O co pytać dewelopera w biurze sprzedaży? 30 pytań (lista 2026)

O co pytać dewelopera? Przede wszystkim o to, czego nie widać w cenniku i na wizualizacjach: prospekt informacyjny, rodzaj rachunku powierniczego, harmonogram wpłat, sposób pomiaru powierzchni, koszty dodatkowe i terminy. Poniżej 30 pytań w siedmiu grupach – przy każdym wyjaśniamy, dlaczego warto je zadać i jaki przepis za nim stoi – oraz checklista „dobra odpowiedź / czerwona flaga”.

Najważniejsze informacje

• Deweloper musi doręczyć Ci prospekt informacyjny z załącznikami – nieodpłatnie, na trwałym nośniku – jeszcze przed umową rezerwacyjną lub deweloperską (art. 21 ustawy deweloperskiej).
• Cena mieszkania w umowie to powierzchnia użytkowa × cena za 1 m² (art. 5a, w umowach zawieranych od 13.02.2026).
• Jeśli cena w biurze sprzedaży różni się od ceny na stronie dewelopera, masz prawo żądać umowy po cenie najkorzystniejszej dla siebie (art. 19a ust. 6).
• Opłata rezerwacyjna to maksymalnie 1% ceny, a koszty notariusza i sądu przy umowie deweloperskiej strony dzielą po połowie (art. 32 i art. 40).
• Wpłaty na rachunek powierniczy są powiązane z harmonogramem, który ma co najmniej 4 etapy, każdy za 10–25% kosztów inwestycji (art. 8 i art. 24).

Jak przygotować się do rozmowy w biurze sprzedaży

Sprzedawca pokaże mocne strony inwestycji – o słabe musisz zapytać sam. Przed wizytą przejrzyj część ogólną prospektu na stronie dewelopera, spółkę w KRS i historię cen lokalu. Jak to zrobić, opisujemy w artykule Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem. Ważne odpowiedzi proś o potwierdzenie mailem.

Według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026, w katalogu jest 118 inwestycji: w Warszawie 73 (37 gotowych i 36 w budowie), a we Wrocławiu 45 (24 gotowe i 21 w budowie). W inwestycjach gotowych dostępnych jest 1 101 mieszkań – przy nich pytasz głównie o stan techniczny i termin aktu, przy budowie – o rachunek powierniczy, terminy i opóźnienia. Aktualną ofertę znajdziesz na stronach nowe mieszkania w Warszawie i nowe mieszkania we Wrocławiu.

Pytania o dewelopera i inwestycję (1–5)

• 1. Kiedy dostanę prospekt informacyjny z załącznikami? Dlaczego pytać: deweloper ma obowiązek doręczyć go przed umową rezerwacyjną lub deweloperską (art. 21), a prospekt staje się integralną częścią umowy. Jak go czytać, wyjaśniamy w tekście Prospekt informacyjny dewelopera.
• 2. Jakie inwestycje zrealizowaliście wcześniej i gdzie mogę je zobaczyć? Dlaczego pytać: spacer po osiedlu oddanym kilka lat temu powie o jakości więcej niż katalog.
• 3. Kto będzie stroną umowy – spółka celowa czy spółka matka? Dlaczego pytać: przy spółce celowej możesz obejrzeć sprawozdanie finansowe także spółki dominującej (art. 26 ust. 1 pkt 4 lit. b).
• 4. Czy mogę obejrzeć w biurze księgę wieczystą, pozwolenie na budowę, projekt budowlany i sprawozdania finansowe? Dlaczego pytać: na Twoje żądanie deweloper musi udostępnić te dokumenty w lokalu przedsiębiorstwa (art. 26).
• 5. Czy grunt jest obciążony hipoteką banku i czy jest zgoda na bezobciążeniowe przeniesienie własności? Dlaczego pytać: deweloper rozpoczynający sprzedaż musi mieć taką zgodę lub zobowiązanie banku (art. 25). Jeśli nie dołączy jej do umowy, możesz od niej odstąpić w ciągu 60 dni (art. 43 ust. 1 pkt 8).

