Приймання квартири у забудовника в Польщі: чекліст, протокол і строки усунення недоліків

Приймання квартири (odbiór) – це момент, коли ви вперше офіційно перевіряєте, чи забудовник збудував те, що обіцяв у договорі. Усе, що ви помітите й занесете до протоколу, забудовник мусить розглянути в законних строках. Нижче пояснюємо, як відбувається приймання згідно із законом про забудовників, як до нього підготуватися і що перевірити – з готовим переліком.

Найважливіше

• Приймання відбувається після отримання дозволу на експлуатацію будинку, до акта про передачу власності, у вашій присутності (або вашого представника).
• З приймання складають протокол, до якого ви вносите всі недоліки.
• Забудовник має 14 днів від підписання протоколу, щоб визнати недоліки або відмовити з обґрунтуванням – відсутність відповіді означає визнання недоліків.
• Визнані недоліки забудовник усуває впродовж 30 днів від підписання протоколу.
• У разі суттєвого недоліку, який забудовник не визнає, ви можете відмовитися від приймання.

Як відбувається приймання згідно із законом?

Правила приймання визначає ст. 41 закону про забудовників. Приймання відбувається після набуття чинності рішенням про дозвіл на експлуатацію будинку, а до укладення договору про передачу власності. Строк і спосіб повідомлення про приймання мають бути визначені в договорі із забудовником. З приймання складають протокол – до нього ви можете внести недоліки приміщення. У протоколі фіксують також відмову від приймання через суттєвий недолік і позицію забудовника щодо такого недоліку.

Строки для забудовника

Що	Строк	Підстава
Визнання недоліків або відмова із зазначенням причин (на папері чи іншому довготривалому носії)	14 днів від підписання протоколу	ст. 41 ч. 4
Відсутність відповіді в строк	недоліки вважаються визнаними	ст. 41 ч. 5
Усунення визнаних недоліків	30 днів від підписання протоколу	ст. 41 ч. 6
Затримка попри належну ретельність	забудовник указує новий строк з обґрунтуванням	ст. 41 ч. 7
Недоліки не усунуто в новий строк	ви призначаєте наступний строк, після чого можете усунути недоліки коштом забудовника	ст. 41 ч. 8

Ті самі строки застосовують до недоліків, помічених уже після приймання, але до акта про передачу власності, – тоді вони обчислюються від дня повідомлення забудовника про недолік (ст. 41 ч. 19).

Як підготуватися до приймання?

• Перечитайте договір із забудовником і опис стандарту оздоблення – це точка відліку для кожного зауваження.
• Візьміть план квартири з розмірами, проспект і копію договору.
• Заплануйте щонайменше 1,5–2 години, найкраще вдень, за денного світла.
• Розгляньте участь фахівця (інженера-будівельника чи компанії, що займається технічним прийманням) – закон цього не забороняє.
• Якщо не можете прийти, видайте довіреність. Як її підготувати, описуємо в статті Довіреність на приймання квартири від забудовника (польською).

Що взяти на приймання

• рулетку (найкраще лазерний далекомір) і рівень – довгий, наприклад 2-метровий,
• косинець і ліхтарик,
• тестер розеток або зарядку для телефону,
• малярний скотч чи стікери для позначення недоліків,
• камеру телефону – для фото кожного недоліку,
• ручку і власну копію чекліста.

Чекліст приймання квартири

Стіни, стелі й підлоги

• рівність і вертикаль стін (перевіряйте довгим рівнем у кількох місцях),
• прямі кути у зовнішніх і внутрішніх кутах приміщення, особливо там, де плануєте меблі на замовлення чи плитку,
• тріщини, подряпини, відколи штукатурки, забруднення,
• рівність стяжок, відсутність тріщин і відшарувань,
• висота приміщень і розміри, що відповідають плануванню.

Вікна, двері та балкон

• відкривання, провітрювання і зачинення кожної стулки, робота ручок,
• стан шибок, рам і ущільнювачів, відсутність подряпин,
• регулювання й щільність вхідних дверей, замки й повний комплект ключів,
• підлога балкона чи тераси, ухили, обробки з бляхи, огородження.

Інженерні мережі

• відповідність кількості й розташування електричних точок проєкту,
• маркування ліній у електрощитку,
• виводи води й каналізації в місцях, що відповідають проєкту,
• радіатори чи тепла підлога – щільність і робота,
• тяга у вентиляційних решітках,
• домофон, дзвінок, слаботочна проводка.

Допоміжні приміщення та документи

• комора й паркомісце, якщо вони є в договорі,
• відповідність номерів квартир і допоміжних приміщень,
• показники лічильників, записані в протоколі.

Як скласти протокол приймання?

