Квартира чи облігації та депозити? Порівняння дохідності у 2026 році
Автор: Tacjana MasiukiewiczІнвестиції~12 хв читання
Квартира чи облігації? У вересні 2026 р. державні облігації EDO дають 5,35% у перший рік, а далі – інфляцію плюс 2 п. п. Середній новий депозит – близько 3%. Квартира під оренду у Вроцлаві приносить близько 4,5–5% брутто з орендної плати, а після податку й витрат – близько 3,4%. До цього додається зміна її ціни, яка може бути як у плюс, так і в мінус. Нижче порівнюємо дохідність, податки, ліквідність і ризик, а наприкінці рахуємо, що за 5 років могло б статися з 600 тис. zł, вкладеними в облігації EDO, а що – з тією самою сумою, інвестованою в студію з нашої пропозиції.
Найважливіше
- Державні облігації вересневої емісії 2026 р.: EDO 5,35% у 1-й рік (далі інфляція + 2,00%), COI 4,75% (далі інфляція + 1,50%), TOS 4,40% фіксовано на 3 роки.
- Середня ставка нових депозитів домогосподарств у липні 2026 р. становила 3,00% (NBP), референтна ставка NBP – 3,75%, а інфляція CPI в серпні 2026 р. – 3,4% р/р (GUS).
- З відсотків за депозитами й облігаціями ви сплачуєте 19% податку (так званий «податок Бельки», ст. 30a закону про PIT). Дохід від приватної оренди оподатковується єдиним податком (ryczałt) 8,5% (12,5% від надлишку понад 100 тис. zł).
- За даними NBP, ставка капіталізації (річна орендна плата до ціни) в I кв. 2026 р. становила 6,24% у групі 6 великих міст (зокрема Вроцлав) і 5,95% у Варшаві, але дохідність на капітал після витрат і податку при купівлі за готівку – лише 3,5–3,7%.
- У нашій пропозиції студія у Вроцлаві коштує від близько 335 тис. zł, медіана – 596 тис. zł (станом на 27.09.2026). Облігації можна купити вже за 100 zł.
Скільки дають державні облігації та депозити у вересні 2026 року?
Роздрібні державні облігації продають щомісяця новими серіями, і кожна коштує 100 zł. Ставку встановлює Міністерство фінансів в емісійному листі. Ця таблиця показує серії з вересня 2026 р. Пропозиція на жовтень може бути іншою, тож перед купівлею перевірте актуальні ставки.
| Серія (вересень 2026) | Строк | Ставка | Виплата відсотків | Плата за дострокове викуплення |
|---|---|---|---|---|
| OTS1226 | 3 місяці | 2,00% фіксовано | при викупі | – |
| ROR0927 | 1 рік | 4,00% у 1-й місяць, далі референтна ставка NBP | щомісяця | так (за емісійним листом) |
| DOR0928 | 2 роки | 4,15% у 1-й місяць, далі референтна ставка + 0,15% | щомісяця | так (за емісійним листом) |
| TOS0929 | 3 роки | 4,40% фіксовано | при викупі (щорічна капіталізація) | 1,00 zł за облігацію |
| COI0930 | 4 роки | 4,75% у 1-й рік, далі інфляція + 1,50% | щороку | 2,00 zł за облігацію |
| EDO0936 | 10 років | 5,35% у 1-й рік, далі інфляція + 2,00% | при викупі (щорічна капіталізація) | 3,00 zł за облігацію |
Облігації, індексовані на інфляцію (EDO і COI), з другого року виплачують інфляцію за останнім показником GUS плюс фіксовану маржу. Якщо інфляція від'ємна, її рахують як нуль. Завдяки цьому ваші заощадження реально зростають приблизно на величину маржі, незалежно від того, що станеться з цінами. В EDO відсотки щороку додаються до капіталу, тож при довшому заощадженні це найсильніша серія.
Депозити сьогодні дають менше. За даними NBP, середня ставка нових депозитів домогосподарств у липні 2026 р. становила 3,00%. Акційні пропозиції з рейтингів бувають вищими, але зазвичай діють кілька місяців, до певної суми або вимагають «нових коштів». Після 19% податку з 3% залишається близько 2,43%, а це менше за серпневу інфляцію (3,4%). Отже, реально заощадження на середньому депозиті втрачають вартість.
