Возвращается ли задаток (zadatek)? Задаток и аванс при покупке квартиры в Польше (2026)

Возвращается ли задаток (zadatek)? Как правило, нет – если вы отказываетесь от покупки по собственной вине, продавец оставляет задаток себе. Задаток возвращается в одинарном размере, если стороны расторгли договор либо за его неисполнение не отвечает ни одна из сторон или отвечают обе (ст. 394 § 3 Гражданского кодекса), а если виноват продавец – вы вправе требовать двойную сумму. Аванс (zaliczka), как правило, возвращается независимо от того, кто отказался. При покупке у застройщика есть и третья форма – плата за бронирование (opłata rezerwacyjna), ограниченная законом 1% цены. Ниже сравниваем все три и считаем их на примере квартиры за 700 тыс. zł.

Главное

• Задаток (ст. 394 § 1 ГК): если договор не исполнил покупатель, продавец оставляет задаток себе; если не исполнил продавец, покупатель вправе требовать задаток в двойном размере.
• Задаток возвращается в одинарном размере, если стороны расторгли договор по соглашению либо если за неисполнение не отвечает ни одна из сторон или отвечают обе (ст. 394 § 3 ГК).
• Аванс — это часть цены, уплаченная вперёд: при отказе от взаимного договора стороны возвращают друг другу полученное (ст. 494 § 1 ГК), а убытки взыскиваются на общих основаниях.
• Плата за бронирование у застройщика: максимум 1% цены из информационного проспекта, засчитывается в цену, возвращается при отказе в кредите, а в двойном размере — если застройщик не выполнил условия бронирования (ст. 32 и 34 закона о застройщиках).
• Закон о застройщиках (ustawa deweloperska) не предусматривает задатка — платежи по договору с застройщиком (umowa deweloperska) поступают на жилищный эскроу-счёт (mieszkaniowy rachunek powierniczy) по графику (ст. 8).

Задаток и аванс: в чём разница?

Задаток — это сумма, которую передают при заключении договора, чтобы «дисциплинировать» обе стороны. Гражданский кодекс описывает три ситуации. Если договор исполнен, задаток засчитывается в счёт цены (ст. 394 § 2). Если одна из сторон его не исполнила, другая может без назначения дополнительного срока отказаться от договора и оставить полученный задаток себе, а если задаток давала она сама — требовать вдвое большую сумму (ст. 394 § 1). Если договор расторгнут или не состоялся по причинам, за которые никто не отвечает (либо отвечают обе стороны), задаток возвращается, а обязанность заплатить двойную сумму отпадает (ст. 394 § 3).

Аванс отдельного определения в Гражданском кодексе не имеет. Это просто часть цены, уплаченная заранее. Если договор купли-продажи не состоялся и сторона отказывается от взаимного договора, она возвращает другой стороне всё, что от неё получила, и может дополнительно требовать возмещения убытков на общих основаниях (ст. 494 § 1 ГК). На практике это значит, что аванс возвращается и покупателю, который передумал, а продавцу, чтобы получить что-то сверх этого, придётся доказать конкретный убыток.

Важная оговорка: ст. 394 § 1 действует «при отсутствии иного условия в договоре или иного обычая». Стороны могут изменить последствия задатка в договоре — поэтому всегда читайте всё условие целиком, а не только слово в заголовке.

Аванс или задаток: что лучше?

Зависит от того, на чьей вы стороне и насколько уверены в покупке. Покупатель в ипотеку, у которого ещё нет решения банка, меньше рискует с авансом. Покупатель, которому важна именно эта квартира и который боится, что продавец примет предложение подороже, выигрывает с задатком — разрыв договора обойдётся тогда продавцу в двойную сумму. Продавец почти всегда предпочитает задаток. Разумный компромисс — задаток с грамотно прописанной кредитной оговоркой; подробно разбираем её в статье о предварительном договоре купли-продажи квартиры (umowa przedwstępna) (статья на польском).

