rejestr Cen Nieruchomości» на сервісі geoportal.gov.pl.
Як ним користуватися для оцінки квартири:
- Відкрийте картографічний модуль «Rejestr Cen Nieruchomości» і наблизьте карту до свого будинку.
- Клацайте на точки угод у радіусі кількох сотень метрів. Для квартири ви побачите, зокрема, ціну брутто, тип ринку (первинний чи вторинний), дату складення акта, кількість приміщень, поверх, корисну площу і площу допоміжних приміщень.
- Виберіть 5–10 угод, схожих на вашу квартиру: вторинний ринок, близький метраж (±15 m²), схожий рік будівництва, найкраще за останні 12–18 місяців.
- Для кожної порахуйте ціну за m² (ціна ÷ площа) і відкиньте крайні значення – наприклад, продаж у родині або квартиру під капітальний ремонт.
- З решти визначте медіану. Це ваша точка відліку, яку на наступному кроці ви скоригуєте з урахуванням характеристик квартири.
Обережно з угодами, де в ціну входить паркомісце або комора – тоді ціна за m² квартири виходить завищеною. За даними GUGiK, на сервісі публікуються дані приблизно з 320 повітів, а обсяг даних буває різним. Якщо схожих угод мало, розширте територію пошуку на сусідні вулиці або подовжте період.
Крок 2: ціни пропозицій із порталів як верхня межа
Оголошення корисні з іншої причини: вони показують, з чим ви конкуруватимете в день публікації пропозиції. Перегляньте 10–20 актуальних пропозицій у своєму районі і запишіть ціни за m² квартир, схожих на вашу. Зверніть увагу, які висять місяцями – зазвичай це сигнал, що ціна зависока. Медіана з оголошень – реальна верхня межа, а різниця з таблиці NBP показує, скільки приблизно знижується ціна під час переговорів.
Так само ставтеся до онлайн-оцінки квартири. Калькулятори в мережі зазвичай спираються на ціни пропозицій і кілька параметрів (розташування, метраж, поверх). Вони не бачать стану ванної, краєвиду з вікна чи шуму з вулиці, тому відведіть їм роль швидкої перевірки, а не остаточної оцінки.
Крок 3: коригування – що підвищує, а що знижує вартість квартири
Квартири не однакові, тож медіану з RCN треба підігнати під вашу квартиру. Ми не наводимо тут жорстких відсотків – вплив кожної характеристики залежить від будинку, району й моменту на ринку. Натомість порівняйте свою квартиру з вибраними угодами характеристику за характеристикою і вирішіть, чи вона краща, схожа чи гірша.
| Характеристика | Зазвичай підвищує вартість | Зазвичай знижує вартість |
|---|---|---|
| Поверх | середні поверхи; високий поверх із ліфтом і краєвидом | перший поверх без садочка; останній поверх без ліфта |
| Ліфт | є (особливо вище 2-го поверху) | немає ліфта в багатоповерховому будинку |
| Технічний стан | свіжий ремонт, добрі комунікації, готова до проживання | старі комунікації, потрібен ремонт ванної і кухні |
| Рік і технологія будівництва | новіший будинок, утеплений, доглянута спільна частина | панельний будинок без термомодернізації, занедбаний під'їзд |
| Балкон, лоджія, садочок | є, особливо великий або з боку зелені | немає зовнішнього простору |
| Паркомісце і комора | у ціні, в підземному гаражі | немає місця в районі зі складним паркуванням |
| Орієнтація і планування | світлі кімнати, роздільне планування, вікна на дві сторони | вікна лише на північ або на жваву вулицю, прохідні кімнати |
| Правовий стан | окрема власність із книгою нерухомості, без обтяжень | неврегульований правовий стан, обтяження до виключення |
Якщо ваша квартира краща за більшість порівнюваних угод, ставте ціну вище медіани; якщо вона потребує ремонту – нижче. Покупці рахують вартість ремонту ретельно, тож знижка «бо треба освіжити» зазвичай означає більшу поступку в переговорах, ніж становить реальна вартість робіт. Як підготувати квартиру, щоб коригування працювали на вашу користь, описуємо в статті Як швидко продати квартиру.
