Что купить за 1 млн zł в Варшаве в 2026 году

Миллион злотых – бюджет, при котором выбор на первичном рынке Варшавы действительно широкий. Но при таком бюджете легко и переплатить за адрес, или купить меньше метров, чем можно было бы. Мы проверили, что именно сегодня можно купить максимум за 1 млн zł: сколько метров и комнат, в каких районах и у каких застройщиков. Все цифры взяты из каталога TM Invest (данные на октябрь 2026) и относятся к свободным квартирам от застройщиков – это цены предложения с VAT, без парковочного места и кладовой.

Главное

• В нашем каталоге 4 046 свободных новых квартир в Варшаве. 2 668 из них (66%) стоят до 1 млн zł, а 1 034 попадают в диапазон 800 тыс. – 1 млн zł.
• Медианная цена метра по всему варшавскому предложению – 17 500 zł/m²; по такой ставке миллиона хватает примерно на 57 m².
• Типичная трёхкомнатная квартира до 1 млн zł – это 56,4 m² за 860 190 zł (медианы). Двухкомнатная в этом бюджете – медиана 39 m² и 688 820 zł.
• Больше всего трёхкомнатных до 1 млн zł в районах Białołęka (300), Włochy (151), Rembertów и Ursynów (по 97).
• В Śródmieście миллион – это обычно студия 26–30 m²: метр в этом бюджете стоит там около 33 700 zł.

Сколько метров можно купить за 1 млн zł – по числу комнат

Квартиры до миллиона – две трети варшавского предложения застройщиков, но этот пул очень неоднороден. Один и тот же бюджет – это и 30-метровая студия у метро в центре, и 70-метровая четырёхкомнатная квартира в Białołęce. Так выглядит предложение до 1 млн zł в разбивке по числу комнат:

Комнат	Свободных квартир	Медиана площади	Цена от	Медиана цены	Медиана zł/m²
1 комната	317	29,6 m²	392 230 zł	692 220 zł	20 850
2 комнаты	1 333	39,2 m²	436 908 zł	688 820 zł	17 250
3 комнаты	908	56,4 m²	489 600 zł	860 190 zł	14 968
4 комнаты	62	65,3 m²	734 389 zł	928 722 zł	14 280

Здесь бросаются в глаза две вещи. Во-первых, медианная цена студии (692 тыс. zł) выше медианы двухкомнатных. Студии в этом бюджете – это прежде всего квартиры в Śródmieście, на Woli и у метро, где метр стоит больше 20 тыс. zł; их чаще покупают под аренду, чем для себя. Во-вторых, чем больше комнат, тем ниже цена метра: у трёх- и четырёхкомнатных медиана опускается ниже 15 тыс. zł/m², потому что большие квартиры в бюджете до миллиона находятся в основном в районах подальше от центра.

Миллион в Варшаве – это граница, при которой трёхкомнатная квартира ещё типичная покупка, а четырёхкомнатная – уже исключение. Медианная цена всех свободных трёхкомнатных квартир в городе – 943 398 zł, а четырёхкомнатных – уже 1 182 121 zł. Самые большие трёхкомнатные квартиры до миллиона – около 74 m², четырёхкомнатные – 77 m². Готовые подборки – на страницах трёхкомнатные квартиры до 1 млн zł в Варшаве и двухкомнатные квартиры до 1 млн zł в Варшаве.

Где миллион даёт больше всего метров – районы

Лучше всего это видно на примере трёхкомнатных квартир. Ниже – районы, где больше всего свободных трёхкомнатных квартир до 1 млн zł, с медианной ценой такой квартиры и медианной ценой метра по району в целом (все свободные квартиры, без ограничения цены).

