Документи для продажу квартири 2026 – список і чек-лист

Для продажу квартири вам потрібні насамперед три речі: номер земельної книги (KW; або довідка з кооперативу, якщо книги немає), документ, з якого випливає, що квартира належить вам, і свідоцтво про енергетичні характеристики. Решту переліку визначає ваша ситуація: за квартири зі спадщини додається встановлення факту прийняття спадщини чи акт посвідчення спадкування, за кредиту — довідка з банку, за шлюбу — згода подружжя. Нижче ви знайдете таблицю-чек-лист для п'яти типових ситуацій з інформацією, де взяти кожен документ і скільки він коштує.

Головне

• Свідоцтво про енергетичні характеристики ви передаєте покупцеві під час нотаріального акта — покупець не може від нього відмовитися, а за невиконання обов'язку загрожує штраф (до 5 000 zł).
• Спадкоємець підтверджує своє право виключно постановою про встановлення прийняття спадщини або зареєстрованим актом посвідчення спадкування (ст. 1027 Цивільного кодексу).
• Довідка з податкової інспекції про податок на спадщину й дарування не потрібна, якщо ви придбали квартиру договором у формі нотаріального акта (напр. дарування) або придбання було звільнене як для найближчої родини — так від 13 липня 2025 р.
• Довідка з податкової інспекції коштує зазвичай 17 zł гербового збору; довідка з податкової інспекції, замовлена через e-Urząd Skarbowy, — безкоштовно.
• Довідки про відсутність прописаних осіб і про відсутність заборгованості перед спільнотою жодна норма не вимагає — їх вимагають покупці та їхні банки, тому їх варто мати.

Які документи до нотаріуса під час продажу квартири потрібні завжди?

Договір купівлі-продажу квартири має бути у формі нотаріального акта — це стосується як окремої власності на приміщення (ст. 158 Цивільного кодексу), так і кооперативного власницького права на приміщення (ст. 17² п. 4 закону про житлові кооперативи). Нотаріус готує проєкт акта на підставі документів, які ви йому заздалегідь надішлете. Незалежно від виду квартири контора попросить:

• дані та документи, що посвідчують особу всіх продавців (а за спільної власності подружжя — і чоловіка/дружини);
• номер земельної книги — нотаріус сам перевіряє її зміст у системі; перегляд книги безоплатний для кожного, хто знає її номер;
• підставу придбання — нотаріальний акт купівлі, дарування, договір із забудовником чи кооперативом, судове рішення або акт посвідчення спадкування;
• свідоцтво про енергетичні характеристики приміщення;
• документи, яких очікує покупець: довідка про відсутність заборгованості за платежами та про відсутність прописаних осіб.

Якщо ви втратили акт купівлі, витяг видасть контора, що його склала (або архів, до якого передали справи), — за нотаріальною таксою максимум 6 zł нетто за кожну розпочату сторінку. Увесь процес, від оцінки до видачі ключів, описуємо в посібнику Продаж квартири крок за кроком.

Документи для продажу квартири – чек-лист за видом права та ситуацією

Таблиця збирає документи понад базовий набір. Якщо ви поєднуєте кілька ситуацій (напр. спадщину й кредит), зберіть документи з кожного відповідного рядка.

Ситуація	Документ	Звідки	Вартість	Примітки
Окрема власність із земельною книгою	Номер KW, акт придбання; опційно виписка KW	Ваші документи; виписка — Центральна інформація KW (ekw.ms.gov.pl)	звичайна виписка онлайн 30 zł, повна 75 zł	Перевірте, чи «чисті» розділи III і IV KW або чи знаєте ви, чого стосуються записи
Кооперативне власницьке право з KW	Номер KW, розподіл чи договір придбання, довідка з кооперативу	Житловий кооператив	за правилами кооперативу	Довідка підтверджує, кому належить право, і стан платежів
Кооперативне власницьке право без KW	Довідка з кооперативу про належне право (з метражем і станом платежів)	Житловий кооператив	за правилами кооперативу	За кредиту покупця банк зазвичай вимагає відкрити KW — судовий збір 100 zł
Квартира зі спадщини	Чинна постанова про встановлення прийняття спадщини або зареєстрований акт посвідчення спадкування; за потреби поділ спадщини	Районний суд або нотаріус	суд: 100 zł за заяву; нотаріус: макс. 150 zł нетто + витяги	Продають усі спадкоємці або той, хто отримав квартиру за поділу спадщини
Квартира зі спадщини чи дарування	Довідка начальника податкової інспекції про сплату податку, звільнення чи давність (або підтвердження подання SD-Z2)	Податкова інспекція	17 zł; через e-Urząd Skarbowy безкоштовно	Не потрібна за дарування у формі нотаріального акта (після 2006 р.) і за звільнення для найближчої родини
Квартира з іпотечним кредитом	Довідка про залишок заборгованості з номером рахунку для погашення та зобов'язанням дати згоду на виключення іпотеки	Банк-кредитор	за тарифом банку	Покупець (чи його банк) вносить частину ціни прямо на погашення вашого кредиту
Квартира у спільній власності подружжя	Участь обох з подружжя в акті або згода чоловіка/дружини у формі нотаріального акта	Нотаріус	за таксою	Після розлучення: рішення й поділ майна або продаж обома колишніми подружжям

