Zakup nowego mieszkania w Warszawie przez cudzoziemca – krok po kroku (2026)

Dokumenty: paszport, PESEL, NIP i konto

• Paszport lub karta pobytu – to wystarczy notariuszowi. Prawo o notariacie nie wymaga numeru PESEL; w akcie wpisuje się obywatelstwo kupującego.
• PESEL – dostajesz go z urzędu przy zameldowaniu, a bez meldunku – na wniosek, gdy konkretny przepis wymaga od Ciebie numeru. Przydaje się w banku i w urzędach.
• NIP – potrzebny osobie bez PESEL, która ma w Polsce obowiązki podatkowe, np. będzie wynajmować mieszkanie (formularz NIP-7).
• Konto w polskim banku – ułatwia wpłaty na rachunek powierniczy i opłaty notarialne. Bank zapyta o dokument tożsamości i może zapytać o pochodzenie środków.

Pełna lista z terminami: PESEL, NIP i konto dla cudzoziemca – checklista. Przy zakupie od dewelopera VAT jest już w cenie mieszkania, a podatku PCC nie płacisz.

Gotówka czy kredyt hipoteczny

Cudzoziemiec może dostać kredyt hipoteczny w Polsce, ale warunki zależą od banku, dokumentów pobytowych i dochodu. Banki patrzą m.in. na rodzaj i ważność karty pobytu, staż pracy w Polsce i walutę dochodu. Dlatego przy kredycie kolejność jest odwrotna niż przy gotówce: najpierw ekspert kredytowy sprawdza zdolność kredytową, a dopiero potem dobieramy mieszkania w budżecie, który bank realnie sfinansuje. Wkład własny – od 10% ceny, lepiej 20%. Więcej: Kredyt hipoteczny dla obcokrajowca i Kredyt hipoteczny z ekspertem.

Kupując za własne środki, zaczynasz od konsultacji: budżet, dzielnica, termin oddania. Pieniądze z zagranicy przelewasz z konta, którego historię możesz udokumentować – bank i notariusz mogą zapytać o źródło środków.

Zakup nowego mieszkania krok po kroku

Rezerwacja

Umowa rezerwacyjna z deweloperem musi być zawarta na piśmie, a opłata nie może przekroczyć 1% ceny z prospektu. Opłatę zalicza się na poczet ceny; wraca do Ciebie m.in. przy odmowie kredytu. Więcej: Umowa rezerwacyjna z deweloperem.

Umowa deweloperska u notariusza

Przed podpisaniem dostajesz prospekt informacyjny. Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego, a koszty notariusza i wpisów sądowych dzielone są po połowie między dewelopera i kupującego. Akty notarialne sporządza się po polsku – jeśli nie znasz języka, notariusz tłumaczy akt sam (jeśli ma uprawnienia) albo przy pomocy tłumacza przysięgłego, którego zwykle zapewnia kupujący. Zobacz Umowa deweloperska – co musi zawierać i Tłumacz przysięgły u notariusza. Umowę warto sprawdzić z prawnikiem przed podpisem.

Wpłaty, odbiór i przeniesienie własności

Raty ceny wpłacasz na mieszkaniowy rachunek powierniczy, a bank wypłaca je deweloperowi po zakończeniu kolejnych etapów budowy. Gdy budynek jest gotowy, przychodzi odbiór: w protokole wpisujesz usterki, deweloper ma 14 dni na odpowiedź i 30 dni na usunięcie uznanych wad (Odbiór mieszkania od dewelopera – checklista). Mieszkanie odbierasz w stanie deweloperskim, czyli bez wykończenia – na podłogi, łazienkę i kuchnię trzeba zaplanować osobny budżet i czas. Na koniec podpisujesz akt przeniesienia własności, a notariusz składa wniosek o wpis do księgi wieczystej.

Zakup na odległość – przez pełnomocnika

Nie musisz przyjeżdżać na każdy etap. Mieszkania można obejrzeć online, a umowy i akt notarialny może podpisać Twój pełnomocnik. Do aktu notarialnego potrzebne jest pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego. Możesz je sporządzić u polskiego konsula albo u notariusza w kraju zamieszkania – wtedy zwykle potrzebne są apostille lub legalizacja oraz tłumaczenie przysięgłe. Wymagania zawsze potwierdza notariusz, u którego będzie podpisywany akt. Wiele osób przyjeżdża tylko raz – na akt albo na odbiór. Więcej: Kupno mieszkania w Polsce z zagranicy – pełnomocnictwo, przelewy i usługa Zakup mieszkania z zagranicy.

Warszawa: ceny i wybór inwestycji

Warszawa ma największy w Polsce wybór nowych mieszkań – od kawalerek po apartamenty premium – a ceny mocno różnią się między dzielnicami i terminami oddania. Aktualne mediany cen za m² według miasta i liczby pokoi publikujemy w raporcie rynku, opartym na danych deweloperów i oficjalnych cennikach w dane.gov.pl. Wszystkie inwestycje w sprzedaży znajdziesz w katalogu Nowe mieszkania w Warszawie.

Jak wybrać agencję, jeśli kupujesz z zagranicy

Agencja nie jest obowiązkowa, ale przy zakupie na odległość oszczędza czas: dobiera oferty, pokazuje mieszkania online, negocjuje z deweloperem i pilnuje terminów. Zanim podpiszesz umowę pośrednictwa, sprawdź firmę w rejestrach – opisujemy to w artykule Jak sprawdzić agencję nieruchomości. O tym, jak pracujemy z cudzoziemcami, w jakich językach prowadzimy konsultacje i kto płaci prowizję, piszemy na stronie Agencja nieruchomości dla obcokrajowców. W skrócie: konsultacje po polsku, rosyjsku i angielsku, a przy zakupie od dewelopera najczęściej bez prowizji dla kupującego – zwykle płaci deweloper.

Najczęstsze pytania

Źródła

• Ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców – art. 8 (zwolnienia), art. 8a (zawiadomienie MSWiA).
• Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – rezerwacja, umowa deweloperska, odbiór.
• Ustawa z 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie – art. 87 (tłumacz), art. 92 (treść aktu).
• Ustawa z 24 września 2010 r. o ewidencji ludności – nadawanie numeru PESEL.