Скільки заробляє квартира під оренду – дохідність брутто й нетто
NBP щокварталу оцінює вигідність купівлі квартири під оренду. У I кв. 2026 р. середня ставка оренди становила 85,1 zł/м² у Варшаві та 67,5 zł/м² у групі шести великих міст, до якої належить Вроцлав (без експлуатаційних платежів і комунальних послуг). Ставка капіталізації, тобто річна орендна плата, поділена на ціну, становила 5,95% у Варшаві та 6,24% у цих шести містах. Проте NBP рахує її від середньої ціни угод на первинному й вторинному ринках. Нові квартири в добрих локаціях дорожчі, тож їхня дохідність брутто зазвичай виходить нижчою.
Важливіший результат нетто. Після вирахування витрат, 8,5% ryczałt і простоїв NBP оцінює дохідність на капітал при купівлі за готівку в 3,5% у Варшаві та 3,7% у шести великих містах. Це результат, порівнянний з облігаціями. Різниця в тому, що квартира може додатково подорожчати або подешевшати. Як рахувати дохідність на конкретних квартирах із каталогу, показуємо в статті Дохідність оренди у Вроцлаві та Варшаві, а правила ryczałt описуємо в тексті Податок з оренди квартири 2026.
Друга складова дохідності, тобто зростання цін, не гарантована. За даними NBP, середня ціна угоди на первинному ринку у Вроцлаві в II кв. 2026 р. була на 4,7% нижчою, ніж роком раніше, а у Варшаві – на 2,4% вищою. У реальному вимірі, з урахуванням інфляції, ціни у великих містах у I кв. 2026 р. знижувалися. Ширше розглядаємо це в статті Чи знизяться ціни на квартири у 2026 і 2027 роках?
Державні облігації чи нерухомість – порівняння в таблиці
| Інструмент | Очікувана дохідність 2026 (брутто) | Податок | Ліквідність | Ризик | Мінімальна сума |
|---|---|---|---|---|---|
| Банківський депозит | близько 3,0% (середня NBP, VII 2026) | 19% з відсотків | висока; дострокове розірвання депозиту зазвичай означає втрату відсотків | низький; гарантія BFG до еквівалента 100 000 євро | залежить від банку |
| Облігації TOS (3 роки) | 4,40% фіксовано | 19% з відсотків | добра; дострокове викуплення за 1 zł за облігацію | низький; емітент – Державна скарбниця | 100 zł |
| Облігації COI (4 роки) | 4,75% у 1-й рік, далі інфляція + 1,50% | 19% з відсотків | добра; викуплення за 2 zł за облігацію | низький; дохідність залежить від інфляції | 100 zł |
| Облігації EDO (10 років) | 5,35% у 1-й рік, далі інфляція + 2,00% | 19% з відсотків | добра; викуплення за 3 zł за облігацію | низький; дохідність залежить від інфляції | 100 zł |
| Квартира під оренду (готівка) | близько 4,5–5% з орендної плати брутто (наш приклад: 4,8%) + зміна ціни | ryczałt 8,5% / 12,5% від доходу з оренди; 19% з доходу від продажу до спливу 5 років | низька; продаж зазвичай займає тижні або місяці | середній; ціни, простої, орендарі, ремонти | від близько 335 тис. zł (студія у Вроцлаві в нашій пропозиції) + витрати на вхід |
Зверніть увагу на поріг входу й витрати. Облігації можна купити й продати через інтернет за кілька хвилин. За квартиру ви сплачуєте нотаріальний тариф і судові збори (у забудовника без PCC), а до цього зазвичай додається оздоблення. Усі позиції описуємо в статті Витрати на купівлю квартири від забудовника. При виході з інвестиції можуть додатися витрати на продаж, а якщо ви продасте до спливу 5 років, рахуючи від кінця року купівлі, – також 19% податку з доходу.
Шукаєте квартиру, яка заробляла б сама на себе? Допоможемо обрати житло під оренду з пропозиції кількох десятків інвестицій у Варшаві та Вроцлаві й проведемо вас через купівлю – найчастіше без комісії для покупця, винагороду зазвичай нам платить забудовник.
Приклад: 600 тис. zł в облігаціях EDO чи в студії у Вроцлаві?
Порівнюємо два шляхи для тієї самої суми на 5 років. Усі припущення наводимо прямо, бо саме вони визначають результат.
Варіант A – облігації EDO0936. Ви купуєте 6 000 облігацій у вересні 2026 р. Перший рік – 5,35%, наступні чотири роки – інфляція + 2,00%. Через 5 років ви викуповуєте їх достроково: плата 3 zł за облігацію і 19% податку з відсотків, зменшених на цю плату.