Задаток, аванс и плата за бронирование: сравнение

Таблица ниже сводит последствия трёх форм платежа в типичных ситуациях. Колонка «плата за бронирование» относится к договору бронирования (umowa rezerwacyjna) с застройщиком — в том числе при покупке у застройщика уже готовой квартиры (ст. 3 закона о застройщиках).

Ситуация	Задаток	Аванс	Плата за бронирование
Правовая основа	ст. 394 ГК	отдельного регулирования нет; возврат при отказе от договора — ст. 494 ГК	ст. 29–34 закона о застройщиках
Сколько можно внести	по договорённости сторон	по договорённости сторон	максимум 1% цены из проспекта
Договор заключён	засчитывается в цену	засчитывается в цену	засчитывается в цену, в течение 7 дней поступает на эскроу-счёт
Покупатель отказывается без уважительной причины	продавец может отказаться от договора и оставить задаток себе	как правило, возврат; продавец может взыскать доказанный убыток	закон не обязывает возвращать — решает текст договора бронирования
Продавец / застройщик отказывается	покупатель может отказаться от договора и требовать двойную сумму	возврат + возможное возмещение доказанного убытка	возврат в двойном размере
Банк отказывает в кредите	возврат, если ни одна из сторон не отвечает за неисполнение — без кредитной оговорки возможен спор	возврат	возврат, если отказ вызван отрицательной оценкой кредитоспособности
Расторжение по соглашению сторон	возврат в одинарном размере	возврат	по договорённости сторон

Пример: квартира за 700 тыс. zł — сколько вы рискуете при каждой форме платежа?

Исходные данные: цена квартиры 700 000 zł. В варианте с предварительным договором покупатель вносит 70 000 zł (10% цены) — в одном случае как задаток, в другом как аванс. В варианте с застройщиком он подписывает договор бронирования с максимально допустимой платой: 1% × 700 000 zł = 7 000 zł. Проверяем три сценария, в которых покупка не состоялась.

Сценарий	Задаток 70 000 zł	Аванс 70 000 zł	Плата за бронирование 7 000 zł
1. Покупатель передумал (например, нашёл другую квартиру)	теряет 70 000 zł	получает назад 70 000 zł; риск: требование о доказанном убытке	теряет до 7 000 zł — в зависимости от договора
2. Продавец продаёт квартиру кому-то другому	может требовать 140 000 zł (выгода 70 000 zł)	получает назад 70 000 zł + возмещение, если докажет убыток	получает 14 000 zł (выгода 7 000 zł)
3. Банк отказывает в кредите из-за кредитоспособности	получает назад 70 000 zł, если стороны не несут ответственности (лучше всего с кредитной оговоркой)	получает назад 70 000 zł	получает назад 7 000 zł без промедления
Максимальная потеря покупателя	70 000 zł	потери с самого платежа нет (кроме возможного возмещения убытка)	7 000 zł

Вывод: задаток 10% — серьёзная ставка для обеих сторон: покупатель рискует 70 тыс. zł, а продавец — той же суммой «в плюс» покупателю. Плата за бронирование в десять раз меньше, а её возврат при отказе в кредите следует прямо из закона — отдельную оговорку договариваться не нужно. С авансом покупатель рискует меньше всего, но и защищён слабее всего от продавца, которому предложат больше.

У вас на руках договор бронирования или предварительный договор, и вы не уверены, что платёж описан правильно? Проверим проект договора и документы застройщика — укажем условия о задатке, плате и возврате, которые стоит обсудить до подписания.

Как прописать задаток в договоре, чтобы не было спора?

Споры о возврате денег чаще всего возникают из-за неточных названий. Сумму, названную «обеспечением», «предоплатой» или «платежом в счёт цены», могут признать авансом, даже если стороны «имели в виду» задаток. Несколько правил:

• Назовите платёж прямо — «задаток в смысле ст. 394 Гражданского кодекса» или «аванс в счёт цены».
• Вносите при заключении договора — кодекс говорит о задатке, «данном при заключении договора». Если перевод будет позже, укажите срок и приложите подтверждение.
• Опишите сценарий отказа в кредите — сколько банков, на какую сумму, до какого числа, как подтвердить отказ и в какой срок задаток возвращается.
• Осторожно с изменениями — условие, что задаток пропадает «в любом случае незаключения договора», меняет последствия ст. 394 не в вашу пользу.
• Рассмотрите договорное право отказа (ст. 395 ГК) в определённый срок — оно даёт обеим сторонам понятный «выход» без спора о вине.

