Іпотека для іноземця на JDG і B2B у Польщі – стаж, ryczałt, дохід (2026)
Автор: Tacjana MasiukiewiczДля іноземців~6 хв читання
Коротко: іноземець, який веде в Польщі одноосібну підприємницьку діяльність (JDG, аналог ФОП) або працює за контрактом B2B, може отримати іпотечний кредит, якщо має відповідну підставу перебування та підтверджену історію доходу – на практиці зазвичай щонайменше 12 місяців, у частині банків – 24 місяці. Банк рахує дохід на основі податкових декларацій і документів фірми, а спосіб розрахунку залежить від форми оподаткування (шкала, лінійний податок, ryczałt). Почніть із перевірки кредитоспроможності з експертом; власний внесок – від 10%, краще 20%.
Оновлено: листопад 2026 р. Підготувала: команда TM Invest.
Головне
- Право на JDG: громадяни ЄС/ЄЕЗ і Швейцарії – як поляки; інші іноземці – якщо мають підставу перебування зі списку в законі (зокрема постійний побит, резидент ЄС, Karta Polaka, картка CUKR).
- Історія доходу: залежить від банку; зазвичай щонайменше рік ведення фірми, за коротшого стажу вибір банків вузький.
- Дохід: шкала й лінійний податок – зазвичай дохід із PIT після податку та ZUS; ryczałt – виручка, зменшена за правилами банку.
- Документи: запис у CEIDG, PIT за останній рік (іноді за два), KPiR або облік доходів, довідки про відсутність заборгованості в US і ZUS, виписки з бізнес-рахунку.
- Валюта: рахунки в євро для закордонного клієнта можуть впливати на оцінку – кредит надають у валюті більшості доходів.
Загальні правила кредитування підприємців – форми оподаткування та приклади розрахунків – ми описуємо в статті Іпотека на JDG і B2B. Тут зосередимося на тому, що відрізняється для іноземця.
Чи може іноземець вести JDG у Польщі
Так, але не кожен. На тих самих засадах, що й громадяни Польщі, діяльність можуть вести, зокрема, громадяни ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії, а також іноземці з певними підставами перебування: дозволом на постійний побит, статусом довгострокового резидента ЄС, Блакитною картою ЄС, чинною Karta Polaka, статусом біженця чи додатковим захистом, а також із деякими дозволами на тимчасовий побит (наприклад, у зв'язку зі шлюбом із громадянином Польщі) і з карткою CUKR. Повний перелік наводить biznes.gov.pl.
Громадяни України: з 5 березня 2026 р. нову JDG може зареєструвати лише особа з підставою перебування, що дає право на діяльність (наприклад, зі статусом UKR); фірми, зареєстровані раніше, можна вести протягом легального перебування. Тож для банку важить не лише фірма, а й те, як довго ви можете легально її вести, – див. Іпотека з PESEL UKR або карткою CUKR.
Квартири за 800 тис. – 1 млн zł: Варшава і Вроцлав
ЖК з вільними квартирами за 800 тис. – 1 млн zł. Експерт із кредитів розрахує платіж і кредитоспроможність під обрану квартиру.
Apartamenty Metro Wilanowska
Osiedle Bokserska 71
Kijowska Vita
Swobodna Living
За бюджетом: Квартири за 800 тис. – 1 млн zł у Варшаві · Преміум-апартаменти від 1,5 млн zł у Варшаві · Квартири за 800 тис. – 1 млн zł у Вроцлаві · Преміум-апартаменти від 1,5 млн zł у Вроцлаві
На що банк дивиться в іноземця з JDG або B2B
| Сфера | Що перевіряє банк | Що підготувати |
|---|---|---|
| Підстава перебування | Чи дозволяє вести діяльність і як довго; строк дії карти | Karta pobytu або документ ЄС; при продовженні – підтвердження подання заяви |
| Стаж фірми | Скільки місяців ви працюєте і чи в тій самій галузі, що й раніше | Витяг із CEIDG з датою початку діяльності |
| Дохід | Дохід за останній рік і поточний; стабільність з місяця в місяць | PIT, KPiR або облік доходів, виписки з бізнес-рахунку |
| Клієнт B2B | Чи у вас один замовник, на який строк договір, чи клієнт із Польщі | Договір B2B, рахунки-фактури, підтвердження оплат |
| Розрахунки з державою | Відсутність податкових і внескових боргів | Довідки з податкової (US) і ZUS (або підтвердження з e-Urząd і PUE ZUS) |
| Валюта доходу | Чи більшість виручки – у злотих | Рахунки-фактури та надходження; за рахунків у євро – див. нижче |
Скільки місяців діяльності потрібно
Закон не встановлює мінімального стажу – його визначає банк у своїх процедурах. На практиці найчастіше трапляється вимога близько 12 місяців діяльності, а частина банків очікує повного податкового року або 24 місяців. Винятки бувають, якщо ви продовжуєте роботу в тій самій галузі – наприклад, програміст, який перейшов із трудового договору на B2B у того самого клієнта. Для іноземця додається питання безперервності перебування: якщо карта побиту спливає раніше ніж за кілька місяців, банк може чекати на нову.
