Прогноз цен на квартиры 2026–2027 – Варшава и Вроцлав, данные рынка
Автор: Tacjana MasiukiewiczРынок и цены~12 мин чтения
Прогноза цен на квартиры на 2026–2027 годы в официальном виде не существует — NBP и GUS не публикуют предсказаний цен, а коммерческие прогнозы расходятся между собой. Но можно проверить, что движет ценами: сколько квартир строится, как меняется кредитный спрос при ставке NBP 3,75%, как быстро дорожает строительство и как выглядит структура предложения застройщиков. В этой статье мы сопоставляем свежие данные GUS, NBP и BIK с нашим каталогом для Варшавы и Вроцлава и описываем условные сценарии — без угадывания одной цифры.
Главное
- Будущее предложение: в январе–августе 2026 г. число квартир с разрешением на строительство выросло в Польше на 14,9% г/г, а в Мазовецком и Нижнесилезском воеводствах — примерно на 16% г/г (GUS, предварительные данные).
- Спрос: базовая ставка NBP составляет 3,75% (с 5 марта 2026 г.), а стоимость запросов на жилищные кредиты в августе 2026 г. была на 9,3% выше, чем годом ранее (BIK).
- Издержки: цены строительно-монтажной продукции в августе 2026 г. были на 6,2% выше г/г (GUS) — это сдерживает снижение прайс-листов.
- В нашем предложении 70% доступных квартир в Варшаве и 80% во Вроцлаве — помещения в строительстве; медиана цены — 18 000 zł/m² в Варшаве и 15 736 zł/m² во Вроцлаве (на 27.09.2026).
- Одну цифру на 2027 г. мы не называем — вместо этого показываем, что должно произойти, чтобы цены росли, стояли или падали.
Прогноз цен на квартиры – почему нет одной цифры?
Цена квартиры — равнодействующая предложения, доступности кредита, стоимости строительства и ожиданий покупателей, а каждая из этих сил может за год сменить направление, например после решения RPP (Совета по денежной политике). Поэтому добросовестный прогноз цен на квартиры — скорее набор условий, чем одно процентное значение.
Обзор того, как цены менялись до сих пор (цены предложения и сделок NBP, показатели GUS), найдёте в статье Упадут ли цены на квартиры в 2026 и 2027? (на польском). Напомним лишь отправную точку: по базе BaRN NBP во II кв. 2026 г. средняя цена сделок на первичном рынке составляла 16 783 zł/m² в Варшаве (+2,4% г/г) и 14 312 zł/m² во Вроцлаве (−4,7% г/г). Ниже мы сосредоточимся на том, что будет определять следующие кварталы.
Факторы, влияющие на цены квартир – сводка
| Фактор | Последнее значение | Влияние на цены |
|---|---|---|
| Базовая ставка NBP | 3,75% (с 5.03.2026; ранее 5,75% до мая 2025) | вверх — ниже платежи, выше кредитоспособность |
| Кредитный спрос (BIK) | VIII 2026: +9,3% г/г стоимость запросов, +7,0% г/г число заявителей | вверх |
| Разрешения на строительство (GUS) | I–VIII 2026: 193,3 тыс. квартир, +14,9% г/г | вниз на горизонте 2–3 лет (больше предложения) |
| Сданные квартиры (GUS) | I–VIII 2026: 132,2 тыс., +4,5% г/г | нейтрально / слегка вниз |
| Предложение на 6 крупнейших рынках (JLL по данным NBP) | конец I кв. 2026: ок. 62,5 тыс. помещений; продажи 12,4 тыс. > вывод на рынок 10,0 тыс. | сегодня вниз, но предложение перестало расти |
| Стоимость строительства (GUS) | VIII 2026: +6,2% г/г | вверх — ограничивает возможность снижения |
| Разница цена предложения – цена сделки (NBP) | II кв. 2026: Варшава 10,2%, Вроцлав 8,8% | пространство для торга |
Предложение: сколько квартир строится в Мазовецком и Нижнесилезском воеводствах?