Каков размер задатка при покупке квартиры?

Закон не устанавливает ни минимального, ни максимального размера задатка (лимит 1% касается только платы за бронирование у застройщика). На вторичном рынке часто встречается около 10% цены, но это обычай, а не норма. Слишком маленький задаток защищает слабо: при более выгодном предложении продавцу может быть выгоднее вернуть двойную сумму. Слишком большой бьёт по покупателю, если что-то пойдёт не так с финансированием.

Двойной задаток: когда можно его требовать?

Задаток в двойном размере полагается покупателю, если договор не исполнил продавец, а покупатель воспользовался правом отказа от договора (ст. 394 § 1 ГК). Назначать дополнительный срок закон не требует. Направьте продавцу письменное заявление об отказе от договора и требование об оплате: при задатке 70 000 zł это 140 000 zł. Если же вы всё-таки хотите купить квартиру, а предварительный договор заключён в форме нотариального акта (akt notarialny), можно вместо этого требовать заключения договора через суд — тогда вы не отказываетесь от договора и, соответственно, не требуете двойного задатка. Разницу между формами договора объясняем в статье договор с застройщиком или предварительный договор (статья на польском).

Задаток у застройщика: допустимо ли это вообще?

Закон о защите прав покупателя жилого помещения (так называемый закон о застройщиках) понятием «задаток» не пользуется. Вместо этого он предусматривает две формы платежей:

• плату за бронирование — добровольную, до 1% цены из проспекта, засчитываемую в цену; после подписания договора с застройщиком застройщик в течение 7 дней перечисляет её на жилищный эскроу-счёт (ст. 32 п. 2–4). Правила бронирования описываем в статье договор бронирования с застройщиком (статья на польском);
• платежи на жилищный эскроу-счёт — покупатель платит после завершения очередных этапов строительства, указанных в графике, а размер платежей зависит от фактического хода работ (ст. 8 п. 1–3). Договор с застройщиком должен указывать размер, сроки и способ этих платежей, а также номер счёта (ст. 35 п. 1 подп. 9–10).

Закон охватывает не только сам договор с застройщиком, но и договор, в котором застройщик обязуется его заключить (ст. 2 п. 3). Условия, менее выгодные для покупателя, чем нормы закона, недействительны, и вместо них применяются нормы закона (ст. 42). Поэтому если застройщик предлагает «задаток» или иной платёж помимо платы за бронирование и эскроу-счёта, задайте три вопроса: на какой счёт пойдут деньги, на каком основании и когда они пропадают. Платёж на обычный счёт фирмы, минуя эскроу-счёт, не защищён так, как средства на эскроу-счёте — подробнее в статье об эскроу-счёте и Гарантийном фонде застройщиков (DFG).

Что с деньгами, если вы отказываетесь от договора с застройщиком?

Если покупатель отказывается от договора по основаниям из ст. 43 закона (например, в договоре нет обязательных элементов, он не соответствует проспекту, право собственности не передано в срок), договор считается незаключённым, а покупатель не несёт никаких расходов в связи с отказом. Недопустимо и условие, что отказаться можно только «за уплату определённой суммы» (ст. 44 п. 1–2). Средства, выплаченные застройщику с открытого эскроу-счёта, он возвращает не позднее чем через 30 дней (ст. 44 п. 3). Условие, которое позволяло бы застройщику в такой ситуации удержать платёж как задаток, было бы менее выгодным, чем закон. Все основания для отказа разбираем в статье отказ от договора с застройщиком (статья на польском).

Есть и обратная сторона медали: застройщик может отказаться от договора, если покупатель не внёс очередной платёж в срок, несмотря на письменное требование с 30-дневным сроком (ст. 43 п. 7), а также если покупатель после двукратного приглашения не явился на приёмку квартиры (odbiór) или на подписание нотариального акта (ст. 43 п. 8). Тогда расчёты определяются в том числе договорными неустойками — их размер проверьте до подписания (подробнее в путеводителе по договору с застройщиком).

