Как проверить агентство недвижимости в Польше перед покупкой квартиры: KRS, KNF, OC

1. KRS или CEIDG: существует ли компания и с какого года

Компании (sp. z o.o., S.A., коммандитные товарищества) зарегистрированы в Государственном судебном реестре — поиск по KRS на сайте Министерства юстиции. Индивидуальных предпринимателей ищут в CEIDG на biznes.gov.pl. Достаточно номера KRS, NIP или названия. На что смотреть:

• полное название и адрес — совпадают ли они с данными на сайте, в договоре и в счёте;
• дата регистрации — если компания пишет «работаем 15 лет», а спółka зарегистрирована год назад, спросите, как это объяснить. Бренд бывает старше нынешней компании, в этом нет ничего плохого, но ответ должен быть конкретным;
• правление и участники — кто представляет компанию и подписывает договоры;
• вид деятельности — обычно PKD 68.31.Z (посредничество в сделках с недвижимостью);
• финансовая отчётность — компании сдают её ежегодно, посмотреть можно бесплатно в Репозитории финансовых документов. Отсутствие отчётов за несколько лет — тревожный знак.

Будьте внимательны к похожим названиям: в Польше много компаний с почти одинаковыми именами. Сравнивайте номер KRS и NIP, а не название или логотип.

2. Белый список VAT: NIP и банковский счёт

Реестр плательщиков VAT Министерства финансов (biała lista) показывает, является ли компания активным плательщиком VAT, её адрес и заявленные банковские счета. Если вы платите агентству вознаграждение, номер счёта из фактуры должен быть в этом списке. Небольшая фирма может быть освобождена от VAT — тогда она не значится активным плательщиком, но должна уметь это объяснить.

Помните: деньги за новую квартиру агентству никогда не перечисляются. Плату за бронирование и платежи по договору вы переводите застройщику, а части цены — на жилищный эскроу-счёт в банке.

3. Реестр KNF — если агентство обещает ипотеку

Посредничество по ипотечным кредитам в Польше — регулируемая деятельность (закон от 23 марта 2017 г. об ипотечном кредите). Заниматься им могут только те, кто внесён в реестр посредников ипотечного кредита и их агентов, который ведёт Комиссия по финансовому надзору (KNF). Реестр открыт: rpkip.knf.gov.pl.

Если агентство говорит «ипотеку мы решим», попросите имя и фамилию консультанта или название фирмы и проверьте в реестре:

• активна ли запись;
• это посредник или агент — и от чьего имени работает агент;
• совпадают ли данные реестра с тем, что указано в договоре.

До заключения договора консультант обязан сообщить, в частности, работает ли он с одним банком или с несколькими, и о своём вознаграждении. Обычно ему платит банк, но и это лучше иметь в письменном виде. Подробнее: Кредитный консультант: стоит ли обращаться и кто ему платит.

4. Полис OC посредника

Посредник по недвижимости обязан страховать гражданскую ответственность за ущерб, причинённый клиентам (ст. 181 закона об управлении недвижимостью). Минимальная страховая сумма — эквивалент 25 000 евро на один случай. Копию действующего полиса посредник прилагает к договору посредничества (ст. 180 п. 3). Нет полиса или срок его действия истёк — это повод договор не подписывать.

5. Договор посредничества: что в нём должно быть

Договор посредничества требует письменной или электронной формы, иначе он недействителен. Устного «договоримся» недостаточно. Проверьте в договоре:

• перечень услуг — подбор предложений, показы, переговоры, помощь при бронировании и у нотариуса;
• вознаграждение — сумму или процент, нетто или брутто (VAT 23 %), и когда оно подлежит оплате;
• эксклюзивность — запрещает ли договор покупку через другое агентство или самостоятельно и на какой срок;
• срок действия и расторжение;
• копию полиса OC в приложении.

6. Кто платит комиссию

Размер комиссии в Польше законом не установлен — всё определяет договор. На вторичном рынке агентства Варшавы и Вроцлава обычно берут около 2–3 % брутто, иногда с обеих сторон сделки (подробнее: Комиссия агентства недвижимости в Польше). При покупке у застройщика вознаграждение агентству чаще всего платит застройщик, а покупатель не платит комиссию или платит немного — это зависит от договора. Спросите прямо: «сколько заплачу я, а сколько застройщик?» и попросите ответ письменно. Подробнее: Посредник при покупке квартиры у застройщика — кто платит.

Тревожные сигналы

Чек-лист: проверка агентства за 15 минут

• Номер KRS или NIP с сайта агентства проверен в KRS / CEIDG — данные совпадают.
• NIP проверен в белом списке VAT.
• Кредитный консультант (если агентство его предлагает) — активная запись в реестре KNF.
• Копия полиса OC — действующая.
• Письменный договор посредничества: услуги, вознаграждение, эксклюзивность, срок.
• Письменно зафиксировано, кто платит комиссию.
• Застройщик проверен отдельно — см. Как проверить застройщика в Польше.

Как это устроено у нас

Данные наших компаний, номера KRS и NIP и порядок вознаграждения опубликованы в разделе факты о компании — их можно проверить по тем же реестрам. При покупке у застройщика покупатель чаще всего не платит нам комиссию — обычно платит застройщик. Консультируем на польском, русском и английском. Если вы покупаете из другой страны, загляните на страницу Агентство недвижимости для иностранцев, а актуальные цены новостроек — в отчёте о рынке.

Частые вопросы

Источники

• Закон от 21 августа 1997 г. об управлении недвижимостью (ustawa o gospodarce nieruchomościami) — ст. 179–181 (посредничество, договор, OC).
• Распоряжение министра финансов об обязательном страховании OC посредника по недвижимости (Dz.U. 2019 poz. 804).
• Закон от 23 марта 2017 г. об ипотечном кредите и надзоре за посредниками ипотечного кредита и агентами.
• Закон от 20 мая 2021 г. о защите прав покупателя жилья и Гарантийном фонде застройщиков (DFG).