Pośrednik przy zakupie mieszkania od dewelopera – kto płaci prowizję

Pośrednik przy zakupie mieszkania od dewelopera zwykle nie kosztuje kupującego nic: na rynku pierwotnym agencja działa na podstawie umowy współpracy z deweloperem i to deweloper płaci jej wynagrodzenie. Cena lokalu wynika z cennika, który deweloper musi publikować na swojej stronie, więc możesz ją sprawdzić samodzielnie. Poniżej wyjaśniamy, jak działa ten model, co realnie daje pośrednik, na co uważać przy umowie pośrednictwa i kiedy lepiej kupić bez niego.

Najważniejsze informacje

• Na rynku pierwotnym wynagrodzenie agencji zwykle płaci deweloper. W TM Invest kupujący najczęściej nie płaci prowizji – wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.
• Deweloper musi publikować na swojej stronie cenę m² każdego lokalu z VAT i zachowywać historię zmian cen (art. 19a ustawy deweloperskiej).
• Jeśli cena przy zawarciu umowy różni się od opublikowanej, możesz żądać ceny dla Ciebie najkorzystniejszej (art. 19a ust. 6).
• Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności, a pośrednik musi mieć obowiązkowe OC (art. 180 ust. 3 i art. 181 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
• W naszej ofercie jest 118 inwestycji od 42 deweloperów i 4 351 dostępnych mieszkań w Warszawie i we Wrocławiu (stan na 27.09.2026).

Kto płaci prowizję pośrednikowi na rynku pierwotnym?

Na rynku wtórnym prowizję płaci zwykle sprzedający, a często także kupujący – każdy na podstawie własnej umowy z biurem. Na rynku pierwotnym model jest inny. Agencja nieruchomości zawiera z deweloperem umowę współpracy: przedstawia mu klientów, a deweloper płaci jej wynagrodzenie, gdy klient kupi mieszkanie. Dla dewelopera to jeden z kosztów sprzedaży, obok biura sprzedaży i reklamy. Kupujący nie dostaje od agencji faktury i nie musi podpisywać odpłatnej umowy pośrednictwa.

Tak działa TM Invest: przy zakupie mieszkania od dewelopera najczęściej nie pobieramy od kupującego prowizji, a dobór ofert jest bezpłatny – nasze wynagrodzenie zwykle płaci deweloper. Stawki i zasady prowizji na rynku wtórnym opisujemy osobno w artykule Prowizja agencji nieruchomości – ile wynosi i kto płaci.

Warto odróżnić dwie sytuacje. Biuro sprzedaży dewelopera reprezentuje jedną firmę i sprzedaje tylko jej lokale. Niezależna agencja współpracuje z wieloma deweloperami, więc może zestawić oferty różnych firm pod Twój budżet. Zdarzają się też biura, które na rynku pierwotnym pobierają prowizję od kupującego – wtedy musi to wynikać z podpisanej z Tobą umowy pośrednictwa.

Czy pośrednik podnosi cenę mieszkania od dewelopera?

Uczciwa odpowiedź: deweloper pokrywa wynagrodzenie agencji z przychodów ze sprzedaży, tak jak każdy inny koszt. Ale cena konkretnego lokalu jest jedna i jawna – nie ustala jej pośrednik, tylko deweloper w swoim cenniku. Od 11 lipca 2025 r. ustawa deweloperska nakłada obowiązek publikowania cen, dzięki czemu możesz to sprawdzić samodzielnie, bez zaufania do kogokolwiek.

Jak sprawdzić cenę krok po kroku:

1. Strona dewelopera. Deweloper musi podawać na swojej stronie cenę m² powierzchni użytkowej każdego oferowanego lokalu i cenę całego lokalu, cenę miejsca postojowego czy komórki (jeśli nie są w cenie) oraz inne świadczenia – wszystko z VAT (art. 19a ust. 1). Adres tej strony musi być podany w reklamach i ofertach (art. 19a ust. 3).
2. Historia cen. Przy każdej zmianie deweloper aktualizuje dane z datą zmiany i zachowuje wcześniejsze ceny (art. 19a ust. 2). Widzisz więc, czy cena ostatnio rosła, czy spadała.
3. Portal dane.gov.pl. Deweloperzy przekazują te dane raz na dobę, a minister publikuje je na portalu danych otwartych (art. 19b).
4. Umowa. W umowie rezerwacyjnej i deweloperskiej cenę określa się jako iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za 1 m² (art. 5a). Porównaj obie liczby z cennikiem. Jeśli się różnią, masz prawo żądać zawarcia umowy po cenie dla Ciebie najkorzystniejszej (art. 19a ust. 6).

