Kupno mieszkania w Polsce z zagranicy 2026 – pełnomocnictwo, przelewy

Kupno mieszkania w Polsce z zagranicy jest możliwe bez przyjazdu do kraju: akt notarialny podpisze za Ciebie pełnomocnik, a cenę zapłacisz przelewem na rachunek powierniczy dewelopera. Warunek jest jeden – pełnomocnictwo musi mieć formę aktu notarialnego, bo taką formę ma sama umowa. Poniżej wyjaśniamy, gdzie takie pełnomocnictwo sporządzić (u polskiego konsula albo u zagranicznego notariusza z apostille), ile to kosztuje, jak zaplanować przelewy i jakie podatki czekają na kupującego.

Najważniejsze informacje

• Pełnomocnictwo do umowy deweloperskiej i do umowy sprzedaży mieszkania musi mieć formę aktu notarialnego (art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego).
• Polski konsul może sporządzić akt notarialny – opłata konsularna za akt z jednym wypisem wynosi od 2026 r. 400 euro, tyle co ok. 1 750 zł po kursie NBP z 25.09.2026.
• Dokument od zagranicznego notariusza potrzebuje apostille (kraje Konwencji haskiej) albo legalizacji przez polskiego konsula oraz tłumaczenia przysięgłego.
• Podpis pod aktem notarialnym składa się w obecności notariusza – polskie prawo nie przewiduje podpisania aktu przez wideorozmowę.
• W ofercie TM Invest jest 1 101 dostępnych mieszkań w inwestycjach już oddanych do użytku (stan na 27.09.2026) – to najprostszy wariant zakupu na odległość.

Kto może kupić mieszkanie w Polsce, mieszkając za granicą?

Polak mieszkający za granicą kupuje mieszkanie na tych samych zasadach co osoba mieszkająca w kraju. Zakup mieszkania przez Polonię nie wymaga żadnych dodatkowych zgód – liczy się obywatelstwo, a nie miejsce zamieszkania.

Cudzoziemiec co do zasady także nie potrzebuje zezwolenia, jeśli kupuje samodzielny lokal mieszkalny (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców). Zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji dotyczy głównie domów i działek. Szczegóły i wyjątki opisujemy w poradniku Zakup mieszkania w Polsce przez cudzoziemca.

Jaka forma pełnomocnictwa jest potrzebna do zakupu mieszkania?

Zasada z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego jest prosta: jeśli czynność wymaga szczególnej formy, pełnomocnictwo do niej musi mieć tę samą formę. Umowa deweloperska i umowa przenosząca własność wymagają aktu notarialnego (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej, art. 158 Kodeksu cywilnego). Dlatego zwykłe pismo z podpisem, nawet poświadczonym, nie wystarczy – potrzebny jest akt notarialny pełnomocnictwa.

Czynność	Osobiście	Przez pełnomocnika	Wymagana forma pełnomocnictwa
Umowa rezerwacyjna	tak, także podpisem kwalifikowanym (forma elektroniczna = pisemna)	tak	pisemna (umowa rezerwacyjna ma formę pisemną)
Umowa deweloperska	tak, u notariusza w Polsce	tak	akt notarialny
Umowa sprzedaży gotowego mieszkania / umowa przenosząca własność	tak, u notariusza w Polsce	tak	akt notarialny
Wpłaty na rachunek powierniczy	tak, przelewem z dowolnego kraju	zbędny	–
Odbiór mieszkania i protokół usterek	tak	tak	brak szczególnej formy – w praktyce pisemna
Umowa kredytu hipotecznego	tak	zależy od banku	zgodnie z wymogami banku

Pełnomocnictwo może obejmować jedną czynność (np. tylko umowę sprzedaży) albo cały proces: umowę deweloperską, umowę przenoszącą, odbiór i złożenie wniosków do księgi wieczystej. Im dokładniej opiszesz mieszkanie (inwestycja, numer lokalu, cena), tym mniejsze ryzyko nadużycia. Zakres, odwołanie i typowe pułapki omawiamy w artykule Pełnomocnictwo przy zakupie i sprzedaży mieszkania – kompletny przewodnik.

