Банкротство застройщика – что будет с внесёнными деньгами? DFG, эскроу-счёт, синдик (2026)

Коротко: если застройщик объявит банкротство (upadłość), ваши платежи не пропадают автоматически. Деньги, которые лежат на жилищном эскроу-счёте (mieszkaniowy rachunek powierniczy), банк возвращает покупателям, а если строительство не будет продолжено, недостающую часть платежей с открытого счёта возвращает Гарантийный фонд застройщиков (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – DFG) в течение 30 дней с даты заявления (максимум 90 дней). Проект также могут достроить – синдик, другой застройщик или по мировому соглашению с покупателями – и тогда вы получите квартиру.

Обновлено: октябрь 2026 г. Правовое состояние: закон о застройщиках (Dz.U. 2026 poz. 880) и закон о банкротстве – Prawo upadłościowe (Dz.U. 2025 poz. 614, ст. 425a–425o).

Главное

• Защита касается проектов, которые ведутся по закону о застройщиках (ustawa deweloperska) 2021 г., – прежде всего тех, где продажи начались с 1 июля 2022 г.
• После объявления банкротства судья-комиссар (sędzia-komisarz) в течение 3 месяцев решает, может ли синдик (syndyk) продолжать строительство. Отсутствие решения в этот срок действует как отказ от договоров.
• Если строительство не будет продолжено, банк возвращает покупателям средства с эскроу-счёта, а DFG доплачивает разницу до суммы ваших платежей на открытый счёт.
• UFG выплачивает деньги из DFG в течение 30 дней с даты заявления, а в исключительных случаях – не позднее чем через 90 дней.
• При закрытом счёте застройщик ещё не получил ваши деньги – их возвращает банк со счёта.
• Требования заявляют синдику в течение 30 дней с даты объявления о банкротстве в Национальном реестре должников (Krajowy Rejestr Zadłużonych – KRZ).

Что будет с вашими деньгами – сценарии

Ситуация	Что происходит	Кто возвращает деньги
Синдик достраивает дом (с согласия судьи-комиссара)	Договор продолжает действовать, вы и дальше платите на эскроу-счёт, а требование удовлетворяется передачей права собственности на квартиру	– (вы получаете квартиру)
Участок со стройкой покупает другой застройщик	Он принимает договоры с покупателями и отвечает по ним солидарно с банкротом; в течение 30 дней открывает новый эскроу-счёт, на который переходят средства	– (вы получаете квартиру от нового застройщика)
Мировое соглашение с покупателями	Покупатели (не меньше 20% из них) могут внести предложения по соглашению, например доплаты на завершение строительства	зависит от соглашения
Строительство не будет продолжено – открытый счёт	Действует как отказ от договоров; синдик поручает банку вернуть средства со счёта	банк – то, что осталось на счёте; DFG – разницу до суммы платежей
Строительство не будет продолжено – закрытый счёт	Деньги ещё не попали к застройщику	банк – с эскроу-счёта
Банкротится банк, где открыт счёт	Застройщик должен в течение 30 дней заключить договор с другим банком	BFG – в пределах лимита гарантии, DFG – остальное

Шаг 1: объявление банкротства и решение о продолжении строительства

Процедура банкротства застройщика имеет особую цель: удовлетворить покупателей путём передачи им права собственности на квартиры, если это разумно (ст. 425b закона о банкротстве). Синдик может продолжать проект с согласия судьи-комиссара, который даёт его, если завершение строительства экономически обосновано и реально (ст. 425e).

Если судья-комиссар откажет в согласии, разрешит отказаться от строительства или не вынесет решение в течение 3 месяцев с даты объявления банкротства, в силу закона наступают последствия отказа синдика от договоров с застройщиком. Тогда синдик уведомляет банк, где открыт эскроу-счёт, и поручает вернуть средства покупателям. То же самое происходит, если судья-комиссар позже разрешит прекратить строительство (ст. 425h).

Шаг 2: возврат с эскроу-счёта и доплата из DFG

Сначала банк возвращает вам вашу часть средств, оставшихся на эскроу-счёте. При открытом счёте часть денег уже могла уйти застройщику за завершённые этапы – эту разницу покрывает Гарантийный фонд застройщиков, которым управляет Страховой гарантийный фонд (Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny – UFG) (ст. 48 п. 1 пп. 1–3 и 8 закона о застройщиках).

Пример: вы покупаете квартиру за 900 000 zł и внесли три платежа – всего 585 000 zł. Банк уже перечислил застройщику 360 000 zł за два завершённых этапа, а на счёте осталось 225 000 zł. После банкротства банк возвращает вам 225 000 zł, а DFG – недостающие 360 000 zł. Взнос в фонд застройщик платил раньше с каждого вашего платежа.