GUS не публикует месячные данные отдельно по Варшаве и Вроцлаву, но публикует их по воеводствам — это хорошее приближение.
| Январь–август 2026 | Мазовецкое | изменение г/г | Нижнесилезское | изменение г/г |
|---|---|---|---|---|
| Разрешения и заявления с проектом | 35,5 тыс. | +16,0% | 15,9 тыс. | +16,2% |
| Начатые стройки | 30,1 тыс. | +4,2% | 10,9 тыс. | +1,8% |
| Квартиры, сданные в эксплуатацию | 26,4 тыс. | −1,7% | 11,5 тыс. | −2,1% |
Квартир, сдаваемых в 2026 г., в обоих воеводствах немного меньше, чем годом ранее, начал строек — лишь чуть больше, зато разрешений заметно прибавилось. На практике это означает, что в ближайшие кварталы предложение готовых квартир не растёт, но застройщики готовят «запас» проектов, которые смогут вывести на рынок, когда спрос улучшится.
Второй показатель — предложение. По данным JLL, цитируемым NBP, на шести крупнейших рынках (в том числе в Варшаве и Вроцлаве) в конце I кв. 2026 г. в продаже было около 62,5 тыс. помещений. В этом квартале застройщики продали около 12,4 тыс. квартир, а вывели на рынок около 10,0 тыс. — продажи превысили новые проекты, поэтому предложение слегка уменьшилось (с около 63,5 тыс. в конце 2025 г.). NBP также обращает внимание, что показатель времени распродажи предложения сократился до 5,6 квартала (с 6,3 годом ранее). Большое предложение по-прежнему благоприятствует покупателям, но перестало увеличиваться.
Цены на квартиры и процентные ставки – кредитный спрос
С мая 2025 г. RPP снизил базовую ставку с 5,75% до 3,75%. Более низкие ставки означают более низкие платежи, а те — более высокую сумму кредита, которую банк может выдать при том же доходе. Это видно в данных: по BIK в августе 2026 г. за жилищным кредитом обращалось на 7,0% больше людей, чем годом ранее, а средняя запрашиваемая сумма составила 525,7 тыс. zł (+7,2% г/г). BIK, однако, отмечает, что в следующие месяцы показатели будут ниже из-за высокой базы 2025 г.
Пример: как изменение ставки меняет покупательную способность. По данным NBP, средняя ставка по новым жилищным кредитам в злотых в июле 2026 г. составляла 6,07%. Кредит 600 тыс. zł на 25 лет аннуитетными платежами — это тогда около 3 890 zł в месяц. При ставке на 1 процентный пункт ниже платёж падает примерно до 3 530 zł, а при ставке на 1 п.п. выше — растёт примерно до 4 270 zł. Если перевернуть расчёт: при том же платеже около 3 900 zł снижение ставки на 1 п.п. позволяет занять около 660 тыс. zł вместо 600 тыс. zł.
Хотите знать, сколько реально можете занять при нынешних ставках? Запишитесь на консультацию с кредитным экспертом — мы сравним предложения нескольких банков и посчитаем платёж для конкретной квартиры.
Стоимость строительства – почему застройщики неохотно снижают прайс-листы
По GUS, цены строительно-монтажной продукции в августе 2026 г. были на 6,2% выше, чем годом ранее, а цены специализированных работ (инженерные системы, отделка) — на 7,0%. NBP в отчёте за I кв. 2026 г. пишет, что продолжали расти стоимость земли, рабочей силы и косвенные расходы при неизменных ценах материалов. Квартиры, которые поступят в продажу в 2027 г., будут строиться дороже, чем годом ранее.
С другой стороны, NBP оценивает среднюю рентабельность капитала застройщиков по проектам в 7 крупнейших городах примерно в 21%. Маржа даёт определённый запас — поэтому вместо официального снижения прайс-листов мы чаще видим скидки, акции на парковочные места или более выгодные графики платежей. Это объясняет растущую разницу между ценой предложения и ценой сделки.
Что показывает структура предложения в Варшаве и Вроцлаве?