Як банк рахує дохід: шкала, лінійний податок, ryczałt
| Форма оподаткування | Основа для банку | Примітки |
|---|---|---|
| Податкова шкала (skala podatkowa) | Дохід із PIT-36 (виручка мінус витрати), після податку та внесків | Високі витрати фірми зменшують дохід, який бачить банк |
| Лінійний податок (podatek liniowy) | Дохід із PIT-36L, після податку та внесків | Як вище |
| Ryczałt від облікованої виручки | Виручка з PIT-28, зменшена за методикою банку (податок, ZUS, іноді коефіцієнт витрат галузі) | Та сама сума виручки в різних банках може дати різну кредитоспроможність |
Для іноземця важливо, щоб дохід оподатковувався в Польщі. Якщо частину виручки ви декларуєте в іншій країні або щойно змінили податкову резидентність, банк може враховувати лише період, підтверджений польським PIT. Плануючи кредит, не змінюйте форму оподаткування «в останній момент» – банку часто потрібен повний рік у новій формі.
B2B із закордонним клієнтом і рахунки в євро
Багато наших клієнтів працюють віддалено на компанії з ЄС чи США й виставляють рахунки в євро або доларах. Закон про іпотечний кредит (ст. 6) дозволяє надати кредит лише у валюті, в якій ви отримуєте більшість доходів або маєте більшість активів. Банки в Польщі сьогодні надають іпотечні кредити переважно в злотих, а дохід в іншій валюті оцінюють обережніше – Rekomendacja S за доходу в кількох валютах передбачає закладати падіння вартості валют, відмінних від основної валюти доходу, на 50%. Як це виглядає на практиці: Дохід з-за кордону та іпотека в Польщі.
Як підготувати фірму до кредиту – чек-лист
- Перевірте, чи ваша підстава перебування дозволяє вести JDG і до коли вона чинна.
- Сплачуйте податки й внески вчасно – заборгованість навіть на невелику суму блокує заявку.
- Проводьте виручку через бізнес-рахунок у польському банку.
- Не завищуйте витрати в рік перед кредитом – за шкали й лінійного податку вони зменшують дохід.
- Зберіть договори B2B і рахунки-фактури за останні 12–24 місяці; іншомовні документи – з перекладом, якщо банк попросить.
- Перевірте звіт BIK і погасіть або закрийте ліміти, якими не користуєтеся.
Перелік документів залежно від джерела доходу: Документи для іпотеки.
Як ми допомагаємо
Наші кредитні консультанти внесені до реєстру, який веде Комісія фінансового нагляду Польщі (KNF), – як агенти посередника з іпотечних кредитів; для клієнта допомога безкоштовна. На безкоштовній консультації розрахуємо вашу кредитоспроможність за методиками кількох банків – за JDG і B2B різниця буває великою – і перевіримо, які з них приймуть вашу підставу перебування. Лише потім підбираємо квартири, наприклад новобудови у Варшаві. Консультації проводимо польською, російською та англійською.
Часті запитання
Через який час після реєстрації JDG іноземець отримає іпотеку?
Залежить від банку – найчастіше приблизно через 12 місяців, у частині банків – через 24 місяці. Коротший стаж інколи приймають, якщо ви продовжуєте роботу в тій самій галузі.
Чи отримаю іпотеку на ryczałt?
Так, ryczałt приймають, але банки рахують із нього дохід по-різному. Та сама сума виручки у двох банках може дати різну кредитоспроможність.
Чи вистачить контракту B2B із закордонною фірмою?
Може вистачити, якщо дохід оподатковується в Польщі й стабільний. За рахунків у євро банк оцінить його обережніше, а кредит зазвичай буде в злотих.
Чи достатньо для кредиту карти побиту на підставі підприємницької діяльності?
Може бути, але банк перевірить строк дії карти та те, чи фірма працює стабільно, – від цього залежить продовження перебування. Умови залежать від банку.
Який власний внесок потрібен іноземцю-підприємцю?
Від 10% за додаткового забезпечення, стандартно – 20%. За короткого стажу фірми чи коротшого права на перебування банк може очікувати більше.
Стаття має інформаційний характер і не є юридичною чи податковою консультацією або кредитною пропозицією. Умови банків змінюються – ми завжди підтверджуємо їх перед поданням заявки.
Джерела та дата перевірки: 11.2026
- biznes.gov.pl – яку підприємницьку діяльність може вести іноземець
- biznes.gov.pl – підприємницька діяльність громадян України з 5.03.2026
- Ustawa o kredycie hipotecznym (закон про іпотечний кредит) – консолідований текст Dz.U. 2025 poz. 720 (ст. 6)
- KNF – Rekomendacja S (рекомендація 6 – дохід у кількох валютах; рекомендація 15 – LtV)
- KNF – реєстр посередників з іпотечних кредитів та агентів
Команда TM Invest
Поговоріть з експертом з іпотеки
Перевіримо вашу кредитоспроможність, порівняємо пропозиції кількох банків і проведемо через заявку до підписання кредитного договору.
Дізнайтеся, яку квартиру ви можете собі дозволити →
- Для клієнта безкоштовно
- Кредитний консультант із записом у реєстрі KNF
- Допомагаємо й іноземцям; консультації польською, російською та англійською
Зручніше поговорити? +48 573 568 888 · WhatsApp