Pytania o mieszkanie i standard (6–10)

• 6. Według jakiej normy liczycie powierzchnię użytkową? Dlaczego pytać: od 13.02.2026 powierzchnię ustala się według Polskiej Normy obowiązującej w dniu wniosku o pozwolenie na budowę (art. 5a), a umowa musi wskazywać sposób pomiaru (art. 35 ust. 1 pkt 15).
• 7. Co się stanie, jeśli po obmiarze powierzchnia wyjdzie inna niż w umowie? Dlaczego pytać: ustawa nie ustala jednego progu tolerancji – zasady dopłat i zwrotów wynikają z umowy. Sprawdź, czy rozliczenie działa w obie strony.
• 8. Co dokładnie obejmuje standard wykończenia? Dlaczego pytać: umowa musi określać zakres i standard prac wykończeniowych (art. 35 ust. 1 pkt 6). Punkt odniesienia: co zawiera stan deweloperski.
• 9. Czy mogę zrobić zmiany lokatorskie, do kiedy i ile to kosztuje? Dlaczego pytać: zmiany w trakcie budowy są tańsze niż przeróbki po odbiorze, ale termin zgłoszeń bywa krótki. Szczegóły: zmiany lokatorskie u dewelopera.
• 10. Gdzie będą piony, śmietnik, wjazd do garażu i co będzie widać z okien? Dlaczego pytać: rzut kondygnacji i szkic zagospodarowania terenu są załącznikami do prospektu. Porównaj je z wizualizacjami.

Pytania o cenę i koszty dodatkowe (11–15)

• 11. Czy cena za m² jest taka sama jak na Waszej stronie i jak zmieniała się wcześniej? Dlaczego pytać: deweloper publikuje na stronie ceny każdego lokalu z historią zmian (art. 19a ust. 1–2). Przy rozbieżności możesz żądać ceny najkorzystniejszej (ust. 6). To też argument w negocjacjach ceny mieszkania.
• 12. Czy cena zawiera VAT i według jakiej stawki? Dlaczego pytać: ceny na stronie podaje się z VAT. Dla lokali do 150 m² stawka wynosi 8%, a od nadwyżki powierzchni 23% (art. 41 ust. 12–12c ustawy o VAT).
• 13. Ile kosztuje miejsce postojowe i komórka lokatorska i czy muszę je kupić? Dlaczego pytać: jeśli nie są wliczone w cenę mieszkania, ich ceny muszą być podane na stronie dewelopera (art. 19a ust. 1 pkt 2). Więcej: miejsce postojowe i komórka lokatorska.
• 14. Czy będę płacić deweloperowi coś jeszcze poza ceną lokalu? Dlaczego pytać: inne świadczenia pieniężne na rzecz dewelopera również muszą być ujawnione na stronie (art. 19a ust. 1 pkt 3).
• 15. Czy umowa przewiduje waloryzację ceny? Dlaczego pytać: prospekt zawiera osobną rubrykę o dopuszczeniu waloryzacji i jej zasadach. Jeśli cena może wzrosnąć, zapytaj o wskaźnik i limit.

Przykład na medianie z naszej oferty: mieszkanie 2-pokojowe we Wrocławiu – 40,8 m² i 16 000 zł/m² (dane z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026). Tak odpowiedzi na pytania 7, 12 i 18 przekładają się na kwoty:

Pozycja	Wyliczenie	Kwota
Cena z umowy (art. 5a)	40,8 m² × 16 000 zł/m²	652 800 zł
w tym VAT 8%	652 800 zł − 652 800 zł / 1,08	48 355,56 zł
Cena po obmiarze 40,3 m² (pytanie 7)	40,3 m² × 16 000 zł/m²	644 800 zł (−8 000 zł)
Maksymalna opłata rezerwacyjna (pytanie 18)	1% × 652 800 zł	6 528 zł
Twoja połowa taksy za umowę deweloperską	½ × ½ × [1 010 zł + 0,4% × (652 800 − 60 000 zł)]	845,30 zł netto + 194,42 zł VAT
Twoja połowa opłaty za wpis roszczenia	½ × 150 zł	75 zł

Nie chcesz iść na spotkanie sam? W ramach pomocy w zakupie mieszkania od dewelopera pomożemy Ci przygotować się do rozmowy, porównamy inwestycje, sprawdzimy prospekt i porozmawiamy z deweloperem o cenie i warunkach zakupu. Kupujący najczęściej nie płaci nam prowizji – wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Pytania o umowę i płatności (16–21)