Jeśli masz numer PESEL, sprawdź, czy nie jest zastrzeżony. Notariusz odmawia sporządzenia pełnomocnictwa do nabycia nieruchomości, gdy PESEL mocodawcy jest zastrzeżony w rejestrze (art. 85a Prawa o notariacie). Zastrzeżenie możesz cofnąć, np. w aplikacji mObywatel – więcej o PESEL i NIP w checkliście dla obcokrajowca.

Pełnomocnictwo notarialne z zagranicy – trzy drogi

1. Pełnomocnictwo u polskiego konsula

Konsul RP może sporządzić akt notarialny, a taki dokument ma tę samą moc co akt sporządzony przez notariusza w Polsce (art. 28 ust. 3 i art. 29 Prawa konsularnego). Jest jednak zastrzeżenie: konsul może to zrobić dopiero po uzyskaniu upoważnienia Ministra Sprawiedliwości. Nie każdy urząd konsularny ma takie uprawnienie – przed wizytą zapytaj konsulat, czy sporządza akty notarialne, i umów termin.

Zaletą konsula jest to, że akt powstaje od razu po polsku i nie wymaga apostille ani tłumaczenia. Opłatę konsularną uiszcza się przed wykonaniem czynności, zwykle w walucie państwa, w którym działa konsulat.

2. Zagraniczny notariusz + apostille + tłumaczenie

Pełnomocnictwo możesz podpisać u notariusza w kraju zamieszkania. Aby polski notariusz je przyjął, dokument musi zostać uwierzytelniony. W państwach, które są stronami Konwencji haskiej z 5 października 1961 r. (Polska stosuje ją od 14 sierpnia 2005 r.), wystarczy apostille – klauzula wydawana przez właściwy urząd w kraju sporządzenia dokumentu. W państwach spoza konwencji dokument legalizuje polski konsul (art. 32 Prawa konsularnego). Niektóre umowy dwustronne o pomocy prawnej zwalniają dokumenty z tych wymogów – zapytaj o to notariusza, u którego podpiszesz akt w Polsce.

Dokument w języku obcym trzeba przetłumaczyć na polski. Kiedy potrzebny jest tłumacz przysięgły i jak wygląda czynność z jego udziałem, wyjaśniamy w artykule Tłumacz przysięgły u notariusza.

Ważne: w wielu krajach notariusz tylko poświadcza podpis, a nie sporządza aktu. Przy nieruchomościach w Polsce przepisy o formie są ścisłe (art. 25 ust. 2 Prawa prywatnego międzynarodowego wyłącza przy rozporządzeniach nieruchomościami poprzestanie na formie z miejsca podpisu). Zanim pójdziesz do zagranicznego notariusza, wyślij projekt pełnomocnictwa polskiemu notariuszowi, który będzie sporządzał umowę, i poproś o potwierdzenie, że przyjmie dokument w tej formie.

3. Pełnomocnictwo podpisane w Polsce podczas wizyty

Jeśli bywasz w Polsce, najtańszy wariant to podpisanie pełnomocnictwa u polskiego notariusza przy okazji wizyty. Maksymalna taksa za pełnomocnictwo to 30 zł netto przy jednej czynności i 100 zł netto przy kilku czynnościach, plus 23% VAT (§ 8 pkt 8 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej). Potem transakcja może trwać bez Ciebie.

Wariant	Koszt pełnomocnictwa	Apostille / legalizacja	Tłumaczenie
Polski notariusz (wizyta w Polsce)	maks. 100 zł netto + VAT (kilka czynności)	nie	nie (lub tłumacz przy akcie, jeśli nie znasz polskiego)
Konsul RP (akt notarialny)	400 EUR z jednym wypisem (ok. 1 750 zł)	nie	nie
Zagraniczny notariusz	wg cennika w danym kraju	tak – apostille lub legalizacja (u konsula 40 EUR)	tak – tłumaczenie przysięgłe na polski

Czy da się podpisać akt notarialny zdalnie, przez wideo?

