Stan deweloperski: что дальше после приёмки квартиры

У вас уже есть ключи от квартиры в состоянии застройщика (stan deweloperski) — что дальше? В первые недели важнее всего формальности: протокол приёмки и контроль сроков устранения недостатков, нотариальный акт о передаче собственности, счётчики и договоры с поставщиками, товарищество собственников, сведения IN-1 в городской администрации и страхование. Параллельно вы начинаете обмеры, проект и заказы для отделки. Ниже — чек-лист на первые 30–90 дней с таблицей сроков.

Главное

• За недостатки, внесённые в протокол приёмки, застройщик отвечает в течение 14 дней, а признанные недостатки устраняет в течение 30 дней с момента подписания протокола.
• Сведения о недвижимости (IN-1) вы подаёте в городскую администрацию в течение 14 дней с момента приобретения квартиры. Ставка налога на помещение в Варшаве и во Вроцлаве в 2026 г. — 1,25 zł/m² в год.
• Авансы на расходы по управлению общим имуществом платятся заранее, до 10-го числа каждого месяца.
• На постановку на учёт (zameldowanie) у вас есть срок до 30-го дня с момента заселения.
• В рамках гарантии (rękojmia) застройщик отвечает за физические недостатки, обнаруженные в течение 5 лет с момента передачи помещения.

После приёмки квартиры что дальше? Чек-лист со сроками

Порядок шагов зависит от договора с застройщиком (ключи при приёмке либо после акта), но сроки следуют из законодательства. Вот что нужно уладить в первые недели:

Что	Срок	Где	Документ
Приёмка помещения и составление списка недостатков	срок из договора с застройщиком	в квартире, с представителем застройщика	протокол приёмки
Ответ застройщика на заявленные недостатки	14 дней с момента подписания протокола	на бумаге или другом долговременном носителе	сведения о признании недостатков либо отказ с обоснованием
Устранение признанных недостатков	30 дней с момента подписания протокола	в квартире	подтверждение устранения недостатков
Договор о передаче собственности	срок из договора с застройщиком	нотариальная контора	нотариальный акт, заявления в ипотечную книгу
Снятие показаний счётчиков, договор на электричество (и газ)	при приёмке, перед переездом	выбранный поставщик энергии	протокол с показаниями, документ, подтверждающий право на помещение
Авансы товариществу	ежемесячно, до 10-го числа	правление или управляющий зданием	сведения о размере аванса и номере счёта
Сведения IN-1 (налог на недвижимость)	14 дней с момента приобретения	городская или гминная администрация	бланк IN-1, данные из нотариального акта
Постановка на учёт (zameldowanie)	до 30-го дня с момента прибытия	администрация гмины или онлайн	бланк постановки на учёт
Страхование квартиры	перед заселением; при кредите — согласно договору с банком	выбранный страховщик	полис (при кредите часто с цессией в пользу банка)
Заявление о недостатках в рамках гарантии	недостаток обнаружен в течение 5 лет с момента передачи помещения	застройщик	письменное заявление с описанием и фотографиями

Приёмка квартиры и протокол недостатков — следите за сроками застройщика

Приёмка происходит после вступления в силу разрешения на эксплуатацию здания, в вашем присутствии (или представителя), и предшествует передаче собственности (art. 41 ust. 1–2 закона о защите прав покупателей). Все недостатки внесите в протокол — только тогда начинают течь установленные законом сроки. Как подготовиться к приёмке и что проверить, мы подробно описали в статье Приёмка квартиры у застройщика — чек-лист и протокол.

После приёмки важнее всего следить за календарём. У застройщика есть 14 дней, чтобы сообщить о признании недостатков либо отказать с указанием причин; если он молчит, недостатки считаются признанными (art. 41 ust. 4–5). Признанные недостатки он устраняет в течение 30 дней с момента подписания протокола (art. 41 ust. 6). Недостаток, замеченный после приёмки, но до акта, тоже можно заявить — сроки в этом случае считаются со дня заявления (art. 41 ust. 19).

Пример: календарь после приёмки 5 ноября

• 5 ноября — приёмка и подписание протокола с 12 недостатками.
• 19 ноября — последний день для ответа застройщика (14 дней). Отсутствие ответа = недостатки признаны.
• 5 декабря — последний день для устранения признанных недостатков (30 дней). Если застройщик не успевает, несмотря на должную старательность, он обязан указать новый срок с обоснованием (art. 41 ust. 7).
• до 5 ноября 2031 г. — вы можете заявлять о недостатках в рамках гарантии (5 лет с момента передачи помещения).

Прежде чем бригада начнёт работы, сфотографируйте недостатки — после укладки плитки состояние до отделки доказать сложнее.

Получение ключей и нотариальный акт — когда вы становитесь собственником?

Сама приёмка не делает вас собственником. Собственность переходит только на основании договора о передаче, заключаемого в форме нотариального акта, а его срок должен быть вписан в договор с застройщиком (art. 35 ust. 1 pkt 7 закона о защите прав покупателей). При кредите согласуйте с банком срок выплаты последнего транша. Расходы на акт и записи в ипотечную книгу мы разбираем в статье Расходы на покупку квартиры у застройщика.