Варіант B – готова студія 29,13 м² за 495 210 zł в інвестиції Apartamenty Krakowska 8 у районі Krzyki (за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026). До ціни додаємо близько 2,0 тис. zł нотаріальних і судових витрат та 2 200 zł/м² на оздоблення й мебльування (близько 64,1 тис. zł, середина діапазону для середнього стандарту у Вроцлаві). Разом виходить 561,3 тис. zł. Решта 38,7 тис. zł – резерв на депозиті (3% брутто). Орендну плату рахуємо за середньою NBP: 67,5 zł/м², тобто близько 1 966 zł на місяць. Припускаємо оренду 95% часу, ryczałt 8,5% і 1 500 zł на рік витрат власника (податок на нерухомість, страхування, дрібний ремонт). Орендну плату не індексуємо.
| Варіант і сценарій | Капітал через 5 років | Прибуток | У середньому на рік |
|---|---|---|---|
| EDO, інфляція 1,5% на рік | близько 687 тис. zł | близько 87 тис. zł | близько 2,7% |
| EDO, інфляція 2,5% (ціль NBP) | близько 710 тис. zł | близько 110 тис. zł | близько 3,4% |
| EDO, інфляція 3,5% на рік | близько 734 тис. zł | близько 134 тис. zł | близько 4,1% |
| Студія, ціни −1% на рік | близько 610 тис. zł | близько 10 тис. zł | близько 0,3% |
| Студія, ціни +2% на рік | близько 685 тис. zł | близько 85 тис. zł | близько 2,7% |
| Студія, ціни +4% на рік | близько 741 тис. zł | близько 141 тис. zł | близько 4,3% |
Що з цього випливає? Чиста орендна плата дає близько 3,4% на рік від інвестованої суми (19 тис. zł на 561 тис. zł), тобто приблизно стільки ж, скільки EDO за помірної інфляції. Отже, перевагу квартири визначає зростання її ціни. Якщо ціни зростають повільніше ніж на близько 2% на рік, облігації виходять так само або краще, за значно меншої залученості. Якщо швидше – виграє квартира. Пам'ятайте також про строк: при купівлі у 2026 р. продаж без податку на доходи можливий з 1 січня 2032 р.
Розрахунок змінює кредит. За власного внеску й кредиту ефект кредитного плеча діє в обидва боки: збільшує прибуток від зростання ціни, але, за даними NBP, при LTV 80% оренда в I кв. 2026 р. була збитковою (від'ємна дохідність на капітал). Подробиці описуємо в статті Квартира в іпотеку під оренду.
Квартира та інфляція – що краще захищає заощадження?
Облігації EDO і COI захищають від інфляції за визначенням: з другого року їхня ставка зростає разом із CPI. Квартира захищає від неї опосередковано. Орендна плата й ціни нерухомості в довгому періоді зазвичай ідуть за зарплатами та інфляцією, але в коротших періодах може бути інакше. Це показують дані NBP за останні квартали, коли реальні ціни у великих містах знижувалися. Натомість квартира дає те, чого немає в облігацій: у ній можна жити або передати її дитині, а вартість можна підвищити локацією та стандартом.
- Обирайте облігації, коли важить доступ до грошей, у вас менше кількох сотень тисяч злотих або ви не хочете займатися орендарями.
- Розгляньте квартиру, коли мислите горизонтом щонайменше 5–10 років, маєте резерв на простої та ремонти, а оренду розглядаєте як частину більшого портфеля. Де шукати житло під оренду, пишемо в статті Квартира як інвестиція у 2026.
- Поєднання обох – частий вибір: кошти на власний внесок або оздоблення до моменту купівлі можуть працювати в коротких облігаціях чи на депозиті.
У нашій пропозиції – скільки коштує квартира під оренду
За даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026, у Вроцлаві в нас 265 доступних студій з медіанною ціною 595 638 zł (32,4 м²) і 738 двокімнатних квартир з медіаною 662 405 zł. У Варшаві медіана студії – 824 404 zł, але найдешевші 2-кімнатні квартири починаються від близько 449 тис. zł, наприклад у районі Białołęka. Актуальні квартири знайдете в каталогах нові квартири у Вроцлаві і нові квартири у Варшаві. Порівняння студії та двох кімнат з погляду дохідності описуємо в статті Студія чи 2 кімнати під оренду?
Найчастіші запитання
Що вигідніше у 2026 році: квартира чи облігації?
