Самые дешёвые новые квартиры в Варшаве 2026: где искать и на что обратить внимание

Самые дешёвые новые квартиры в Варшаве сегодня можно найти прежде всего в Бялоленке, Урсусе и Влохах — именно там медиана цены метра в нашем предложении самая низкая, а квартир до 600 тыс. zł больше всего. Ниже мы показываем рейтинг районов, число квартир до 500, 600 и 700 тыс. zł, конкретные самые дешёвые помещения и то, что стоит проверить, прежде чем низкая цена решит вопрос покупки.

Главное

• Самый дешёвый район в нашем предложении — Бялоленка: медиана 14 122 zł/м² против 18 000 zł/м² по всей Варшаве (по данным предложения TM Invest, состояние на 27.09.2026).
• Из 2237 доступных квартир в Варшаве 54 стоят до 500 тыс. zł, 323 — до 600 тыс. zł, а 557 — до 700 тыс. zł.
• Целых 234 из 323 квартир до 600 тыс. zł (72%) находятся в Бялоленке; остальные — в Урсусе, во Влохах и в Праге-Полудне.
• В бюджет до 600 тыс. zł вы купите главным образом студию или небольшую двухкомнатную квартиру — медиана площади ок. 35 м².
• По данным NBP (Национального банка Польши), средняя цена предложения на первичном рынке Варшавы во II кв. 2026 г. составила 18 488 zł/м², а сделочная — 16 783 zł/м².

Самый дешёвый район Варшавы: рейтинг цен на новые квартиры

По состоянию на 27.09.2026 в нашем варшавском предложении 73 инвестиции 21 застройщика и 2237 доступных квартир (без забронированных и проданных помещений). У всех открытые цены, поэтому рейтинг охватывает весь доступный фонд. Это цены предложения из прайсов застройщиков, а не обзор всего рынка — более широкую картину города даёт наш обзор цен на новостройки в Варшаве в 2026 году.

Район	Инвестиции	Доступные квартиры	Медиана zł/м²	Самая дешёвая квартира	до 500 тыс. zł	до 600 тыс. zł	до 700 тыс. zł
Бялоленка	18	609	14 122	298 тыс. zł	41	234	326
Урсус	3	122	15 726	437 тыс. zł	10	38	48
Тарговек	2	77	15 948	590 тыс. zł	0	1	31
Вавер	5	67	16 150	661 тыс. zł	0	0	1
Влохи	8	156	17 650	509 тыс. zł	0	19	36
Прага-Полудне	8	268	18 600	531 тыс. zł	0	14	74
Прага-Полноц	1	19	19 000	498 тыс. zł	2	9	11
Бемово	2	32	19 140	720 тыс. zł	0	0	0
Беляны	4	170	19 550	515 тыс. zł	0	2	8
Вилянув	3	69	20 516	652 тыс. zł	0	0	2
Мокотув	15	448	22 900	495 тыс. zł	1	6	20
Воля	3	122	26 442	702 тыс. zł	0	0	0
Средместье	1	78	33 700	821 тыс. zł	0	0	0
Варшава в целом	73	2237	18 000	298 тыс. zł	54	323	557

Стоит отметить две вещи. Во-первых, рейтинг по медиане и по самому дешёвому помещению не совпадает: в Мокотуве медиана одна из самых высоких, а самая дешёвая студия стоит там всего ок. 495 тыс. zł — меньше, чем самая дешёвая квартира в Тарговеке. Во-вторых, в районах с одной-двумя инвестициями (Прага-Полноц, Бемово, Тарговек) результат зависит от конкретного дома, а не от района. Если вы выбираете район не только по цене, загляните в руководство лучшие районы Варшавы для жизни.

Квартиры до 500, 600 и 700 тыс. zł в Варшаве: что реально можно купить

• до 500 тыс. zł — 54 квартиры: 41 в Бялоленке, 10 в Урсусе, 2 в Праге-Полноц и 1 в Мокотуве. Это почти исключительно студии и очень маленькие двухкомнатные квартиры площадью 25–42 м² (медиана ок. 33 м²).
• до 600 тыс. zł — 323 квартиры. Преобладают две комнаты (177 помещений) и студии (60); три комнаты в этом бюджете — исключение: два помещения в Osiedle Salvia в Бялоленке (ок. 51–54 м², от 568 тыс. zł). Для 84 помещений застройщик не указал число комнат.
• до 700 тыс. zł — 557 квартир, в том числе 51 трёхкомнатная. Помимо Бялоленки, выбор растёт в Праге-Полудне (74 помещения) и в Тарговеке (31).

Самая дешёвая двухкомнатная квартира в нашем предложении стоит 449 тыс. zł (Osiedle Salvia, 36 м², Бялоленка), а самая дешёвая трёхкомнатная — 568 тыс. zł в той же инвестиции. Подробнее о ценах на небольшие метражи мы пишем в статье о ценах на студии в Варшаве и Вроцлаве, а о типичных суммах за 30, 40 и 50 м² — в тексте сколько стоит квартира в Варшаве.

