Энергетический сертификат квартиры в Польше: кто выдаёт и сколько стоит

Энергетический сертификат квартиры (świadectwo charakterystyki energetycznej) нужен, если вы продаёте или сдаёте квартиру: при продаже вы передаёте его покупателю в день нотариального акта, и покупатель не может от него отказаться. Составить его вправе только лицо, внесённое в перечень, который ведёт министр в центральном реестре; документ действует 10 лет, а за квартиру в многоквартирном доме обычно платят примерно от 130 до 300 zł. Ниже: когда он нужен, кто отвечает за его отсутствие, что означают показатели EU, EK и EP и что изменит шкала A–G.

Самое важное

• С 28 апреля 2023 г. сертификат обязателен при продаже квартиры (в том числе кооперативного собственнического права) и при найме: покупатель и наниматель не вправе от него отказаться (ст. 11 ч. 4 закона).
• За непередачу сертификата грозит штраф от 20 до 5 000 zł (ст. 41 закона в связи со ст. 24 § 1 Кодекса о проступках); нотариус отмечает передачу в акте либо разъясняет ответственность.
• Сертификат действует 10 лет со дня составления, если раньше вы не изменили энергетические характеристики помещения (например, заменили окна или источник тепла).
• Ориентировочные цены за квартиру: около 130–300 zł в онлайн-предложениях, до 500 zł при выезде специалиста и большей площади (прайс-листы компаний, сентябрь 2026).
• Директива (ЕС) 2024/1275 вводит единую шкалу классов A–G; срок внедрения истёк 29 мая 2026 г., но польский закон пока не изменён: действующие сертификаты буквенного класса не содержат.

Когда энергетический сертификат при продаже квартиры обязателен?

Основа — закон об энергетических характеристиках зданий (единый текст Dz.U. 2024 поз. 101). Согласно ст. 3 ч. 1 владелец помещения (или лицо с кооперативным правом на помещение) обеспечивает составление сертификата, когда продаёт или сдаёт помещение. Ст. 11 ч. 1 определяет момент передачи: покупатель получает сертификат при составлении нотариального акта, наниматель — копию или распечатку при заключении договора найма.

До изменений, вступивших в силу 28 апреля 2023 г., покупатель мог освободить продавца от обязанности передать сертификат. Сегодня ст. 11 ч. 4 прямо это исключает. Если вы живёте в своей квартире и не продаёте и не сдаёте её, сертификат вам не нужен.

Ситуация	Нужен ли сертификат?	Кто отвечает	Наказание за отсутствие
Продажа квартиры с книгой земельной и ипотечной (księga wieczysta), отдельная собственность	Да: передаётся при нотариальном акте	Продавец (владелец)	Штраф 20–5 000 zł
Продажа кооперативного собственнического права на помещение	Да: при нотариальном акте	Лицо, которому принадлежит право	Штраф 20–5 000 zł
Сдача квартиры в аренду (в том числе «случайный» найм, najem okazjonalny)	Да: копия или распечатка при подписании договора	Наймодатель	Штраф 20–5 000 zł
Покупка новой квартиры у застройщика	Да: при договоре о передаче собственности	Застройщик как отчуждатель	Штраф (также для лица, действующего от имени компании, — ст. 41 ч. 2)
Квартира, используемая для собственных нужд	Нет	–	–
Дарение, наследство, обмен	Закон прямо называет продажу и наём; при других договорах спросите нотариуса	Отчуждатель	В зависимости от квалификации договора
Объявление о продаже или найме, когда сертификат уже есть	Нужно указать в нём показатели EU, EK, EP, долю ВИЭ и выбросы CO2 (ст. 13)	Владелец или посредник, действующий по его поручению	Ст. 41 отдельного штрафа не предусматривает

От обязанности закон освобождает, в частности, здания, охраняемые по нормам об охране памятников, жилые здания, используемые не более 4 месяцев в году, и отдельно стоящие здания площадью менее 50 м² (ст. 3 ч. 4). Норма говорит о здании: если вы продаёте квартиру в доходном доме, внесённом в реестр памятников, уточните у нотариуса, распространяется ли освобождение на ваше помещение. Сертификат — лишь один из документов для акта; полный список — в статье документы для продажи квартиры.