Залежить від того, як зміняться ціни на квартири. Чиста орендна плата з квартири, купленої за готівку, дає сьогодні близько 3,4–3,7% на рік, тобто подібно до облігацій EDO за помірної інфляції. Квартира виграє, якщо її ціна зростає більш ніж на близько 2% на рік. За стагнації чи зниження цін краще виглядають облігації.
Депозит чи квартира – що краще захищає від інфляції?
Середній депозит сьогодні її не перемагає. У середньому 3,00% брутто, тобто близько 2,43% після податку, – це менше за інфляцію 3,4% у серпні 2026 р. Квартира в довгому періоді зазвичай зберігає реальну вартість, але в короткому такої певності немає. Безпосередньо від інфляції захищають індексовані облігації EDO і COI.
Скільки податку потрібно сплатити з державних облігацій?
19% з відсотків, згідно зі ст. 30a закону про PIT. Податок утримує податковий агент при виплаті відсотків або викупі (ст. 41 ч. 4 закону про PIT), тож ви не декларуєте його самостійно. При достроковому викупі податок рахують від відсотків, зменшених на плату.
Чи можна продати облігації EDO достроково?
Так. Дострокове викуплення можливе через 7 днів після купівлі, а гроші надходять через 5 робочих днів після подання розпорядження. Для EDO, куплених з 1 вересня 2024 р., плата становить 3 zł за облігацію, але не більше за нараховані відсотки, тож номіналу ви не втрачаєте.
Яка дохідність оренди квартири у Вроцлаві?
За середньої ставки NBP 67,5 zł/м² студія за близько 495 тис. zł дає близько 4,8% брутто на рік. З урахуванням простоїв, ryczałt 8,5%, витрат власника, а також витрат на оздоблення й купівлю залишається близько 3,4% нетто. Результат для інших квартир рахуємо в статті про дохідність оренди.
У що інвестувати 600 тис. zł у 2026 році?
Однієї відповіді немає. Важать ваш горизонт, потреба в доступі до грошей і готовність займатися орендою. У нашому 5-річному прикладі EDO дають близько 687–734 тис. zł, а студія – від близько 610 до близько 741 тис. zł, залежно від цін. Багато людей ділять капітал між обома рішеннями.
Підсумок
У вересні 2026 р. державні облігації (EDO 5,35%, COI 4,75%, TOS 4,40%) помітно випереджають середній депозит (3,00%). Квартира, куплена за готівку, дає із самої орендної плати подібну чисту дохідність, як облігації. Перевагу може створити лише зростання цін, яке не гарантоване. Облігації ліквідні, дешеві в обслуговуванні й доступні від 100 zł. Квартира вимагає великого капіталу й часу, але дає реальне майно та шанс на вищий прибуток у довшому горизонті.
Якщо розглядаєте купівлю квартири під оренду, поговоріть із нами. Покажемо квартири з нашої пропозиції з найкращим співвідношенням орендної плати до ціни й допоможемо пройти купівлю від бронювання до приймання – найчастіше без комісії для покупця, бо винагороду зазвичай нам платить забудовник.
Правовий стан на вересень 2026 р. Ставки облігацій стосуються емісії вересня 2026 р., дані про депозити та інфляцію – останніх показників NBP і GUS. Розрахунки орієнтовні й ґрунтуються на прийнятих припущеннях. Стаття має інформаційний характер і не є інвестиційною рекомендацією чи податковою консультацією.
Джерела
- Державні облігації – серія EDO0936 та інші емісії вересня 2026 р. (obligacjeskarbowe.pl)
- NBP – основні процентні ставки
- NBP – статистика процентних ставок (ставки нових депозитів домогосподарств, липень 2026)
- NBP – Інформація про ціни на квартири та ситуацію на ринку нерухомості в I кварталі 2026 р. (розд. 7: дохідність оренди)
- GUS – Індекси цін споживчих товарів і послуг у серпні 2026 р.
- Закон про податок на доходи фізичних осіб, консолідований текст Dz.U. 2026 poz. 592 (ст. 10 ч. 1 п. 8, ст. 30a, ст. 41 ч. 4)
- Закон про єдиний податок на доходи, консолідований текст Dz.U. 2025 poz. 843 (ст. 12 ч. 1 п. 4 літ. a)
- Банківський гарантійний фонд (BFG) – правила гарантування депозитів
- Ціни квартир: каталог інвестицій TM Invest, станом на 27.09.2026