Хочете перевірити свої розрахунки з кимось, хто знає місцевий ринок? Замовте оцінку і план продажу – ми проаналізуємо угоди у вашому районі і запропонуємо ціну пропозиції із запасом на переговори.
Крок 4: первинний ринок як конкуренція – приклад із Кшиків
Покупець квартири у великому місті часто порівнює пропозицію з вторинного ринку з новими квартирами в тому самому районі. Тому варто знати, скільки коштує нова квартира поруч із вами. За даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026, у вроцлавських Кшиках було доступно 134 2-кімнатні квартири площею 40–50 m² у 6 інвестиціях. Медіана ціни становила 14 650 zł/m², а половина квартир вкладалася в діапазон 12 500–16 200 zł/m² (медіана повної ціни: 657 480 zł). Актуальні інвестиції ви знайдете на сторінці нові квартири в Кшиках.
Приклад для 2-кімнатної квартири площею 45 m² у Кшиках, що продається на вторинному ринку:
| Точка відліку | Ціна за m² | Вартість 45 m² |
|---|---|---|
| Середня ціна угоди, вторинний ринок, Вроцлав (NBP, II кв. 2026) | 12 590 zł | 566 550 zł |
| Середня ціна пропозиції, вторинний ринок, Вроцлав (NBP, II кв. 2026) | 13 529 zł | 608 805 zł |
| Нові 2 кімнати 40–50 m² у Кшиках – медіана в пропозиції TM Invest | 14 650 zł | 659 250 zł |
Що з цього випливає? Середні NBP для всього міста задають тло, але в Кшиках – районі, дорожчому за середній вроцлавський, – вашою справжньою базою будуть угоди з RCN із найближчого оточення. Первинний ринок натомість задає практичну стелю: якщо ціною за 45 m² ви наближаєтеся до приблизно 660 тис. zł, покупець запитає, чому він має вибрати вашу квартиру, а не нову. Однак квартира з вторинного ринку має аргументи, яких у забудовника часто немає: вона доступна одразу, буває з оздобленням, а в ціну може входити паркомісце. Нова квартира в стані stan deweloperski (без оздоблення) потребує оздоблювальних робіт, а квартири в будинках, що будуються, – очікування приймання (у нашій пропозиції 124 зі 134 описаних квартир були в інвестиціях, що будуються). Тож порівнюйте не лише ціну за m², а й повну вартість і строк заселення.
У Варшаві це виглядає схоже, лише на вищому рівні: нові 2-кімнатні квартири площею 40–50 m² коштували в нашій пропозиції в медіані 18 101 zł/m², а середня ціна угоди на вторинному ринку за даними NBP становила 16 723 zł/m². Ціни нових квартир в окремих районах ми зіставляємо в статтях Ціни на нові квартири у Варшаві 2026 і Ціни на квартири у Вроцлаві 2026.
Коли самостійної оцінки недостатньо і потрібен оцінювач?
Для визначення ціни пропозиції при звичайному продажу достатньо описаного вище порівняльного методу. Формальний звіт про оцінку (operat szacunkowy), який складає ліцензований оцінювач майна, знадобиться, коли вартість треба задокументувати: при поділі спадщини чи майна, у судовому спорі або коли ціна має бути нетиповою. Покупець у кредит і так зазвичай мусить подати оцінку у своєму банку – це його витрата, а не ваша. Скільки коштує звіт і як його замовити, описуємо в статті Звіт про оцінку – скільки коштує оцінка оцінювача.
Обережно із заниженням ціни в акті. Якщо продаж підлягає податку на доходи (наприклад, до спливу 5 років від кінця року набуття), а ціна без обґрунтованої причини значно відрізняється від ринкової вартості, податкова інспекція може вимагати її змінити і визначити вартість за допомогою експерта. Коли встановлена вартість відрізняється від ціни щонайменше на 33%, витрати на висновок експерта несе продавець (ст. 19 закону про PIT). Більше про податок прочитаєте в статті Податок з продажу квартири до спливу 5 років.
Найчастіші запитання
Як оцінити квартиру самостійно?
