Інформаційний проспект забудовника: як читати 2026

Інформаційний проспект забудовника (prospekt informacyjny) — це встановлений законом документ, який забудовник зобов'язаний вручити вам безкоштовно й на довготривалому носії, перш ніж ви підпишете договір бронювання чи договір із забудовником. Його зразок — додаток до закону про захист прав покупців: він складається із загальної частини (забудовник, ділянка, оточення, фінансування) та індивідуальної частини (конкретна квартира і ціна). Нижче показуємо, як читати його пункт за пунктом, які формулювання є червоними прапорцями і що робити, якщо договір відрізняється від проспекту.

Головне

• Проспект із додатками забудовник вручає до договору бронювання чи договору із забудовником, безкоштовно, на довготривалому носії (art. 21 закону про захист прав покупців, Dz.U. 2026 poz. 880).
• Проспект разом із додатками стає невіддільною частиною договору (art. 23 ust. 2) — те, що в ньому записано, зобов'язує забудовника.
• Обов'язкових додатки три: план поверху з позначеним приміщенням, зразок договору і схема благоустрою території з оточенням.
• Проспект показує, серед іншого, виконавчі провадження проти забудовника понад 100 000 zł і заплановані інвестиції (дороги, колії, сміттєспалювальні заводи) у радіусі 1 км.
• Якщо договір не відповідає проспекту або проспект неповний чи недостовірний, ви можете відмовитися від договору протягом 30 днів з моменту його укладення (art. 43).

Коли забудовник зобов'язаний видати інформаційний проспект?

Забудовник, який починає продаж, зобов'язаний скласти проспект для всього проєкту (або для виділеного етапу — інвестиційного завдання). Кожній зацікавленій у купівлі особі він зобов'язаний вручити його до укладення договору із забудовником або попереднього йому договору бронювання. Довготривалий носій — це папір або, наприклад, PDF-файл, надісланий електронною поштою. Якщо ви отримали проспект лише електронно, можете вимагати ознайомлення з паперовою версією в офісі продажу.

Загальна частина проспекту має бути доступна також на сайті забудовника — з початку продажу (або до першого бронювання) аж до передачі власності на останнє приміщення (art. 19a). Там же ви знайдете ціну за m² кожного приміщення, ціни комор і паркомісць, а також історію зміни цін — ці дані потрапляють також на портал dane.gov.pl (art. 19b).

Якщо в ході продажу дані зміняться, забудовник вручає додаток або новий проспект з позначеними змінами — у строк, що дозволяє ознайомитися з ними до підписання договору (art. 22). Протягом бронювання він зобов'язаний інформувати вас про кожну зміну; якщо цього не зробить, сума бронювання підлягає поверненню (art. 33–34). Деталі бронювання ми описуємо в статті Договір бронювання із забудовником.

Виняток: коли ви купуєте у забудовника вже виділену квартиру й одразу підписуєте договір купівлі-продажу (art. 3 закону), забудовник не вручає повний проспект. Він передає тоді на довготривалому носії окремі відомості про ділянку, оточення, будівлю і приміщення, відомості про згоду банку на передачу власності без обтяження, а також про можливість ознайомлення з документами (art. 27). За даними пропозиції TM Invest станом на 27.09.2026, 57 зі 118 інвестицій у Варшаві та Вроцлаві перебувають у стадії будівництва — за ними повний проспект із графіком будівництва ви отримаєте завжди.

Що містить інформаційний проспект — загальна й індивідуальна частина

Зразок інформаційного проспекту — додаток до закону, тому кожен забудовник заповнює ті самі пункти. Забудовник не може пропустити жодного пункту; якщо чогось немає (наприклад, місцевого плану), він вказує це прямо, наприклад «Плану немає».