Cena z cennika to cena ofertowa, nie zawsze ostateczna. Według NBP średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym w II kw. 2026 r. była niższa od ofertowej o ok. 9% w Warszawie (16 783 wobec 18 488 zł/m²) i o ok. 8% we Wrocławiu (14 312 wobec 15 575 zł/m²). To dane z różnych prób mieszkań, a nie „rabat” na konkretny lokal, ale pokazują, że rozmowa o cenie i warunkach ma sens – niezależnie od tego, czy prowadzisz ją sam, czy z pośrednikiem. Praktyczne wskazówki znajdziesz w poradniku jak negocjować cenę mieszkania.

Co robi pośrednik przy zakupie mieszkania od dewelopera?

Zakres pracy agencji zależy od biura, dlatego zawsze pytaj, co dokładnie obejmuje pomoc. W TM Invest wygląda to tak:

• Wybór. Porównujemy inwestycje z katalogu pod Twój budżet, lokalizację i termin wprowadzenia się, umawiamy prezentacje wybranych inwestycji i mieszkań, pomagamy sprawdzić dewelopera i prospekt informacyjny.
• Rezerwacja. Rozmawiamy z deweloperem o cenie i warunkach zakupu, a przed podpisem przeglądamy zapisy umowy rezerwacyjnej.
• Umowa deweloperska. Przed wizytą u notariusza omawiamy umowę deweloperską i harmonogram wpłat.
• Kredyt. Przy zakupie na kredyt ekspert kredytowy sprawdzi Twoją zdolność kredytową i porówna oferty banków.
• Jeden opiekun od pierwszej rozmowy do aktu notarialnego. Ceny i dostępność mieszkań w katalogu aktualizujemy codziennie.

Odbiór mieszkania po zakończeniu budowy robisz Ty – samodzielnie albo z inspektorem. Jak się do niego przygotować, opisujemy w artykule Odbiór mieszkania od dewelopera.

Największa różnica względem wizyty w jednym biurze sprzedaży to skala porównania. Według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026:

Miasto	Inwestycje	Deweloperzy	Dostępne mieszkania	Inwestycje gotowe / w budowie	Mediana ceny za m²
Warszawa	73	21	2 237	37 / 36	18 000 zł
Wrocław	45	24	2 114	24 / 21	15 736 zł
Razem	118	42	4 351	61 / 57	–

Kto buduje w obu miastach i jakie ma projekty, pokazujemy w przeglądach deweloperzy w Warszawie i deweloperzy we Wrocławiu.

Chcesz porównać oferty kilku deweloperów bez chodzenia po biurach sprzedaży? Dobierzemy mieszkanie z aktualnego katalogu i przeprowadzimy Cię przez zakup – najczęściej bez prowizji dla kupującego, wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Samodzielnie czy z pośrednikiem – porównanie

Etap	Samodzielnie	Z pośrednikiem (model, w którym płaci deweloper)
Wyszukanie ofert	Przeglądasz strony i portale, dzwonisz do biur sprzedaży	Dostajesz zestawienie ofert wielu deweloperów pod budżet i lokalizację
Sprawdzenie dewelopera i prospektu	Samodzielnie: KRS, prospekt, rachunek powierniczy	Pomoc w sprawdzeniu, decyzja nadal należy do Ciebie
Cena i warunki	Negocjujesz sam z biurem sprzedaży	Pośrednik rozmawia z deweloperem o cenie i warunkach
Umowa rezerwacyjna i deweloperska	Czytasz sam albo płacisz prawnikowi	Przegląd zapisów i harmonogramu wpłat przed podpisem
Kredyt hipoteczny	Porównujesz oferty banków samodzielnie	Ekspert kredytowy porównuje oferty kilku banków
Czas	Wiele wizyt w różnych biurach sprzedaży	Prezentacje umawiane przez jednego opiekuna
Koszt dla kupującego	0 zł prowizji	najczęściej 0 zł prowizji – wynagrodzenie zwykle płaci deweloper

Przykład: ile kosztuje mieszkanie za 744 tys. zł z pośrednikiem i bez

Weźmy mieszkanie 2-pokojowe w Warszawie o powierzchni 40 m² w cenie 18 600 zł/m² – to mediana ceny za m² mieszkań 2-pokojowych w naszej ofercie w Warszawie (stan na 27.09.2026). Cena zgodnie z art. 5a: 40 m² × 18 600 zł = 744 000 zł.

Pozycja	Samodzielnie	Z TM Invest	Biuro pobierające 2% + VAT od kupującego (hipotetycznie)
Cena mieszkania	744 000 zł	744 000 zł	744 000 zł
Maks. opłata rezerwacyjna (1% ceny, zaliczana na poczet ceny)	7 440 zł	7 440 zł	7 440 zł
Prowizja kupującego	0 zł	najczęściej 0 zł	14 880 zł + 3 422,40 zł VAT
Razem cena + prowizja	744 000 zł	744 000 zł	762 302,40 zł

Pozostałe koszty – taksa notarialna, opłaty sądowe, ewentualnie koszty kredytu – są takie same niezależnie od tego, jak trafiłeś do dewelopera. Wyliczamy je w artykule koszty zakupu mieszkania od dewelopera.