Окрема власність на приміщення з земельною книгою

Це найпростіший випадок. Перегляньте книгу до того, як це зробить покупець: у розділі II ви маєте значитися власником, розділ III не повинен містити невідомих вам вимог чи попереджень, а в розділі IV ви побачите іпотеку банку. Якщо після купівлі у забудовника в книзі досі висять записи чи згадки, перевірте, чи не треба їх виключити, — витрати на записи й виключення описуємо в статті Судові збори та земельна книга.

Кооперативне власницьке право на приміщення – з книгою та без

Кооперативне власницьке право відчужуване й може, але не зобов'язане, мати земельну книгу. Без книги ваше право підтверджує лише довідка з кооперативу — без неї нотаріус не складе акт. Якщо покупець фінансує купівлю кредитом, банку знадобиться іпотека, а їй потрібна книга — заяву про її відкриття можна подати під час акта.

Квартира зі спадщини чи дарування

Без встановлення прийняття спадщини (суд) або зареєстрованого акта посвідчення спадкування (нотаріус) ви не продасте успадковану квартиру. З 17 березня 2026 р. нотаріус, який зареєстрував акт посвідчення спадкування, сам подає заяву про запис спадкоємців до земельної книги. Але чекати цього запису перед продажем не треба — закон дозволяє, щоб попередник був записаний у книгу одночасно з покупцем (ст. 34 закону про земельні книги та іпотеку). Коли спадкоємців кілька, для продажу потрібна згода всіх співвласників. Усю процедуру описуємо в статті Продаж квартири зі спадщини крок за кроком (польською).

Другий документ — розрахунок із фіском. Нотаріус може скласти акт відчуження речі, отриманої у спадок чи дарування, лише за згоди начальника податкової інспекції або після подання його довідки, що придбання звільнене від податку, податок сплачено або зобов'язання припинилося за давністю (ст. 19 п. 6 закону про податок на спадщину й дарування). Від 13 липня 2025 р. цей обов'язок не стосується двох ситуацій: коли ви придбали квартиру договором у формі нотаріального акта, укладеним після 31 грудня 2006 р. (зазвичай дарування), і коли придбання було звільнене як для найближчої родини на підставі ст. 4a (ст. 19 п. 7). На практиці за спадщини після когось із батьків контора попросить копію заяви SD-Z2 з підтвердженням подання — тому стежте за 6-місячним строком. В інспекції на видачу довідки 7 днів (ст. 306a § 5 Податкового статуту). Про прибутковий податок із самого продажу пишемо в тексті Продаж квартири зі спадщини – податок (польською).

Квартира з іпотечним кредитом

Іпотека не блокує продаж, але покупець і його банк мають знати, скільки саме треба погасити і на який рахунок. Замовте у своєму банку довідку про залишок заборгованості на планований день угоди разом з обіцянкою дати згоду на виключення іпотеки після погашення. Черговість платежів і порядок розрахунків ми описали в посібнику Продаж квартири з іпотечним кредитом (польською).

Квартира, куплена в шлюбі

Квартира, куплена в період спільної власності подружжя, належить до спільного майна, а її відчуження потребує згоди другого з подружжя (ст. 37 § 1 Сімейного й опікунського кодексу). Згода має бути у формі нотаріального акта, бо така форма діє для самого продажу (ст. 63 § 2 Цивільного кодексу). Квартира, успадкована чи отримана в дар, належить до особистого майна, якщо спадкодавець або дарувальник не постановив інакше (ст. 33 п. 2). Ситуацію після розлучення, коли майно не поділене, розбираємо в статті Продаж квартири після розлучення та за спільної власності (польською).

Не знаєте, яких документів бракує у вашому випадку? Замовте оцінку та план продажу — ми перевіримо правовий стан квартири, підготуємо перелік документів і допоможемо провести продаж.