Частина проспекту	Що містить	На що дивитися
Загальна — I. Дані забудовника	фірма, правова форма, KRS або CEIDG, NIP, REGON, адреси, сайт	чи є стороною договору цільова компанія, а не бренд з реклами
Загальна — II. Досвід	до 3 завершених інвестицій (включно з останньою) з датою початку і дозволу на експлуатацію; виконавчі провадження понад 100 000 zł	порожні пункти, відповідь «так» щодо виконавчих проваджень
Загальна — III. Нерухомість і проєкт	ділянка, книга нерухомості й іпотеки, сусідство, місцевий план (також для ділянок до 100 м), інвестиції у радіусі 1 км, дозвіл на будівництво, фінансування, ескроу-рахунок, DFG, графік, індексація, відмова від договору	найважливіша частина — тут майже всі червоні прапорці
Загальна — інші відомості	згода банку на передачу власності без обтяження, перелік документів для ознайомлення, гарантії BFG до еквівалента 100 000 євро	чи є згода банку, якщо ділянка обтяжена іпотекою
Індивідуальна	ціна приміщення, площа, ціна за m², строк передачі власності, характеристики будівлі, розташування приміщення, планування і стандарт оздоблення, нежитлове приміщення, куплене разом із квартирою	відповідність прайс-листу на сайті і проєкту договору
Додатки	план поверху з позначеним приміщенням, зразок договору, схема благоустрою території й оточення	чи відповідають план і схема тому, що ви бачили в офісі продажу

Додатки і документи для ознайомлення — часта помилка

Книга нерухомості, дозвіл на будівництво чи фінансова звітність не є додатками до проспекту. Це документи, з якими забудовник зобов'язаний дозволити вам ознайомитися в приміщенні підприємства — на вашу вимогу (art. 26). Перелік включає, серед іншого:

• актуальний стан книги нерухомості та витяг з KRS (або довідку з CEIDG),
• дозвіл на будівництво або повідомлення про будівництво без заперечень і будівельний проєкт,
• фінансову звітність за останні два роки — а за цільової компанії також звітність материнської компанії,
• дозвіл на експлуатацію (за готової будівлі) і документ про згоду банку на передачу власності без обтяження.

Попросіть ознайомитися з ними до внесення грошей. Як самостійно перевірити компанію в KRS, Національному реєстрі боржників і Сховищі фінансових документів, ми описуємо в путівнику Як перевірити забудовника перед купівлею. На зміст книги нерухомості ділянки подивіться самі — крок за кроком ми показуємо це в тексті Книга нерухомості — як перевірити онлайн.

Як читати інформаційний проспект — пункт за пунктом

Ділянка, книга нерухомості й іпотека

Порівняйте номер книги з проспекту з книгою в системі EKW. Іпотека банку, що фінансує будівництво, у Польщі — норма; важливо, щоб у забудовника була згода банку (або зобов'язання її надати) на передачу власності вашого приміщення без обтяження після сплати повної ціни. У забудовника вона має бути вже на момент початку продажу (art. 25), а згода є додатком до договору. Якщо її немає, ви можете відмовитися від договору протягом 60 днів з моменту його укладення (art. 43 ust. 5).

Місцевий план та інвестиції у радіусі 1 км

Проспект зазначає положення місцевого плану для території інвестиції і для ділянок на відстані до 100 м: призначення, максимальну висоту й інтенсивність забудови, частку біологічно активної поверхні. Відсутність плану означає забудову на підставі рішення про умови забудови — тоді оточення легше змінити. Окремий пункт збирає відомості про заплановані інвестиції у радіусі 1 км: дороги, залізничні й трамвайні лінії, очисні споруди, сміттєспалювальні заводи, звалища, кладовища, зони обмеженого користування і карти повеневої небезпеки.

Дозвіл на будівництво, строки і фінансування

Перевірте три поля: чи є дозвіл, чи є він остаточним і чи не було його оскаржено. Зіставте запланований строк завершення робіт зі строком передачі власності з індивідуальної частини — розумний запас — кілька місяців на дозвіл на експлуатацію, виділення приміщення й нотаріальний акт. Пункт про фінансування покаже співвідношення власних коштів і кредиту, а також кредитуючий банк. Засоби захисту покупця (відкритий чи закритий ескроу-рахунок, внесок до DFG) ми розбираємо в статті Ескроу-рахунок і DFG.

