Jak sprawdzić agencję nieruchomości przed zakupem mieszkania – KRS, biała lista, KNF, OC

1. KRS lub CEIDG – czy firma istnieje i od kiedy

Spółkę (sp. z o.o., S.A., spółkę komandytową) znajdziesz w Krajowym Rejestrze Sądowym, w wyszukiwarce KRS Ministerstwa Sprawiedliwości. Jednoosobową działalność gospodarczą – w CEIDG na biznes.gov.pl. Wystarczy numer KRS, NIP albo nazwa firmy. Zwróć uwagę na:

• pełną nazwę i adres siedziby – czy zgadzają się z danymi na stronie internetowej, w umowie i na fakturze;
• datę wpisu – jeśli firma pisze „działamy od 15 lat”, a spółka powstała rok temu, zapytaj, jak to wyjaśnia. Marka bywa starsza niż obecna spółka i to nic złego, ale odpowiedź powinna być konkretna;
• zarząd i wspólników – kto reprezentuje spółkę i podpisuje umowy;
• przedmiot działalności – zwykle PKD 68.31.Z (pośrednictwo w obrocie nieruchomościami);
• sprawozdania finansowe – spółki składają je co roku; sprawdzisz je bezpłatnie w Repozytorium Dokumentów Finansowych. Brak sprawozdań za kilka lat to sygnał ostrzegawczy.

Uwaga na podobne nazwy. W Polsce działa wiele firm o zbliżonych nazwach, więc porównuj numer KRS i NIP, a nie samą nazwę czy logo.

2. Biała lista VAT – NIP i rachunek bankowy

Wykaz podatników VAT (tzw. biała lista) Ministerstwa Finansów pokazuje, czy firma jest czynnym podatnikiem VAT, jej adres i zgłoszone rachunki bankowe. Jeśli płacisz agencji wynagrodzenie, numer konta z faktury powinien być na tej liście. Mała firma może być zwolniona z VAT – wtedy nie figuruje jako czynny podatnik, ale powinna to umieć wyjaśnić.

Pamiętaj, że pieniądze za nowe mieszkanie nigdy nie trafiają do agencji. Opłatę rezerwacyjną i wpłaty z umowy deweloperskiej przelewasz deweloperowi, a raty ceny – na mieszkaniowy rachunek powierniczy w banku.

3. Rejestr KNF – gdy agencja obiecuje kredyt hipoteczny

Pośrednictwo w kredycie hipotecznym jest w Polsce działalnością regulowaną (ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym). Prowadzić je mogą tylko podmioty wpisane do rejestru pośredników kredytu hipotecznego i ich agentów, który prowadzi Komisja Nadzoru Finansowego. Rejestr jest publiczny: rpkip.knf.gov.pl.

Jeśli agencja nieruchomości mówi „załatwimy kredyt”, poproś o imię i nazwisko doradcy albo nazwę firmy i sprawdź w rejestrze:

• czy wpis jest aktywny;
• czy to pośrednik, czy agent – i w czyim imieniu działa agent;
• czy dane z rejestru zgadzają się z tym, co widzisz w umowie.

Doradca musi przed zawarciem umowy przekazać Ci informacje m.in. o tym, czy współpracuje z jednym, czy z kilkoma bankami, oraz o swoim wynagrodzeniu. Zwykle płaci mu bank, ale to również warto mieć na piśmie. Więcej: Doradca kredytowy – czy warto i kto płaci pośrednikowi.

4. Polisa OC pośrednika

Pośrednik w obrocie nieruchomościami ma obowiązek ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone klientom (art. 181 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Minimalna suma gwarancyjna to równowartość 25 000 euro na jedno zdarzenie. Kopię aktualnej polisy pośrednik dołącza do umowy pośrednictwa (art. 180 ust. 3). Brak polisy albo polisa, która już wygasła, to powód, by nie podpisywać umowy.

5. Umowa pośrednictwa – co musi się w niej znaleźć

Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Ustne „dogadamy się” nie wystarczy. W umowie sprawdź:

• zakres czynności – dobór ofert, prezentacje, negocjacje, pomoc przy rezerwacji i u notariusza;
• wynagrodzenie – kwotę lub procent, czy to netto, czy brutto (VAT 23%), i kiedy jest należne;
• wyłączność – czy umowa zabrania kupna przez inne biuro lub samodzielnie i na jak długo;
• czas trwania i wypowiedzenie;
• kopię polisy OC w załączniku.

6. Kto płaci prowizję

Wysokość prowizji nie jest w Polsce regulowana – wynika tylko z umowy. Na rynku wtórnym biura w Warszawie i we Wrocławiu biorą zwykle ok. 2–3% brutto, czasem od obu stron transakcji (szczegóły: Prowizja agencji nieruchomości). Przy zakupie od dewelopera agencję najczęściej wynagradza deweloper, a kupujący nie płaci prowizji albo płaci niewiele – zależy to od umowy. Zapytaj wprost: „ile zapłacę ja, a ile deweloper?” i poproś o odpowiedź na piśmie. Więcej: Pośrednik przy zakupie od dewelopera – kto płaci.

Czerwone flagi

Checklista: sprawdzenie agencji w 15 minut

• Numer KRS lub NIP ze strony agencji wpisany do wyszukiwarki KRS / CEIDG – dane się zgadzają.
• NIP sprawdzony na białej liście VAT.
• Doradca kredytowy (jeśli agencja go proponuje) – aktywny wpis w rejestrze KNF.
• Kopia polisy OC – aktualna.
• Umowa pośrednictwa na piśmie: zakres, wynagrodzenie, wyłączność, czas trwania.
• Informacja na piśmie, kto płaci prowizję.
• Deweloper sprawdzony osobno – zobacz Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem.

Jak to wygląda u nas

Dane naszych spółek, numery KRS i NIP oraz zasady wynagrodzenia publikujemy w faktach o firmie – możesz je sprawdzić w tych samych rejestrach. Przy zakupie od dewelopera kupujący najczęściej nie płaci nam prowizji – zwykle płaci deweloper. Konsultacje prowadzimy po polsku, rosyjsku i angielsku. Jeśli kupujesz z zagranicy, zajrzyj na stronę Agencja nieruchomości dla obcokrajowców, a aktualne ceny nowych mieszkań znajdziesz w raporcie rynku.

Najczęstsze pytania

Źródła

• Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – art. 179–181 (pośrednictwo, umowa, OC).
• Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia OC pośrednika w obrocie nieruchomościami (Dz.U. 2019 poz. 804).
• Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.
• Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.