Іпотека в Польщі для українців у 2026 році: PESEL UKR, картка CUKR, умови банків

Іпотека в Польщі для українців можлива: громадянин України може отримати в Польщі іпотечний кредит, але у 2026 р. ключове питання — на якій підставі ви перебуваєте в Польщі. Сам PESEL зі статусом UKR дає легальне перебування лише до 4 березня 2027 р., а посвідка на проживання (karta pobytu) CUKR — дозвіл на тимчасове проживання на 3 роки. У статті пояснюємо, що змінилося в законодавстві, як банки дивляться на ці документи і скільки треба заробляти, щоб купити квартиру з нашої пропозиції у Варшаві чи Вроцлаві.

Головне

• З 5 березня 2026 р. тимчасовий захист регулює закон про надання іноземцям захисту, а не «спецзакон» — так визначає закон про згортання рішень закону про допомогу громадянам України (Dz.U. 2026 поз. 203).
• Статус UKR дає легальне перебування до 4 березня 2027 р. — до цієї дати ЄС продовжив тимчасовий захист.
• Картка CUKR — це дозвіл на тимчасове проживання на 3 роки. Заяви подають онлайн з 4 травня 2026 р. до 4 березня 2027 р., збори: 340 zł + 100 zł.
• Для купівлі окремого житлового приміщення громадянину України не потрібен дозвіл MSWiA (Міністерства внутрішніх справ і адміністрації) — поза прикордонною зоною.
• Банк зазвичай очікує стабільного доходу в Польщі, історії в BIK (Бюро кредитних історій) і першого внеску 10–20%. Строк дії документа на перебування має велике значення для кредиту на 25–30 років.

Статус UKR і PESEL UKR у 2026 р. — що змінилося

Закон від 23 січня 2026 р. про згортання рішень, що випливають із закону про допомогу громадянам України, набрав чинності 5 березня 2026 р. Він скасував більшість положень «спецзакону» 2022 р. Правила тимчасового захисту перенесено до закону про надання іноземцям захисту на території РП. Перебування особи з номером PESEL зі статусом UKR і далі легальне — тепер на підставі ст. 106 цього закону, тобто доти, доки діє рішення Ради ЄС про тимчасовий захист.

Імплементаційним рішенням Ради (ЄС) 2025/1460 тимчасовий захист продовжено до 4 березня 2027 р. Управління у справах іноземців (UdSC) прямо зазначає: за нинішньою інформацією статус UKR буде чинним лише до цієї дати.

Важливі правила, про які треба пам’ятати у 2026 р.:

• Виїзд із Польщі на понад 30 днів призводить до втрати тимчасового захисту, а отже, і статусу UKR.
• Особи, які отримали PESEL UKR на підставі заяви (oświadczenie), мали до 31 серпня 2026 р. підтвердити особу чинним паспортом в управлінні гміни. Хто цього не зробив, з 1 вересня 2026 р. має статус NUE і втрачає право на перебування на підставі тимчасового захисту.
• Особи, які приїжджають до Польщі після 4 березня 2026 р., мають подати заяву на PESEL UKR протягом 30 днів від перетину кордону.

Для банку це означає одне: статус UKR підтверджує легальне перебування на кілька місяців наперед, а не на роки. Це найслабше місце заявки на кредит на 25 чи 30 років.

Картка CUKR — хто її отримає і на скільки років

Картка CUKR — це посвідка на проживання з відміткою «Poprzednio posiadacz ochrony czasowej» («Раніше мав тимчасовий захист»). З дня її отримання ваше перебування перетворюється на дозвіл на тимчасове проживання на 3 роки. Ви отримаєте її, якщо одночасно виконуєте всі умови:

• ви мали статус UKR станом на 4 червня 2025 р.,
• ви маєте чинний статус UKR у день подання заяви й у день видачі картки,
• ви маєте статус UKR безперервно щонайменше 365 днів — періоди до і після виїзду не додаються.

Заяву подають лише електронно в системі MOS (Moduł Obsługi Spraw). Вартість — 340 zł державного мита за дозвіл і 100 zł за видачу картки. Картку треба забрати протягом 60 днів після повідомлення з воєводського управління — інакше її буде анульовано. Після отримання ви втрачаєте статус UKR і пов’язані з ним виплати, але отримуєте повний доступ до ринку праці, право вести бізнес на тих самих умовах, що й поляки, та подорожі в Шенгенській зоні (до 90 днів у будь-якому 180-денному періоді). Дозвіл втрачає силу, якщо ви виїдете з Польщі на понад 6 місяців. Наступний дозвіл через 3 роки ви отримаєте вже на загальних підставах.

