Закон о застройщиках 2026 – права покупателя шаг за шагом

Коротко: закон о застройщиках (ustawa deweloperska) от 20 мая 2021 г. (действует с 1 июля 2022 г.) даёт покупателю квартиры у застройщика право на информационный проспект до договора, плату за бронирование не выше 1% цены, договор в форме нотариального акта, платежи только на эскроу-счёт под защитой Гарантийного фонда застройщиков (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – DFG), приёмку с протоколом дефектов и отказ от договора в случаях, предусмотренных законом. Условия договора, менее выгодные покупателю, чем закон, недействительны. В 2025–2026 гг. добавились, в частности, обязанность публиковать цены за м² на сайте застройщика и расчёт цены как площадь × цена за м².

Обновлено: октябрь 2026 г. Правовое состояние: единый текст Dz.U. 2026 poz. 880 с изменениями 2025–2026 гг.

Главное

• Закон защищает покупателей квартир и односемейных домов у застройщика – и при покупке готового жилья, если до акта о переходе права собственности вы подписываете обязательственный договор и вносите деньги.
• Плата за бронирование: максимум 1% цены; возвращается вам, в частности, при отказе в кредите.
• Платежи: только на жилищный эскроу-счёт (mieszkaniowy rachunek powierniczy), а застройщик платит с них взнос в DFG (0,45% или 0,1%).
• Приёмка: у застройщика 14 дней на ответ по заявленным дефектам и 30 дней на их устранение.
• Отказ от договора: в частности, если застройщик не передал право собственности в срок – после того как вы назначите ему дополнительные 120 дней.
• Условия договора, менее выгодные, чем закон, недействительны, и вместо них применяются нормы закона (ст. 42).

Кого и какие договоры охватывает закон

Закон распространяется на договоры, по которым застройщик обязуется построить здание и передать вам право собственности на квартиру (договор с застройщиком – umowa deweloperska), а также на договоры по уже построенным квартирам, односемейным домам и – если вы покупаете их вместе с квартирой – нежилым помещениям, например месту в гараже (ст. 2). Он касается и предварительного договора, по которому застройщик обязуется заключить один из этих договоров. Покупка на вторичном рынке у частного лица под закон не подпадает.

Права покупателя шаг за шагом

Этап	Ваше право	Основание
1. Выбор предложения	Цена за м² каждой квартиры, цены парковочных мест и кладовок, а также другие платежи – на сайте застройщика, с историей изменений; при расхождении можно требовать более выгодную для вас цену	ст. 19a (с 11 июля 2025 г.)
2. До подписания	Бесплатный информационный проспект (prospekt informacyjny) с приложениями на долговечном носителе; доступ к документам застройщика (KRS, księga wieczysta, разрешение на строительство)	ст. 21, 26
3. Бронирование	Письменный договор; плата максимум 1% цены из проспекта, засчитывается в цену; возврат при отказе в кредите, двойной возврат, если застройщик не исполнит договор	ст. 30–34
4. Договор с застройщиком	Нотариальный акт; обязательные пункты (цена, площадь, стандарт, сроки, эскроу-счёт, DFG, условия отказа); расходы на нотариуса и суд делятся пополам	ст. 35, 40
5. Цена	Цена = полезная площадь × цена за 1 м², площадь считается по Польской норме	ст. 5a (договоры с 13 февраля 2026 г.)
6. Платежи	Только на эскроу-счёт, после завершения этапов по графику (минимум 4 этапа, каждый 10–25% стоимости); банк контролирует стройку	ст. 8, 16–17, 24
7. Приёмка	Протокол с дефектами; 14 дней на признание или отказ (молчание = признание), 30 дней на устранение; при существенном дефекте можно отказаться от приёмки	ст. 41
8. Акт о переходе права собственности	Собственность без обременений (кроме тех, на которые вы согласились); банк выплачивает застройщику последнюю часть только после акта	ст. 15–16, 25
9. После покупки	Гарантия (rękojmia) за физические и юридические дефекты по Гражданскому кодексу – 5 лет для недвижимости	ст. 41a (с 9 сентября 2025 г.), ГК

1. Открытые цены на сайте застройщика

С 11 июля 2025 г. застройщик обязан вести сайт, на котором с первого дня продаж публикует общую часть проспекта, адрес офиса продаж, цену за м² каждой предлагаемой квартиры, цены вспомогательных помещений и прав (например, парковочного места), а также другие платежи, которые вы заплатите, – с НДС. При изменении цены он указывает дату изменения и сохраняет прежние цены. Адрес этого сайта должен быть в рекламе и предложениях. Если цена в договоре отличается от опубликованной, вы можете требовать заключить договор по более выгодной для вас цене (ст. 19a). Данные также ежедневно передаются на портал dane.gov.pl (ст. 19b).