Свідоцтво про енергетичні характеристики під час продажу – обов'язок і штраф

Власник приміщення, а також особа, якій належить кооперативне власницьке право, передає набувачеві свідоцтво про енергетичні характеристики під час складання нотаріального акта договору відчуження (ст. 11 п. 1 пп. 1 закону про енергетичні характеристики будівель). Головні правила:

• свідоцтво стосується конкретного приміщення, а не всієї будівлі (ст. 11 п. 5);
• покупець не може відмовитися від права його отримати (ст. 11 п. 4), тому застереження «набувач звільняє продавця» нічого не дасть;
• нотаріус відзначає передачу в акті, а якщо свідоцтва немає — роз'яснює продавцю про штраф (ст. 11 п. 6);
• невиконання обов'язку — це проступок, за який загрожує штраф (ст. 41 п. 1 пп. 3), тобто за Кодексом про проступки від 20 до 5 000 zł;
• свідоцтво дійсне 10 років, якщо раніше ви не проведете роботи, що змінюють енергетичні характеристики приміщення (ст. 14);

Свідоцтво варто замовити ще до публікації пропозиції: якщо свідоцтво складене, оголошення про продаж повинно вказувати, зокрема, річну потребу в енергії та викиди CO₂ (ст. 13). Ціну встановлює виконавець — перевірте, чи внесений він до переліку в центральному реєстрі енергетичних характеристик будівель.

Довідка про відсутність прописаних осіб і про відсутність заборгованості перед спільнотою – чи обов'язкові вони?

Жодна норма не вимагає цих документів для чинності договору купівлі-продажу. Покупець майже завжди про них просить, бо не хоче прийняти чужі борги чи прописаних мешканців, а його банк може внести їх в умови виплати кредиту.

• Довідка про відсутність прописаних осіб — видає управа ґміни (міста), що веде реєстр мешканців. Якщо управа видає її як довідку, гербовий збір становить 17 zł. Виписіть себе й домочадців до акта або зобов'яжіться в договорі виписатися у визначений строк.
• Довідка про відсутність заборгованості — за окремої власності її видає правління чи управитель житлової спільноти, за кооперативного права — кооператив. Плату (якщо вона взагалі є) встановлює управитель чи кооператив.

Обидві довідки підтверджують стан на день видачі, тому замовляйте їх за кілька днів до акта. Якщо продаж відбувається у два етапи — спершу попередній, потім основний договір, — запишіть у попередньому договорі (польською), які документи й до якого строку ви надасте.

Право першочергової купівлі ґміни – коли продаж потребує двох актів?

Ґміні належить право першочергової купівлі, зокрема, нерухомості, розташованої в Спеціальній зоні ревіталізації та на території ревіталізації, якщо це передбачає постанова ради ґміни (ст. 109 п. 1 пп. 4a і 4b закону про управління нерухомістю), а також нерухомості, внесеної до реєстру пам'яток, — останніх лише тоді, коли право першочергової купівлі розкрито в земельній книзі (ст. 109 п. 3 пп. 5). Приміщення, що є окремою власністю, — нерухомість, тому ці норми можуть його стосуватися. Перевірте це до підписання попереднього договору — постанови про території ревіталізації є актами місцевого права, які публікує ґміна.

Якщо першочергова купівля вас стосується, нотаріус спершу складає умовний договір купівлі-продажу й повідомляє війта, бургомістра чи президента міста, який має місяць на рішення (ст. 110 п. 2–3). Лише потім ви підписуєте договір, що переносить право власності. Ґміна, якщо скористається правом, купує за ціною з вашого договору (ст. 111). Тому заплануйте в графіку щонайменше місяць запасу й другий візит до нотаріуса — витрати на обидва акти розбираємо в статті Нотаріальна такса 2026.

Скільки коштує збір документів для продажу? Приклад розрахунку

Два сценарії: (1) квартира, куплена у власність, із земельною книгою та кредитом; (2) квартира, успадкована від мами двома братами чи сестрами, без кредиту, спадщину встановлено в нотаріуса. Приймаємо максимальні ставки нотаріальної такси, ПДВ 23% на винагороду нотаріуса та витяги по 4 сторінки.

Позиція	1. Власність із кредитом	2. Спадщина, акт посвідчення спадкування
Звичайна виписка KW онлайн	30,00 zł	30,00 zł
Витяг з акта придбання (втрачений оригінал, 10 сторінок × 6 zł + ПДВ)	73,80 zł	–
Протокол спадкування (100 zł) і акт посвідчення спадкування (50 zł) + ПДВ	–	184,50 zł
Два витяги з акта посвідчення спадкування (2 × 4 сторінки × 6 zł + ПДВ)	–	59,04 zł
Запис спадкоємців до KW (один збір незалежно від кількості часток)	–	150,00 zł
Довідка з податкової інспекції	–	безкоштовно через e-Urząd Skarbowy (17 zł в інспекції) або не потрібна за звільнення за ст. 4a
Довідка про відсутність прописаних осіб	17,00 zł	17,00 zł
Довідка з банку про залишок і згода на виключення іпотеки	за тарифом банку	–
Свідоцтво про енергетичні характеристики	ціна виконавця	ціна виконавця
Сума офіційних витрат (без банку та свідоцтва)	120,80 zł	440,54 zł