• 16. Jaki rachunek powierniczy prowadzicie – otwarty czy zamknięty – i w którym banku? Dlaczego pytać: z zamkniętego rachunku deweloper dostaje pieniądze dopiero po przeniesieniu własności (art. 15), z otwartego – w transzach po zakończeniu etapów. Różnice: Rachunek powierniczy i DFG.
• 17. Jak wygląda harmonogram wpłat i czy możliwy jest wariant 10/90? Dlaczego pytać: wpłacasz po zakończeniu etapów z harmonogramu (art. 8), a przy kredycie transze banku muszą się z nim zgadzać. Warianty płatności porównujemy w tekście Mieszkanie 10/90 i harmonogramy płatności.
• 18. Ile wynosi opłata rezerwacyjna i kiedy ją odzyskam? Dlaczego pytać: może wynieść najwyżej 1% ceny (art. 32) i wraca m.in. wtedy, gdy nie dostaniesz kredytu z powodu negatywnej oceny zdolności kredytowej (art. 34 ust. 1 pkt 1). Więcej: umowa rezerwacyjna z deweloperem.
• 19. Czy mogę dostać projekt umowy deweloperskiej przed wizytą u notariusza? Dlaczego pytać: wzór umowy jest załącznikiem do prospektu, a zmiany wprowadzone po jego doręczeniu muszą być w umowie wyraźnie wyróżnione i wiążą Cię tylko za Twoją zgodą (art. 35 ust. 2–3).
• 20. Kto płaci notariusza i który notariusz będzie prowadził akt? Dlaczego pytać: koszty notarialne i sądowe umowy deweloperskiej strony dzielą po równo (art. 40 ust. 2), ale przy umowie przenoszącej własność zasady ustala umowa. Pełne zestawienie: koszty zakupu mieszkania od dewelopera.
• 21. Jakie kary umowne przewidujecie dla siebie, a jakie dla mnie? Dlaczego pytać: odsetki należne deweloperowi nie mogą przewyższać kar umownych zastrzeżonych dla nabywcy (art. 39 ust. 1). Jeśli umowa nie przewiduje ani kar, ani odsetek, deweloper płaci Ci rekompensatę w wysokości odsetek ustawowych, które należałyby mu się za Twoje opóźnienie w płatnościach (art. 39 ust. 2).

Pytania o termin i odbiór (22–25)

• 22. Jaki jest termin zakończenia budowy, a jaki przeniesienia własności? Dlaczego pytać: to dwie różne daty w umowie (art. 35 ust. 1 pkt 7 i 12). Planuj przeprowadzkę z zapasem.
• 23. Co się stanie, jeśli budowa się opóźni? Dlaczego pytać: gdy deweloper nie przeniesie własności w terminie, możesz wyznaczyć mu dodatkowe 120 dni, a po ich upływie odstąpić od umowy, zachowując roszczenie o karę umowną (art. 43 ust. 1 pkt 6 i ust. 3).
• 24. Jak wygląda odbiór i czy mogę przyjść ze specjalistą? Dlaczego pytać: odbiór odbywa się w obecności nabywcy, a deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do wad z protokołu i 30 dni na usunięcie uznanych wad (art. 41 ust. 2–6). Checklistę znajdziesz w poradniku odbiór mieszkania od dewelopera.
• 25. Kiedy dostanę klucze – przy odbiorze czy dopiero przy akcie? Dlaczego pytać: odbiór poprzedza przeniesienie własności (art. 41 ust. 1), ale moment wydania kluczy i możliwość rozpoczęcia wykończenia przed aktem zależą od praktyki dewelopera.

Pytania o otoczenie inwestycji (26–28)

• 26. Co może powstać w sąsiedztwie? Dlaczego pytać: prospekt zawiera informacje o przewidzianych inwestycjach w promieniu 1 km – z planów miejscowych, decyzji o warunkach zabudowy i decyzji środowiskowych.
• 27. Czy osiedle będzie miało kolejne etapy i jak długo potrwa budowa obok? Dlaczego pytać: przy wieloetapowych osiedlach możesz przez kilka lat mieszkać obok placu budowy.
• 28. Jaka jest komunikacja, szkoły i sklepy – teraz, a nie „w planach”? Dlaczego pytać: czasy dojazdu w folderach są liczone w idealnych warunkach. Sprawdź trasę w szczycie; pomogą przewodniki po dzielnicach Warszawy i dzielnicach Wrocławia.

