Ипотека в Польше для украинцев в 2026 году: PESEL UKR, карта CUKR, условия банков

Гражданин Украины может получить ипотеку в Польше, но в 2026 году решающее значение имеет то, на каком основании он живёт в стране. Сам по себе PESEL со статусом UKR (польский идентификационный номер со статусом временной защиты) даёт право на легальное пребывание только до 4 марта 2027 г., а карта побыту CUKR (karta pobytu — вид на жительство) — разрешение на временное пребывание на 3 года. В статье объясняем, что изменилось в законах, как банки смотрят на эти документы и сколько нужно зарабатывать, чтобы купить квартиру из нашего предложения в Варшаве или во Вроцлаве.

Главное

• С 5 марта 2026 г. временную защиту регулирует закон о предоставлении иностранцам защиты, а не «спецзакон» — так установлено законом о сворачивании механизмов закона о помощи гражданам Украины (Dz.U. 2026 poz. 203).
• Статус UKR даёт право на легальное пребывание до 4 марта 2027 г. — до этой даты ЕС продлил временную защиту.
• Карта побыту CUKR — это разрешение на временное пребывание на 3 года. Заявления подаются онлайн с 4 мая 2026 г. по 4 марта 2027 г., сборы: 340 zł + 100 zł.
• Для покупки отдельной квартиры гражданину Украины не нужно разрешение MSWiA (Министерства внутренних дел и администрации) — кроме приграничной зоны.
• Банк обычно ждёт стабильного дохода в Польше, кредитной истории в BIK и первоначального взноса 10–20%. Срок действия документа о пребывании очень важен при кредите на 25–30 лет.

Статус UKR и PESEL UKR в 2026 году — что изменилось

Закон от 23 января 2026 г. о сворачивании механизмов, вытекающих из закона о помощи гражданам Украины, вступил в силу 5 марта 2026 г. Он отменил большинство положений «спецзакона» 2022 года. Правила временной защиты перенесли в закон о предоставлении иностранцам защиты на территории Польши. Пребывание человека с номером PESEL со статусом UKR по-прежнему легально — теперь на основании ст. 106 этого закона, то есть до тех пор, пока действует решение Совета ЕС о временной защите.

Исполнительным решением Совета (ЕС) 2025/1460 временную защиту продлили до 4 марта 2027 г. Ведомство по делам иностранцев (Urząd do Spraw Cudzoziemców, UdSC) прямо сообщает: по имеющимся данным статус UKR будет действовать только до этой даты.

Важные правила, о которых нужно помнить в 2026 году:

• Выезд из Польши более чем на 30 дней означает потерю временной защиты, а значит, и статуса UKR.
• Те, кто получил PESEL UKR на основании заявления, должны были до 31 августа 2026 г. подтвердить личность действующим паспортом в гмине (urząd gminy — местная администрация). Кто этого не сделал, с 1 сентября 2026 г. имеет статус NUE и теряет право на пребывание на основании временной защиты.
• Те, кто приезжает в Польшу после 4 марта 2026 г., должны подать заявление о PESEL UKR в течение 30 дней после пересечения границы.

Для банка это означает одно: статус UKR подтверждает легальное пребывание на несколько месяцев вперёд, а не на годы. Это самое слабое место заявки на кредит на 25 или 30 лет.

Карта побыту CUKR — кто её получит и на сколько лет

Карта побыту CUKR — это карта с отметкой «Poprzednio posiadacz ochrony czasowej» («ранее имел временную защиту»). С момента её получения ваше пребывание превращается в разрешение на временное пребывание на 3 года. Вы получите её, если одновременно выполняете все условия:

• у вас был статус UKR на 4 июня 2025 г.,
• у вас действующий статус UKR на день подачи заявления и на день выдачи карты,
• у вас статус UKR непрерывно не менее 365 дней — периоды до и после выезда не суммируются.

Заявление подаётся только в электронном виде в системе MOS (Moduł Obsługi Spraw). Стоимость — 340 zł гербового сбора за разрешение и 100 zł за выдачу карты. Карту нужно забрать в течение 60 дней после уведомления из воеводского ведомства (urząd wojewódzki), иначе она будет аннулирована. После получения вы теряете статус UKR и связанные с ним выплаты, но получаете полный доступ к рынку труда, право вести бизнес на тех же условиях, что и поляки, и возможность ездить по Шенгенской зоне (до 90 дней в течение 180 дней). Разрешение теряет силу, если вы покинете Польшу более чем на 6 месяцев. Следующее разрешение через 3 года вы получите уже на общих основаниях.