Якби в другому сценарії спадщину встановлював суд, збір за заяву становив би 100 zł, але постанови та її набрання чинності чекають зазвичай довше, ніж акта посвідчення спадкування. В обох випадках витрати на документи — частка проміле ціни: за квартири за 755 824 zł (медіана ціни 2-кімнатної квартири у Варшаві за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026) 440 zł — це близько 0,06%. Дорожчими бувають затримки — відсутність однієї довідки може зсунути акт чи призупинити виплату кредиту покупця.

Продаєте, щоб купити нову квартиру? Що є в нашій пропозиції

Первинний ринок для продавця — і конкуренція, і природний наступний крок. За даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026, медіана ціни 2-кімнатної квартири — 755 824 zł у Варшаві та 662 405 zł у Вроцлаві, а медіана ціни квадратного метра — відповідно 18 000 zł і 15 736 zł. У готових, зданих в експлуатацію проєктах доступні 673 квартири у Варшаві і 428 у Вроцлаві — це варіант для тих, хто після продажу не хоче чекати кінця будови. Як узгодити обидві угоди за часом, пояснюємо в статті Як купити нову квартиру, продавши стару (польською).

Часті запитання

Підсумки

Перелік документів для продажу квартири залежить від того, як ви її придбали та що на ній лежить. Завжди потрібні правовий титул, номер земельної книги чи довідка з кооперативу та свідоцтво про енергетичні характеристики. За спадщини додаються спадкові документи та розрахунок із податковою інспекцією, за кредиту — довідка з банку, за шлюбу — участь чи згода подружжя. Офіційні витрати — зазвичай кілька сотень злотих, але бракуючі документи можуть затримати угоду на тижні, тому збирайте документи ще до публікації оголошення.

Хочете продати квартиру без нервового збору паперів в останню хвилину? Замовте оцінку та план продажу — допоможемо підготувати документи й провести продаж. А якщо гроші від продажу підуть на нову квартиру, ми допоможемо купити квартиру у забудовника — покупець найчастіше не платить нам комісію, винагороду зазвичай платить забудовник. Актуальні пропозиції знайдете й у каталозі проєктів.

Правовий стан на вересень 2026 р. Стаття має інформаційний характер і не є юридичною чи податковою консультацією. Розрахунки орієнтовні й приймають максимальні ставки нотаріальної такси; остаточний перелік документів визначає нотаріус, що складає акт.

Джерела

• Закон – Цивільний кодекс, єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 795 (польською) – ст. 63 § 2, ст. 158, ст. 199, ст. 1027.
• Закон – Сімейний і опікунський кодекс, єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 236 (польською) – ст. 33, ст. 37.
• Закон про податок на спадщину й дарування, єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 478 (польською) – ст. 4a, ст. 19 п. 6–7.
• Закон про енергетичні характеристики будівель, єдиний текст Dz.U. 2024 поз. 101 (польською) – ст. 11, 13, 14, 41.
• Закон – Кодекс про проступки, єдиний текст Dz.U. 2025 поз. 734 (польською) – ст. 24 § 1.
• Закон про гербовий збір, єдиний текст Dz.U. 2025 поз. 1154 (польською) – ст. 3b, додаток частина II п. 21.
• Закон – Податковий статут, єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 622 (польською) – ст. 306a.
• Закон про управління нерухомістю, єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 399 (польською) – ст. 109–111.
• Закон про ревіталізацію, єдиний текст Dz.U. 2024 поз. 278 (польською) – ст. 11 п. 5, ст. 25.
• Закон про житлові кооперативи, єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 889 (польською) – ст. 17².
• Закон про земельні книги та іпотеку, єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 1066 (польською) – ст. 34, ст. 36⁴.
• Закон – Закон про нотаріат, єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 614 (польською) – ст. 95a, ст. 95j.
• Розпорядження про максимальні ставки нотаріальної такси, єдиний текст Dz.U. 2024 поз. 1566 (польською) – § 10a, § 12.
• Закон про судові витрати в цивільних справах, єдиний текст Dz.U. 2025 поз. 1228 (польською) – ст. 42 п. 3, ст. 44, ст. 49.
• Розпорядження Міністра юстиції від 24 березня 2026 р. про розмір зборів за дії Центральної інформації земельних книг, Dz.U. 2026 поз. 410 (польською).
• Електронні земельні книги – перегляд книг і замовлення виписок (польською).
• Ціни квартир: каталог проєктів TM Invest, станом на 27.09.2026.