Договор с застройщиком или предварительный договор в Польше: чем отличаются и какой подписать

Договор с застройщиком (umowa deweloperska) и предварительный договор (umowa przedwstępna) отличаются прежде всего тем, кто их регулирует и как они защищают ваши деньги. Договор с застройщиком — это всегда нотариальный акт, эскроу-счёт, запись требования в ипотечную книгу и законное право отказа. При обычном предварительном договоре из Гражданского кодекса форма и гарантии зависят от сторон. Объясняем, когда застройщик обязан заключить договор с застройщиком, что такое «предварительный» договор на готовую квартиру и сколько стоит каждый путь.

Главное

• Закон о застройщиках охватывает не только договор с застройщиком, но и договоры с застройщиком на готовое помещение, а также договор, по которому застройщик обязуется заключить один из них (ст. 2 ч. 1 и 3).
• Договор с застройщиком и договоры из ст. 2 ч. 1 п. 2 и 3 заключаются в форме нотариального акта, а расходы нотариуса и суда делятся пополам с застройщиком (ст. 40).
• От такого договора можно отказаться в течение 30 дней, если в нём не хватает обязательных элементов или он не соответствует проспекту (ст. 43).
• Предварительный договор из Гражданского кодекса может быть в простой письменной форме, но только в форме нотариального акта он даёт право требовать заключения договора купли-продажи и записи требования в ипотечную книгу (сбор 150 zł).
• Готовую квартиру можно купить у застройщика сразу по договору купли-продажи — тогда будет один акт вместо двух, а приёмка помещения всё равно проходит до подписания.

Договор с застройщиком и предварительный договор — в чём разница?

Предварительный договор — это конструкция из ст. 389 Гражданского кодекса: стороны обязуются в будущем заключить определённый договор (обещанный), например купли-продажи квартиры. Договор должен определять существенные условия обещанного договора, но его форма, задаток, сроки и штрафы зависят от договорённостей сторон. Если другая сторона отказывается, возможности зависят от формы: при простой письменной форме остаётся возмещение, при нотариальном акте можно требовать заключения договора через суд (ст. 390 ГК).

Договор с застройщиком — это договор, определённый в ст. 5 п. 6 закона о защите прав покупателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Гарантийном фонде застройщиков (так называемого закона о застройщиках). В нём застройщик обязуется построить здание, установить отдельную собственность на помещение и передать её вам, а вы — оплатить цену. Его содержание определяет закон (ст. 35), а положения, менее выгодные для покупателя, чем нормы закона, недействительны (ст. 42). Подробно разбираем его в руководстве Договор с застройщиком (umowa deweloperska).

Ни один из них не переносит собственность — это делает только второй договор. Различается уровень защиты: при покупке у застройщика он вытекает из закона, на вторичном рынке — только из содержания договора.

Когда закон требует договора с застройщиком?

Договор с застройщиком в узком смысле касается здания, которое только строится: застройщик обязуется его построить и передать вам собственность на помещение (ст. 2 ч. 1 п. 1). Когда здание уже стоит, но собственность перейдёт позже, речь идёт о договорах из п. 2 (установление отдельной собственности и её передача) и п. 3 (передача собственности на уже выделенное помещение).

Ситуация	Какой договор с застройщиком	Основание в законе
Квартира в стройке или до начала строительства	договор с застройщиком	ст. 2 ч. 1 п. 1, ст. 5 п. 6
Здание готово, помещение ещё не выделено, собственность перейдёт позже	договор об установлении отдельной собственности и её передаче покупателю	ст. 2 ч. 1 п. 2
Помещение выделено (есть ипотечная книга), собственность перейдёт позже	договор, обязывающий передать собственность	ст. 2 ч. 1 п. 3
Застройщик обязуется в будущем заключить один из перечисленных договоров	«предварительный» договор, на который распространяется закон	ст. 2 ч. 3
Готовая квартира, собственность переходит сразу	договор купли-продажи	ст. 3 (отдельные положения закона)
Временное снятие помещения с продажи	договор бронирования, плата макс. 1% цены	ст. 29–34

Важно: договоры из ст. 2 ч. 1 п. 2 и 3 подчиняются почти тем же требованиям, что и договор с застройщиком: форма нотариального акта (ст. 40), информационный проспект, вручаемый до подписания (ст. 21), жилищный эскроу-счёт для платежей (ст. 5 п. 9–10), запись требования в ипотечную книгу (ст. 38) и те же основания для отказа (ст. 43).

Может ли застройщик заключить предварительный договор?

Может, но не «в обход» закона. Ст. 2 ч. 3 распространяет его положения на договор, по которому застройщик обязуется заключить договор с застройщиком или другой из ст. 2 ч. 1–2. Название документа «предварительный» не исключает защиты покупателя: важно содержание, а не заголовок.