Время пребывания по карте CUKR засчитывается в срок, необходимый для получения статуса долгосрочного резидента ЕС. Для будущего заёмщика это важно: именно более стабильный статус обычно улучшает оценку в банке. Подробнее о документах на пребывание и ипотеке для всех иностранцев — в статье Ипотека в Польше для иностранцев.

Как банки смотрят на PESEL UKR и карту CUKR

Ни один закон не запрещает банку выдать ипотеку гражданину Украины. Но каждый банк сам определяет в своих процедурах, какие документы о пребывании он принимает и на какой срок должно действовать право на пребывание. Единых подробных критериев для людей со статусом UKR или картой CUKR банки не публикуют — поэтому условия нужно проверять сразу в нескольких банках.

Главное правило: банк сравнивает срок действия вашего права на пребывание со сроком кредита. Ипотека обычно берётся на 25–30 лет, а статус UKR сейчас подтверждён до марта 2027 года. Карта CUKR даёт 3 года — это больше, но всё равно меньше срока погашения. На практике банки оценивают и то, как долго вы живёте и работаете в Польше и продлевалось ли ваше пребывание без перерывов.

Статус	Документ	Легальное пребывание до	Что это значит для банка
Временная защита (статус UKR)	Номер PESEL со статусом UKR, паспорт	4.03.2027 г. (пока действует решение Совета ЕС)	Самый короткий горизонт — часть банков может отказать или попросить сменить статус до подачи заявки
Разрешение на временное пребывание CUKR	Карта побыту с отметкой «Poprzednio posiadacz ochrony czasowej»	3 года с даты выдачи карты	Обычное разрешение на временное пребывание — банк проверит срок действия карты и стабильность дохода
Обычное разрешение на временное пребывание	Карта побыту (например, по работе, на пребывание и работу)	До окончания срока действия карты	Оценка как при CUKR; важна непрерывность пребывания и работы
ПМЖ или долгосрочный резидент ЕС	Карта побыту	Бессрочное разрешение (карту нужно менять)	Лучшая позиция — банк считает пребывание постоянным

Практический вывод: если вы подходите под условия карты CUKR и планируете ипотеку, обычно стоит подать заявление на карту до разговора с банком. Сделать это можно до 4 марта 2027 года.

Условия ипотеки для украинцев на практике — работа, BIK, первоначальный взнос

Кроме статуса пребывания, банк оценивает вас так же, как гражданина Польши. Чаще всего важны:

• Доход в Польше, в злотых. Лучше всего — бессрочный трудовой договор (umowa o pracę) или долгий стаж у одного работодателя. Договоры подряда (umowa zlecenie) и собственный бизнес тоже возможны, но банки обычно требуют более длинной истории доходов.
• История в BIK (польском кредитном бюро). Кредиты и рассрочки из Украины в польском BIK не видны. Вовремя погашаемая кредитная карта или небольшой кредит в Польше создают историю, на которую банк может опереться.
• Первоначальный взнос. Рекомендация S польского финансового надзора (KNF) советует, чтобы кредит не превышал 80% стоимости квартиры, то есть стандартный взнос — 20%. 10% возможны при дополнительном обеспечении, чаще всего страховке низкого взноса. Подробно — в статье Wkład własny 2026.
• Кредитоспособность. Банк считает платёж с запасом на рост ставок (при плавающей ставке — не менее +2,5 п. п.) и вычитает расходы на жизнь. Как это работает, показываем в статье Zdolność kredytowa 2026 (статья на польском).
• Счёт в польском банке. Зарплата, поступающая на счёт, упрощает подтверждение дохода. Как подготовить PESEL, NIP и счёт до покупки, описываем в чек-листе для иностранца.

Сравнение требований нескольких банков занимает время, а при статусе UKR или только что полученной карте CUKR различия между банками бывают большими. Обратитесь к нашему эксперту по кредитам — мы сравним предложения нескольких банков и проверим, какие из них примут ваш документ о пребывании.

Сколько нужно зарабатывать — пример на квартире из нашего предложения

По данным каталога TM Invest на 27.09.2026, медианная цена 2-комнатной квартиры в варшавском районе Białołęka — 553 тыс. zł (ок. 39 m²), а во вроцлавском районе Fabryczna — 512 тыс. zł (ок. 37 m²). Мы посчитали, какой кредит и какой доход нужны при ставке 6% (средняя ставка NBP по новым ипотечным кредитам за июль 2026 г.).