Час перебування на підставі картки CUKR зараховується до періоду, потрібного для дозволу на проживання довгострокового резидента ЄС. Для майбутнього позичальника це важливо: саме стабільніший статус зазвичай покращує оцінку в банку. Більше про документи на перебування та кредит для всіх іноземців пишемо у статті Іпотека в Польщі для іноземців.

Як банки дивляться на PESEL UKR і картку CUKR

Жодна норма не забороняє банку надати іпотечний кредит громадянину України. Проте кожен банк сам визначає у своїх процедурах, які документи на перебування приймає і на який строк має бути чинне право на перебування. Банки не публікують єдиних детальних критеріїв для осіб зі статусом UKR чи карткою CUKR — тому умови треба перевіряти в кількох банках одночасно.

Найважливіше правило: банк порівнює строк дії вашого права на перебування зі строком кредиту. Іпотечний кредит зазвичай триває 25–30 років, а статус UKR нині підтверджено до березня 2027 р. Картка CUKR дає 3 роки — це більше, але все одно менше за строк погашення. На практиці банки оцінюють також, як довго ви живете й працюєте в Польщі та чи ваше перебування досі продовжувалося без перерв.

Статус	Документ	Легальне перебування до	Що це означає для банку
Тимчасовий захист (статус UKR)	Номер PESEL зі статусом UKR, паспорт	4.03.2027 р. (доки діє рішення Ради ЄС)	Найкоротший горизонт — частина банків може відмовити або очікувати зміни статусу до подання заявки
Дозвіл на тимчасове проживання CUKR	Посвідка на проживання з відміткою «Poprzednio posiadacz ochrony czasowej»	3 роки від видачі картки	Стандартний дозвіл на тимчасове проживання — банк перевірить строк дії картки та стабільність доходу
Звичайний дозвіл на тимчасове проживання	Посвідка на проживання (напр., робота, тимчасове проживання і робота)	До закінчення строку дії картки	Оцінка як у випадку CUKR; важить безперервність перебування та працевлаштування
Постійне проживання або довгостроковий резидент ЄС	Посвідка на проживання	Безстроковий дозвіл (картку треба обмінювати)	Найкраща позиція — банк вважає перебування постійним

Практичний висновок: якщо ви відповідаєте умовам для картки CUKR і плануєте кредит, зазвичай варто подати заяву на картку ще до розмови з банком. Час на це є до 4 березня 2027 р.

Умови іпотеки для українців на практиці — робота, BIK, перший внесок

Окрім статусу перебування, банк оцінює вас так само, як громадянина Польщі. Найчастіше важать:

• Дохід у Польщі, у злотих. Найкраще — безстроковий трудовий договір (umowa o pracę) або довший стаж в одного роботодавця. Цивільно-правові договори (umowa zlecenie) і підприємницька діяльність можливі, але банки зазвичай вимагають довшої історії доходів.
• Історія в BIK. Кредити й платежі з України не видно в польському BIK. Вчасно погашена кредитна картка чи невеликий кредит у Польщі створюють історію, на яку банк може спертися.
• Перший внесок. Рекомендація S KNF (Комісії фінансового нагляду) радить, щоб кредит не перевищував 80% вартості квартири, тобто стандартно — 20% внеску. 10% можливі з додатковим забезпеченням, найчастіше страхуванням низького внеску. Подробиці — у статті Перший внесок за іпотекою в Польщі.
• Кредитоспроможність. Банк рахує платіж із буфером на зростання ставок (за змінної ставки щонайменше +2,5 п. п.) і віднімає витрати на життя. Як це працює, показуємо у статті Zdolność kredytowa 2026 (стаття польською).
• Рахунок у польському банку. Надходження зарплати на рахунок полегшують підтвердження доходу. Як підготувати PESEL, NIP і рахунок перед купівлею, описуємо в чек-листі для іноземця.

Порівняння вимог кількох банків забирає час, а за статусу UKR чи щойно отриманої картки CUKR різниця між банками буває великою. Запишіться на консультацію до експерта з кредитів — порівняємо пропозиції кількох банків і перевіримо, які з них приймуть ваш документ на перебування.

Скільки треба заробляти — приклад на квартирі з нашої пропозиції

За даними пропозиції TM Invest станом на 27.09.2026, медіанна ціна 2-кімнатної квартири у варшавському районі Białołęka — 553 тис. zł (бл. 39 m²), а у вроцлавському районі Fabryczna — 512 тис. zł (бл. 37 m²). Ми порахували, який кредит і який дохід потрібні за процентної ставки 6% (середня за даними NBP для нових житлових кредитів у липні 2026 р.).