Район	3 комнаты до 1 млн zł	Медиана цены 3 комнат	Медиана zł/m² в районе
Białołęka	300	777 734 zł	14 350
Włochy	151	941 316 zł	16 600
Rembertów	97	678 650 zł	12 600
Ursynów	97	957 495 zł	18 625
Targówek	73	826 652 zł	15 245
Mokotów	64	890 162 zł	18 957
Ursus	43	815 997 zł	15 800
Wawer	37	927 242 zł	16 275

На практике при таком бюджете Варшава делится на три зоны:

• Больше всего метров – Białołęka, Rembertów, Targówek и Ursus. Метр здесь стоит 12,6–15,8 тыс. zł, поэтому за миллион реально купить трёхкомнатную квартиру 60–74 m², а иногда и четырёхкомнатную. Цена такого выбора – более долгая дорога до центра, а в Białołęce и Rembertowie нет метро.
• Компромисс – Włochy, Ursynów, Mokotów и Wawer. Медианы 16–19 тыс. zł/m² означают трёхкомнатную квартиру около 55–60 m² чуть ниже границы в миллион. На Ursynowie и в части Mokotowa есть линия метро M1, во Włochach – городская электричка SKM и близость аэропорта.
• Адрес важнее метража – Śródmieście (34 500 zł/m²), Wola (26 794 zł/m²) и Wilanów (22 900 zł/m²). Здесь миллион – это чаще всего студия или двухкомнатная квартира. Пример: в ЖК Apartamenty Grzybowska 11 студии 26,5–30,2 m² стоят от 875 826 zł.

Подробное сравнение районов – цены, транспорт и то, где лучше жить, а где покупать под аренду, – в статье квартира за 800 тыс. – 1 млн zł в Варшаве: какие районы выбрать.

Примеры: ЖК крупных застройщиков в бюджете 800 тыс. – 1 млн zł

В диапазоне 800 тыс. – 1 млн zł больше всего свободных квартир у Dom Development – 376 квартир в 14 ЖК. Дальше идут Victoria Dom (136 квартир в 18 ЖК), Develia (115 в 4) и Skanska (44 в 3). Ниже – ЖК этих застройщиков, где в таком бюджете больше всего квартир:

ЖК	Застройщик	Район	Свободных 800 тыс. – 1 млн	Площадь	Срок сдачи
Osiedle Bokserska 71 etap III	Dom Development	Ursynów	62	45,4–58,7 m²	III кв. 2027
Mokotów Sportowy etap I	Dom Development	Mokotów	58	51,2–66,3 m²	IV кв. 2027
Kijowska Vita	Develia	Praga-Północ	52	35,7–47,8 m²	IV кв. 2027
Osiedle Urbino etap IV	Dom Development	Włochy	50	49,7–65,0 m²	II кв. 2028
Trzcinowa Vita	Develia	Włochy	32	53,6–73,2 m²	II кв. 2027
Stilla	Skanska	Włochy	25	44,0–66,6 m²	дом уже сдан
Metro Art 14	Victoria Dom	Praga-Południe	24	44,4–53,3 m²	IV кв. 2027
Piastova Osada 2	Victoria Dom	Ursus	24	53,8–71,8 m²	IV кв. 2027
NU2!	Skanska	Wola	15	29,4–41,5 m²	дом уже сдан

Таблица хорошо показывает, сколько стоит локация. У Develia в одном и том же бюджете два совершенно разных предложения: в Kijowska Vita на Praga-Północ это одно- и двухкомнатные квартиры до 48 m² (медиана 19 800 zł/m²), а в Trzcinowa Vita во Włochach – трёхкомнатные до 73 m² (14 900 zł/m²). То же у Dom Development: Mokotów Sportowy на Augustówce даёт 51–66 m² примерно за те же деньги, за которые в Apartamenty Metro Wilanowska на Ksawerowie вы купите 29–36 m².

Если хотите купить и сразу подписать договор о переходе права собственности, обратите внимание на уже сданные дома: в диапазоне 800 тыс. – 1 млн zł в них 218 квартир, в том числе в Stilla и NU2! от Skanska и в нескольких очередях Metro Art и Miasteczko Nova Sfera от Victoria Dom. Учтите, что и они продаются в состоянии stan deweloperski – без отделки, так что перед переездом квартиру нужно отремонтировать. Полный список с ценами – на странице квартиры за 800 тыс. – 1 млн zł в Варшаве.