Наш каталог — не весь рынок, но он хорошо показывает, какие квартиры сегодня можно купить и когда они будут сданы. По данным предложения TM Invest, на 27.09.2026, в Варшаве доступны 2 237 квартир в 73 проектах, а во Вроцлаве — 2 114 квартир в 43 проектах (считаем помещения со статусом «доступно», цены предложения с VAT).
| Срок сдачи | Варшава – доля помещений | Варшава – zł/m² (P10 / медиана / P90) | Вроцлав – доля помещений | Вроцлав – zł/m² (P10 / медиана / P90) |
|---|---|---|---|---|
| Готовые | 30% (673) | 13 750 / 16 208 / 23 650 | 20% (428) | 12 696 / 14 640 / 20 630 |
| 2026 | 19% (430) | 13 615 / 18 000 / 22 210 | 10% (210) | 13 800 / 14 942 / 17 050 |
| 2027 | 39% (865) | 12 870 / 17 850 / 30 477 | 23% (495) | 12 190 / 14 000 / 16 991 |
| 2028 и позже | 12% (269) | 19 142 / 26 350 / 28 800 | 46% (981) | 12 195 / 17 464 / 21 485 |
| Всего | 2 237 | 13 527 / 18 000 / 28 000 | 2 114 | 12 290 / 15 736 / 21 070 |
Три вывода из этих данных:
- Большая часть предложения только строится. Во Вроцлаве почти половина доступных квартир имеет срок сдачи в 2028 г. или позже, в Варшаве больше всего помещений приходится на 2027 г. Список таких проектов мы собрали в статье Квартиры, сдаваемые в 2027 году.
- Более поздний срок не значит дешевле. Квартиры со сдачей в 2028 г. имеют в нашем предложении более высокую медиану, чем готовые: в Варшаве это определяют три проекта, в том числе Apartamenty Metro Wilanowska на Mokotów, а во Вроцлаве — проекты в центре, такие как RiverSide или Altera в Stare Miasto. Различия обусловлены главным образом локацией, а не самим сроком. Подробное сравнение цен готовых и строящихся квартир найдёте в статье Квартиры, готовые к приёмке, или в строительстве.
- Разброс цен велик. Разница между P10 и P90 составляет в Варшаве около 14,5 тыс. zł/m², во Вроцлаве — около 8,8 тыс. zł/m². Средний «прогноз для города» поэтому мало говорит о конкретной квартире — цены районов показываем в подборках Цены на новостройки в Варшаве 2026 и Цены на квартиры во Вроцлаве 2026.
Прогноз цен на квартиры 2027 – условные сценарии
Вместо одной цифры описываем, что должно произойти, чтобы цены пошли в определённую сторону.
- Если процентные ставки снизятся дальше, а кредитование сохранит темп — спрос поглотит часть предложения, скидки будут меньше, а цены сделок могут начать догонять цены предложения.
- Если ставки останутся на нынешнем уровне, а застройщики превратят растущее число разрешений в новые стройки — предложение снова вырастет, и цены сделок скорее будут стоять на месте номинально и падать реально (с учётом инфляции), как в первой половине 2026 г.
- Если стоимость строительства будет расти быстрее цен, застройщики отложат часть стартов — предложение в 2028–2029 гг. будет меньше, а новые проекты выйдут в продажу по более высоким ценам.
- Если появится новая программа субсидий по кредитам — исторически такие программы увеличивали спрос скачком. Актуальное состояние программ описываем в статье Жилищные программы 2026 (на польском).
Пример: что значит изменение цены на 5%. Медиана цены 2-комнатной квартиры в нашем предложении во Вроцлаве — 16 000 zł/m², при типичном метраже около 40 m² — то есть около 640 тыс. zł. Изменение цены на 5% в любую сторону — это около 32 тыс. zł. Для сравнения: разница в платеже между ставкой 6,07% и 7,07% для кредита 600 тыс. zł — около 380 zł в месяц, то есть около 4,5 тыс. zł в год. Покупатель в ипотеку часто сильнее ощущает изменение ставок, чем колебание прайс-листа на несколько процентов.
Прогноз цен на квартиры: Варшава и Вроцлав
Оба города входят в 2027 г. в разной ситуации. В Варшаве цены сделок на первичном рынке всё ещё слегка растут, а цены предложения растут быстрее (+6,9% г/г во II кв. 2026 г. по данным NBP), поэтому там главный вопрос — масштаб скидок. Во Вроцлаве цены сделок падают г/г уже несколько кварталов, а в нашем предложении значительная часть помещений имеет сдачу лишь в 2028 г. — здесь большее значение имеет то, сколько из этих проектов застройщики продадут до окончания строительства.