2. Информационный проспект и документы застройщика

До договора бронирования или договора с застройщиком застройщик бесплатно вручает вам информационный проспект с приложениями на долговечном носителе (ст. 21). Об изменениях в проспекте он обязан сообщать и во время бронирования (ст. 33). По вашему запросу он предоставляет в офисе, в частности, выписку из KRS, актуальное состояние поземельной книги (księga wieczysta), разрешение на строительство и финансовую отчётность (ст. 26). Как читать проспект: Информационный проспект застройщика – тревожные признаки; как проверить компанию: Как проверить застройщика перед покупкой.

3. Договор бронирования – максимум 1% цены

Договор бронирования (umowa rezerwacyjna) заключается в письменной форме на определённый срок; если вы оформляете кредит, срок бронирования должен учитывать получение решения банка (ст. 31). Плата за бронирование не может превышать 1% цены из проспекта и засчитывается в цену. Она возвращается вам без промедления, если банк отказал в кредите из-за кредитоспособности, если застройщик изменил проспект, не сообщив вам, а в двойном размере – если застройщик не исполнил договор бронирования (ст. 34). Подробнее: Договор бронирования с застройщиком.

4. Договор с застройщиком у нотариуса

Договор с застройщиком (umowa deweloperska) заключается в форме нотариального акта, а расходы на нотариуса и записи в поземельной книге застройщик и покупатель делят пополам (ст. 40). Договор должен содержать, в частности, цену, описание квартиры и стандарта отделки, срок перехода права собственности, график платежей, данные эскроу-счёта и взносов в DFG, а также условия отказа (ст. 35). Ваше требование о передаче права собственности вносится в поземельную книгу (ст. 38). С 13 февраля 2026 г. в новых договорах цена определяется как полезная площадь, умноженная на цену за 1 м² (ст. 5a). Что проверить в тексте договора: Договор с застройщиком – что в нём должно быть.

5. Эскроу-счёт и DFG

Вы вносите деньги только на жилищный эскроу-счёт, открытый для проекта. При открытом счёте банк выплачивает их застройщику поэтапно, после проверки стройки, а при закрытом – только после акта о переходе права собственности. С каждого платежа застройщик перечисляет взнос в Гарантийный фонд застройщиков, который возвращает деньги, в частности, при банкротстве (upadłość) застройщика. Подробно мы описали это в статье Эскроу-счёт застройщика и Гарантийный фонд DFG – как защищены деньги покупателя, а сценарий банкротства – в материале Банкротство застройщика – что будет с внесёнными деньгами.

6. Приёмка квартиры и дефекты

До акта о переходе права собственности вы лично принимаете квартиру после получения разрешения на эксплуатацию (ст. 41). Дефекты вносите в протокол. У застройщика 14 дней, чтобы признать дефекты или мотивированно отказать в признании, – если он молчит, считается, что дефекты признаны. Признанные дефекты он устраняет за 30 дней; если не успевает, назначает новый срок, а после его истечения вы можете устранить дефекты за его счёт. При существенном дефекте, который застройщик не признаёт, вы можете отказаться от приёмки; при повторной приёмке нужно заключение строительного эксперта. Чек-лист: Приёмка квартиры у застройщика – чек-лист.

7. Когда можно отказаться от договора

• В течение 30 дней с подписания – если в договоре нет обязательных пунктов, он не соответствует проспекту, вы не получили проспект или информацию о его изменении либо данные в проспекте недостоверны.
• В течение 60 дней – если у застройщика нет согласия ипотечного банка на выделение квартиры без обременений.
• Задержка – если застройщик не передал право собственности в срок по договору: вы назначаете ему 120 дней, а затем можете отказаться от договора и сохраняете право на договорную неустойку.
• Существенный дефект – если застройщик не устранил признанный существенный дефект или его подтвердил эксперт.
• Счёт и банк – если застройщик после расторжения договора счёта не заключил новый договор эскроу-счёта или не сменил банк, в отношении которого наступило условие гарантии BFG.
• Банкротство – если синдик (syndyk) потребовал исполнения договора.