Графік проєкту — приклад на цифрах

Графік повинен мати щонайменше чотири етапи, а вартість кожного з них — від 10% до 25% вартості всієї інвестиції (art. 24). За відкритого ескроу-рахунку банк виплачує забудовнику гроші після завершення чергових етапів, тому графік платежів у договорі зазвичай слідує за графіком будівництва. Приклад: 2-кімнатна квартира 40,8 m² за 16 235 zł/m², тобто за 662 388 zł — це рівень медіани ціни 2-кімнатних квартир у нашій пропозиції у Вроцлаві.

Етап із графіка	Частка у вартості	Платіж, якщо договір повторює графік
1. Земляні роботи і фундамент	15%	99 358,20 zł
2. Відкритий стан коробки	25%	165 597,00 zł
3. Закритий стан коробки	20%	132 477,60 zł
4. Інженерні мережі й тиньк	25%	165 597,00 zł
5. Оздоблення і приймання	15%	99 358,20 zł
Разом	100%	662 388,00 zł

Будьте уважні, якщо зразок договору вимагає внести, наприклад, 40–50% ціни на старті, коли будівництво перебуває ще на етапі фундаменту — ваші гроші в такому разі випереджають хід робіт.

Ціна, площа й індексація

З 13 лютого 2026 р. ціна приміщення в договорі визначається як добуток корисної площі й ціни за 1 m² (art. 5a). Тому такий важливий пункт «спосіб виміру корисної площі»: якщо після обміру за фактом квартира з прикладу матиме 41,5 m² замість 40,8 m², ціна може зрости на 0,7 m² × 16 235 zł = 11 364,50 zł — якщо договір передбачає такий перерахунок. Пункт «допустимість індексації ціни» каже, чи може забудовник підвищити ціну під час будівництва. Індексаційне застереження, що допускає зростання на 5%, означало б для цієї квартири доплату 33 119,40 zł. Якщо вказано «не застосовується» — ціна фіксована.

У вас уже є проспект і зразок договору від забудовника? У межах послуги перевірка договору із забудовником ми проаналізуємо проспект і проєкт договору, порівняємо їх між собою і вкажемо формулювання для перемовин — перш ніж ви внесете суму бронювання.

Червоні прапорці в інформаційному проспекті

Окреме формулювання не перекреслює інвестицію, але кожне потребує пояснення до підпису.

Формулювання в проспекті	Що означає	На що звернути увагу
Виконавчі провадження понад 100 000 zł: «так»	кредитори стягували із забудовника великі суми	попросіть пояснення, перевірте KRZ і фінансову звітність
Немає завершених інвестицій, компанія створена нещодавно	типово для цільової компанії, але без історії	перевірте досвід і фінанси материнської компанії
Іпотека в розділі IV, немає відомостей про згоду банку	ризик, що приміщення перейде до вас з обтяженням	вимагайте документ про згоду — без нього не підписуйте
Дозвіл на будівництво не остаточний або оскаржений	рішення може бути скасоване	ризик зупинки будівництва і перенесення строків
«Плану немає» і рішення про умови забудови	оточення не пов'язане місцевим планом	перевірте сусідні ділянки та інвестиції у радіусі 1 км
Дорога, колії, сміттєспалювальний завод чи очисні споруди у радіусі 1 км	можливий шум, запахи, зміна виду	подивіться схему благоустрою і місце на місцевості
Індексація ціни допущена без ліміту і показника	ціна може зрости під час будівництва	домовляйтеся про виключення або про жорсткий ліміт і показник (напр. GUS)
Загальний опис стандарту («за проєктом»)	складно вимагати конкретний обсяг робіт при прийманні	вимагайте конкретики: столярка, інженерні мережі, підлоги, підвіконня
Незрозумілий спосіб виміру площі	ризик доплат після обміру за фактом	перевірте норму виміру і допуск у розрахунках у договорі
Строк передачі власності близький до завершення робіт або дуже віддалений	надто малий запас або заморожені гроші	порівняйте з графіком і договірними неустойками у зразку договору
Ціна в проспекті вища, ніж на сайті забудовника	розбіжність з прозорістю цін	ви маєте право вимагати договір за найвигіднішою для вас ціною (art. 19a ust. 6)
Додаток до проспекту вручено в день акта	немає часу на аналіз змін	зміни мають бути виділені в договорі і зобов'язують вас лише за вашої згоди (art. 35 ust. 2–3)