Знайдіть у Реєстрі цін нерухомості на geoportal.gov.pl 5–10 угод зі схожими квартирами у вашому районі за останні кільканадцять місяців і порахуйте медіану ціни за m². Скоригуйте її з урахуванням характеристик вашої квартири (поверх, стан, балкон, паркомісце), а потім порівняйте з актуальними оголошеннями і цінами нових квартир у районі.
Де безкоштовно перевірити ціни угод із квартирами?
На сервісі geoportal.gov.pl, у картографічному модулі «Rejestr Cen Nieruchomości». З 13 лютого 2026 р. дані з реєстру надаються безкоштовно. Середні ціни угод для цілих міст також щокварталу публікує NBP у базі цін житлової нерухомості.
Наскільки ціна угоди нижча за ціну пропозиції?
За даними NBP, у II кв. 2026 р. середня ціна пропозиції на вторинному ринку була вищою за ціну угоди на 14,0% у Варшаві і на 7,5% у Вроцлаві. Це різниця між середніми для міста, а не типова знижка в переговорах – частина пропозицій узагалі не знаходить покупця за виставленою ціною.
Чи можна довіряти онлайн-оцінці квартири?
Вона дає швидкий орієнтовний результат, але зазвичай спирається на ціни з оголошень і кілька параметрів. Вона не враховує технічного стану, краєвиду чи шуму, тому результат варто перевірити цінами угод із RCN.
Скільки коштує квадратний метр квартири у Варшаві та Вроцлаві?
На вторинному ринку середня ціна угоди в II кв. 2026 р. становила, за даними NBP, 16 723 zł/m² у Варшаві і 12 590 zł/m² у Вроцлаві. В окремих районах ціни сильно різняться, тому для оцінки конкретної квартири потрібні угоди з найближчого оточення.
Чи потрібен звіт про оцінку для продажу квартири?
Ні – при звичайному продажу ціну визначають сторони, а нотаріус не вимагає звіту. Оцінку оцінювача замовляють переважно при поділі спадщини, поділі майна, у спорах і податкових справах. Банк покупця замовляє власну оцінку, якщо той фінансує купівлю кредитом.
Підсумок
Сумлінна самостійна оцінка – це чотири кроки: медіана цін угод із RCN для схожих квартир у районі, оголошення як верхня межа, коригування з урахуванням характеристик квартири і порівняння з ціною нових квартир у районі. Середні NBP показують тло: у II кв. 2026 р. на вторинному ринку пропозиції були в середньому на 14,0% дорожчими за угоди у Варшаві і на 7,5% у Вроцлаві. На цій основі ви визначите ціну пропозиції з розумним запасом на переговори. Весь процес – від оцінки через документи до нотаріального акта – описуємо в посібнику Продаж квартири крок за кроком, а про вибір між агентством і самостійним продажем пишемо в статті Продаж через агентство чи самостійно?
Хочете дізнатися реальну вартість своєї квартири у Варшаві або Вроцлаві? Замовте оцінку і план продажу – ми допоможемо підготувати і провести продаж. Якщо продаєте, щоб купити нову квартиру, ми також допоможемо підібрати квартиру від забудовника – для покупця найчастіше без комісії, зазвичай нам платить забудовник.
Правовий стан на вересень 2026 р., ринкові дані NBP за II кв. 2026 р. Розрахунки мають орієнтовний характер, не є звітом про оцінку в розумінні норм про управління нерухомістю і не є юридичною чи податковою консультацією.
Джерела
- NBP – база цін житлової нерухомості (III кв. 2006 – II кв. 2026), аркуші «Rynek wtórny» і «Rynek pierwotny».
- Geoportal.gov.pl – Реєстр цін нерухомості (RCN): інформація про реєстр і картографічний сервіс.
- Закон від 26 вересня 2025 р. про зміну закону «Геодезичне і картографічне право» – Dz.U. 2025 poz. 1542 (чинний з 13.02.2026).
- Закон про податок на доходи фізичних осіб – зведений текст Dz.U. 2026 poz. 592 (ст. 19).
- Ціни квартир: каталог інвестицій TM Invest, станом на 27.09.2026.