При отказе по этим основаниям вы не платите никаких расходов и отступных (ст. 44). Застройщик возвращает деньги, выплаченные ему со счёта, в течение 30 дней, а если не вернёт – их возвращает DFG. Заявление об отказе подаётся письменно с нотариально заверенной подписью (ст. 45). Подробнее: Отказ от договора с застройщиком и Задержка застройщика – договорная неустойка.

Застройщик тоже может отказаться от договора: если вы не внесли платёж, несмотря на письменное требование с 30-дневным сроком, или если вы дважды, с перерывом не меньше 60 дней, не явились на приёмку или подписание акта (ст. 43 п. 7–8).

8. Гарантия после покупки

После перехода права собственности застройщик отвечает за физические и юридические дефекты по правилам гарантии при продаже (rękojmia) из Гражданского кодекса – с 9 сентября 2025 г. это прямо закрепляет ст. 41a закона. Для недвижимости гарантия действует 5 лет с передачи квартиры. Как заявлять о дефектах: Гарантия застройщика – 5 лет.

Изменения в законе о застройщиках 2025–2027

С какой даты	Что меняется для покупателя	Акт
11 июля 2025 г.	Открытые цены за м² и история цен на сайте застройщика; право на более выгодную цену при расхождении; данные о ценах на dane.gov.pl	Dz.U. 2025 poz. 758
9 сентября 2025 г.	К дефектам квартиры прямо применяется гарантия (rękojmia) из Гражданского кодекса (ст. 41a)	Dz.U. 2025 poz. 1167
13 февраля 2026 г.	Цена в договоре = полезная площадь × цена за 1 м², площадь по Польской норме (ст. 5a)	Dz.U. 2026 poz. 27
11 ноября 2026 г.	Единый формат данных о ценах, передаваемых на портал данных	Dz.U. 2026 poz. 1077
2 апреля 2027 г.	Портал данных о сделках с жильём (Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami, Portal DOM), который ведёт UFG, – статистика цен сделок	Dz.U. 2025 poz. 1669

Частые вопросы

Итоги

Закон о застройщиках сопровождает покупателя на всём пути: от открытых цен и проспекта, через бронирование максимум за 1% и договор у нотариуса, до эскроу-счёта с DFG, приёмки со сроками на дефекты и права на отказ от договора. Прежде чем подписать бронирование или договор, проверьте проспект, вид эскроу-счёта и сроки – а при сомнениях отдайте договор на проверку.

Договор бронирования и договор с застройщиком мы проверяем вместе с нашим юристом: проверка договора с застройщиком. Ищете квартиру? Посмотрите новостройки в Варшаве, квартиры за 800 тыс. – 1 млн zł и предложения во Вроцлаве или запишитесь на бесплатную консультацию – чаще всего покупатель не платит нам комиссию, потому что обычно нас оплачивает застройщик.

Правовое состояние на октябрь 2026 г. Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией.

Источники

• Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – закон о защите прав покупателя жилья и о Гарантийном фонде застройщиков, единый текст Dz.U. 2026 poz. 880.
• Nowelizacja z 21 maja 2025 r. – поправки от 21 мая 2025 г., Dz.U. 2025 poz. 758 (открытость цен).
• Nowelizacja z 9 lipca 2025 r. – поправки от 9 июля 2025 г., Dz.U. 2025 poz. 1167 (гарантия rękojmia, ст. 41a).
• Nowelizacja z 4 grudnia 2025 r. – поправки от 4 декабря 2025 г., Dz.U. 2026 poz. 27 (цена за м², ст. 5a).
• Nowelizacja z 17 października 2025 r. – поправки от 17 октября 2025 г., Dz.U. 2025 poz. 1669 (Portal DOM).
• Nowelizacja z 17 lipca 2026 r. – поправки от 17 июля 2026 г., Dz.U. 2026 poz. 1077 (формат данных о ценах).