Інвестиції в нерухомість Польщі з-за кордону: новобудови Варшави та Вроцлава, дохідність і податки (2026)
Автор: Tacjana MasiukiewiczІнвестиції~9 хв читання
Іноземець може інвестувати в нерухомість Польщі, а в більшості випадків купівля квартири не потребує жодного дозволу: придбання самостійного житлового приміщення, зокрема в забудовника, звільнено від обов’язку його отримувати. Планувати треба інше: ціну в злотих (а отже, курс валюти), дохідність оренди, яка за новобудовами Варшави та Вроцлава становить зазвичай кілька відсотків, і податок, який нерезидент платить у Польщі з орендної плати. Цей посібник збирає головні цифри в одному місці за даними нашого каталогу на 4 жовтня 2026 року та NBP.
Коротко
- Іноземець будь-якого громадянства може купити квартиру в Польщі без дозволу МВС (ст. 8 ч. 1 п. 1 закону про придбання нерухомості іноземцями); потім нотаріус передає витяг з акта до міністерства. Виняток — нерухомість у прикордонній зоні; Варшава і Вроцлав до неї не входять.
- У нашому каталозі (04.10.2026) медіана ціни за м² — 17 400 zł у Варшаві (4 240 пропозицій у 114 інвестиціях) і 15 400 zł у Вроцлаві (4 372 пропозиції в 89 інвестиціях).
- NBP оцінює середні ставки оренди в 85,1 zł/м² у Варшаві та 67,5 zł/м² у шести великих містах, включно з Вроцлавом (I кв. 2026). У наших прикладах це дає близько 5,2–5,5% брутто і близько 3,7–4,5% нетто на рік.
- Нерезидент платить у Польщі податок з оренди польської квартири: ryczałt 8,5% з доходу до 100 000 zł на рік і 12,5% з перевищення, без вирахування витрат.
- Ціни вказано в злотих. За середнім курсом NBP на 02.10.2026 (EUR/PLN 4,3745) 728 562 zł — це близько 166,5 тис. євро (близько 187,4 тис. USD за USD/PLN 3,8881 і близько 141,9 тис. GBP за GBP/PLN 5,1353).
Чи може іноземець купити квартиру в Польщі
Так. Основне правило закону про придбання нерухомості іноземцями: іноземцеві потрібен дозвіл, але винятків багато, і саме вони вирішують на практиці. Придбання самостійного житлового приміщення та гаража для житлових потреб звільнено для будь-якого іноземця, незалежно від виду перебування (ст. 8 ч. 1 п. 1 і 1a). Квартира в багатоквартирному будинку у забудовника, із власним записом у поземельній книзі, — саме таке приміщення. Громадяни й підприємці з ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії не потребують дозволу для жодного виду нерухомості (ст. 8 ч. 2). Після Brexit британці підпадають під правила для третіх країн: квартиру вони куплять без дозволу, а будинок із землею — як правило, з дозволом.
Дозвіл потрібен насамперед для окремого будинку з ділянкою, самої ділянки й нерухомості в прикордонній зоні; гербовий збір — 1570 zł. Купівля квартири не дає права перебування в Польщі — див. купівля квартири і карта перебування. Подробиці за кроками — в посібнику купити квартиру в Польщі іноземцю. З 19 листопада 2026 року нотаріуси передаватимуть витяги з актів до міністерства в електронному вигляді.
Чому Варшава і Вроцлав: ринок у цифрах
| Каталог, 4 жовтня 2026 | Варшава | Вроцлав |
|---|---|---|
| Інвестиції в каталозі | 114 | 89 |
| Доступні квартири | 4 240 | 4 372 |
| Медіана ціни за м² | 17 400 zł | 15 400 zł |
| Здані інвестиції | 56 зі 114 | 41 з 89 |
| Медіанна ціна двокімнатної квартири | 728 562 zł (39,4 м²) | 646 520 zł (41,1 м²) |
Варшава дорожча за метр і має вищі середні ставки оренди; Вроцлав дешевший за м², а за даними NBP оренда там зростала швидше (група шести міст — +12,0% до минулого року в I кв. 2026, Варшава — +3,3%). Що краще підходить, залежить від бюджету й стратегії; порівняння — в статті Варшава чи Вроцлав: де купити квартиру.
Дохідність оренди: дані NBP та наші приклади
За даними NBP, у I кварталі 2026 року середня ставка оренди становила 85,1 zł/м² у Варшаві та 67,5 zł/м² у групі шести великих міст, включно з Вроцлавом (без комунальних платежів). Оціночна ставка капіталізації NBP — 5,95% у Варшаві та 6,24% у групі шести міст; дохідність на власний капітал без кредиту — 3,5% і 3,7%.