На практике встречаются две ситуации:

• Предварительный договор на готовую квартиру от застройщика — документ, в котором застройщик обязуется передать вам собственность на готовое помещение в определённый срок, а вы платите часть цены вперёд. По сути это договор из ст. 2 ч. 1 п. 2 или 3, поэтому он требует нотариального акта, проспекта и эскроу-счёта.
• «Предварительный договор» перед договором с застройщиком — на первичном рынке эту роль обычно играет договор бронирования. Закон ограничивает плату за бронирование 1% цены из проспекта (ст. 32) и определяет, когда её возвращают. Правила описаны в статье Договор бронирования квартиры с застройщиком.

Если застройщик предлагает письменный «предварительный договор» с крупным задатком на обычный счёт компании, остановитесь. Деньги сверх платы за бронирование вносите только на эскроу-счёт, указанный в нотариальном акте. Как работают счёт и DFG, объясняем в тексте Эскроу-счёт и DFG, а о том, когда задаток возвращается, а когда пропадает, — в статье Задаток и аванс.

Сравнение: договор с застройщиком, договор на готовое помещение и предварительный договор на вторичном рынке

Вопрос	Договор с застройщиком	Договор с застройщиком на готовое помещение (ст. 2 ч. 1 п. 2–3)	Предварительный договор (ГК), вторичный рынок
Форма	нотариальный акт	нотариальный акт	письменная или нотариальный акт — выбор сторон
Защита платежей	эскроу-счёт + DFG	эскроу-счёт	только договорная — задаток, аванс, депозит
Запись требования в ипотечную книгу	да, на основании договора (ст. 38)	да (ст. 38 ч. 2 п. 4–5)	только при нотариальном акте
Информационный проспект	обязателен	обязателен	не применяется
Максимальная нотариальная такса	½ ставки из § 3, делится пополам с застройщиком	½ ставки из § 3, делится пополам с застройщиком	в зависимости от квалификации — до полной ставки из § 3; раздел определяют стороны
Право отказа	законное (ст. 43), в том числе 30 дней при недостатках договора или проспекта	законное (ст. 43)	только договорное или из задатка (ст. 394–395 ГК)
Положения менее выгодные, чем закон	недействительны (ст. 42)	недействительны (ст. 42)	свобода договоров

Уже есть проект договора от застройщика — с застройщиком, «предварительный» или бронирования? Проверим проект договора и документы застройщика, сравним их с проспектом и укажем положения для обсуждения, прежде чем вы запишетесь к нотариусу.

Договор с застройщиком или купли-продажи — что для готовой квартиры?

Для квартиры в уже сданном доме обычно есть два пути:

• Сразу договор купли-продажи (ст. 3). Один нотариальный акт, вы оплачиваете всю цену и становитесь собственником. Закон применяет к нему лишь отдельные положения, в том числе ознакомление с документами (ст. 26), информацию о помещении (ст. 27) и приёмку с протоколом перед переходом собственности (ст. 41 ч. 1–3). Нет эскроу-счёта и права отказа по ст. 43 — деньги и собственность переходят одновременно.
• Сначала договор из ст. 2 ч. 1 п. 2 или 3, затем акт о передаче собственности. Два нотариальных акта, но вы выигрываете время — например, на продажу нынешней квартиры или выдачу кредита, — а платежи защищены эскроу-счётом. Прежде чем выбрать этот путь, спросите банк, какой договор ему нужен для выплаты кредита.

Для квартиры в стройке, наоборот, выбора нет: если застройщик только должен построить здание, а вы платите в счёт цены, договор является договором с застройщиком с полным режимом закона. Что содержит акт о передаче собственности и как подготовиться к визиту к нотариусу, описано в статье Нотариальный акт при покупке квартиры.

Пример: готовая квартира или в стройке — какой договор и сколько это стоит

Возьмём два жилых комплекса одного застройщика во вроцлавском районе Krzyki. По данным предложения TM Invest, на 27.09.2026: в готовом комплексе Apartamenty Krakowska 8 медианная цена доступных 2-комнатных квартир (около 40 m²) составляет 634 421 zł, а в строящемся Apartamenty Krakowska 5 (плановая сдача: II кв. 2028) — 657 480 zł. Ниже сравниваем нотариальные и судебные расходы на стороне покупателя по максимальным ставкам.