Миллион – это цена квартиры, а не весь бюджет

В таблицах указаны цены самих квартир. Планируя покупку примерно за 1 млн zł, нужно добавить несколько статей расходов:

• Парковочное место и кладовая – в варшавских ЖК их обычно продают отдельно.
• Отделка – квартиру от застройщика вы принимаете в состоянии stan deweloperski; стоимость работ и обустройства зависит от выбранного стандарта.
• Нотариус и суд – при покупке у застройщика налог PCC не платится, а нотариальные и судебные расходы при цене 800 тыс. – 1 млн zł по максимальным ставкам составят около 4–4,8 тыс. zł (расчёт – в статье расходы при покупке квартиры у застройщика).
• Первоначальный взнос (wkład własny) – при ипотеке банк обычно ожидает 20% цены, то есть при квартире за миллион – 200 тыс. zł. Каким будет платёж и какой нужен доход, считаем в статье ипотека на 900 тыс. zł.

Если после всех этих расходов окажется, что хочется больше пространства в хорошей локации, стоит посмотреть на ступень выше. В диапазоне 1–1,5 млн zł у нас в Варшаве 976 свободных квартир с медианой 59,2 m² и 20 450 zł/m² – в основном более просторные квартиры на Mokotowie, Woli и Ursynowie (квартиры за 1–1,5 млн zł в Варшаве).

Как выбрать квартиру за миллион – три вопроса перед резервацией

• Метры или дорога? Разница между Białołęką и Mokotowem при одном и том же бюджете – около 10–15 m². Посчитайте реальное время в пути до работы и школы в час пик – и только потом сравнивайте цены.
• Готовый дом или строящийся? В сданном доме вы видите, что покупаете, но выбор меньше. В ЖК со сроком сдачи в 2027 или 2028 году вы платите траншами по графику и выбираете из более широкого пула – проверьте информационный проспект (prospekt informacyjny) и эскроу-счёт (rachunek powierniczy).
• Для себя или под аренду? Для аренды лучше подходят небольшие квартиры у метро, для жизни с семьёй – большая площадь и инфраструктура жилого комплекса. Доходность аренды по районам Варшавы разбираем в статье квартира под аренду в Варшаве.

Частые вопросы

Итог

За 1 млн zł сегодня в Варшаве можно купить новую трёхкомнатную квартиру площадью около 55–60 m² в таких районах, как Włochy, Ursynów или Mokotów, более просторную квартиру в Białołęce или на Targówku либо студию в самом центре. Выбор большой – 2 668 свободных квартир до миллиона, – поэтому больше всего выигрывает тот, кто сначала определит приоритеты (метраж, дорога, срок сдачи), а уже потом сравнивает ЖК.

Хотите увидеть конкретные квартиры в своём бюджете? Запишитесь на бесплатную консультацию и подбор предложений – мы сравним для вас ЖК многих застройщиков. Чаще всего это без комиссии для покупателя: обычно наше вознаграждение платит застройщик. Если покупаете в ипотеку, наш кредитный эксперт поможет проверить кредитоспособность: ипотечный кредит.

Читайте также:

• Цены на новостройки в Варшаве в 2026 году
• Сколько стоит квартира в Варшаве
• Застройщики Варшавы
• Премиум-квартиры в Варшаве и Вроцлаве от 1,5 млн zł

Источники

• Данные о предложениях: каталог ЖК TM Invest, октябрь 2026 – свободные квартиры от застройщиков в Варшаве, цены предложения с VAT.
• Нотариальные и судебные расходы: расчёт TM Invest по постановлению о максимальных ставках нотариальной таксы (Dz.U. 2024 poz. 1566) – подробности в статье о расходах при покупке.