Квартира	Перший внесок	Кредит	Платіж: 6%, 30 років	Платіж із буфером: 8,5%, 25 років	Орієнтовний дохід нетто (платіж із буфером = 40–50% доходу)
2 кімнати, Białołęka, 553 358 zł	20% — 110 672 zł	442 686 zł	бл. 2 650 zł	бл. 3 570 zł	бл. 7 150–8 900 zł
2 кімнати, Białołęka, 553 358 zł	10% — 55 336 zł	498 022 zł	бл. 2 990 zł	бл. 4 010 zł	бл. 8 000–10 000 zł
2 кімнати, Вроцлав, Fabryczna, 511 792 zł	20% — 102 358 zł	409 434 zł	бл. 2 460 zł	бл. 3 300 zł	бл. 6 600–8 250 zł
2 кімнати, Вроцлав, Fabryczna, 511 792 zł	10% — 51 179 zł	460 613 zł	бл. 2 760 zł	бл. 3 710 zł	бл. 7 400–9 300 zł

Приклад: пара з України з картками CUKR, обоє працюють за трудовим договором, разом заробляють 9 тис. zł нетто. За внеску 20% (бл. 111 тис. zł) платіж із буфером за квартиру в районі Białołęka становить бл. 40% їхнього доходу — така заявка має реальні шанси. Фактичний платіж за ставки 6% на 30 років становитиме бл. 2 650 zł. Одинокій людині з доходом 6 тис. zł нетто знадобився б більший перший внесок або дешевша квартира — у нашій вроцлавській пропозиції бл. 100 квартир коштують до 500 тис. zł.

Пам’ятайте також про витрати поза внеском: нотаріус, внесення іпотеки до реєстру, страхування. У разі купівлі у забудовника ви не сплачуєте PCC — VAT уже включено в ціну квартири. Нотаріальні витрати описуємо у статті Вартість нотаріуса при купівлі квартири.

Чи потрібен громадянину України дозвіл на купівлю квартири?

Ні, якщо ви купуєте окреме житлове приміщення. Закон про набуття нерухомості іноземцями звільняє його від обов’язку отримувати дозвіл (ст. 8 ч. 1 п. 1), так само як і місце в гаражі, пов’язане з квартирою. Звільнення не діє в прикордонній зоні. Будинок із ділянкою вже потребує дозволу MSWiA. Увесь процес — від бронювання до нотаріального акта (akt notarialny) — описуємо в посібнику Купівля квартири в Польщі громадянином України, а загальні правила для іноземців — у статті Як купити квартиру в Польщі іноземцю.

Поширені запитання

Підсумок

Іпотека в Польщі для українців у 2026 р. залежить насамперед від статусу перебування. PESEL UKR дає легальне перебування до 4 березня 2027 р., картка CUKR — дозвіл на 3 роки, а постійне проживання або статус резидента ЄС — найкращу позицію в банку. Крім того, важить те саме, що й для будь-якого позичальника: стабільний дохід у Польщі, історія в BIK, перший внесок 10–20% і кредитоспроможність. 2-кімнатна квартира з нашої пропозиції в районі Białołęka чи у Вроцлаві за внеску 20% — це платіж бл. 2,5–2,7 тис. zł.

Хочете знати, чи прийме банк ваш документ на перебування і на яку суму можна розраховувати? Запишіться на консультацію до експерта з кредитів — порівняємо пропозиції кількох банків і допоможемо підібрати квартиру під ваш бюджет.

Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки орієнтовні й не є пропозицією, кредитним рішенням чи юридичною консультацією. Умови кредиту та прийнятні документи на перебування кожен банк визначає самостійно.

Джерела

• Закон від 23 січня 2026 р. про згортання рішень, що випливають із закону про допомогу громадянам України — Dz.U. 2026 поз. 203 (ст. 4, ст. 17, ст. 24–25, ст. 54).
• Закон від 12 березня 2022 р. про допомогу громадянам України — єдиний текст Dz.U. 2025 поз. 337 зі змінами (ст. 42c–42t, 42x).
• Імплементаційне рішення Ради (ЄС) 2025/1460 від 15 липня 2025 р. про продовження тимчасового захисту до 4 березня 2027 р.
• Управління у справах іноземців (UdSC) — процедура видачі картки CUKR та запитання й відповіді щодо картки CUKR (польською).
• Закон від 24 березня 1920 р. про набуття нерухомості іноземцями — єдиний текст Dz.U. 2017 поз. 2278 зі змінами (ст. 8 ч. 1 і 3).
• KNF, Рекомендація S (Rekomendacja S) — редакція після змін у червні 2023 р. (LTV, буфер процентної ставки).
• NBP, статистика процентних ставок (MIR) — процентні ставки нових житлових кредитів у PLN, липень 2026.
• Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, станом на 27.09.2026.