Кожен недолік описуйте конкретно: де він (приміщення, стіна), у чому полягає і – якщо можливо – який його масштаб (наприклад, відхилення в міліметрах на довжині рейки). Уникайте загальних слів на кшталт «криві стіни». Додайте фото й збережіть їхні копії. Не підписуйте протокол, якщо в ньому немає всіх ваших зауважень, – ви маєте право вписати їх самі. Пам’ятайте й про обміри: якщо площа відхиляється від договору, занотуйте це, бо воно може вплинути на розрахунок ціни.

Найчастіші недоліки, що виявляють під час приймання

З досвіду приймання квартир найчастіше заявляють:

• відхилення стін від вертикалі й нерівності штукатурки, помітні за бокового світла,
• нерівні чи потріскані стяжки,
• подряпані шибки й віконні рами, погано відрегульовані стулки,
• пошкоджені підвіконня та обробки з бляхи на балконах,
• відсутній або неправильний ухил підлоги балкона,
• відмінності між проєктом і виконанням – наприклад, зсунуті виводи води чи розетки,
• забруднення й сліди від робіт інших бригад.

Дрібні недоліки – звичайна частина приймання; важливо, щоб вони потрапили до протоколу, бо це запускає законні строки.

Документи та ключі після приймання

Після приймання збережіть примірник протоколу з вашими зауваженнями та фото. Забудовник зазвичай передає ключі, інструкції з експлуатації пристроїв (наприклад, рекуперації чи опалення) і відомості про гарантії виробників. Запишіть показники лічильників, адже від дня передачі приміщення ви зазвичай починаєте платити за комунальні послуги та внески на витрати спільноти. Наступний крок – нотаріальний акт про передачу власності; скільки він коштує, показуємо в статті Витрати на купівлю квартири в Польщі.

Суттєвий недолік – коли можна відмовитися від приймання?

Закон не визначає суттєвого недоліку – на практиці йдеться про недоліки, які значною мірою ускладнюють або унеможливлюють користування приміщенням за призначенням. Якщо ви виявите такий недолік, а забудовник відмовиться визнати його в протоколі, ви можете відмовитися від приймання. Тоді ви узгоджуєте нову дату приймання. Якщо під час повторного приймання ви й далі хочете відмовитися через суттєвий недолік, потрібен висновок будівельного експерта – заяву про нього ви подаєте впродовж місяця від відмови. Якщо експерт підтвердить суттєвий недолік, ви можете відмовитися від договору, а вартість висновку несе забудовник; якщо не підтвердить – вартість несете ви. Якщо забудовник визнає суттєвий недолік, але не усуне його в строк, ви також можете відмовитися від договору.

Що після приймання? Гарантія за недоліки (rękojmia)

Після приймання та переходу власності ви й далі можете висувати вимоги щодо недоліків. До відповідальності забудовника в частині, не врегульованій законом про забудовників, застосовують норми Цивільного кодексу про законну гарантію за недоліки (rękojmia) (ст. 41a закону). Щодо нерухомості rękojmia охоплює фізичні недоліки, виявлені до спливу п’яти років від дня передачі приміщення (ст. 568 § 1 Цивільного кодексу). Незалежно від цього забудовник може надати гарантію на окремі елементи.

Читайте також:

• Stan deweloperski – що далі? Перші кроки після приймання
• Зміни від мешканців у забудовника (zmiany lokatorskie) (польською)
• Технічне приймання з інспектором – скільки коштує (польською)
• Гарантія забудовника (rękojmia) – як заявляти недоліки після приймання

Часті запитання

Підсумок

Добре проведене приймання – найпростіший спосіб домогтися, щоб забудовник усунув недоліки за власний рахунок. Підготуйтеся: візьміть договір, план і інструменти, перевірте квартиру пункт за пунктом і опишіть у протоколі кожен недолік. Закон дає вам чіткі строки – 14 днів на відповідь і 30 днів на ремонт. Якщо хочете уникнути довгого очікування, розгляньте готову квартиру: станом на 26.09.2026 у нашому каталозі 21 новобудова у вже зданих будинках у Варшаві і Вроцлаві.

Шукаєте квартиру від забудовника? Для покупців на первинному ринку наша допомога найчастіше без комісії – винагороду зазвичай сплачує забудовник. Подивіться, як ми супроводжуємо клієнта від вибору квартири до приймання, а перед підписанням договору перевіримо його положення про приймання.

Правовий стан на вересень 2026 р. Стаття має інформаційний характер і не є юридичною консультацією.

Джерела

• Закон про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку та про Гарантійний фонд забудовників (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2026 поз. 880 (ст. 35 ч. 1 п. 17, ст. 41, ст. 41a, ст. 43).
• Цивільний кодекс (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2025 поз. 1071 (ст. 568 § 1).