Чек-лист: інформаційний проспект перед підписанням договору

• У вас є проспект із датою складання і трьома додатками — до бронювання, а не в день підписання.
• Компанія з проспекту = компанія з проєкту договору = компанія з витягу KRS.
• Номер книги збігається з EKW, а для іпотеки є згода банку на передачу власності без обтяження.
• Дозвіл на будівництво остаточний і не оскаржений.
• Ви переглянули місцевий план та інвестиції у радіусі 1 км, оглянули околиці.
• Графік має мін. 4 етапи по 10–25%, а план платежів у договорі не випереджає будівництво.
• Ціна, ціна за m² і площа однакові в проспекті, прайс-листі на сайті й договорі.
• Стандарт оздоблення описаний конкретно, а план поверху відповідає обраному приміщенню.

Що робити, якщо проспект не відповідає договору?

Закон дає вам право відмовитися від договору із забудовником протягом 30 днів з моменту його укладення, якщо: договір не відповідає проспекту чи додаткам (крім змін, на які ви погодилися), забудовник не вручив проспект або відомості про зміни, дані в проспекті не відповідають фактичному чи правовому стану на день договору або проспект не містить відомостей, які вимагає зразок (art. 43 ust. 1 pkt 2–5 і ust. 2). Як подати заяву і коли повертаються гроші, ми описуємо в статті Відмова від договору із забудовником.

За надання недостовірних відомостей чи приховування достовірних відомостей у проспекті відповідальній особі загрожує штраф, обмеження волі або позбавлення волі до 2 років (art. 59). На що дивитися в самому акті, ми пишемо в тексті Нотаріальний акт при купівлі квартири, а різницю між договором із забудовником і попереднім договором — у статті Договір із забудовником і попередній договір.

Часті запитання

Підсумок

Проспект — найповніше джерело знань про інвестицію і частина вашого майбутнього договору. Читайте його, починаючи із загальної частини: виконавчі провадження, книга нерухомості й згода банку, місцевий план та інвестиції у радіусі 1 км, дозвіл на будівництво, графік та індексація. Потім порівняйте індивідуальну частину з прайс-листом і проєктом договору. Повну картину договору знайдете в путівнику Договір із забудовником — що повинен містити, а квартири, що будуються, і готові — у каталозі інвестицій у Варшаві і Вроцлаві.

Хочете бути впевнені перед підписом? Замовте перевірку договору із забудовником і договору бронювання — ми проаналізуємо проспект і проєкт договору, перевіримо документи забудовника і вкажемо формулювання для перемовин. Якщо ви лише обираєте квартиру, допоможемо також із купівлею у забудовника, найчастіше без комісії — зазвичай нашу винагороду платить забудовник.

Правовий стан на вересень 2026 р. Стаття має інформаційний характер і не є правовою консультацією. Розрахунки орієнтовні — обов'язкові формулювання конкретного проспекту й договору.

Джерела

• Закон про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку та про Гарантійний фонд забудовників — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880 (art. 3, 5a, 19a, 20–27, 33–35, 43, 58–59 і додаток — зразок інформаційного проспекту).
• Текст закону про захист прав покупців (Dz.U. 2026 poz. 880) у форматі PDF — Сейм Польщі, ELI.
• Страховий гарантійний фонд — зона DFG, відомості для покупця.
• Elektroniczne Księgi Wieczyste — Міністерство юстиції.
• Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, дані станом на 27.09.2026.