Пример: сколько метров можно купить за 600 тыс. zł в разных районах

Разделив 600 000 zł на медиану цены метра в нашем предложении, получаем ориентировочный метраж:

• Бялоленка: 600 000 / 14 122 ≈ 42,5 м² — реально две комнаты, иногда небольшая третья,
• Урсус: 600 000 / 15 726 ≈ 38,2 м²,
• Прага-Полудне: 600 000 / 18 600 ≈ 32,3 м²,
• Мокотув: 600 000 / 22 900 ≈ 26,2 м²,
• Воля: 600 000 / 26 442 ≈ 22,7 м² — то есть на практике ничего, потому что самое дешёвое помещение стоит там 702 тыс. zł.

Таким образом, та же сумма даёт в Бялоленке почти вдвое больше площади, чем на Воле. Это главная причина, по которой этот район сосредоточил большинство дешёвых квартир на первичном рынке.

10 самых дешёвых новых квартир в Варшаве в нашем предложении

Если бы мы показали просто 10 самых дешёвых помещений, семь из них оказались бы из одной инвестиции. Поэтому в таблице — самая дешёвая доступная квартира из каждой из 10 самых дешёвых инвестиций. Статусы меняются ежедневно — помещение могли забронировать, а цену изменить, поэтому актуальные данные проверяйте на странице инвестиции.

Инвестиция	Район	Комнаты	Площадь	Цена	zł/м²	Срок
Eco Berensona	Бялоленка	н/д	25,21 м²	298 108 zł	11 825	сдана
Nova Viva Garden 8	Бялоленка	н/д	26,12 м²	411 298 zł	15 749	сдана
Piastova Osada 2	Урсус	1	26,34 м²	437 076 zł	16 592	IV кв. 2027
Osiedle Salvia	Бялоленка	2	36,07 м²	449 317 zł	12 457	III кв. 2027
Nova Viva Garden 3	Бялоленка	1	30,18 м²	471 138 zł	15 611	сдана
Rytm Mokotowa 2A	Мокотув	1	28,29 м²	495 075 zł	17 500	сдана
Konopacka	Прага-Полноц	1	26,20 м²	497 800 zł	19 000	сдана
Eco Berensona, очередь II	Бялоленка	2	34,69 м²	503 005 zł	14 500	сдана
Viva Garden 14	Бялоленка	2	31,51 м²	507 311 zł	16 100	IV кв. 2027
Neo Nova Ochota 5	Влохи	1	27,39 м²	509 454 zł	18 600	IV кв. 2027

Застройщики этих инвестиций — в частности JW Construction (Eco Berensona), Victoria Dom (Nova Viva Garden, Piastova Osada, Viva Garden, Neo Nova Ochota), Napollo (Osiedle Salvia), Robyg (Rytm Mokotowa 2A) и Profit Development (Konopacka). Первая позиция заметно выбивается: 11 825 zł/м² — это значительно меньше медианы 14 900 zł/м² в той же инвестиции. При такой разнице всегда спрашивайте, чем объясняется цена — расположением помещения в доме, планировкой, ориентацией — и актуально ли ещё предложение.

Хотите, чтобы мы проверили наличие и сравнили несколько недорогих квартир в одной сводке? В рамках помощи при покупке квартиры у застройщика мы делаем это чаще всего без комиссии для покупателя — вознаграждение обычно оплачивает застройщик.

Дешёвые квартиры в Бялоленке: на что обратить внимание при дороге

У низкой цены метра в Бялоленке есть причины. В районе нет метро, а с левым берегом Вислы его соединяет мост имени Марии Склодовской-Кюри. До центра можно доехать автобусом, трамваем (из Тархомина) или поездом — но время в пути сильно зависит от конкретного жилого комплекса и пробок на выездных дорогах в часы пик. Бялоленка — это ещё и обширный район: многоквартирная застройка сосредоточена в западной части, а север и восток — это в значительной степени односемейные дома.

Прежде чем бронировать квартиру, проверьте в планировщике поездок Warszawski Transport Publiczny (Варшавского общественного транспорта) дорогу на работу или в школу в те часы, когда вы действительно будете ездить, а не в воскресенье в полдень. Посмотрите также, что должно появиться поблизости: школы, детские сады, магазины, а также другие здания, которые могут закрыть вид. Похожие вопросы стоит задать в Урсусе или во Влохах, хотя там до центра ближе.