Сколько составляет плата за бронирование в нашем каталоге?

Чтобы показать масштаб разницы между платой за бронирование и «рыночным» задатком 10%, мы пересчитали медианные цены квартир по данным каталога TM Invest, состояние на 27.09.2026.

Квартира (медиана цены)	Цена	Макс. плата за бронирование (1%)	Задаток 10% для сравнения
2-комнатная, Варшава	755 824 zł	7 558 zł	75 582 zł
3-комнатная, Варшава	935 503 zł	9 355 zł	93 550 zł
2-комнатная, Вроцлав	662 405 zł	6 624 zł	66 241 zł
3-комнатная, Вроцлав	878 658 zł	8 787 zł	87 866 zł

В каталоге немало квартир и в уже сданных домах — 673 свободные квартиры в Варшаве и 428 во Вроцлаве. При такой покупке застройщик часто сразу предлагает договор купли-продажи или предварительный договор, но плата за бронирование по-прежнему ограничена 1% (ст. 3 закона). Предложения смотрите в каталогах новостроек Варшавы и Вроцлава.

Возвращается ли задаток? Ситуации шаг за шагом

Ответ зависит от того, почему сделка не состоялась. Сводим самые частые ситуации при покупке квартиры (ст. 394 Гражданского кодекса).

Ситуация	Что с задатком	Основание
Договор исполнен (вы покупаете квартиру)	Задаток засчитывается в счёт цены	ст. 394 § 2 ГК
Вы отказываетесь от покупки по собственной вине	Продавец оставляет задаток себе	ст. 394 § 1 ГК
Продавец отказывается или не исполняет договор по собственной вине	Вы вправе требовать сумму вдвое больше внесённого задатка	ст. 394 § 1 ГК
Стороны расторгают договор по соглашению	Задаток возвращается в одинарном размере	ст. 394 § 3 ГК
Сделка срывается по причинам, за которые никто не отвечает или отвечают обе стороны	Задаток возвращается в одинарном размере	ст. 394 § 3 ГК

Осторожно с ипотекой: сам по себе отказ банка в кредите не гарантирует возврат задатка – вопрос о том, отвечаете ли вы за неисполнение договора, может решаться в споре, а в крайнем случае в суде. Поэтому прямо запишите в предварительном договоре, что задаток возвращается, если вы не получите кредит в определённый срок. У застройщика плата за бронирование урегулирована законом – мы описываем её в статье: резервационный договор с застройщиком. Ищете квартиру, прежде чем что-либо вносить? Посмотрите каталог новых квартир.

Частые вопросы

Итог

Задаток связывает обе стороны: покупатель, который отказался, теряет платёж, а продавец платит вдвое. Аванс, как правило, возвращается — он защищает покупателя от потери, но слабо защищает от недобросовестного продавца. У застройщика действуют другие правила: плата за бронирование до 1% цены и платежи на эскроу-счёт по графику, а условия хуже закона недействительны. При квартире за 700 тыс. zł разница в риске — 70 000 zł при задатке против 7 000 zł при плате за бронирование.

Прежде чем перечислять застройщику любую сумму, закажите у нас проверку договора бронирования или договора с застройщиком — проверим проект договора и документы застройщика, укажем условия для переговоров. Если вы только выбираете квартиру, поможем с покупкой у застройщика — чаще всего без комиссии для покупателя: обычно наше вознаграждение платит застройщик.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты носят ориентировочный характер. Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией — текст конкретного договора стоит обсудить с нотариусом или юристом.

Источники

• Гражданский кодекс (Ustawa – Kodeks cywilny), единый текст Dz.U. 2026 poz. 795 — ст. 394, 395, 494
• Закон о защите прав покупателя жилого помещения или односемейного дома и о Гарантийном фонде застройщиков (Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym), единый текст Dz.U. 2026 poz. 880 — ст. 2, 3, 8, 29–35, 42–44
• Цены квартир: каталог новостроек TM Invest, состояние на 27.09.2026