Штраф за отсутствие энергетического сертификата: кто платит?

Ст. 41 ч. 1 п. 3 закона гласит, что тот, кто не выполняет обязанность из ст. 11 ч. 1, подлежит штрафу. Закон сумму не указывает, поэтому действует общее правило Кодекса о проступках: штраф составляет от 20 до 5 000 zł и назначается в порядке производства по делам о проступках (ст. 42). Наказание может понести продавец, а в случае компаний (например, застройщиков) — и лицо, действующее от их имени (ст. 41 ч. 2).

Отсутствие сертификата не делает договор купли-продажи недействительным: нотариус может составить акт, но обязан отметить в нём, что сертификат не передан, и разъяснить продавцу ответственность в виде штрафа (ст. 11 ч. 6). Дешевле и спокойнее заказать документ до публикации объявления: тогда вы сразу укажете в нём нужные показатели.

Кто может выдать энергетический сертификат?

Сертификат составляет только лицо, внесённое в перечень уполномоченных лиц, который ведётся в центральном реестре энергетических характеристик зданий (ст. 16a и ст. 31 ч. 1 п. 1). В перечень министр, ведающий вопросами строительства, вносит лицо, которое (ст. 17):

• обладает полной дееспособностью и не было осуждено, в частности, за преступления против собственности и достоверности документов;
• окончило инженерные или иные высшие курсы плюс последипломное обучение по энергетическим характеристикам зданий — или имеет строительную лицензию.

Уполномоченное лицо должно иметь обязательное страхование гражданской ответственности (OC) и хранить сертификат 10 лет (ст. 20). Составить сертификат сам владелец или управляющий помещением не может (ст. 16), даже при наличии нужных прав. Каждый сертификат формируется в центральном реестре и получает номер; он может быть бумажным или электронным (ст. 5).

Центральный реестр энергетических характеристик зданий: как проверить исполнителя и сертификат

Реестр ведёт Министерство развития и технологий (Ministerstwo Rozwoju i Technologii) по адресу rejestrcheb.mrit.gov.pl. В открытом доступе есть перечень лиц, уполномоченных составлять сертификаты (имя и фамилия, номер и дата внесения), а также перечень сертификатов с адресом, датой выдачи, сроком действия и показателями (ст. 32). Перед заказом проверьте, значится ли исполнитель в перечне; покупатель может проверить там номер полученного сертификата. Если в сертификате есть ошибки, можно обратиться к министру с заявлением о его проверке (ст. 36 ч. 2).

Сколько стоит энергетический сертификат в 2026 году?

Цены не регулируются, их устанавливает исполнитель. По открытым прайс-листам компаний (сентябрь 2026) самые дешёвые онлайн-предложения для квартиры начинаются примерно со 130–150 zł, типичная цена — 150–300 zł, а с выездом или при нетипичной инженерной системе — около 500 zł и более.

Вид заказа	Ориентировочная цена	Когда выбирать
Квартира в многоквартирном доме, заказ онлайн, данные и фото присылает владелец	около 130–200 zł	Типичная квартира с централизованным отоплением, известен год постройки
Квартира в многоквартирном доме, стандартное предложение местной компании	около 200–300 zł	Нужна консультация или срочный срок
Помещение большей площади, осмотр на месте, нетипичное отопление (например, собственный котёл, тепловой насос)	около 300–500 zł и более	Нет документации, были перепланировки, доходный дом

Пример: сколько это в сравнении со стоимостью квартиры?