Nie. Według Prawa o notariacie (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 614) podpisy na aktach notarialnych składa się w obecności notariusza (art. 88), a notariusz musi stwierdzić tożsamość osób biorących udział w czynności (art. 85). Elektroniczną postać mogą mieć wypisy aktów (Centralne Repozytorium Elektronicznych Wypisów), ale sam akt podpisuje się osobiście przed notariuszem. Dlatego zakup mieszkania na odległość zawsze opiera się na pełnomocniku albo na wizycie u konsula.

Zdalnie możesz natomiast podpisać dokumenty, dla których wystarcza forma pisemna, np. umowę rezerwacyjną – jeśli masz kwalifikowany podpis elektroniczny i deweloper akceptuje taki sposób zawarcia umowy (art. 78¹ Kodeksu cywilnego).

Kupujesz z zagranicy i nie wiesz, od czego zacząć? Pomożemy dobrać mieszkanie i przygotować zakup – najczęściej bez prowizji dla kupującego, bo nasze wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Przelewy z zagranicy: rachunek powierniczy, waluta, pochodzenie środków

Przy zakupie od dewelopera płacisz na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Umowa deweloperska musi wskazywać bank, numer rachunku oraz wysokość, terminy i sposób wpłat (art. 35 ust. 1 pkt 9 i 10 ustawy deweloperskiej). Przelewaj wyłącznie na rachunek podany w akcie – jeśli ktoś w mailu „zmienia numer konta”, najpierw zadzwoń do dewelopera. Jak działa ta ochrona, opisujemy w artykule Rachunek powierniczy i DFG.

• Waluta i kurs. Ceny w cennikach i w umowie są w złotych. Jeśli wysyłasz euro lub funty, bank przewalutuje je po swoim kursie – porównaj go z kursem NBP i przelej małą nadwyżkę, żeby nie zabrakło kilkudziesięciu złotych do raty.
• Czas. Zleć przelew kilka dni przed terminem z harmonogramu – przelew międzynarodowy może iść dłużej niż krajowy.
• Pochodzenie środków. Notariusz przy akcie przenoszącym własność oraz bank to instytucje obowiązane w rozumieniu ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy (art. 2 ust. 1). W uzasadnionych przypadkach mogą badać źródło pochodzenia pieniędzy (art. 34 ust. 1 pkt 4 lit. b). Przygotuj np. umowę sprzedaży poprzedniej nieruchomości, zaświadczenie o zarobkach lub wyciągi z konta.

Jeśli planujesz kredyt w polskim banku, sprawdź, czy bank finansuje osoby z dochodem za granicą i czy akceptuje pełnomocnika przy podpisaniu umowy – to różni się między bankami. Więcej o warunkach piszemy w artykule Kredyt hipoteczny dla obcokrajowca.

Podatki przy zakupie mieszkania z zagranicy

Miejsce zamieszkania nie zmienia podatków od samego zakupu. Kupując od dewelopera, płacisz cenę z VAT (8% dla lokali do 150 m²) i co do zasady nie płacisz PCC. Na rynku wtórnym PCC wynosi 2%, chyba że kupujesz pierwsze mieszkanie i spełniasz warunki zwolnienia. PCC przy akcie pobiera notariusz. Pełne zestawienie – także dla cudzoziemców – znajdziesz w artykule Podatki i opłaty przy zakupie mieszkania przez cudzoziemca.

Po zakupie pamiętaj o podatku od nieruchomości, który co roku naliczy gmina. Jeśli mieszkanie będziesz wynajmować, dochód z najmu w Polsce podlega opodatkowaniu – zasady ryczałtu opisujemy w artykule Podatek od najmu mieszkania. Czy i jak rozliczyć ten dochód w kraju zamieszkania, zależy od umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania – warto to sprawdzić ze specjalistą od podatków w kraju zamieszkania.