Квартира	Первоначальный взнос	Кредит	Платёж: 6%, 30 лет	Платёж с запасом: 8,5%, 25 лет	Ориентировочный доход «на руки» (платёж с запасом = 40–50% дохода)
2 комнаты, Białołęka, 553 358 zł	20% — 110 672 zł	442 686 zł	ок. 2 650 zł	ок. 3 570 zł	ок. 7 150–8 900 zł
2 комнаты, Białołęka, 553 358 zł	10% — 55 336 zł	498 022 zł	ок. 2 990 zł	ок. 4 010 zł	ок. 8 000–10 000 zł
2 комнаты, Вроцлав, Fabryczna, 511 792 zł	20% — 102 358 zł	409 434 zł	ок. 2 460 zł	ок. 3 300 zł	ок. 6 600–8 250 zł
2 комнаты, Вроцлав, Fabryczna, 511 792 zł	10% — 51 179 zł	460 613 zł	ок. 2 760 zł	ок. 3 710 zł	ок. 7 400–9 300 zł

Пример: пара из Украины с картами CUKR, оба по трудовому договору, вместе зарабатывают 9 тыс. zł «на руки». При взносе 20% (ок. 111 тыс. zł) платёж с запасом за квартиру в районе Białołęka составит ок. 40% их дохода — у такой заявки реальные шансы. Фактический платёж при 6% на 30 лет — ок. 2 650 zł. Одинокому человеку с доходом 6 тыс. zł «на руки» понадобится больший взнос или более дешёвая квартира — в нашем вроцлавском предложении ок. 100 квартир стоят до 500 тыс. zł.

Помните и о расходах сверх взноса: нотариус, запись ипотеки в реестр, страховки. При покупке у застройщика налог PCC не платится — НДС уже включён в цену квартиры. Нотариальные расходы описываем в статье Taksa notarialna 2026.

Нужно ли гражданину Украины разрешение на покупку квартиры?

Нет, если вы покупаете отдельную квартиру. Закон о приобретении недвижимости иностранцами освобождает её от обязательного разрешения (ст. 8 п. 1 пп. 1), как и место в гараже, связанное с квартирой. Освобождение не действует в приграничной зоне. Для дома с участком разрешение MSWiA уже нужно. Весь процесс — от бронирования до нотариального акта (akt notarialny) — описываем в статье Покупка квартиры в Польше гражданином Украины, а общие правила для иностранцев — в статье Как купить квартиру в Польше иностранцу.

Частые вопросы

Итоги

Ипотека для украинцев в Польше в 2026 году зависит прежде всего от статуса пребывания. PESEL UKR даёт легальное пребывание до 4 марта 2027 г., карта CUKR — разрешение на 3 года, а ПМЖ или статус резидента ЕС — лучшую позицию в банке. Остальное — как у любого заёмщика: стабильный доход в Польше, история в BIK, первоначальный взнос 10–20% и кредитоспособность. За 2-комнатную квартиру из нашего предложения в районе Białołęka или во Вроцлаве при взносе 20% платёж составит ок. 2,5–2,7 тыс. zł.

Хотите узнать, примет ли банк ваш документ о пребывании и на какую сумму можно рассчитывать? Обратитесь к нашему эксперту по кредитам — мы сравним предложения нескольких банков и поможем подобрать квартиру под ваш бюджет.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты ориентировочные и не являются предложением, кредитным решением или юридической консультацией. Условия кредита и принимаемые документы о пребывании каждый банк определяет самостоятельно.

Источники

• Закон от 23 января 2026 г. о сворачивании механизмов закона о помощи гражданам Украины (Ustawa o wygaszeniu rozwiązań wynikających z ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy) — Dz.U. 2026 poz. 203 (ст. 4, ст. 17, ст. 24–25, ст. 54).
• Закон от 12 марта 2022 г. о помощи гражданам Украины — единый текст Dz.U. 2025 poz. 337 с изм. (ст. 42c–42t, 42x).
• Исполнительное решение Совета (ЕС) 2025/1460 от 15 июля 2025 г. о продлении временной защиты до 4 марта 2027 г.
• Urząd do Spraw Cudzoziemców — процедура выдачи карты побыту CUKR и вопросы и ответы о карте CUKR.
• Закон от 24 марта 1920 г. о приобретении недвижимости иностранцами — единый текст Dz.U. 2017 poz. 2278 с изм. (ст. 8 п. 1 и 3).
• KNF, Рекомендация S — редакция после изменений июня 2023 г. (LTV, запас по процентной ставке).
• NBP, статистика процентных ставок (MIR) — ставки по новым ипотечным кредитам в PLN, июль 2026.
• Цены квартир: каталог новостроек TM Invest, данные на 27.09.2026.