Медианная цена 2-комнатной квартиры в нашем предложении во Вроцлаве — 662 405 zł, а в Варшаве — 755 824 zł (по данным предложения TM Invest на 27.09.2026). Если вы продаёте похожую квартиру и платите за сертификат 250 zł, то:

• Вроцлав: 250 zł ÷ 662 405 zł = около 0,038% цены;
• Варшава: 250 zł ÷ 755 824 zł = около 0,033% цены;
• максимальный штраф 5 000 zł — это в 20 раз больше, чем стоимость сертификата.

Сертификат действует 10 лет, так что при такой цене выходит 25 zł в год.

Готовите квартиру к продаже и не хотите отслеживать каждый документ отдельно? Закажите оценку и план продажи: мы проверим, чего не хватает, и проведём вас через продажу вплоть до нотариального акта.

Показатели EU, EK и EP: что они означают в сертификате?

Образец сертификата определяет постановление о методологии определения энергетических характеристик (Dz.U. 2015 поз. 376, последние изменения — Dz.U. 2023 поз. 697). Все три главных показателя указываются в кВт·ч на квадратный метр в год, и у каждого из них чем ниже значение, тем лучше.

Показатель	Что измеряет	Что говорит покупателю
EU — полезная энергия	Потери тепла через ограждающие конструкции и вентиляцию за вычетом теплопритоков, плюс горячая вода	Качество «оболочки»: изоляция, окна, герметичность
EK — конечная энергия	Энергия, подаваемая в помещение, вместе с потерями инженерной системы	Ближе всего к счетам: эффективность системы и источника тепла
EP — невозобновляемая первичная энергия	EK плюс затраты на производство и доставку энергоносителя	Влияние на окружающую среду; сравнивается с требованиями к новым зданиям
Доля ВИЭ и выбросы CO2	Процент энергии из возобновляемых источников и выбросы в т CO2/(м²·год)	«Зелёность» отопления

Расчётный метод исходит из стандартного использования, поэтому сертификат не покажет фактические счета. Зато он позволяет сравнивать квартиры: помещение с EP 80 кВт·ч/(м²·год) заметно экономичнее, чем помещение с EP 250 кВт·ч/(м²·год). При высоком EP в сертификате есть рекомендации, что улучшить, и их полезно знать до торга.

Новая квартира от застройщика: передаёт ли застройщик сертификат?

Да. Застройщик, передавая вам собственность на помещение, является отчуждателем и несёт ту же обязанность по ст. 11 ч. 1 п. 1: сертификат на ваше помещение должен быть передан при акте. Кроме того, инвестор обязан приложить энергетический сертификат здания к уведомлению об окончании строительства или к заявлению о разрешении на эксплуатацию (ст. 57 ч. 1 п. 6a Строительного права, единый текст Dz.U. 2026 поз. 524). Сертификат помещения можно составить на основании сертификата здания или технической документации (ст. 9 ч. 1).

Для продавца отсюда следует практический совет: если вы купили квартиру у застройщика в последние годы, посмотрите в папке с актом дату сертификата. Документ, составленный, например, в 2019 г., действует до 2029 г., и вы можете передать его покупателю, если за это время не меняли окна, источник тепла и не утепляли помещение (ст. 14 ч. 2). Сертификаты, переданные до 28 апреля 2023 г., сохраняют силу на тот срок, на который были составлены. Нет сертификата на помещение, но есть сертификат на здание? Управляющий или сообщество собственников обязаны безвозмездно передать вам его копию (или техническую документацию) в течение 14 дней с момента обращения (ст. 9 ч. 2): это ускорит и облегчит работу исполнителя.

Если вы продаёте, чтобы купить новую квартиру, сравните предложения в уже сданных домах: в нашем каталоге их 673 в инвестиционных проектах Варшавы и 428 в инвестиционных проектах Вроцлава (по состоянию на 27.09.2026).

Как заказать энергетический сертификат квартиры?