Pytania o czas po zakupie (29–30)

• 29. Kto będzie zarządcą budynku i ile wyniosą pierwsze zaliczki na czynsz? Dlaczego pytać: w pierwszym okresie zarządcę zwykle wskazuje deweloper, a zaliczki wpływają na Twój budżet. Od czego zależy czynsz, piszemy w tekście Czynsz w nowym bloku.
• 30. Jak zgłaszać usterki po odbiorze i czy dajecie gwarancję poza rękojmią? Dlaczego pytać: rękojmia za wady nieruchomości obejmuje wady stwierdzone w ciągu 5 lat od wydania (art. 568 § 1 k.c., stosowany do umów deweloperskich przez art. 41a ustawy). Gwarancja jest dobrowolna – poproś o dokument gwarancyjny.

Checklista: dobra odpowiedź i czerwona flaga

Poniższe sygnały wyjaśnij przed pierwszą wpłatą. Szerszą listę ryzyk omawiamy w artykule Na co zwrócić uwagę, kupując mieszkanie od dewelopera – 15 pułapek.

Pytanie	Dobra odpowiedź	Czerwona flaga
Prospekt informacyjny (1)	Wysyłamy prospekt z załącznikami przed rezerwacją, także mailem	„Prospekt dostanie Pan u notariusza”
Dokumenty do wglądu (4)	Umówmy termin, pokażemy KW, pozwolenie i sprawozdania	Odmowa albo „to dokumenty wewnętrzne”
Zgoda banku (5)	Zgoda jest, będzie załącznikiem do umowy	Brak odpowiedzi lub „bank da ją później”
Cena za m² (11)	Cena zgodna ze stroną, pokażemy historię zmian	Inna cena „tylko dziś” niż na stronie, bez wyjaśnienia
Koszty dodatkowe (13–14)	Pełna lista opłat na piśmie	Obowiązkowe dopłaty, których nie ma na stronie
Rachunek powierniczy (16)	Nazwa banku, numer rachunku i rodzaj rachunku w umowie	Prośba o wpłatę na zwykłe konto firmy
Projekt umowy (19)	Wysyłamy projekt kilka dni przed aktem	Umowa do wglądu dopiero w kancelarii
Opóźnienia (21, 23)	Kary umowne symetryczne, konkretne stawki dzienne	Kary tylko dla nabywcy lub „siła wyższa” opisana bardzo szeroko

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Lista pytań do dewelopera przed zakupem mieszkania nie musi być długa, ale musi być konkretna: prospekt, dokumenty, rachunek powierniczy, sposób liczenia ceny i metrażu, koszty dodatkowe, terminy i kary. Większość odpowiedzi ma oparcie w ustawie deweloperskiej – porównaj je z tym, co słyszysz, i proś o potwierdzenie na piśmie. Cały proces zakupu – od wyboru inwestycji po akt – opisujemy w przewodniku Jak kupić mieszkanie od dewelopera krok po kroku.

Chcesz przejść przez te pytania z kimś, kto zna rynek od 2016 roku? Skorzystaj z pomocy w zakupie mieszkania od dewelopera – dobierzemy oferty z aktualnego katalogu, pomożemy przygotować się do rozmowy, sprawdzimy prospekt i przeprowadzimy Cię przez proces aż do aktu notarialnego. Kupujący najczęściej nie płaci prowizji – wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Wyliczenia mają charakter orientacyjny, a artykuł nie stanowi porady prawnej – treść konkretnej umowy warto skonsultować przed podpisem.

Źródła

• Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880 (art. 5, 5a, 8, 15, 19a, 21, 24–26, 32, 34, 35, 39–41a, 43 i załącznik – wzór prospektu)
• Ustawa z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego – Dz.U. 2026 poz. 27 (art. 5a, w mocy od 13.02.2026)
• Kodeks cywilny – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 (art. 568 – rękojmia)
• Ustawa o podatku od towarów i usług – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 775 (art. 41 ust. 12–12c)
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566 (§ 3, § 6 pkt 15a)
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1228 (art. 43)
• Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026