Не откладывайте приёмку или акт без причины. Закон позволяет застройщику отказаться от договора, если покупатель не является на приёмку или на подписание акта, несмотря на двукратное письменное уведомление с интервалом не менее 60 дней (art. 43 ust. 8). Если вы не можете присутствовать лично, достаточно представителя.

Счётчики в новой квартире и договоры с поставщиками

При приёмке зафиксируйте в протоколе показания всех счётчиков (электричество, вода, тепло, газ — если есть) и сфотографируйте их. С этого момента обычно платите вы.

• Электричество — договор вы заключаете с поставщиком энергии на своё имя. Уточните у застройщика, установлен ли уже счётчик и какие документы нужны (обычно протокол приёмки или акт, а также номер точки учёта). Электричество понадобится уже ремонтной бригаде.
• Газ — если в здании есть газовая инсталляция, договор заключается аналогично электричеству.
• Вода и тепло — в многоквартирных домах их чаще всего рассчитывает управляющий в рамках платежей товариществу, на основании подсчётчиков.

Товарищество собственников в новом доме и авансы

Товарищество собственников образуют все собственники помещений в данной недвижимости (art. 6 закона о собственности помещений) — создавать его специально не нужно. На практике оно возникает, когда застройщик выделяет и продаёт первое помещение. До продажи всех квартир застройщик является его членом: в отношении непроданных помещений он имеет те же права и обязанности, что и остальные собственники (art. 4 ust. 1).

Застройщики часто уже в первом нотариальном акте поручают управление общим имуществом указанной компании. Такой способ управления обязателен и для последующих покупателей (art. 18 ust. 1–2), а изменить его можно решением собственников, запротоколированным нотариусом (art. 18 ust. 2a). Если способ управления не определён, а помещений больше трёх, собственники обязаны выбрать правление решением (art. 20 ust. 1).

Авансы на расходы по управлению (в том числе ремонты, уборку, страхование, вознаграждение управляющего) вы платите заранее до 10-го числа каждого месяца (art. 14–15). Расчётным периодом товарищества является календарный год (art. 29 ust. 1a). После акта уточните у управляющего номер счёта и размер аванса.

Ещё ищете квартиру и не хотите годами ждать приёмки? Поможем подобрать квартиру в уже сданном доме — также с пакетом отделки, если застройщик его предлагает. Для покупателя чаще всего без комиссии — обычно наше вознаграждение платит застройщик.

Формальности после приёмки квартиры у застройщика: IN-1, постановка на учёт, страхование

IN-1 и налог на недвижимость

После приобретения квартиры вы подаёте в городскую или гминную администрацию сведения о недвижимости на бланке IN-1 — в течение 14 дней с момента возникновения обстоятельств, обосновывающих возникновение налоговой обязанности, то есть при покупке — со дня приобретения (art. 6 ust. 6 закона о местных налогах и сборах). Налоговая обязанность возникает с первого дня месяца, следующего за месяцем приобретения (art. 6 ust. 1), а налог за данный год рассчитывается пропорционально числу месяцев. Размер налога определяет администрация решением; платится он частями до 15 марта, 15 мая, 15 сентября и 15 ноября.

Пример расчёта. Квартира 50 m² в Варшаве или во Вроцлаве, доля в земле, соответствующая 30 m² участка. При ставках на 2026 г. (1,25 zł/m² от помещения, 0,77 zł/m² от «прочей» земли) годовой налог составит 50 × 1,25 zł + 30 × 0,77 zł = 62,50 zł + 23,10 zł = 85,60 zł. Если акт вы подписываете в октябре, обязанность начинается с 1 ноября, поэтому за 2026 г. заплатите 2/12 этой суммы, то есть ок. 14,27 zł. Ставки и подробности расчётов найдёте в статье Налог на недвижимость за квартиру 2026.

А налоговая инспекция? При покупке у застройщика продажа облагается НДС, поэтому вы не платите PCC и не подаёте декларацию PCC-3. Когда визит в налоговую может понадобиться, мы объясняем в тексте Нужно ли заявлять о покупке квартиры в налоговую инспекцию?

Постановка на учёт (zameldowanie)

После переезда вы обязаны встать на учёт не позднее 30-го дня с момента прибытия на новое место (art. 27 ust. 1 закона об учёте населения). Сделать это можно в администрации гмины либо электронно, с доверенной, квалифицированной или личной подписью (art. 28 ust. 1).

Страхование квартиры

Здание в целом обычно страхует товарищество (стоимость входит в авансы). Помещение, имущество и гражданская ответственность перед соседями — отдельный полис. При кредите банк обычно требует страхования квартиры с цессией в пользу банка. После отделки обновите страховую сумму.