Щоб показати, що це означає для новобудови, ми взяли медіанну двокімнатну квартиру в кожному місті й застосували ту саму методику, що в статті про дохідність оренди: орендна плата = площа × середня ставка NBP (для Вроцлава — середнє по шести містах), заповнюваність 95%, ryczałt 8,5%, податок на нерухомість 1,25 zł/м², резерв 5% на ремонт і страховку, комунальні платежі оплачує орендар.
| Варшава | Вроцлав | |
|---|---|---|
| Ціна квартири | 728 562 zł (близько 166,5 тис. євро) | 646 520 zł (близько 147,8 тис. євро) |
| Площа | 39,4 м² | 41,1 м² |
| Орендна плата на місяць (середнє NBP) | близько 3 355 zł | близько 2 775 zł |
| Дохідність брутто | 5,5% | 5,2% |
| Чистий дохід на рік | близько 32 900 zł | близько 27 200 zł |
| Дохідність нетто від ціни купівлі | 4,5% | 4,2% |
| Дохідність нетто з урахуванням оздоблення* | 4,0% | 3,7% |
Різниця між дохідністю брутто й нетто зазвичай становить 1–2 відсоткові пункти, а квартиру в стані stan deweloperski спершу потрібно оздобити. Більше прикладів на восьми квартирах і повний перелік витрат — у статті дохідність оренди квартири у Вроцлаві та Варшаві, а ширша картина можливостей і ризиків — у посібнику квартира як інвестиція в Польщі. Порівняння з облігаціями та депозитами — квартира чи облігації.
Податки іноземного інвестора
Під час купівлі. Квартиру у забудовника ви купуєте за ціною з ПДВ, а податок PCC за такої купівлі, як правило, не платите; зверху йдуть нотаріальні та судові збори. Подробиці: ПДВ на квартиру від забудовника і витрати на купівлю квартири в Польщі.
Під час володіння. Податок на нерухомість у Варшаві та Вроцлаві в 2026 році — 1,25 zł/м² корисної площі на рік, тобто близько 50 zł для квартири в 40 м².
З оренди. Орендна плата за квартиру в Польщі — дохід, отриманий у Польщі, тож нерезидент платить із неї податок у Польщі (ст. 3 ч. 2a і 2b п. 4 закону про PIT). Приватна оренда оподатковується ryczałt: 8,5% з доходу до 100 000 zł на рік і 12,5% з перевищення, без вирахування витрат. Ви платите його самі до 20-го числа місяця, наступного за місяцем (або кварталом) отримання оренди, і подаєте PIT-28 з 15 лютого по 30 квітня наступного року. Без номера PESEL потрібен NIP — заява на формулярі NIP-7. Угоди про уникнення подвійного оподаткування, як правило, залишають Польщі право оподатковувати оренду нерухомості, розташованої в Польщі, а подвійного податку ви уникаєте в країні резидентства — звільненням або заліком. Повний опис: податок з оренди в Польщі для нерезидента і податок з оренди квартири в Польщі.
Під час продажу. Дохід від продажу квартири до спливу п’яти років від кінця року купівлі оподатковується — див. податок з продажу квартири до спливу 5 років.
Як купити з-за кордону: крок за кроком
- Визначте бюджет і стратегію: під оренду, для збереження капіталу чи і те, й інше; готова квартира чи та, що будується (різниця в цінах — у статті готові чи в будівництві квартири).
- Оберіть інвестицію в каталозі та перевірте забудовника й проспект (як перевірити забудовника).
- Забронюйте квартиру. Збір за бронювання не може перевищувати 1% ціни й зараховується в ціну.
- Підготуйте кошти й документи. Банк і нотаріус — зобов’язані інституції за правилами AML і можуть запитати про походження коштів; перекази понад 15 000 євро банк повідомляє до GIIF у рутинному порядку. Див. переказ грошей з-за кордону на купівлю квартири.
- Підпишіть договір із забудовником у нотаріуса. Якщо ви не можете приїхати, вас представить довірена особа — купити квартиру в Польщі з-за кордону. Документи іноземною мовою можуть потребувати присяжного перекладу (присяжний перекладач у нотаріуса).
- Платіть за графіком на ескроу-рахунок, прийміть квартиру, зробіть оздоблення, а за здачі в оренду оформте NIP і щомісячні платежі ryczałt. Чи потрібен управитель — управління орендою: вартість і чи варто.