Przykład: gotowe mieszkanie we Wrocławiu kupowane przez pełnomocnika

Założenia: mieszkasz w Niemczech, kupujesz gotowe mieszkanie 2-pokojowe za 662 405 zł – to mediana ceny mieszkań 2-pokojowych we Wrocławiu według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026. Płacisz gotówką, pełnomocnictwo sporządza polski konsul, notariusz pobiera stawki maksymalne.

Pozycja	Kwota
Pełnomocnictwo u konsula (400 EUR × 4,3750 zł)	1 750,00 zł
Taksa za umowę sprzedaży: ½ × (1 010 zł + 0,4% × 602 405 zł)	1 709,81 zł netto
VAT 23% od taksy	393,26 zł
Założenie księgi wieczystej + wpis własności	300,00 zł
PCC (zakup od dewelopera)	nie występuje
Razem (bez wypisów)	4 153,07 zł

Gdyby to samo pełnomocnictwo podpisać u notariusza w Polsce podczas wizyty, zamiast 1 750 zł zapłacisz maksymalnie 123 zł brutto – całość zamknie się kwotą ok. 2 526 zł. Różnica ponad 1 600 zł często pokrywa koszt przelotu. Szczegółowe stawki notariusza znajdziesz w artykule Taksa notarialna 2026.

Mieszkanie gotowe czy w budowie – co łatwiej kupić na odległość?

Przy mieszkaniu gotowym jest jeden akt (umowa sprzedaży) i od razu odbiór kluczy. Przy mieszkaniu w budowie są dwa akty – umowa deweloperska i po latach umowa przenosząca własność – a do tego odbiór techniczny. Pełnomocnictwo musi więc obejmować cały ten okres albo trzeba przyjechać kilka razy.

Miasto	Inwestycje gotowe	Dostępne mieszkania w inwestycjach gotowych	Inwestycje w budowie	Mediana ceny mieszkania
Warszawa	37	673	36	853 000 zł
Wrocław	24	428	21	759 682 zł

Odbiór mieszkania może przeprowadzić za Ciebie zaufana osoba albo inspektor z pisemnym pełnomocnictwem. Jak je przygotować, piszemy w artykule Pełnomocnictwo do odbioru mieszkania od dewelopera.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Kupno mieszkania w Polsce z zagranicy wymaga dobrego planu, ale nie wymaga przeprowadzki. Kluczem jest pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego: najtaniej podpiszesz je w Polsce, najwygodniej u konsula, a u zagranicznego notariusza – z apostille i tłumaczeniem. Płać wyłącznie na rachunek powierniczy z umowy, przygotuj dokumenty o źródle środków i wybierz mieszkanie gotowe, jeśli chcesz ograniczyć liczbę formalności.

Szukasz mieszkania w Warszawie lub we Wrocławiu, mieszkając za granicą? Pomożemy dobrać mieszkanie i przygotować zakup – najczęściej bez prowizji dla kupującego, wynagrodzenie zwykle płaci deweloper. Jesteśmy na rynku od 2016 roku.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Wyliczenia są orientacyjne i opierają się na stawkach maksymalnych; rzeczywiste koszty i wymagania co do dokumentów potwierdź u notariusza i w konsulacie. Artykuł nie stanowi porady prawnej ani podatkowej.

Źródła

• Kodeks cywilny – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 (art. 78¹, 99, 158)
• Prawo o notariacie – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 614 (art. 85, 85a, 88)
• Prawo konsularne – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 711 (art. 28, 29, 32)
• Rozporządzenie MSZ zmieniające rozporządzenie w sprawie opłat konsularnych – Dz.U. 2025 poz. 1523 (taryfa od 1.01.2026)
• Konwencja znosząca wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych (Haga, 5.10.1961) – Dz.U. 2005 nr 112 poz. 938
• Prawo prywatne międzynarodowe – tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 503 (art. 25)
• Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o DFG – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880 (art. 30, 35, 40)
• Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców – tekst jednolity Dz.U. 2017 poz. 2278 (art. 8)
• Ustawa o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 644 (art. 2, 34)
• Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1228
• NBP – kursy średnie walut, tabela A nr 187/A/NBP/2026 z 25.09.2026
• Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026