При типичной квартире в многоквартирном доме многие компании заявляют срок выполнения 24–72 часа. Исполнитель должен учесть параметры конструкции, инженерных систем и источника тепла (ст. 4 ч. 2), поэтому подготовьте:

• адрес, номер книги земельной и ипотечной (księga wieczysta), полезную площадь и план помещения (например, из договора с застройщиком (umowa deweloperska) или инвентаризации);
• год постройки здания, сведения об утеплении и замене окон;
• вид отопления и подготовки горячей воды (городская сеть, газ, котёл, тепловой насос, электрический водонагреватель) и вид вентиляции (естественная, механическая);
• фото радиаторов, окон и источника тепла либо копию сертификата здания или документации от управляющего.

Получив сертификат, сверьте адрес, площадь и номер с реестром, а показатели EU, EK, EP, долю ВИЭ и выбросы CO₂ добавьте в объявление (ст. 13). Полный пакет документов заранее — это ещё и меньше времени до акта; о том, сколько длится каждый этап, мы пишем в статье сколько длится продажа квартиры, а о подготовке предложения — в руководстве как быстро продать квартиру.

Директива EPBD и шкала A–G: что изменится?

Обновлённая директива об энергетических характеристиках зданий — директива (ЕС) 2024/1275 — требует, чтобы сертификаты определяли энергетический класс по закрытой шкале от A до G: A означает здание с нулевыми выбросами, G — худшие здания в национальном фонде (ст. 19 ч. 2). Срок действия сертификата не может превышать 10 лет. Государства-члены должны были внедрить эти нормы до 29 мая 2026 г. (ст. 35).

На конец сентября 2026 г. в Журнале законов не опубликованы изменения польского закона, внедряющие шкалу A–G: последние изменения закона об энергетических характеристиках относятся к 2023 г. Поэтому сертификаты, выдаваемые сегодня, буквенного класса не содержат, а уже составленные сохраняют силу.

Частые вопросы

Итоги

Энергетический сертификат квартиры при продаже — обязанность, которую нельзя обойти договором: вы передаёте его покупателю при нотариальном акте, а за отсутствие грозит штраф до 5 000 zł. Документ составляет лицо из перечня в центральном реестре, стоит он обычно 130–300 zł и действует 10 лет. Закажите его до публикации объявления: тогда вы сразу укажете нужные показатели, а нотариусу не придётся отмечать отсутствие сертификата в акте.

Планируете продажу и хотите пройти её без сюрпризов? Закажите оценку и план продажи: поможем собрать документы, подготовить объявление и провести сделку. Все этапы вы найдёте и в руководстве продажа квартиры шаг за шагом.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Цены сертификатов ориентировочные (вилки из открытых прайс-листов компаний, сентябрь 2026 г.), а расчёты приведены для примера; о применении освобождений в конкретной сделке решает нотариус.

Источники

• Закон об энергетических характеристиках зданий, единый текст Dz.U. 2024 поз. 101 (на польском): ст. 3, 4, 5, 8, 9, 11, 13, 14, 16, 16a, 17, 20, 31, 32, 36, 41, 42.
• Закон от 7 октября 2022 г. об изменении закона об энергетических характеристиках зданий и закона — Строительное право, Dz.U. 2022 поз. 2206 (на польском): вступление в силу 28.04.2023, ст. 4 (действие прежних сертификатов).
• Постановление о методологии определения энергетических характеристик здания или его части и сертификатов энергетических характеристик, Dz.U. 2015 поз. 376, с изменениями Dz.U. 2023 поз. 697 (на польском): образец сертификата и пояснения показателей.
• Закон — Строительное право, единый текст Dz.U. 2026 поз. 524 (на польском): ст. 57 ч. 1 п. 6a.
• Закон — Кодекс о проступках, единый текст Dz.U. 2025 поз. 734 (на польском): ст. 24 § 1.
• Директива Европейского парламента и Совета (ЕС) 2024/1275 об энергетических характеристиках зданий (на польском): ст. 19, ст. 35.
• Центральный реестр энергетических характеристик зданий: перечни уполномоченных лиц и сертификатов (MRiT).
• Министерство развития и технологий: сертификаты энергетических характеристик.
• Цены квартир: каталог инвестиций TM Invest, по состоянию на 27.09.2026.