Шаг 3: заявление в UFG

• Банк и синдик передают в UFG информацию о банкротстве и о суммах, которые вам вернули.
• Вы подаёте заявление в UFG: имя и фамилия, PESEL (или данные документа, удостоверяющего личность, если номера PESEL нет), адрес, номер эскроу-счёта и счёта для выплаты, а также заявление о суммах, возвращённых застройщиком (ст. 55).
• UFG выплачивает деньги в течение 30 дней с даты подачи заявления. Срок может увеличиться при проверке заявления или нехватке средств в фонде – не более чем до 90 дней; тогда заявления исполняются в порядке поступления.
• После выплаты UFG забирает себе ваше требование к застройщику и сам взыскивает долг из конкурсной массы.

Порядок и формы UFG публикует на сервисе Strefa DFG (dfg.ufg.pl). По данным UFG, в 2025 г. DFG выплатил покупателям более 11,7 млн zł, в среднем около 365,6 тыс. zł на человека.

Шаг 4: заявление требований синдику

Решение об объявлении банкротства публикуется в Национальном реестре должников (KRZ). С этого дня у кредиторов есть 30 дней, чтобы заявить требования синдику через систему KRZ. Если ваши платежи не вернут полностью (например, часть вы заплатили не на эскроу-счёт или проект не был защищён DFG), заявите требование в срок.

Требования покупателей, возникшие из отказа от договора, удовлетворяются из денег, полученных от продажи недвижимости, а приоритет даёт запись требования в поземельной книге (księga wieczysta) – даже если её позже удалили (ст. 425j). Если ипотечный банк дал согласие на выделение квартиры без обременений, ваше требование имеет приоритет перед ипотекой в размере внесённых платежей (ст. 425i). Если часть денег вам уже выплатил DFG, сначала удовлетворяются требования UFG по этой выплате, и только потом ваши остальные требования (ст. 425ja).

Если стройку берёт на себя другой застройщик или покупатели

Синдик может продать участок с начатым строительством предпринимателю, который обязуется его завершить. Новый застройщик принимает права по договорам, отвечает по ним солидарно с банкротом и в течение 30 дней должен заключить договор нового эскроу-счёта, на который банк переводит накопленные средства (ст. 425l–425m). Покупатели, составляющие не меньше 20% всех покупателей в проекте, могут в течение 30 дней с даты объявления банкротства внести предложения по мировому соглашению – например, доплаты на завершение строительства или продажу проекта другому застройщику (ст. 425n–425o).

Если продажи в проекте начались до 1 июля 2022 г.

Проекты, в которых продажи и первые договоры начались до 1 июля 2022 г., в течение 2 лет велись по прежнему закону 2011 г. – с эскроу-счётом, но без DFG (ст. 76). При банкротстве такого застройщика вас защищают прежде всего эскроу-счёт и запись требования в поземельной книге, а не фонд. Если вы покупаете квартиру в более старом проекте, спросите застройщика, подпадает ли ваш договор под новый закон и взнос в DFG.

Тревожные признаки перед покупкой

• Запись о процедуре реструктуризации или банкротства в KRZ или в KRS застройщика либо компании специального назначения.
• График, который сдвигается, и сведения о приостановленных выплатах со счёта после проверки банка.
• Смена банка, где открыт эскроу-счёт, во время строительства без внятного объяснения.
• Просьба заплатить на обычный счёт вместо эскроу-счёта – это всегда повод остановиться.
• Нет истории завершённых проектов или участок в ипотеке без согласия банка на выделение квартир без обременений.

Как пройти этот список шаг за шагом: Как проверить застройщика перед покупкой и Księga wieczysta – как проверить онлайн.

Частые вопросы

Итоги

Банкротство застройщика не означает потерю денег, если вы платили на эскроу-счёт в проекте, который подпадает под закон 2021 г.: либо вы получите квартиру после завершения строительства, либо возврат со счёта и доплату из DFG. Важнее всего то, что вы делаете до покупки, – проверка застройщика, вида эскроу-счёта и платежи только на этот счёт. Полный перечень прав покупателя – в статье Закон о застройщиках 2026 – права покупателя шаг за шагом, а правила счёта и фонда – в материале Эскроу-счёт застройщика и Гарантийный фонд DFG.

Вместе с клиентами мы выбираем проекты проверенных застройщиков – посмотрите новостройки в Варшаве, квартиры за 800 тыс. – 1 млн zł и предложения во Вроцлаве. Договор до подписания мы проверяем вместе с юристом: проверка договора с застройщиком. Консультация и подбор предложений бесплатны, а покупатель чаще всего не платит нам комиссию, потому что обычно нас оплачивает застройщик.

Правовое состояние на октябрь 2026 г. Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией – при банкротстве застройщика обсудите свою ситуацию с юристом.

Источники

• Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – закон о защите прав покупателя жилья и о Гарантийном фонде застройщиков, единый текст Dz.U. 2026 poz. 880 (ст. 10–12, 18, 48, 55, 76).
• Ustawa z 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe – закон о банкротстве, единый текст Dz.U. 2025 poz. 614 (ст. 51, 425a–425o).
• Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny – Strefa DFG: wniosek o wypłatę środków – заявление о выплате средств.
• Квартальная информация UFG о состоянии средств DFG (на 31.12.2025), приведённая в пояснительной записке к проекту поправок к закону (май 2026 г.).