Частые вопросы
Станут ли квартиры дешевле в 2027 году?
Официального прогноза, который бы это решал, нет. В пользу стабилизации цен говорят большое предложение и растущее число разрешений на строительство, в пользу роста — более низкие процентные ставки, растущий кредитный спрос и стоимость строительства на 6,2% выше г/г. Номинальное снижение более вероятно в городах, где цены сделок уже падают, например во Вроцлаве.
Как процентные ставки влияют на цены квартир?
Более низкие ставки снижают платёж и повышают кредитоспособность, поэтому больше людей может купить квартиру, а спрос растёт. Для кредита 600 тыс. zł на 25 лет снижение ставки на 1 п.п. уменьшает платёж примерно на 360 zł.
Каков прогноз цен на квартиры во Вроцлаве?
По данным NBP, средняя цена сделок на вроцлавском первичном рынке во II кв. 2026 г. была на 4,7% ниже, чем годом ранее, а в нашем предложении медиана составляет 15 736 zł/m². Дальнейшее направление определит главным образом продажа проектов со сроком 2028 г., которые составляют почти половину доступных у нас квартир в этом городе.
Каков прогноз цен на квартиры в Варшаве?
В Варшаве цены сделок на первичном рынке во II кв. 2026 г. выросли на 2,4% г/г, а цены предложения — на 6,9% г/г (NBP). Растущая разница между прайс-листом и сделкой означает больше пространства для торга. В Мазовецком воеводстве разрешений на строительство в 2026 г. прибавилось примерно на 16% г/г, что может увеличить предложение в 2028–2029 гг.
Стоит ли ждать с покупкой снижения цен?
Если вы покупаете для себя и у вас стабильное финансирование, ожидание «дна» рискованно — цены могут стоять на месте, а всё это время вы платите аренду. Лучше подготовить кредитоспособность и торговаться по конкретному предложению, пользуясь тем, что скидки сегодня встречаются чаще, чем изменения прайс-листов.
Итоги
Данные 2026 г. не указывают однозначно ни на бум, ни на обвал. Более низкие ставки, растущий кредитный спрос и дорожающее строительство действуют вверх, а большое предложение и всё больше разрешений — вниз. В Варшаве цены ещё слегка растут, во Вроцлаве цены сделок падают г/г, а в обоих городах большая часть нашего предложения — это квартиры в строительстве со сроками 2027–2028 гг. Лучше следить за показателями из таблицы выше и сравнивать конкретные предложения, чем ждать одного прогноза.
Ищете квартиру в Варшаве или Вроцлаве? Мы подберём предложение с первичного рынка в вашем бюджете — чаще всего без комиссии для покупателя, так как вознаграждение обычно платит застройщик. Если покупаете в ипотеку, запишитесь на консультацию с кредитным экспертом — мы сравним предложения нескольких банков. Можете также просмотреть проекты в каталоге: Варшава и Вроцлав.
Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Рыночные данные — по последним доступным публикациям NBP, GUS и BIK; данные из каталога — цены предложения на 27.09.2026. Расчёты ориентировочные, а статья не является прогнозом или инвестиционной рекомендацией.
Источники
- GUS, Жилищное строительство в январе–августе 2026 г. (на польском; 21.09.2026, предварительные данные, данные для графиков по воеводствам).
- GUS, Жилищное строительство в январе–августе 2025 г. (на польском; база для сравнений г/г).
- GUS, Показатели цен строительно-монтажной продукции в августе 2026 г. (на польском; 18.09.2026).
- NBP, Основные процентные ставки NBP (на польском) – базовая ставка 3,75% с 5.03.2026.
- NBP, Информация о ценах квартир и ситуации на рынке жилой и коммерческой недвижимости в Польше в I кв. 2026 г. (на польском; в том числе данные JLL о предложении и продажах, ROE застройщиков).
- NBP, База цен жилой недвижимости (BaRN) (на польском) – цены предложения и сделок, II кв. 2026 г.
- NBP, Статистика процентных ставок (на польском) – ставки по новым жилищным кредитам в PLN, июль 2026 г.
- BIK, Августовский показатель индекса спроса на жилищные кредиты BIK (на польском; 8.09.2026).
- Цены квартир: каталог проектов TM Invest, на 27.09.2026.