Срок сдачи, метраж и планировка: что ещё проверить перед покупкой недорогой квартиры

Готовая или строящаяся

Из 323 квартир до 600 тыс. zł 148 находятся в уже сданных домах, а 175 — в строящихся, чаще всего со сроком на III или IV кв. 2027 г. В Бялоленке медиана в строящихся инвестициях — 13 522 zł/м², а в готовых — 14 450 zł/м². При квартире 40 м² разница составляет ок. 928 × 40 = 37 120 zł в пользу помещения в строящемся доме. Но на другой чаше весов — год-два ожидания, часто с оплатой аренды нынешней квартиры, и риск переноса срока. Подробное сравнение вы найдёте в статье готовая квартира или в строительстве: разница в цене.

Метраж и планировка: не доверяйте одному числу комнат

В дешёвых сегментах число комнат бывает обманчивым. В нашем предложении есть «двухкомнатные» квартиры площадью 26,4 м² (Piastova Osada 2) — это обычно гостиная с кухонной зоной и очень маленькая спальня. Есть и помещения, описанные как однокомнатные, площадью 46–59 м² (My Forest в Бялоленке) — это может быть большая гостиная с кухонной зоной, но стоит убедиться, что описание в прайсе верное. Для 229 варшавских помещений застройщик вообще не указал число комнат. Всегда смотрите планировку: ширину комнат, удобство расстановки мебели, окно на кухне, место под шкаф.

Состояние отделки и дополнительные расходы

Там, где застройщик указал стандарт, в нашем варшавском предложении это stan deweloperski (состояние «под отделку»). Поэтому к цене помещения нужно прибавить отделку — в среднем стандарте в Варшаве это ориентировочно 2 000–3 000 zł/м² (подробности в статье сколько стоит отделка квартиры). Парковочное место и кладовка в предложениях застройщиков обычно оцениваются отдельно — проверьте в прайсе, доступны ли они вообще и сколько стоят. К этому добавляются расходы на нотариуса и суд, описанные в руководстве по расходам при покупке квартиры у застройщика.

Пример: двухкомнатная квартира в Viva Garden 14 (31,51 м², состояние «под отделку») стоит 507 311 zł. Отделка при 2 500 zł/м² — это 31,51 × 2 500 ≈ 78 775 zł. Всего ок. 586 тыс. zł ещё до нотариальных и судебных расходов, мебели и возможного парковочного места. Квартира «за 500 тыс.» на практике требует бюджета, ближе к 600 тыс. zł.

Как проверить застройщика недорогой квартиры

Низкая цена не должна заменять проверку компании и инвестиции. Перед подписанием umowa deweloperska (договора с застройщиком) застройщик обязан вручить вам информационный проспект с приложениями (ст. 21 п. 1 закона о защите прав приобретателя жилого помещения). Прочитайте его вместе с księga wieczysta (земельной и ипотечной книгой) участка и информацией о rachunek powierniczy (эскроу-счёте). Что именно проверять в KRS (Государственном судебном реестре), проспекте и księga wieczysta, мы описываем в руководстве как проверить застройщика перед покупкой.

Стоит также сравнить цену предложения с рыночными данными. По данным NBP, во II кв. 2026 г. средняя сделочная цена на первичном рынке Варшавы была примерно на 9% ниже цены предложения (16 783 против 18 488 zł/м²). Поэтому прайс — это отправная точка для разговора, особенно по помещениям, которые долго ждут покупателя. Если вы ищете более дешёвую альтернативу за пределами Варшавы, посмотрите, что реально можно купить во Вроцлаве за 500 и 600 тыс. zł.

Читайте также:

• Бялоленка: руководство по району

Частые вопросы

Итоги

Самые дешёвые новые квартиры в Варшаве — это прежде всего Бялоленка, а далее Урсус, Влохи и Прага-Полудне. За 500 тыс. zł вы купите студию или очень маленькую двухкомнатную, за 600 тыс. zł — типичную двухкомнатную квартиру в Бялоленке или студию в районе с лучшим транспортным сообщением. Прежде чем решать, сравните полную стоимость с отделкой, срок сдачи, планировку и время в пути — именно эти элементы определяют, действительно ли низкая цена является выгодной возможностью.

Если хотите, мы подберём для вас несколько квартир в вашем бюджете и проверим их актуальное наличие — помощь при покупке квартиры у застройщика чаще всего без комиссии для покупателя, потому что вознаграждение обычно оплачивает застройщик. Покупаете в кредит? Запишитесь на консультацию кредитного эксперта — мы сравним предложения нескольких банков и посчитаем, какой платёж вы можете себе позволить.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Цены взяты из прайсов застройщиков в предложении TM Invest (состояние на 27.09.2026) и могут измениться; статусы помещений мы обновляем постоянно. Расчёты ориентировочные и не являются офертой в смысле Гражданского кодекса или юридической консультацией.

Источники

• NBP, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (BaRN) – ceny ofertowe i transakcyjne, rynek pierwotny, Warszawa, II kw. 2026
• Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880 (art. 21)
• Warszawski Transport Publiczny – planer podróży i rozkłady jazdy
• Цены квартир: каталог инвестиций TM Invest, состояние на 27.09.2026