Stan deweloperski — что дальше с отделкой? Обмеры, проект, заказы

Пока формальности в процессе, можно планировать работы. Что именно представляет собой stan deweloperski и чего в нём не хватает, мы описываем в статье Stan deweloperski — что включает. Полный график работ найдёте в руководстве Отделка квартиры от застройщика шаг за шагом. На старте важнее всего три шага:

• Обмеры на месте. Планировка из проспекта — это проект, а не фактическое состояние. Измерьте стены, ниши, высоту и расположение подводок и розеток — от этого зависят кухня, ванная и встроенная мебель.
• Проект и бюджет. Прорисуйте расстановку мебели, освещение и электрические точки, прежде чем бригада начнёт штробить. Бюджет составьте позиция за позицией — в этом поможет смета отделки квартиры с запасом на непредвиденные расходы.
• Заказы с длительным сроком. Кухня по размеру, межкомнатные двери и встроенные шкафы имеют срок изготовления в неделях — уточните его перед заказом и согласуйте с графиком бригады.

Если вы ещё ждёте приёмки, узнайте, принимает ли застройщик изменения по желанию жильца — перенос розеток или подводок на этапе строительства часто проще, чем штробление в готовом помещении.

Заявление о недостатках в период гарантии

После передачи собственности к ответственности застройщика за недостатки в части, не урегулированной art. 41 закона о защите прав покупателей, применяются положения Гражданского кодекса о гарантии (rękojmia) (art. 41a). Для недвижимости гарантия охватывает физические недостатки, обнаруженные до истечения пяти лет со дня передачи помещения (art. 568 § 1 г.к.). Требование об устранении недостатка погашается по истечении года с момента его обнаружения, но у потребителя не ранее истечения этих пяти лет (art. 568 § 2).

Заявляйте о недостатках письменно, с датой, описанием и фотографиями, и сохраняйте копии. После первого отопительного сезона проверьте радиаторы, вентиляцию и трещины — часть недостатков проявляется только через несколько месяцев.

Квартиры, готовые к заселению, — в нашем предложении

Если вы только выбираете квартиру, путь до ключей сократит покупка в уже сданном доме. По данным предложения TM Invest на 27.09.2026, в готовых инвестициях доступна 1101 квартира: 673 в Варшаве и 428 во Вроцлаве.

Город	Готовые инвестиции	Доступные квартиры	Медиана цены	Медиана цены за m²	Сдача в IV кв. 2026
Варшава	37	673	831 тыс. zł	16 208 zł	15 инвестиций, 429 квартир
Вроцлав	24	428	815 тыс. zł	14 640 zł	4 инвестиции, 210 квартир

В готовых домах медиана цены 2-комнатной квартиры составляет ок. 727 тыс. zł в Варшаве и 699 тыс. zł во Вроцлаве. Предложения посмотрите на страницах новостройки в Варшаве и новостройки во Вроцлаве либо в каталоге всех инвестиций.

Читайте также:

• Переезд — чек-лист: счётчики, постановка на учёт

Частые вопросы

Итог

Первые недели после приёмки — это сроки: 14 и 30 дней для застройщика на недостатки, акт согласно договору, IN-1 в течение 14 дней с момента приобретения, авансы до 10-го числа месяца и постановка на учёт в течение 30 дней. Запишите их в календарь, сохраните протокол и фотографии, а параллельно сделайте обмеры, проект и заказы с длительным сроком — тогда отделка начнётся без простоев.

Планируете покупку и хотите получить ключи быстрее? Поможем подобрать квартиру от застройщика — также готовую или с пакетом отделки, и проведём вас через бронирование, договор и приёмку. Для покупателя чаще всего без комиссии — обычно наше вознаграждение платит застройщик. Работаем на рынке с 2016 года.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Примерные расчёты носят ориентировочный характер; статья не является правовой или налоговой консультацией.

Источники

• Закон о защите прав покупателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Гарантийном фонде застройщиков — единый текст Dz.U. 2026 poz. 880 (art. 35 ust. 1 pkt 7, art. 41, art. 41a, art. 43 ust. 8).
• Закон о собственности помещений — единый текст Dz.U. 2026 poz. 232 (art. 4, 6, 14, 15, 18, 20, 29).
• Закон о местных налогах и сборах — единый текст Dz.U. 2025 poz. 707 (art. 6).
• Обвещение министра финансов и экономики о верхних границах ставок местных налогов и сборов на 2026 год — M.P. 2025 poz. 726; ставки на 2026 г.: постановление № XXIX/1066/2025 Совета г. Варшавы (Dz. Urz. Woj. Maz. 2025 poz. 9838) и постановление № XXV/500/25 Городского совета Вроцлава (Dz. Urz. Woj. Doln. 2025 poz. 4981).
• Заплатить налог на недвижимость — gov.pl (сведения IN-1).
• Закон об учёте населения — единый текст Dz.U. 2026 poz. 384 (art. 27–28).
• Гражданский кодекс — единый текст Dz.U. 2026 poz. 795 (art. 568).
• Цены квартир: каталог новостроек TM Invest, данные на 27.09.2026.