Якщо вам потрібна іпотека як нерезиденту, банк дивиться на статус перебування й дохід — див. іпотека в Польщі для іноземців.
Ризики, які варто зважити
- Валюта. Ціна в злотих: зміна курсу на 5% змінює вартість тієї самої квартири приблизно на 5% у вашій валюті.
- Простій і орендна плата. Модель NBP передбачає заповнюваність 95%; квартира може простоювати довше, а використані ставки — середні.
- Ризик строку. У квартири, що будується, строк і поетапні платежі визначає договір; ескроу-рахунок захищає платежі, але не виключає затримок.
- Вартість оздоблення. Квартира в стані stan deweloperski потребує додаткових витрат до здачі.
- Податки в країні проживання. Польща оподатковує оренду, але вам може знадобитися декларувати її й у себе — проконсультуйтеся у своїй країні.
- Процентні ставки. За фінансування кредитом вища ставка знижує грошовий потік — див. процентна ставка за іпотекою в Польщі 2026.
Поширені запитання
Чи може іноземець інвестувати в нерухомість у Польщі?
Так. Іноземець будь-якого громадянства може купити самостійну квартиру без дозволу, а громадяни ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії не потребують дозволу для жодного виду нерухомості. Дозвіл потрібен насамперед для будинку із землею, ділянки та нерухомості в прикордонній зоні.
Яка дохідність оренди новобудов у Варшаві та Вроцлаві?
У наших прикладах на основі середніх ставок NBP дохідність брутто — близько 5,2–5,5%, нетто — близько 3,7–4,5% залежно від міста й від того, чи враховуєте ви оздоблення. Реальний результат залежить від квартири, орендної плати й простоїв.
Які податки платить нерезидент з оренди в Польщі?
Ryczałt 8,5% з доходу до 100 000 zł на рік і 12,5% з перевищення, до 20-го числа наступного місяця (або кварталу), та річна декларація PIT-28 до 30 квітня. Податок на нерухомість — 1,25 zł/м² на рік у Варшаві та Вроцлаві.
Чи можна купити квартиру, не приїжджаючи до Польщі?
Так, через довірену особу: ви видаєте довіреність, що відповідає вимогам нотаріуса, і довірена особа підписує акт. У банків і нотаріусів можуть бути власні вимоги, тож перевірте їх заздалегідь.
Що обрати: Варшаву чи Вроцлав?
Варшава дорожча за м² і має вищі середні ставки оренди; Вроцлав дешевший за м², поріг входу нижчий. Вибір залежить від бюджету й стратегії.
Підсумки
Для іноземного інвестора Польща пропонує простий правовий шлях до квартири (без дозволу), відкриті ціни, які публікують забудовники, і чисту дохідність близько 4% до врахування курсу валюти. Закладіть курс злотого, вартість оздоблення й податок з оренди та перевірте забудовника й договір до платежу. Якщо ви хочете, щоб ми підібрали квартири у Варшаві чи Вроцлаві під ваш бюджет, допоможемо із купівлею квартири у забудовника — найчастіше без комісії для вас, бо нас зазвичай оплачує забудовник. Консультація та добір безкоштовні.
Дані станом на 4 жовтня 2026 року; курси валют на 2 жовтня 2026 року (таблиця A NBP). Матеріал має інформаційний характер і не є інвестиційною, податковою чи юридичною консультацією; податкові правила країни вашого резидентства виходять за його межі.
Джерела
- Закон від 24 березня 1920 р. про придбання нерухомості іноземцями, єдиний текст Dz.U. 2017 poz. 2278 (ст. 1, 8, 8a).
- Закон від 17 липня 2026 р. про зміну закону про придбання нерухомості іноземцями та закону «Prawo o notariacie», Dz.U. 2026 poz. 1099 (чинний з 19.11.2026).
- NBP, Інформація про ціни квартир і ситуацію на ринку житлової та комерційної нерухомості в Польщі в I кварталі 2026 р. — ставки оренди, ставка капіталізації, ROE.
- Закон про податок на доходи фізичних осіб, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 592 (ст. 3).
- Закон про сплачуваний одноразово податок з окремих доходів фізичних осіб, єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 843 (ст. 12, 21).
- Міністерство фінансів — розрахунок доходів від приватної оренди.
- biznes.gov.pl — отримання NIP фізичною особою (NIP-7).
- NBP — середні курси валют, таблиця A від 02.10.2026 — EUR/PLN 4,3745, USD/PLN 3,8881, GBP/PLN 5,1353.
- Ціни та наявність: каталог інвестицій TM Invest, Варшава й Вроцлав, станом на 04.10.2026.