Na co uważać: umowa pośrednictwa i OC pośrednika

Pośrednik w obrocie nieruchomościami to przedsiębiorca, a pośrednictwo z definicji jest odpłatne (art. 179a i 179b ustawy o gospodarce nieruchomościami). Pytanie brzmi więc nie „czy ktoś płaci”, tylko „kto”. Zanim zaczniesz współpracę z agencją na rynku pierwotnym, sprawdź:

• Czy dostajesz do podpisu umowę pośrednictwa. Zakres czynności określa umowa, która wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności (art. 180 ust. 3). Jeśli ją podpisujesz, przeczytaj, czy przewiduje wynagrodzenie od Ciebie, w jakiej wysokości i kiedy staje się należne.
• Polisę OC. Pośrednik podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu OC (art. 181 ust. 3). Kopia polisy aktualnej w dniu zawarcia umowy jest załącznikiem do umowy pośrednictwa; jeśli pośrednik jej nie przedłoży w ciągu 7 dni od pisemnego wezwania, możesz wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym (art. 181 ust. 3a i 3b).
• Z iloma deweloperami współpracuje biuro. Agencja związana z jedną firmą nie porówna Ci rynku. Zapytaj też, czy pokazuje inwestycje gotowe i w budowie.
• Komu płacisz pieniądze. Opłatę rezerwacyjną (maks. 1% ceny z prospektu) i raty ceny płacisz deweloperowi – przy umowie deweloperskiej na mieszkaniowy rachunek powierniczy wskazany w umowie, nigdy na konto pośrednika.
• Presję czasu. „Ostatnie mieszkanie w tej cenie” to argument, który zawsze warto zweryfikować w cenniku dewelopera i jego historii zmian.

Pośrednik nie zwalnia Cię z własnej weryfikacji. Listę pytań do zadania w biurze sprzedaży znajdziesz w artykule O co pytać dewelopera, a najczęstsze pułapki – w tekście na co zwrócić uwagę, kupując mieszkanie od dewelopera.

Kiedy pośrednik nie jest potrzebny?

Skoro przy modelu „płaci deweloper” pomoc nic Cię nie kosztuje, pytanie dotyczy raczej czasu i wygody niż pieniędzy. Samodzielny zakup ma sens, gdy:

• wiesz dokładnie, którą inwestycję i który lokal chcesz kupić, i nie potrzebujesz porównania z innymi ofertami,
• kupujesz kolejne mieszkanie u tego samego dewelopera i znasz jego procedury,
• masz doświadczenie z umowami deweloperskimi i kredytem albo własnego prawnika,
• biuro, które Ci się zgłosiło, chce od Ciebie prowizji za lokal, który możesz kupić bezpośrednio po tej samej cenie z cennika.

Pośrednik przydaje się najbardziej, gdy kupujesz pierwszy raz, nie znasz dzielnic, łączysz zakup z kredytem albo szukasz w dwóch miastach naraz. Jeśli równolegle sprzedajesz obecne mieszkanie, zasady są inne – porównanie znajdziesz w artykule sprzedaż przez agencję czy samodzielnie. Pełną ścieżkę zakupu opisujemy w poradniku jak kupić mieszkanie od dewelopera.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Pośrednik przy zakupie mieszkania od dewelopera zwykle nie kosztuje kupującego nic, bo jego wynagrodzenie płaci deweloper. Cena lokalu pochodzi z cennika dewelopera, który jest jawny, ma historię zmian i trafia na dane.gov.pl, a rozbieżność działa na Twoją korzyść. Wybierając agencję, sprawdź, kto płaci wynagrodzenie, czy podpisujesz umowę pośrednictwa, czy biuro ma OC i z iloma deweloperami współpracuje.

Szukasz nowego mieszkania w Warszawie lub we Wrocławiu? Skorzystaj z pomocy przy zakupie mieszkania od dewelopera – najczęściej bez prowizji dla kupującego, wynagrodzenie zwykle płaci deweloper. Dobierzemy oferty z katalogu 118 inwestycji, umówimy prezentacje i przeprowadzimy Cię przez proces aż do aktu notarialnego.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Wyliczenia mają charakter orientacyjny, a artykuł nie stanowi porady prawnej.

Źródła

• Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880 (art. 5a, 19a, 19b, 32).
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 399 (art. 179a, 179b, 180 ust. 3, 181 ust. 3–3b).
• NBP – Baza cen nieruchomości mieszkaniowych, ceny ofertowe i transakcyjne na rynku pierwotnym, II kw. 2026.
• Portal dane.gov.pl – ceny ofertowe mieszkań publikowane przez deweloperów.
• Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026.