Позиция (доля покупателя)	Готовая, сразу договор купли-продажи (634 421 zł)	Готовая, сначала договор из ст. 2 ч. 1 (634 421 zł)	В стройке, договор с застройщиком (657 480 zł)
1-й акт: договор с застройщиком / из ст. 2 ч. 1 — половина таксы + НДС	–	1 017,11 zł	1 045,48 zł
Запись требования в ипотечную книгу (половина от 150 zł)	–	75 zł	75 zł
Акт о передаче собственности / договор купли-продажи — такса + НДС	2 034,23 zł	2 034,23 zł	2 090,95 zł
Открытие ипотечной книги для помещения + запись собственности	100 zł + 200 zł	100 zł + 200 zł	100 zł + 200 zł
Итого	2 334,23 zł	3 426,34 zł	3 511,43 zł

Как считаем: такса из § 3 п. 5 для 634 421 zł — это 1 010 zł + 0,4% × 574 421 zł = 3 307,68 zł; половина (§ 6) — 1 653,84 zł нетто, с НДС 2 034,23 zł. При договоре с застройщиком эту половину вы ещё делите с застройщиком (для 657 480 zł: 849,98 zł нетто, 1 045,48 zł с НДС). Кто платит за акт о передаче собственности, закон не решает — мы исходили из того, что покупатель.

Разница в расходах — около 1,1 тыс. zł; при цене свыше 600 тыс. zł это немного. Важнее другое: готовую квартиру вы видите до покупки и быстро въезжаете, но платите всю цену сразу. В стройке платежи распределяются по этапам, защищённым эскроу-счётом, зато на ключи приходится ждать — здесь до 2028 г. Медианы двух комплексов — это не одни и те же помещения: они отличаются этажом и планировкой.

Готовых квартир в нашем каталоге хватает: по данным предложения TM Invest, на 27.09.2026, в Варшаве 37 из 73 новостроек — это дома, сданные в эксплуатацию (673 доступные квартиры), а во Вроцлаве 24 из 45 (428 квартир). Посмотрите предложения в районе Krzyki или во всём каталоге Варшавы — у каждой новостройки мы указываем этап строительства.

Предварительный договор на вторичном рынке — коротко

Покупая у частного лица, вы не пользуетесь законом о застройщиках — вас защищает только содержание предварительного договора. При крупном задатке выбирайте нотариальный акт и помните, что требования из предварительного договора погашаются исковой давностью через год со дня, когда должен был быть заключён обещанный договор (ст. 390 § 3 ГК). Подробности и сценарии с задатком — в статье Предварительный договор купли-продажи квартиры (на польском).

Какой договор подписать? Быстрая шпаргалка

• Хотите «придержать» квартиру от застройщика на несколько дней или недель — договор бронирования (письменный, плата макс. 1%).
• Покупаете квартиру в стройке — договор с застройщиком в форме нотариального акта; другая форма не подходит.
• Покупаете готовую квартиру и у вас вся сумма — рассмотрите сразу договор купли-продажи: один акт, ниже расходы, быстрее ключи.
• Покупаете готовую квартиру, но нужно время (кредит, продажа нынешней квартиры) — нотариальный договор из ст. 2 ч. 1 п. 2 или 3 с платежами на эскроу-счёт.
• Покупаете у частного лица — предварительный договор из Гражданского кодекса, лучше нотариальный при крупном задатке.

Когда можно отказаться и что тогда происходит с платежами, объясняем в статье Отказ от договора с застройщиком.

Частые вопросы

Итог

Квартиру в стройке вы покупаете на основании договора с застройщиком — у нотариуса, с эскроу-счётом и законными правами покупателя. На готовую квартиру от застройщика вы сразу подписываете договор купли-продажи или нотариальный обязательственный договор, который иногда называют предварительным, — закон его всё равно охватывает. Обычный предварительный договор — это сфера вторичного рынка, где о безопасности решают форма и условия о задатке.

Прежде чем подписывать любой договор с застройщиком, закажите у нас проверку договора с застройщиком или бронирования — проверим проект договора и документы застройщика и укажем положения для обсуждения. Если вы только выбираете квартиру, поможем с покупкой у застройщика, чаще всего без комиссии — обычно нас оплачивает застройщик.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты ориентировочные и основаны на максимальных ставках. Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией — содержание конкретного договора стоит согласовать с нотариусом или юристом.

Источники

• Закон о защите прав покупателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Гарантийном фонде застройщиков, единый текст Dz.U. 2026 поз. 880 (на польском) — ст. 2, 3, 5, 21, 26, 27, 29–34, 38, 40–43, 48
• Закон — Гражданский кодекс, единый текст Dz.U. 2026 поз. 795 (на польском) — ст. 158, 389, 390, 394, 395
• Распоряжение министра юстиции о максимальных ставках нотариальной таксы, единый текст Dz.U. 2024 поз. 1566 (на польском) — § 3, § 6
• Закон о судебных расходах по гражданским делам, единый текст Dz.U. 2025 поз. 1228 (на польском) — ст. 42, 43, 44
• Цены квартир: каталог новостроек TM Invest, на 27.09.2026